[재테크] 미국 부동산투자의 모든 것들

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

급격한 금리 인상이 한국의 실물 경기에만 영향을 준 것은 아닙니다. 미국에서도 연준의 강경한 금리 인상 의지로 인해서 2022년 6월부터 일부 지역에서 거래량이 감소하기 시작했습니다. 더불어 연준의 고강도 긴축의 여파로 원·달러 환율은 꾸준히 상승했고, 2009년 4월 1일 이후 최고치를 경신했습니다(2022년 9월 30일). 현재 한국인이 미국 부동산에 투자하기에 우호적인 시기는 아닙니다. 그럼에도 불구하고 여전히 많은 한국 자산가로부터 미국 부동산 투자에 대한 자문 의뢰가 끊이지 않고 있습니다.- ‘지은이의 말’ 중에서

저자 고미연은 미국 부동산에 투자한 경험을 바탕으로 미국 부동산 투자 자문회사인 ‘글로벌프론티어에셋’을 운영하면서 지금까지 1천여 명에게 미국 부동산 투자 강연을 했고, 300여 명에게 일대일 자문을 했으며, 100여 명이 미국 부동산을 매수하도록 컨설팅했다. 실제 투자자의 입장을 꼼꼼하게 헤아려 총 5장으로 구성된 이 책을 출간했다.

1장에서는 미국 부동산에 투자해야 하는 구체적인 이유를 제시하며, 2장은 미국 부동산 투자에 관한 기본 개념을 정리해 미국 주택의 유형과 장단점, 콘도 구입 시 꼭 알아야 할 체크리스트를 제시한다. 3장~5장에선 실전 투자법을 다루는데, 미국 부동산 구매 절차, 세금을 줄일 수 있는 방법, 미국 부동산담보대출 등을 알려준다.

베트남 부동산 시장으로 임장을 떠나다

2014년부터 재건축, 재개발, 분양권, 상가투자, 꼬마빌딩 신축까지 활발한 부동산 투자를 해오던 저자는 문재인 정부의 잦은 부동산 정책 변경과 대책 없이 쏟아내는 규제책으로 인해 심신이 매우 지친상태에서 해외 투자로 시선을 돌리기 시작했다.

2017년 친구 2명이 베트남 부동산에 투자했다는 소식을 접하고 호찌민으로 임장臨場을 떠났다. 부동산 투자에도 포트폴리오가 필요함을 느끼던 때라 친구의 추천으로 현지 부동산 개발사와의 미팅과 건설현장 및 모델하우스를 방문했다.

하지만 저자는 사회주의 국가의 한계성 때문에 투자를 하지 않기로 결정했다. 베트남은 해외투자자에게 매우 호의적인 태도를 보이지만 국가가 토지를 소유하고 단지 투자자에게 임대해주는 개념이므로 비록 그 기간이 최대 100년일지라도 불확실한 미래에 대한 안전장치로는 매우 미흡하다고 판단해서다.

더구나 동일한 투자 행위임에도 불구하고 부동산 분양가가 이중적으로 매겨지는 불합리성까지 내포하고 있었다. 즉 현지인(내국인)과 외국인(투자자)에게 적용되는 분양가는 이중가격 형태로, 내국인에 비해 외국인에겐 훨씬 비싼 가격을 매기고 있었다.

하와이는 동가홍상同價紅裳

2019년, 일중독자로 알려진 회사 선배가 하와이로 여름 휴가를 다녀온 뒤 천국같은 그곳으로 이민가서 살 계획을 갖고 있다길래 저자도 그해 연말 남편과 함께 하와이로 놀러갈 계획을 짰다. 당연히 이 계획 속엔 부동산 임장을 포함했고, 현지 부동산중개사와도 사전 연락해 두었다.

이미 하와이는 수많은 글로벌 자산가들이 투자를 실행한 곳으로, 항상 전 세계인의 투자 수요가 있는 ‘글로벌 마켓’이었음을 확인할 수 있었다. 특히, 하와이는 지정학적으로 아시아와 미국의 정중앙 최고의 입지에 위치하고 있고, 천혜의 자연을 가진 블루칩 휴양지라는 점이 가장 매력적인 요인이었다.

또한 미국 땅인 하와이의 수요자는 글로벌 자산가라는 점에서 특정국의 경기에 상대적으로 덜 민감할뿐만 아니라 세계 금융위기가 닥칠지라도 자산가들의 꾸준한 수요로 인해 시세 하락에도 덜 영향적일 것이라는 판단이 섰다. 실제로 2009년 미국발 세계 금융위기 때에도 그런 현상을 보였다. 즉 하와이 부동산의 가격 하락은 적었고 미국 내 타지역보다 빠른 가격 회복세였다.

멀티유닛, 미국의 수익형 부동산

멀티유닛은 다소 생소한 용어로 들리겠지만 한국의 경우와 비교하자면 ‘다가구주택’을 말한다. 미국의 ‘수익형 부동산’인 셈이다. 멀티유닛은 보통 2~4가구로 구성되어 있고 4가구까지는 주거용 부동산으로 해석된다.

