[지식산업센터 투자] 바로 써먹는 지식산업센터 투자의 모든 것들

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

사업을 위해 필요한 공장이나 사무실을 장기 저리 융자로 매입할 수 있으면서 취득세까지 전액 감면(전액 감면 혜택은 2011년 말 종료, 2022년 말까지 조건 만족 시 50% 감면)해주기에 기업들은 매우 큰 매력을 느꼈던 것이다.

특히, 대출은 정부 산하 기관인 중소기업진흥공단이나 신용보증재단의 보증을 통해 1금융권에서 70% 담보 대출이 가능토록 했기에 금융기관은 앞다투어 대출 상품으로 취급했다. LTV나 DTI에 구애받지 않는 정책자금 대출이었는데, 이는 일반 투자자에게도 동일하게 적용되었다.

오피스 빌딩과 지식산업센터의 비교

오피스 빌딩과 달리 지식산업센터는 지자체나 한국산업단지공단의 관리 하에 이 정해진다. 세금 혜택도 지식산업센터에만 있으며, 일반적으로 지식산업센터의 관리비가 여타 사무실에 비해 더 저렴하다.

오피스 빌딩은 건물주가 하나(또는 공동 건물주)인 반면 지식산업센터는 호실별로 소유주가 따로 있다. 소유주 대표들로 관리단이 구성되어 비용을 상세히 따지므로 오피스 빌딩보다 관리비가 저렴하다. 지식산업센터의 관리비는 평당 5천~7천 원 정도이며, 일반 오피스 빌딩은 평당 2만~5만 원 정도다.

임대사업주 입장에서 지식산업센터에의 투자를 검토한다면 이런 여러 요소들이 오피스 빌딩이나 오피스텔에 비해 경쟁력을 갖추고 있기 때문에 제일 큰 되는 것은 분명하다. 이왕이면 다홍치마란 말도 있듯이 임차인 입장에서도 관리비가 싼 게 유리할 것이다.

투자수익률 검토

부동산 투자에 있어서 제일 먼저 고려해야 할 포인트는 아마도 수익률일 것이다. 수익형 부동산이라는 말만 듣고 수익률이 거의 나지 않는 지식산업센터에 투자한다면 정말 어리석은 투자행위일 것이다.

하지만 부동산중개인으로부터 물건을 소개받았을 때 즉석에서 정밀하게 수익률을 계산하기란 쉽지 않다. 이럴 경우엔 간편 셈으로 판단해보자. 즉 월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나눌 때 나오는 값이 2021년 초 현재 기준으로 서울일 경우 4% 정도면 적당하고, 5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 생각하면 된다.

요즘은 분양가가 높아져서 산출된 수익률이 4%보다 낮은 경우도 허다하다. 그런데, 이 지점에서 함정이 있다. 중개인은 투자자의 대출에 따른 금융비용을 고려하지 않을 수도 있다. 이를 고려하지 않으면 마치 '모래 위에 집을 짓는' 경우와 같다. 왜냐하면 투자시에 부족한 자금을 은행권 차입금으로 충당했는데, 매월 발생되는 차입이자를 고려하지 않으면 낭패를 본다. 현명한 투자자라면 반드시 금융비용을 차감해서 순수익률을 따져봐야 한다.

어떤 호실을 선택할까?

이또한 중요한 결정이 될 수도 있다. 어차피 임차인을 고려한 투자행위이므로 좋은 위치의 호실을 선택하는 게 유리하기 때문이다. 하지만 임차인의 입장에선 월세가 저렴한 호실의 선택이 최우선일 수도 있다. 그렇다면 투자자에게는 어떤 것이 좋을까?

임대사업을 한다면 굳이 전망 좋은 높은 층을 가지 않아도 되고 좀 더 저렴한 물건을 찾는 것도 방법이다. 임대료를 상대적으로 조금 낮게 내놓는다면 저렴한 곳을 찾는 수요가 있기 때문에 '공실기간'을 최소화하므로 이것이 오히려 수익률 측면에서 더 좋을 수 있다. 여러 전략 중 어떤 것을 택할지 생각해보기를 권한다.

투자시 유의할 점

개인사업자와 법인사업자

지식산업센터에 입주하는 투자자는 주거용 상품을 투자해본 유경험자가 많다. 그래서 법인사업자를 내고 투자하려는 경향이 강하다. 세금 측면에서 본다면 법인이 좋다. 그런데 과거 매출 기록이 없는 신규 법인사업자와 동일한 조건의 개인사업자를 은행은 어떻게 평가할까?

개인사업자의 경우 매출 실적이 없더라도 개인의 신용을 보고 대출해주지만 법인의 경우 매출이 없을 때는 대출이 잘 안되며, 담보 대출 70%조차 어렵다. 따라서 대출에 문제가 없다면 세금에서 유리하므로 법인으로, 그렇지 않다면 개인사업자로 투자하는 것이 좋다.

서울시 성동구 성수동 지식산업센터

서울시 성동구 이다. 왜 그럴까? 궁금하게 생각해본 사람들이 많을 것이다. 기업들이 가장 선호하는 지역은 강남이며, 전통적으로 많이 입주해 있는 지역은 종로구와 중구이다. 또 상업지역으로 동대문구도 매우 많이 입주해 있다.

성수동은 이런 지역들과의 지하철 2호선으로 인해 연결성이 매우 뛰어난 입지를 자랑한다. 이런 양호한 접근성 때문에 꾸준한 수요가 있고 분양과 입주가 잘 되는 위치이다. 한편, 과거엔 매우 인기가 좋았지만, 현재에도 그럴까?

성수동은 매력이 많은 곳이지만 으로 작용한다. 연면적이 2만 평을 초과하는 케이스는 거의 없으며, 향후 개발된다 하더라도 큰 지식산업센터가 들어올 가능성은 희박하다. 또한 성수동 자체와 주변의 주거지역이 활발하게 개발되고 있어서 토지가는 계속 상승이 예상되며, 덩달아 분양가 및 매매가도 한동한 상승할 것으로 보인다.

지식산업센터의 세금

취득, 보유, 그리고 매도 전 과정에서 각각 세금이 부과된다.

취득세는 취득분과 등록분으로 나뉩니다. 취득분(2%)의 10%인 농특세와 등록분(2%)의 20%인 교육세가 추가되어 기본 4.6%이다. 취득세 세율은 조건에 따라 2.3%부터 9.4%까지 네 가지 경우가 있다. 이 중 임대를 목적으로 하는 개인사업자나 법인은 4.6% 세율에 해당한다.

이 있다. 이는 한시 적용되는 특례이며 2022년 12월 31일까지 해당된다. 다만, 조건을 충족해야 한다. 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용 않거나, 5년 이내에 매각, 증여하거나 타 용도로 사용할 때엔 경감된 취득세가 추징된다.

아파트 투자와는 다르다

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'