부동산 투자에 입문하는 사람들을 위해서

부동산투자가 처음입니다 - 부동산 초보 투자자가 가장 알고 싶은 것들
성주원.김기덕 지음 / 메이트북스 / 2020년 5월

우리나라에서는 유주택자와 무주택자 간 갈등이 단순한 빈부격차를 넘어 계급론으로까지 불거질 정도로 심각한 사회 문제로 떠오르고 있습니다. 이럴 때일수록 가장 중요한 것은 부동산에 대해 더 열심히 공부하고 항상 관심을 가져야 한다는 점입니다. 집을 투자 개념으로 삼든 평생 거주할 안락한 공간으로 여기든, 지금의 관심은 분명히 훗날 큰 도움이 될 것입니다. - '지은이의 말' 중에서

부동산투자를 위한 기초 공사

이 책의 저자 성주원은 고려대학교를 졸업하고 RTN부동산TV에서 사회생활을 시작했을 때만 해도 부동산에 대해 내 일처럼 이해하기 어려웠지만 이데일리 건설부동산부에서 관련 이슈를 취재하고 공부하면서 부동산의 매력에 빠진 후 주경야독 끝에 세종대학교에서 부동산학 석사학위를 받았다. MBC라디오 〈이진우의 손에 잡히는 경제〉, TBS라디오 〈열린 아침〉, TVN 〈곽승준의 쿨까당〉 등에 출연했다. 영화 〈악인전〉에도 5초간 등장했다. 현재는 이데일리TV '굿머니'에서 돈이 되는 정보를 누설하고 있다.

공저자 김기덕은 글로벌 금융위기 이듬해인 2009년 언론사에 입사했으며 현재는 이데일리 편집국 소속 취재기자다. 증권, 부동산, 정치, 사회부 등 다양한 부서를 거쳤으며 경제 분야에서는 글로벌 유동성과 금리, 거시정책 요인에 따른 경제 흐름과 개별기업들의 실적과 재무회계에 관해 주로 담당했다. 문재인 정부 들어서는 역대 가장 많은 정책이 쏟아진 부동산부에서 취재기자로 활약했다. 

우리들에게 부동산 기본기를 탄탄하게 만들어 줄 이 책은 이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장(결국 부동산이 답이다)에서는 대한민국에서는 부동산이 답임을 이야기하며, 2장(부동산 기본지식은 돈이다)에서는 꼭 알아야 할 부동산 용어와 기본지식에 대해 소개하고, 3장(부동산 거래, 이렇게 하는 것이 답이)에서는 부동산거래시 꼭 알아야 할 핵심 노하우들을, 4장(아파트 분양권 투자, 이렇게 해야 돈 된다)에서는 아파트 분양권 투자 노하우에 대해 들려준다. 

이어서 5장(부동산 세금, 공부한 만큼 아낀다)에서는 부동산 세금에 대해, 6장(트렌드와 정책을 알아야 기회를 잡을 수 있다)에서는 트렌드와 정책을 어떻게 투자기회에 활용하는지를 알려주며, 7장(재개발, 재건축, 부동산의 황금알이다)에서는 재개발과 재건축을 다루고, 8장(경매, 잘 알고 투자하면 반드시 돈이 된다)에서는 반드시 돈이 되는 경매에 대해 알려주며, 마지막으로 9장(임대사업자에 대한 거의 모든 것)에서는 임대사업자에 대한 핵심사항을 들려준다. 추가로 '부록'에서는 청약에 대한 궁금증 16문 16답이 담겨 있다. 

부동산은 불패인가?

물론 부동산이 항상 호황인 것만은 아니다. 아파트 매수와 매도 시기와 주택시장 상황이 잘 맞아 떨어질 경우에 가능한 얘기이지만 '대한민국은 부동산공화국', '서울 집값 불패'라는 공식은 괜한 말이 아니다. 서울의 경우 집값 장기 그래프는 꾸준히 우상향이다. KB 국민은행 시세를 보면 서울 아파트 중위가격(아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 값)은 2008년 12월 4억 8,084만 원에서 2020년 3월 9억 1,812만 원으로 10여 년 사이에 2배를 초과했다. 

부동산공화국에서 서민들의 삶은 공평하기가 쉽지 않다. 일개미처럼 꾸준히 저축하며 내집 마련이라는 최종 목표를 위해 헌신적인 삶을 추구하는 사람도 있는 반면, 사회에 첫발을 내딛는 20대 후반이나 30대 초반부터 부동산투자를 꾸준히 실행하면서 경제적 자유와 함께 남부럽지 않게 삶을 영위하는 사람도 있다. 부동산투자가 말처럼 쉬운 일이 아니다. '집의 매수, 매도 타이밍'은 신의 영역이기 때문에. 