겉모양은 단독주택이나 연립주택처럼 보이는데 실제 소유주는 1명이다. 물론 다가구가 살 수 있도록 각각 출입문을 분리되어 있다. 따라서 가구별로 전기세, 수도세, 난방비 등의 주거비용이 각각 부과된다.

이런 주거 형태의 탄생배경을 살펴보면 한국의 다가구와 거의 유사하다. 집주인도 본인 소유의 부동산에 거주하면서 여유 공간을 수익화하려는 의도 하에서 생겨났던 것이다. 그래서 여러 층이나 각 층을 2~3가구로 쪼개 임대하는 방식이 등장했다. 이처럼 멀티유닛은 싱글하우스의 변형 형태라고 할 수 있다. 차이점이라면 세대 분리를 위해 가구마다 독립적인 출입문, 주방, 욕실이 존재한다는 것이다.

해외 부동산 취득의 관련 업무들

해외 부동산에서 발생된 소득에 대해선 세무 신고·납부 절차가 뒤따른다. 이는 한국의 외국환거래법의 규정에 따라 국내 거주자가 주거 이외 목적으로 해외 부동산을 취득하거나, 거주자 본인 또는 배우자가 해외에서 체류할 목적으로 주거용 주택을 취득하거나 해외 부동산을 임차하는 경우(보증금 1만달러 초과) ‘지정거래외국환은행장’ 앞으로 신고해야 한다.

저자강연회 참석시 찍은 사진(3월 24일)

‘지정거래외국환은행장’이란 쉽게 말해 개개인의 주거래 은행의 은행장을 말하는 것이고, 법인일 경우 주채무 은행의 은행장을 말하는 것이다. 신고·수리 의무가 있는 대상은 한국의 국민인 거주자(개인과 국내 기업 포함)이며 자격 요건은 신용불량자, 조세체납자가 아니어야 한다.

그런데 해외 부동산의 취득 금액은 현지 금융기관 및 감정기관 등에서 부동산 거래와 관련된 문서를 검토한 뒤 적정하다고 인정하는 수준이어야 한다. 이런 이유로 해외 부동산 취득 신고·수리를 할 때 해외 부동산의 감정평가서나 분양 가격표를 제출하도록 하고 있다. 참고로 신고 대상 부동산은 아래 사진 참고 요망.

미국 부동산엔 양도소득세가 없다?

미국에는 1031 Exchange라는 제도가 있다. 1031 Tax Deferred Exchange라고도 불리는데, 미국 국세청 내 코드번호 1031에서 그 이름을 얻었다. 이를 활용하면 부동산 판매시에 발생할 수 있는 양도소득세의 납부를 유예받을 수 있다. 만약 계속해서 1달러라도 더 비싼 집을 사면 횟수에 상관없이 마지막 집을 파는 순간까지 양도소득세가 유예된다는 장점이 생긴다.

한국에서는 부동산 양도소득세를 납부하느라 재투자를 원해도 더 작은 부동산으로 규모를 줄이는 경우가 많지만 미국은 1031 Exchange 제도를 통해 납부유예가 가능하므로 다음 부동산을 구매할 때 부동산의 매도대금 전체를 재투자할 수 있다.

미국 주택담보대출의 꿀팁

부부 중 1명 또는 2명 다 받을 수 있다

직전 2년간의 소득을 관리하라

퇴사, 휴직, 이직을 피하라

부동산대금 인출한 달의 직전 3개월간 큰 입금/지출 피하기

소액이라도 신용카드 3개를 꾸준히 사용하라

한국의 경우 부부 공동명의의 주택일 경우 공동명의자 중 한 사람만이 차주로서 대출받을 수 있다. 반면에, 미국의 경우 부부, 부모, 직계가족 간에는 명의와 상관없이 공동자산으로 취급하므로 주택담보대출을 신청할 때 소득이 없는 아내도 소득이 있는 남편의 연대보증으로 대출받을 수 있다.

미국의 시중 은행에서는 미국인이든 외국인이든 매달 일정한 소득(근로, 사업, 금융소득 등 상관없음)이 있어야 대출이 가능하다. 은행에서 대출 심사를 할 때 직전 2년간의 소득금액증명원을 요구한다. 소득이 급감하거나, 승진(또는 이직)으로 소득이 급증하는 경우에도 그 사유를 제출해야 한다.

이렇게 직전 2년간의 연간 소득을 점검하기 때문에 아무리 소득이 높더라도 신입사원이나 오랜 경력 단절 이후에 소득이 발생한 경우 대출을 받을 때 불리할 수 있다. 한국은 육아휴직, 자기계발휴직 등 휴직 제도가 잘 발달되어 있는 편이다. 저자도 대출받기 직전 연도에 육아휴직을 했기에 직전 연도 소득이 없는 상황이었다. 이에 한국의 육아휴직 제도를 은행에 설명함으로써 무사히 대출을 받았다고 한다. 하지만 깐깐한 원칙주의자를 만난다면 대출을 받을 수 없는 상황이 발생한다. 따라서, 집을 사기 전 직전 2년간 소득을 유지하는 게 좋다.

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