부동산 투자에 빠진 월급쟁이 부자 언니

나는 차라리 부동산과 연애한다 - 10억 부자 언니의 싱글 맞춤형 부동산 재테크
복만두 지음 / 21세기북스 / 2020년 2월

투자 공부를 위해 경제경영서를 꾸준히 읽자 그동안 얼마나 우물 안 좁고 어두운 세상에서 편협한 시각으로 살아왔는지 알게 되었다. 투자 공부를 하기 위해 시간을 두 배로 쓰는 방법을 알았고, 버는 족족 쓰던 소비 습관도 고쳤을 뿐 아니라, 투자를 하면서 만나는 사람들 덕분에 인간관계 역시 성숙해졌다. 또한 주어진 것에 만족하지 않고, 능동적으로 살아가는 삶의 태도까지. 돈은 내가 얼만큼의 그릇이냐에 따라 더 많이 담을 수도, 더 적게 담을 수도 있기에, 내가 변하지 않을 수 없는 것이다. - '프롤로그' 중에서

10억 부자 언니의 부동산 재테크

책의 저자 복만두는 회원 23만 명의 네이버 부동산 카페 1위 '월급쟁이 부자들(월부)'의 튜터이자 인기 칼럼니스트로, 본업은 IT회사 디자이너지만 재테크 3년 만에 부동산으로 10년 치 연봉을 벌면서, 빠르게 성장하고 있는 부동산 재테크계의 유망한 투자자다. 최종 목표는 결혼이라는 불확실한 미래 대신 잠재 가치가 높은 아파트로 확실한 수익을 내는 것이라는 그녀는 투자 활동 외에도 부동산 투자와 관련된 칼럼을 쓰거나 강의를 하는 등 활발히 활동 중이다.

그녀는 평온하게 이어질 것 같았던 직장 생활이 한순간에 흔들리는 것을 경험한 후, 제대로 된 준비 없이 노후를 맞이해야 할지도 모른다는 불안감에 본격적으로 부동산 재테크에 뛰어들었다. 40대 초반의 미혼여성으로 언제 은퇴할지 모른다는 위기의식은 단기간에 부동산 고수의 문턱까지 쫓아가게 했다. 처음에는 부동산 문을 여는 일조차 쉽지 않았지만 지금은 누구보다 적극적으로 공부하며 부동산 고수가 되기 위해 노력하고 있다.

책은 총 6장으로 구성되었는데, 집 한 채로 노후를 보장받고 싶거나 여러 채로 자산을 불리고 싶은 사람들을 위한 부동산 재테크 입문서다. 구체적으로 내용을 살펴보면 1000만 원으로 자금을 만들어 투자를 시작하는 '싱글녀의 돈 관리법'부터 초보자들도 알기 쉬운 입지 분석, 투자 성향과 소득에 따라 선택하는 실거주와 다주택 전략 필살기, 오르는 지역을 판별할 수 있는 시각을 갖추는 방법 등을 소개한다. 어떤 아파트를 사야 하는지, 어떤 전략을 가지고 투자를 시작해야 하는지 전혀 감을 잡지 못한 초보자들에게 유익한 길잡이가 되어 준다.

싱글의 리스크

나 또한 싱글인 노총각으로 지낼 때를 돌이켜보면 과로 또는 감염으로 인해 몸이 아파 골골거릴 때 정말이지 서럽기 그지 없었다. 또 갑자기 회사를 사직했는데 일자리를 구하지 못했을 때는 앞이 그냥 캄캄하기도 했다. 그렇다. 누구나 마찬가지다. 싱글 남녀의 가장 큰 리스크는 아프거나 월급이 끊기면 답이 없다는 사실이다. 이 현상이 오래 지속될수록 마음에도 큰 병이 찾아 올 수가 있는 더 큰 위험이 도사리고 있다. 이럴진대, 싱글일 때 '욜로'만 외치다가는 그야말로 겨울 맞은 '베짱이'신세가 될 것이다. 

싱글녀의 깨달음

저자는 편안한(?) 판교 테크노벨리에 위치한 IT 기업에 근무하다 보니 요즘 젊은 세대들의 트렌드인 '욜로'를 추구했다. 즉 '잘 먹고 잘 놀고 잘 쓰는' 그런 라이프 스타일을 당연한 듯이 추구했다. 어느 날, '탕진잼'만 즐기다가 다니는 회사가 문을 닫으면 돈 줄이 막혀 이런 삶을 영위하기는커녕 골로갈 수가 있을 것 같다는 생각이 문득 들었다. 통장에 저축해 둔 돈도 별로 없고, 비바람 피할 내 집도 한 채 없으므로 앞으로의 삶이 여간 불안하지 않을 수 없었다. 이에 그녀는 먼저 내 집 마련부터 하자는 생각이 들어 이를 실행에 옮겼다.

