부동산경매를 기초부터 배운다

저는 부동산경매가 처음인데요 - 생초보도 반드시 수익을 올리는 부동산경매 절대원칙, 완전개정판 ㅣ 처음인데요 시리즈 (경제)
신정헌 지음 / 한빛비즈 / 2023년 2월

이제 한국의 부동산시장은 지표상 하락세로 전환된 것으로 보입니다. 그동안 초저금리와 잘못된 부동산 정책으로 말미암아 시세가 적정 수준 이상으로 상승한 것에 대한 되돌리기, 그리고 꾸준한 금리인상 이슈(빅스텝, 자이언트스텝), 세계경제 및 주식시장의 하락 등 시장 상황이 우호적이지 않습니다. - 프롤로그 중에서

사실 서점가에 들리면 넘치고 넘치는 게 경매 관련 서적임을 목격하게 될 것이다. 그많은 관련 도서 중에서 옥석을 가린다는 것이 매우 중요하다. 그러기 위해선 저자의 경력 내지는 이력을 살펴보는 정도의 혜안을 가져야 하는 법이다.

책의 저자 신정헌은 고려대학교에서 경영학을 전공, 졸업 후 LG전자 모바일커뮤니케이션 사업본부에서 근무하다가 창업을 결심한 다음 과감히 사직서를 제출하고 나와 20대에 부동산경매투자를 시작했고, ‘젊은 경매 고수’, ‘경매의 달인’으로 불리며 수많은 언론매체의 스포트라이트를 받았다. 그의 첫 저서인 <27세, 경매의 달인>에서는 경매 투자의 생초보가 성공한 투자자가 되기까지의 과정을 생생하게 보여주어 찬사를 받았다.

“부동산 투자하기 좋은 시기는 이제 끝났다”라는 명제는 완전히 틀렸다고 말하는 저자는 오히려 지금 시기가 초보자에겐 가장 좋은 때라면서 부동산 투자에 대해 많이 공부하고 준비하는 기회로 삼아야 함을 강조한다. 마치 멀리 뛰기 위해 개구리가 움추리는 것처럼. 이는 17년 차 부동산 투자자인 본인을 포함해서 수많은 투자자들이 바로 산증인이며, 국토교통부 실거래가에 담긴 지난 17년간의 거래 데이터가 증거이자 대법원경매사이트의 낙찰 정보들이 실사례라면서 이렇게 확신한다.

“지난 5년간, 10년간 자신의 소득 상승률(직장인이라면 급여소득 상승률, 자영업자라면 종합소득 상승률)과 자신이 거주하는 부동산의 매매가격 상승률을 비교하면, 상당수의 독자는 부동산의 매매가격 상승률이 소득 상승률보다 상당히 높다는 사실을 발견하게 될 겁니다(5대 광역시나 수도권에 거주하는 분들이라면 더욱).”

총 5장으로 구성된 이 책은 직장생활 3년차 구슬 씨의 좌충우돌 부동산경매 입문기를 다룬다. 딱딱하게 느껴질 수 있는 경매에 대해 쉽게 접근할 수 있도록 스토리텔링 형식을 취하고 있으므로 생초보자라도 경매 방식을 통한 부동산투자를 배울 수 있는 매우 유용한 재테크도서인 셈이다.

제1장(부동산경매 기초 다지기)

제2장(알짜 매물 살펴보기)

제3장(권리분석 마스터하기)

제4장(경매법원 찾아가기)

제5장(진짜 내 것 만들기)

경매란 무엇인가?

흔히 일반인들은 경매 물건에 대해 그릇된 선입견을 갖고 있다. 즉 정품이 아닌 ‘하자’가 있는 물건으로 이해하는 것이다. 게다가 경매장에 다수의 건달이나 주먹세계 관련자들이 참석하기 때문에 초보자가 위압감까지 갖는다고 한다. 사실 이는 오해다. 경매라는 투자시장은 모든 절차가 법으로 보장되어 있어서 안전하게 보호받는다.

그렇다면, 경매는 왜 발생할까? 이는 채권자와 채무자 간의 약속 이행이 원활하게 이루어지지 않을 때 당해 물건(부동산)을 처분해서 채권채무를 종결시키는 제도이다. 즉 채권자는 상환 이행에 응하지 않는 채무자의 부동산을 경매 시장에서 매각해서 채권을 회수하는 방법이다.

