만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다.
예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다.
서울 도심 공공재개발
문재인 정부는 결국 재개발을 시행하지 않으면 공급부족 현상을 치유할 방법이 없음을 인식하고 나서야 공공재개발 카드를 들고 나왔다. 이는 기존 재개발사업의 진척이 부진했던 8곳을 공공재개발 1차 후보지로 선정, 3천 가구를 공급하기로 발표했다. 그동안 방치하다가 '앗 뜨거워라' 싶어서 겨우 내놓은 대책이었다.
그렇다고 서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있기에 정책의 변화는 있을 수 있다. 그럼에도 지금껏 공공이 주도해서 잘된 경우도 없음을 감안한다면 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다.
하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자.
재당첨제한
재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 저자에게 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되므로 어림잡아서 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 해당 고객과 저자 모두 당황할 수밖에 없었다.
투기과열지구 내 정비사업(재건축·재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8·2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다. 즉 5년 내 투기과열지구 정비사업 조합원이나 일반분양에 당첨된 자는 추가로 투기과열지구 정비사업의 일반분양은 물론, 조합원 당첨도 불가한 것이다.
용산 한남뉴타운
부동산투자자들이 가장 선호하는 재개발 구역은 당연히 용산 한남뉴타운일 것이다. 교통은 물론이고 한강 뷰와 함께 '배산임수'의 지형을 지닌 탓이다. 서울시 재개발 최대어인 이곳은 용산구 한남동 일대 111만 여 평방미터의 부지를 재개발하는 엄청난 사업이다.
한남 1구역에서 5구역에 이르는 대규모 단지인데, 1구역은 구역 해제가 되었다. 이태원역 주변 상권의 활성화와 구역 내 도로 정비 등으로 임대가격이 상승했고, 주택을 상가로 용도변경한 젠트리피케이션 현상이 발생하면서 상가 주인장들의 반대로 조합설립을 위한 동의 요건을 미충족했기 때문이다. 하지만 코로나 경기 탓으로 인해 그때와 지금은 자뭇 분위기가 딴 판이다.
구역 해제가 된 1구역은 건축물의 높이 규제로 인해 타구역에 비해 사업성이 떨어지고, 이태원 상권으로 인해 상가수익성이 좋아 사업이 지지부진했다. 하지만 최근 코로나19로 인해 이태원 상권이 침체되면서 다시 재개발을 추진하자는 의견이 설득력을 얻고 있다.
2020년 9월 공공재개발 1호 신청을 했지만 아쉽게도 공공재개발 시범사업지로는 선정되지 못했지만 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장이 재개발 규제 완화를 말하고 있는 만큼 주민들의 사업추진 의지에 따라 재개발사업이 다시 추진될 경우 우수한 입지의 1구역의 가치는 단번에 올라갈 것이다.
북아현뉴타운
북아현뉴타운은 행정구역상 서대문구이지만 아현뉴타운과 더불어 신흥 부촌 마포의 핵심축이다. 가파른 언덕길에 노후, 불량 주택이 밀집되어 있는 대표적인 낙후지였던 북아현은 2005년 서울시 3차 뉴타운으로 지정되어 5개 구역으로 사업이 진행되면서 천지개벽하고 있다.
북아현 2구역은 구릉지이긴 하지만 저층과 고층이 잘 어우러진 특화 설계를 통해 단점을 극복했고, 단지 내 초등학교도 예정되어 있으며 한성중·고등학교도 인근에 있어 교육환경도 양호하다. 2009년 사업시행계획인가 후 제대로 진행되지 못하다가 2020년 촉진계획 변경과 건축심의를 통해 용적률을 상향해 세대 수가 기존 1,714세대에서 642세대 증가함과 동시에, 중대형에서 중소형으로 면적 구성도 변경되면서 사업성이 개선되었다.
삼성물산과 대림산업에서 최고 35층 2,356세대 대단지로 건립할 예정이고 우수한 입지임을 감안할 때 재개발이 시행되기만 하면 북아현뉴타운의 랜드마크로서의 위상은 따놓은 당상임에도 조합 내부 문제로 사업 진행이 주춤하고 있어 아쉽기 그지 없다.
서울 재개발 구역의 생생한 현장 정보
재건축사업은 주거환경이 양호하나 주택(아파트)의 노후화를 개량하는 사업이고, 재개발사업은 주거환경이 열악한 지역의 도시환경 전반을 개선하는 사업이다. 그래서 재개발은 주로 단독주택이나 다세대주택 등 노후화된 주택을 대상으로 한다. 오래된 아파트에서 새 아파트로 개발하는 재건축보다 조합원들의 이해관계가 더 복잡하기 때문에 보다 세밀한 분석과 전략이 필요하다. 서울 대표 재개발 구역의 최신 정보를 생생하게 담아낸 이 책을 통해 성공 투자를 기대해본다.
'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'