그런데, 아파트 청약 제도라는 게 그녀에겐 별 도움이 되지 않았다. 가점제라는 제도가 싱글로 사는 여성에게 아파트 분양 기회를 제공하지 않기 때문에 실수요자로서 아파트를 사는 게 오히려 그녀에게 적합한 방법이었다. 이때부터 그녀는 아파트 공략에 나서기로 작정했다. 처음부터 부동산투자에 대해서 깊은 지식이 없었던 터라 서점에 들러 재테크 도서를 구입해서 읽거나 부동산 사무소 주인장으로부터 추천을 받기도 했다. 이렇게 시작한 그녀는 첫 투자로 실투자금 2천만 원을 투입, 신분당선 역세권 아파트를 전세 끼고 2억 9천만 원에 구입했다.  

어떤 아파트를 사야 할까?

한정판이라는 소위 '리미티드 에디션'은 동일한 상품임에도 비싸다. 다만 판매 수량을 한정시키기 때문에 '희소가치'가 발생되기 때문이다. 나이키의 GD 콜라보 운동화는 정가가 22만 원 정도인데, 하루 사이에 호가가 300만 원에서 1찬만 원으로 점프했으니 이를 봐도 우리들은 충분히 그 가치를 예상할 수 있다. 부동산도 예외가 아니다. 땅이 넓어 보이지만, 아파트 짓는 좋은 땅은 이미 정해져 있다. 

좋은 입지의 첫 번째 조건은 '직주근접職住近接'이다. 1분 1초를 쪼개 살며 시간 빈곤에 허덕이는 현대의 직장인들은 일자리가 가까운 주거지를 선호한다. 3대 업무지구(시청, 강남, 여의도)의 주변은 단연 고소득 연봉자의 집결지이므로 시세가 높고 결국 오를 수밖에 없다. 전업주부가 많던 시절과는 달리 맞벌이부부가 늘어나면서 점점 더 직주근접의 가치는 올라가고 있다.

일자리는 편의점처럼 분산되어 있는 게 아니다. 서울, 수도권에 집중되어 있기 때문에 3대 업무지구는 핵심이다. 종사자는 압도적으로 강남을 향하게 되는 것이다. 종사자 수는 곧 주택의 '수요'를 결정하고 종사자의 소득은 주택의 '시세'를 결정한다. 명품으로 따지자면 울트라 하이엔드급으로 강남 접근성만 뛰어나더라도 수요층이 두터울 수밖에 없다. 최근엔 강남의 시세가 워낙 오르니까 마포, 공덕, DMC 등 주변으로 풍선효과가 발생했다.

투자대상 아파트

직주근접 ~ 직장과 가까운 주거지 

역세권~ 지하철 등 교통이 편한 곳 

몰세권, 백세권, 스세권~ 쇼핑몰, 백화점, 스타벅스 

학세권~ 유명 학군 밀집지역(예: 강남 8학군) 

아파트 브랜드~ 유명 시공사(힐스테이트, 아이파크, 래미안, 자이 등)

투자 라이프 루틴 만들기

월급쟁이라면 가장 먼저 해야 할 일은 하루 일과 중에서 투자에 할당할 수 있는 시간을 확보하는 것이다. 할 일은 두 배로 늘어났지만, 그렇다고 하루 48시간으로 늘릴 수 없으므로 자신만의 원칙을 세우는 게 중요하다. 어떻게 하면 좋을까? 저자가 밝히는 싱글들의 투자 라이프 루틴을 들어보자.

그녀는 먼저 회사에서는 당연히 업무에 집중하고 퇴근 후 세 시간은 무조건 투자 공부에 집중했다. 이를 지키기 위해 업무시간에는 차 마시고 쉴 시간도 없이 회사 일을 처리했다. 왜냐하면 야근을 하지 않아야 퇴근 후 투자를 공부할 세 시간을 확보할 수 있기 때문이었다. 우려와는 달리 신기하게도 투자를 시작하고 나서 오히려 일에 더 집중할 수 있게 되었다. 말하자면 '마감시간 효과'가 생긴 것이다. 마치 시험을 앞둔 새벽 시간에 공부가 잘 되는 것처럼 말이다.

같은 시간대에 같은 일을 수행하다 보면 자연히 '루틴' 만들어진다. 투자의 전설 워런 버핏은 아침에 눈뜨면 서너 개의 신문을 읽는 것을 시작으로 하루를 출발한다. 이게 바로 그의 루틴인 셈이다. 그녀는 아침에 기상하면 부동산 앱을 열어 뉴스와 시세 등을 훑었다. 출근길, 이동시엔 독서를, 휴식할 땐 부동산 관련 카페, 블로그, 유튜브를 보았다.

투자의 타이밍

투자를 하려면 반드시 알아야 할 것이 있다. 즉 언제 사야 할지를 판단하는 '타이밍', 그리고 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있는 부동산을 보는 안목, '저평가'된 물건을 찾는 법이다. 부동산은 계속해서 상승과 하락을 반복한다. 부동산 투자에서 잃지 않고 수익을 내기 위해서 가장 먼저 집값이 오르내리는 원리와 큰 흐름을 아는 것이 중요하다. 사는 타이밍에는 답이 있기 때문이다.