그런데, 경매시장에 나오는 물건은 실거래가보다 통상 낮은 가격이라는 점이 바로 경매투자자들에게 매력적인 재테크 요인인 셈이다. 시세보다 경매를 통해 싼 가격으로 내 집을 장만할 수 있다는 얘기이다. 물론 이런 방식 속엔 몇가지 허들도 있다. 그래서 우리들은 관련 공부를 해야 한다.

무엇을 공부해야 할까? 먼저 부동산시장에 대한 총론을 알아야 한다. 통상 ‘숲을 먼저 본 후 나무를 감상’하란 말을 한다. 마찬가지인 셈이다. 여기서의 총론이란 ‘숲’을 의미하는 것으로, 초보 투자자들에게 가장 어려운 부동산시장의 동향을 파악하는 일이다. 이에 저자는 이런 공부를 하라고 주문한다.

♣경기흐름과 동향을 살펴보는 통찰력과 감각을 키워라

♣부동산시장의 흐름을 파악하는 안목을 길러라

♣개발호재 지역에 대한 큰 그림도 그려봐라

부동산경매 절차

경매 신청 접수~ 관할법원에 경매신청서 접수

감정평가~ 해당 부동산에 경매등기 후 감정평가를 진행

배당신청~ 이해관계인(채권자, 임차인 등)들의 배당신청 제출

입찰일 확정~ 입찰일의 결정

최고가 매수신고인(낙찰자) 선정~ 가장 높은 가격 제시자를 확정

매각허가결정~ 낙찰알로부터 7일 후에 결정

매각허가결정에 대한 확정~ 허가결정일 후 7일 경과하면 확정

잔금납부~ 확정판결 후 잔금납부일정이 잡힘

명도~ 부동산 점유자의 이사(통상 많은 기간이 소요됨)

부동산경매 대상

경매투자에 임하는 사람들은 그 목적이 제각각일 것이다. 이에 대해 책은 경매투자의 대상을 크게 두 가지 부류로 나누고 있다. 첫 번째는 대상 부동산이 주거용인가, 비주거용인가로 두 번째는 투자금이 1억원 미만인가, 1억원 이상인가 등으로 분류했다.

그렇다. 내집 마련을 위한 것이라면 주거용 부동산에 ‘세컨드 월급’이 목적이라면 수익형부동산에 초점을 맞추면 될 것이다. 반면에 순전히 재테크가 목적이라면 보유하고 있는 자금의 사이즈에 따라 그 대상이 달라질 수 있을 것이다. 심지어 고수들은 부동산담보대출을 끼고서 투자하기도 한다.

투자금이 적다고 우울해 할 필요는 없다. 넉넉한 자금이 굉장한 무기임엔 분명하지만 때로는 이게 해로울 수도 있는 것이다. 예로부터 선인先人들께서 ‘과유불급’過猶不及을 경계하라고 가르치지 않았던가. 지나침은 오히려 안하는 것보다 못할 수도 있는 법이다.

통상 ‘투자의 3원칙’으로 수익성, 안전성, 환금성 등을 거론한다. 이는 내가 대졸 중견행원 신분으로 대출심사에 처음 나설 때 한 선배가 오래된 책을 주면서 정독할 것을 주문한 적이 있었다. 일본도서를 번역한 내용이었는데, 핵심이 바로 ‘투자의 3원칙’이었다. 경매도 마찬가지다. 이 3요소를 항상 염두에 둬야 한다.

투자뿐만 아니라 모든 비즈니스에서 상황의 유불리有不利를 결정하는 것은 누가 정보를 손에 쥐고 있느냐에 좌우된다. 부동산 투자의 경우도 시장에 대해 더 많이 알고, 부동산의 가치를 좀 더 정확히 파악하고 있는 쪽이 더 유리할 수밖에 없다.

‘부동산경매만이 최고의 부동산 투자 방법이다’라고 단언할 수는 없다. 한가지 분명한 사실은 이를 염두에 두고 평소에 부동산경매를 공부함으로써 부동산시장이라는 ‘숲’과 경매라는 ‘나무’를 볼 줄 아는 혜안을 스스로 넓고 깊게 만들어나갈 수 있을 거라고 확신한다.