용적률과 건폐율, 그리고 연면적

'○○아파트 재건축을 통해 연면적 1만 5천m2, 용적률 300%, 건폐율 50%를 적용해 최고 □층, △△△가구로 탈바꿈한다.'

이와 같은 재건축 관련 부동산 기사를 읽고서 어떻게 재건축 단지가 변모하는지 쉽게 이해하기 어렵다. 단순히 기존 아파트가 몇 개 동, 얼마의 가구수로 변하는 것은 숫자만 봐도 쉽게 이해되지만 전문용어인 용적률, 건폐율, 그리고 연면적 등의 용어가 나오면 머릿속이 혼란스러워진다.

분명히 자주 들어본 적이 있는 부동산 용어인데, 뒤돌아서면 잊어버리고 만다. 그런데, 부동산 투자를 실행하거나 전문적인 부동산 공부를 위해서라도 반드시 알아야 하는 개념이다. 가장 쉽게 용적률과 건폐율을 이해하려면 건물의 '높이'와 '넓이'를 떠올리면 된다. 용적률은 건축물을 올릴 수 있는 높이에 영향을 준다. 대지면적에 대한 총 건축면적의 비율이다. 전체 대지면적에서 건축물 각 층의 면적을 합한 값(연면적)을 나누면 된다. 

도시재생이란 무엇인가?

전국 도시재생 1호 사업지로는 종로구 창신숭인 지역을 꼽을 수 있다. 이곳은 일제 강점기 시절 채석장으로 쓰였다가 이후 1980년대에는 봉제산업으로 번성했지만 현재는 소규모 봉제공장만이 산재하는 낙후된 지역이다. 서울시는 뉴타운식 재개발 사업에서 도시재생으로 사업방향을 수정해 옛 봉제거리를 유지하면서 채석장 전망대, 봉제 역사관, 유명작가 기념관, 낡은 상가 등이 공존하는 곳으로 변모했다. 

또한, 세운상가 일대도 도시재생을 완료하고 첨단 산업공간으로 일신했다. 서울 종로4가 종묘광장 공원과 청계천 세운교 사이에 7개 상가동이 자리한 이곳은 1970~1980년대 '대한민국 전자와 전기산업의 메카'로 불리며 번성했다. 그러나 첨단산업의 빠른 변화를 따라가지 못해 기계, 금속 등 2차 제조업 중심의 낡은 소규모 상가가 즐비했다. 이 일대를 '제4차 산업혁명의 중심 거점'으로 육성한다는 목표하에 터줏대감인 기술장인들과 대학생 청년스타트업 간의 협업을 통한 산업재생이 활발히 이루어지고 있다.

DTI, LTV, 그리고 DSR이란? 

DTI(총부채상환비율) = 주택담보대출 연간 원리금상환액 +기타 부채(기존 주택담보대출, 신용대출 등) 연간 상환이자/ 연소득 ~ 이는 대출 상환 능력의 심사 목적이었는데, 부동산 규제책으로 쓰인다. 

"이미 서울은 DTI, LTV 40%로 제한받고 있습니다. DSR 도입으로 은행대출은 훨씬 더 깐깐해졌습니다." 

LTV(주택담보인정 비율)는 개인소득이 아닌 자산(주택)담보 가치를 기준으로 일정비율에 해당하는 대출금액을 정한다. 즉 부동산을 담보로 대출을 실행할 때 대출 가능한 한도를 말한다. 그런데, 정부의 부동산 규제로 인해 담보(부동산) 가치가 높다해도 소득이 충분치 않으면 대출금액은 줄어들 수 있다. 

DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 총소득에서 '전체 대출금 원금 + 이자'가 차지하는 비율이다. 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 자동차 할부금, 학자금대출, 카드론, 마이너스통장 등이 모두 포함된다. 2018년에 도입된 것으로 DTI보다 훨씬 더 강화된 규제책인 셈이다.

신혼부부 특별공급제도

신혼부부 특별공급제도는 무주택자인 신혼부부를 대상으로 단 한 번만 당첨을 허용하는 우대정책이다. 다만 혼인기간과 소득기준, 대상 주택의 면적과 금액 등의 기준을 충족해야 하므로 매우 까다롭다. 결혼한 지 7년 이내이며, 소득은 민영주택 기준으로 전년도 도시근로자 월평균소득의 120%(맞벌이 130%) 이하를 충족해야 한다. 공공주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(맞벌이 부부 120%)이다.