투자의 타이밍이 중요한 이유는 아무리 좋은 강남 집이라도 아무 때나 사면 망하고, 반대로 못난이 일탑동사(일층, 탑층, 동향, 사이드)일지라도 부동산 시세가 오르는 상승기에 사면 덩달아 오르기 때문이다. 이처럼 '어디를 사느냐'보다 '언제 사느냐'에 대한 판단이 더욱 중요한 법이다.

혼자서도 투자 물건을 찾는 5단계

지역 선정~ 어디를 살까? 

단지 선정~ 어떤 것을 살까? 

임장하기~ 손, 입, 발로 한다 

물건 찾기~ 금맥을 찾는 마음으로 

계약하기~ 드디어 찾았다

'전세가율'이 오르는 지역을 찾아라

투자에서 중요한 지표는 바로 전세가율이다. 이는 전세보증금과 매매가격 간의 비율이다. 만약 매매가가 3억인 집을 산다고 했을 때 전세보증금이 2억 7천이면 전세가율이 90퍼센트다. 통상적으로 주택 공급이 부족해지면 전세가격이 오르기 시작한다. 그래서 전세보증금이 매매가격 가까이 오르면 집값을 끌어올리는 역할을 하게 된다. 세입자의 입장에선 오히려 돈을 좀 더 보태어 주택을 매입하겠다는 심리가 작동하므로 매입 수요로 인해 집값이 상승하는 것이다. 그렇다. 전세 투자에서 상승 초기의 특징은 바로 '전세보증금이 오른다는 것'이다.

비록 전세가율이 높고 가격이 싸더라도 다음 조건의 지역이라면 투자하지 않은 게 상책이다. 서울과 수도권이라면 일자리 교통이 불편한 곳(강남, 여의도, 시청 등 업무 지역에서 1시간 이상 소요되는 곳)이거나 거주환경, 학군 등 실수요자가 매력을 느낄 수 없는 곳을 피해야 한다. 지방의 경우엔 인구의 수가 50만 명 이하인 곳, 일자리 리스크가 있는 곳, 원래부터 전세가가 높았던 곳 등을 기피해야 한다. 

똘똘한 한 채면 족하다

실거주 전략은 집 한 채로 천천히 재산을 증식하는 것이므로 다주택보다 대출을 적극 이용하면 좋다. 자금 리스크가 다주택에 비해서 훨씬 덜하기 때문이다. 특히, 갭투자자라면 대출규제로 인해 자금 리스크가 매우 커질 수가 있다. 따라서, 저자는 매우 효과적인 몇 가지 팁을 제공한다.

자신이 할 수 있는 최대치의 자금을 모은다.

현실보다 40~50퍼센트 상향된 목표치를 세운다.

그 간극을 '대출'이라는 레버리지로 메워 자금을 관리한다.

지속적으로 내 집을 업그레이드해나간다.

실거주 전략은 상당히 큰 의미를 지닌다. 예를 들어, 샤넬백이 없으면 에코백을 들면 되고, 해외여행을 못 가면 호캉스(호텔에서 바캉스를 즐김)라도 가면 된다. 그리고 비록 강남에 집이 없어도 내 집이 있으면 사는 데 문제없다. 2년마다 집주인의 부당한 전세보증금 인상에 불안해하지 않고 편안하게 살 수 있다면 삶에 안정감을 제공하는 큰 가치인 게 분명하다. 

내 집 마련, 액션 플랜(저자 추천)

수지구(조정지역)~ 신분당선, 수지구청/ 죽전역 상권, 성복 롯데몰, 판교 테크노밸리

수원 영통구~ 분당선(1회 환승), 롯데마트, 홈플러스, 영통역 상권

평촌(조정지역)~ 4호선(1회 환승), 롯데백화점, 이마트, 시청, 성심병원, 월곶-판교선

산본~ 4호선(1회 환승), 산본 역세권 상권, 이마트, 롯데마트, GTX-C노선(금정역)

아파트 중개는 여자 사장님이 좋다 

저자는 현실적이며 실제적인 요령을 제공하며 책을 마무리한다. '여자 사장님, 실장님이 계시는 곳, 위치는 주로 코너자리', 이는 그녀가 부동산 업소를 찾을 때 적용하는 조건이다. 자신의 경험에 비추어볼 때 아파트는 여자 사장님들이 훨씬 일을 잘한다는 것이다. 즉 살림하고 육아하는 엄마들의 마음인지라 동네 사정을 훤히 꿰뚫고 있는 반면에 남자 사장님은 지역의 개발 호재 등을 줄줄 읊고 있다는 점을 잘 활용하라고 조언한다.

또한 최소한 한 명이라도 실장님을 끼고 있는 업소가 좋다. 잘 되는 업소는 사장 혼자서 업무를 다 챙길 수가 없으므로 실장님을 들일 수밖에 없다. 현장을 답사할 때엔 이왕이면 실장님이 있는 업소로 들어가 문의하는 게 좋다. 업소의 위치도 중요하다. 눈에 띄는 코너 자리는 월세가 비싸다. 대체로 능력이 많은 업소는 '중개 한 번 더 해서 월세를 내면 되지 뭐'라는 마인드로 중무장되어 있다. 따라서, 돈 버는 일이니까 아무 곳이나 접촉하지 말라. 이왕이면 다홍치마임을 명심하라.