부동산 초보자를 위한 투자 가이드

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 마흔 전에 내 집 마련부터 부동산 투자까지
제네시스박 지음 / 비즈니스북스 / 2020년 3월

지난 4년 동안 네 번의 이사를 하며 내 집 마련과 동시에 부동산에 투자함으로써 나는 투자금의 20배에 가까운 자산 증식에 성공했다. 그 과정에서 나는 진정으로 하고 싶은 일을 찾았고, 현재도 여기에 오랜 시간 매진하고 있다. 이 책을 읽고 있는 당신도 나의 경험을 바탕으로 행복한 보금자리를 마련하고 안전한 방법으로 자산을 늘리는 한편 더 나아가 원하는 일을 하면서 살 수 있기를 바란다. - '프롤로그' 중에서

부동산 초보자를 위한 가이드

책의 저자 제네시스박은 좋은 대학을 가면 된다는 생각에 누구보다 열심히 학창시절을 보냈다. 국내 유수 대학에서 경영학을 전공하고 대기업에 취직했지만 직장 생활은 녹록지 않았다. 결혼 1주년을 2주 앞둔 날 당당하게 퇴사, 회계사 및 세무사 시험에 도전했으나 결과는 낙방이었다. 할 수 없이 가정의 안정을 위해 두 번째 직장에 입사했다.

이후 부동산 공부를 본격적으로 시작, 가장 좋은 시기와 입지를 잡아서 집을 마련해 실거주와 투자라는 두 마리 토끼를 잡았다. 이렇게 부동산 투자를 통한 자산 증식을 경험한 그는 세무사 시험을 준비할 때의 경험과 지식을 살려 블로그에 부동산 절세 관련 글을 꾸준히 올렸는데, 많은 투자자에게 큰 호응을 받으며 네이버 부동산 파워블로거가 되었다. 현재는 부동산 세금 전문 <채널 제네시스박〉의 유튜버로 부동산 투자 전략과 절세 강의를 하고 있다. 저서로  <친절한 제네시스박의 부동산 절세>, <부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?> 등이 있다.

책은 총 6장으로 구성되었는데, 제1장에서는 평범한 직장인이었던 저자가 부동산에 눈을 뜨게 되는 이야기를 다뤘고, 제2장에서는 본격적으로 저자가 생애 첫 집을 마련하기 위해 동분서주했던 여정을 나열하면서 적은 돈으로 알짜 아파트를 만드는 기술, 부동산 실전 비교 사례법, 부동산 데이터 보는 방법 등 집 한 채 마련하기 전에 반드시 알아야 하는 기초 지식을 소개했다.

이어서 제3장부터 제5장까지는 단순히 '내 집 마련'에 만족하지 않고, 본격적으로 부동산 투자의 세계로 입문해 '자산 증식'이라는 목표를 달성하기까지의 과정을 샅샅이 알려준다. 마지막으로 제6장에는 부동산 초보가 반드시 알아야 할 '내 집 마련의 법칙 6'과 '부동산 절세의 법칙 5'를 담았다. 부동산 투자에서 손해 보지 않기 위해서는 '저가 매수'와 '절세'가 가장 중요하기 때문이다.

내 집이 절실하다고 느끼는 순간

누구나 살다보면 이런저런 이유로 '내 집이 없는 걸' 한탄하는 순간이 있게 마련이다. 저자의 경우도 마찬가지다. 신혼 초기 시절, 출산한 지 50일도 채 안 된 신생아에겐 결단코 해로운 담배 냄새가 집 안으로 솔솔 흘러 들어오자, 저자의 아내는 신경질적으로 방 창문을 급히 닫는다. 당시 그의 가족은 서울 광진구 소재 허름한 빌라에서 거주하고 있었다.

첫 눈에 반한 빌라는 햇볕이 잘 들어오는 매력 때문이었지만, 앞으로 한창 자랄 아이를 위한 좋은 환경인지를 고민하게 만들었다. 이에 저자는 '부동산 공부'의 필요성을 절감했는데, 이때가 2014년 여름이었다. 2013년 10월, 판교에 위치한 세 번째 회사로 전직, 급여가 이전에 비해 거의 두 배일 정도로 크게 증가함에 따라 저자가 부동산 공부에 나설 수 있는 '신의 한수'였던 셈이다. 이후 저자는 이사를 목적으로 경매 사이트를 통해 경매 물건들을 살펴보기도 했다. 

어디서부터 시작해야 할까?    

나만의 주거 기준 수립~ 대출 포함 3억 원 내외, 지하철역 인근, 주변에 공원

지하철 노선도 집중 탐구~ 7호선 군자역에서 판교로 향하는 구간의 아파트는 비싸

예산에 맞는 지역 찾기~ '보정-구성-신갈-기흥' 구간엔 가능

관심 아파트 찾기~ 신갈역 주변 아파트(3억1천만 원)

매수 전 마지막 점검~ 지하철역까지 15분 거리, 1층 전용 정원 - 가격이 높아서 포기 

실제 아파트 계약이 성사되지 않았음에도 상세하게 서술한 이유는 집을 찾는 과정, 의사결정 과정이 내 집을 구하고 싶지만 두렵고 막막한 사람들에게 도움이 되리라는 판단에서다. 돌이켜 보면 이때는 부동산 지식이 많지 않았고, 가용할 돈도 굉장히 적었는데도 최선을 다해 정석대로 집을 잘 알아봤다고 생각한다. 마지막에 매수 포기도 결론적으로 좋은 결과를 가져왔다.