참고로 2019년 기준 도시근로자 월평균소득 기준으로는 3인 이하 가족의 경우 월평균소득은 555만 원(맞벌이 120~130%의 경우 666만~722만 원) 이하다. 이를 적용하면 자녀를 한 명 둔 외벌이 가정의 합산 월 소득이 600만 원이면 민영주택 신혼부부 특별공급 혜택을 받을 수 없다. 다만 입주자모집 공고일 현재 무직이지만 전년도 소득이 있는 경우 소득산정에 포함해야 한다. 즉 부부 중 한 명이 전년도에 퇴직한 경우에도 맞벌이로 신청해야 한다.

양도소득세와 종합부동산세(종부세)

양도소득세(양도세)는 부동산을 사고파는 과정에서 발생한 양도차익에 대해 부과하는 세금이며 기본세율이 6~42%다. 부동산 관련 어떤 세금보다 세율이 높다. 수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 오르면서 양도세에 대한 관심도 덩달아 커졌다. 부동산을 사고파는 의사결정을 하는 데 있어 중대한 영향을 미치는 요소로 작용한다.

그렇다면 어떤 부동산 매도시에 양도세를 낼까? 토지, 건물은 물론이고 아파트 당첨권, 재건축/재개발 입주권 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리나 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등을 양도하는 경우에도 차익이 발생한다면 양도세가 부과된다. 또 세법상 양도로 간주되는 경우도 있다. 즉 각자의 자산을 서로 교환하는 경우, 증여를 받는 사람이 재산을 무상으로 받으면서 증여하는 사람의 채무(대출 등)를 부담하거나 인수하는 경우, 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 등도 양도차익을 계산해 이익이 발생했다면 그에 대한 양도세를 내야 한다.

동일한 부동산을 같은 날짜에 사고팔아도 세금부담을 줄일 수 있다. 바로 부부 공동명의를 통해서다. 반드시 부부끼리여야 할 필요는 없다. 핵심은 공동명의다. 공동명의를 통해 절감할 수 있는 대표적인 세금은 양도소득세와 종합부동산세(종부세)다.

양도세의 경우 세금을 계산할 때 양도차익을 얻은 사람별로 과세를 하기 때문에 현행 누진세율 체계에서는 당연히 공동명의인 경우 세 부담이 줄어든다. 예를 들어 양도차익 2억 원(각종 공제 생략)이 발생한 아파트가 부부 공동명의였다면 남편과 아내 각각 양도차익 1억 원에 대해 세금을 내면 된다. 양도소득세 과세표준 1억 원이라면 세율 35%를 적용받지만 과세표준이 2억 원이면 38%로 높아진다.

종부세 역시 인별 과세이기 때문에 많은 자산을 혼자 갖고 있다면 종부세 부담이 커진다. 이를 부부가 나눠가지면 종부세 부담이 줄어들고, 심지어 종부세를 피할 수도 있다. 예를 들어 공시가격 10억원 짜리 아파트를 남편 단독명의로 보유할 경우 비록 1주택자라도 9억 원을 초과했기에 종부세 납부 대상이다. 반면에 부부 공동명의라면 각각 공시가 5억 원짜리 아파트 보유로 해석하므로 종부세는 없다.

부동산 경매

과거에는 일반인들이 부동산 경매에 대해 정보를 얻을 수 있는 채널이 많지도 않고 널리 알려지지 않았기 때문에 참여자가 제한적이었지만 지금은 일반인들도 관심을 갖고 물건을 검색할 정도로 많이 알려진 부동산투자의 한 방법이다. 서점 내 부동산 재테크 코너에 가보면 부동산 경매로 돈을 벌었다는 사람들의 성공기를 담은 책을 어렵지 않게 만날 수 있다.

경매는 부동산의 복잡한 권리관계를 한번에 정리해주는 절차라는 점이 매력적이다. 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 평생 돌려받지 못한다면 채권자 또한 경제적 어려움에 처할 수 있을 것이다. 이는 결국 국가경제에도 부담이 되는 일이다. 채무자 입장에서는 속상하다고 생각할 수 있지만 채권자 입장에서는 권리를 보장받기 위한 수단이다. 경매는 돈의 흐름이 질서를 유지하게 해주는 장치이자 더 큰 불상사를 막기 위한 중재안이다. 

부동산 입문자들을 위한 교과서

이 책은 부동산투자에 입문하는 사람들은 물론이고 기존에 주택시장에 참여하고 있는 모든 분들에게 훌륭한 참고서이자 교과서인 셈이다. 가장 기본적인 부동산 기초 개념과 사례 정리 등을 통해 나만의 흔들리지 않는 부동산투자 원칙을 확고하게 수립할 수 있을 것이다. 따라서 관련 분야에 종사하는 사람들에게 일독을 권한다.