현장답사는 꼼꼼하되 효율적으로

현장답사는 가능한 1회, 많이 해야 2회 안으로 마치도록 해야한다. 상계동의 33평형 한신아파트를 생각했다면 사전조사 단계에서 먼저 그 주변에 비슷한 물건이 있는지 찾아보고 현장답사를 할 때 함께 살펴보는 것이다. 이는 바로 업무의 효율성이다.

한신아파트 외에 다른 주공아파트의 물건이 2개 더 있다면 이때는 물건 3개를 한꺼번에 다 조사하는 것이 좋다. 첫 번째 물건을 낙찰받지 못하더라도 다른 대안, 즉 ‘플랜B’를 준비함으로써 한결 마음이 든든해지는 법이다. 이와같은 노력과 시간을 투입한 끝에 성공적인 결과가 생긴다.

낙찰 물건 ‘내것’ 만들기

명도明渡란 낙찰 물건의 소유가 클린하게 내 것이 되는 것을 의미한다. 통상 경매 물건엔 소유자든, 임차인 또는 불법 점거인이든 간에 누군가가 점유하고 있다. 낙찰자의 입장에서 보면, 이런 점유자를 자신의 ‘적’으로 보기 쉽다. 이는 잘못된 시각이다. 상대방의 처지를 이해하지 못한다면 ‘역지사지’ 정신에 위배되는 것이다.

경매물건을 발견, 입찰에 참여해서 낙찰받기까지는 최소 1~2개월이 걸린다. 하지만 경매가 시작되면 점유자는 최소 반 년 정도 식사를 거를 정도로 마음고생이 심하다. 이는 내가 경험해봐서 누구보다 더 잘 안다. 경매 대상 물건엔 정말 억울한 케이스가 많은 법이다. 나는 후배가 경영하는 회사 대출에 내 집을 담보로 제공했다가 날벼락을 맞았으니까.

물론 명도 때에 점유자가 과도하게 금전적인 보상을 요구한다면 이는 분명하게 거절해야 한다. 낙찰은 법적으로 보장받는 것이기에 ‘대항력이 있는 경우’를 제외하고는 낙찰자 본인은 ‘강자’이고 점유자는 ‘약자’다. 이렇게 경매의 마지막 단계의 완성을 위해선 마음의 여유를 가져야 한다.

책의 특징

이 책의 특징을 소개하면서 서평을 마치려고 한다. 대부분의 사람들은 생소한 용어들이 자주 등장하는 경매에 대하여 이는 특수한 사람들이나 하는 재테크 수단이라고 선을 긋는 경우가 많다. 그래서 책은 누구나 쉽게 경매 공부에 접근할 수 있도록 첫 투자에 나서는 구슬 씨를 주인공으로 내세워 스토리텔링 형식을 빌어 차근차근 설명하고 있는 장점을 지니고 있다.

다음으로 책은 실사례를 중심으로 알친 내용을 담고 있다. 알짜 매물 살펴보기, 권리분석 마스터하기, 경매법원 찾아가기 등에서 기본지식은 불론이고, 실전연습을 통해 독자 스스로 이런 국면에서 무엇을 어떻게 해야할지를 배울 수 있도록 한다. 또한, 경매의 시작부터 끝날 때까지 등장하는 경매의 핵심용어를 이해할 수 있도록 용어사전을 부록에 담았다.

마지막으로 낙찰받은 구슬 씨를 통해 우리들 모두 경매를 통해 내집마련이 가능하다는 ‘성취동기’를 불어넣어 준다. 물론 낙찰되었다고 해서 경매 절차가 모두 종결되는 것은 아니다. 완전히 ‘나의 소유’가 되기까지 해결해야 할 과제들을 하나씩 짚어가면서 설명하고 있다.

부동산경매는 발품 팔기이다

경매 물건의 공고만 보고 쉽게 응찰한다면 성공할 확률이 극히 낮을 것이다. 비록 낙찰받았을지라도 해결하기 어려운 난제들이 포함된 부동산일 가능성이 많다. 누구라도 경매에 관한 기본적인 지식은 알고서 시작한다. 불특정한 다수의 경매투자자들보다 앞서 가려면 반드시 현장답사를 꼼꼼하게, 권리분석을 철저하게 해야 한다. 그러기 위해선 발품을 많이 팔아야 한다는 점을 말하고 싶다.

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