우리 모두가 많은 돈을 가지고 시작할 수는 없다. 현재 아파트 시세가 가진 돈에 비해 턱없이 높아 보여도 좌절하지 말라. 자신의 예산 안에서 현실적인 기준을 몇 가지 세운 후 접근한다면, 반드시 서울 안의 값비싼 아파트가 아니더라도 만족스러운 거주 환경을 마련할 수 있기 때문이다.

내 집 마련과 투자, 겉모습보다는 실현 가능성에 주목하라

저자의 용인으로의 이사는 삶에 많은 변화를 제공했다. 이런 변화는 그의 가족에겐 플러스로 작용했다. 가장 큰 변화는 '통근 시간의 단축'이었다. 예전엔 왕복 4시간을 길에서 보내야 했지만, 이젠 집에서 회사까지 1시간 반 이내의 구간이 됨에 따라 여유가 생긴 시간은 '부동산 투자'와 '가족 봉사'에 활용할 수 있었다.

신분당선은 조만간 서울 방향으로는 용산, 수원 방향으로는 호매실까지 연장될 계획이다. 이 외에 용산에서 은평뉴타운과 삼송까지 이어지는 '서북부 연장안' 역시 예비타당성 조사 대상에 선정됐다. 아직 확정된 것은 아니지만 이 안이 통과된다면 사업 추진에 탄력이 붙는 것은 물론, 서울 서북부 일대에도 큰 변화가 있을 것으로 예상된다.

물론 이런 호재는 그 자체를 보는 것보다 얼마나 잘 추진될지 '실현 가능성'을 보는 것이 더 중요하다. 계속해서 관심을 갖되 섣불리 투자를 결정하지는 말아야 한다. 막연히 '되겠지' 하는 생각으로 의사결정을 한다면 생각보다 긴 시간 동안 자금이 묶일 수 있으며, 그만큼 기회비용을 놓치게 되므로 주의해야 한다.

내 집 마련의 법칙6

직주근접성을 우선시

상승시 평균가보다 추가 상승했는지 여부 점검

지역 미분양 추이를 점검

2~3년 후, 주택 공급량을 확인

아파트 상승의 '끝물' 여부 판단

현금 확보의 체크

신축 아파트, 구축 아파트 무엇을 사야 할까?

'이왕이면 다홍치마'라는 말이 있듯이, 누구나 새 아파트를 선호한다. 비단 집 뿐만이 아니다. 자동차, 가전 등에서도 마찬가지 경향을 보인다. 현재 서울과 수도권의 집값 상승은 신축이 주도하고 있다. 여기에다 역세권, 학군 등이 플러스 요인으로 첨가된다면 그 상승도는 가히 폭발적이다. 그래서 수도권의 역세권에 위치한 신축 아파트는 정말 귀하신 몸이다.

그렇다면 왜 신축이 좋을까? 그 이유는 무엇보다도 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 먼저 발코니 확장을 살펴보자. 구축의 경우 내력벽을 철거하고 확장 공사가 가능하지만 아무래도 단열 등에서 차이가 나므로 신축에 비한다면 열세임이 당연하다. 최근의 신축 아파트는 옵션을 행사해 발코니 확장으로 작은 공간을 더욱 여유롭게 사용할 수 있다.

다음으론 각종 커뮤니티 시설이다. 아파트 단지 내에 피트니스 센터는 기본이고, 골프 연습장, 수영장, 키즈카페, 독서살, 작은 도서관 등이 구비되어 있다. 특별히 일부 아파트는 비용을 지불하면 호텔처럼 '조식 서비스'와 삼시 세끼 모두를 제공받을 수 있다. 그밖에도 사물인터넷 기술을 결합해 스마트폰으로 집안 온도와 조명 조절, 공기 청정 시스템 가동 등까지 가능하다.

반면에 구축 아파트도 나름 장점이 있다. 오래된 만큼 주변 인프라가 이미 잘 갖춰져 있고, 직장 접근성이나 자녀 교육에 유리한 점이 많다. 과거의 아파트 입지는 지하철역과 학교 등을 미리 고려한 아파트 단지 건설이 많았던 탓이다. 그럼에도 구조의 미흡함과 신축 아파트의 장점이 없는 등의 불편함은 있다. 결국 신축과 구축의 선택은 개개인의 선호도에 의해 결정될 수밖에 없다.

절세의 법칙5

공동명의를 이용

취득세를 고려

최소 1년은 보유

필요경비 꼼꼼히 챙긴다

'갈아타기' 전략을 활용

기본에 충실하라

현 정권이 들어서면서 주택시장이 급변하고, 갖가지 규제책을 내놓고 있다. 심지어 헌법이 보장하는 개인의 사유 재산권을 박탈하는 게 아닌가라는 불멘 목소리도 많다. 이런 환경에서 내 집 마련을 하는 사람으로선 너무나 혼란스럽고 걱정이 많겠지만, 이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다. 특히, 부동산 초보자들에게 책의 일독을 권한다.