[서울 아파트투자]부동산 상승기 흐름에 올라타라

누가 뭐래도 서울 아파트를 사라
심형석.강승민 지음 / 원앤원북스 / 2020년 1월

이 책은 부동산 시장의 싱승 사이클을 강조한다. 2013년 8월부터 시작된 상승의 사이클이 10년 동안 지속된다면 2023년이 중요한 기점이 될 것이다.  2018년에 시작된 조정기를 거쳐 상승의 하반기는 2020년터 시작될 것으로 예상한다.  그 상승의 하반기는 상반기와는 조금다를 듯하다. - '지은이의 말' 중에서

부동산 상승기에 올라타라

책의 저자 심형석은 현재 미국 SWCU(South Western California University) 부동산학과 교수이자 한국부동산자산관리연구원 이사장을 맡고 있다. 전국경제인연합회, 한국건설산업연구원, 부동산114 등에서 일했으며, 영산대학교 부동산금융학과 부교수, 성결대학교 파이데이아학부 교수를 역임했다. 직방, 부동산114, 소비자연맹 등의 자문위원으로 활발히 활동 중이다. 많은 이들이 통찰력을 가지고 부동산 시장을 제대로 바라볼 수 있게 되기를 기대하며 학교와 현장에서 두루 얻은 지식과 경험을 바탕으로 집필을 이어오고 있다. 부동산뿐만 아니라 자산 시장 전반에서 폭넓은 시각을 가지려 노력 중이다. 저서로는 <진보정권 시대 대한민국 부동산의 미래>, <부자 되는 주택 임대사업>, <스타들의 부동산 재테크>, <재개발 재건축 지금 사도 될까요?>, <아파트 제대로 고르는 법>, <월세 받는 부동산 제대로 고르는 법> 등이 있다.

공저자 강승민은 전 세계 110여 개국에 진출한 세계 최대 부동산 회사 리맥스(RE/MAX)의 울산 사무실 ㈜청명부동산중개법인 대표다. 청명부동산연구소를 설립해 울산 부동산 시장에 대한 연구·조사 업무를 수행 중이다. 그동안 소외되었던 지방 부동산 시장에 대한 체계적인 조사 연구를 통해 자료를 축적하고, 시의성 있는 심층 분석을 통해 도시 경영의 새로운 모델을 제시하고자 한다.

현 정부의 각종 부동산 규제에도 불구하고 연일 아파트 가격은 상승세가 꺾이지 않는다. 가격이 하락하기만 기다리던 투자자들이 이젠 지금이라도 서울 아파트를 사야 하는 것이 아닌지 노심초사한다. 이에 대해 저자는 수급의 불균형과 전 세계적 현상인 넘쳐나는 유동성 등을 근거로 현재와 같은 부동산 규제로는 서울 아파트 상승장을 막을 수 없음을 강조한다.

총 5장으로 구성된 책의 내용은 〈동아일보〉의 콘텐츠 채널 '부자동'에서 100만 뷰를 기록하며 화제가 된 통찰력 있는 칼럼에 실린 글이다. 저자는 체계적인 지표를 바탕으로 2020년이 변곡점이 되어 본격적인 상승장이 시작된다고 전망하면서, 2014년부터 시작된 상승장에 올라타지 못한 이들에게 아직 기회의 문은 닫히지 않았다고 말한다.

2018년 9월 이후 서울 아파트의 거래량이 줄어들면서 약세를 보이자, 서울 아파트 시장이 2020년 들어 장기 침체를 겪게 될 것이라고 예측하는 전문가들이 늘었다. 반면에 여전히 서울 아파트 시장의 상승세가 꺾이지 않을 것이라고 예측하는 분석가들도 있다. 이러한 주장에는 몇 가지 근거가 있다. 수급과 지표, 정책의 향방을 분석해보면 서울 아파트 시장이 결코 쉽게 무너질 수 없다는 걸 알 수 있다. 아래의 도표들을 살펴보라.

지역 내 가장 비싼 랜드마크 아파트는 여타 아파트에 비해 가격을 선도하는 역할을 하기 때문에, 수도권과 지방 간 고가 아파트의 가격 차이가 심해질 경우 집값의 양극화 현상이 고착화될 가능성도 커진다. 특히 다주택자 양도소득세 중과로 인해 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나면서 지방 부동산 시장이 지속적으로 조정을 받을 가능성이 커졌다. 이럴 때일수록 고가 아파트의 움직임을 더 민감하게 모니터링할 필요가 있다. 공급량은 부족한데, 규제에만 매달리니 이런 현상이 발생한다. '풍선효과'인 것이다.

"탁 치니(부동산 규제) '억(가격 상승)' 한다"

평당 1억 원의 시대

정부가 12월 16일에 발표한 대책으로 인해, 실거래가 9억 원 이하의 아파트에 대한 규제가 없으므로 이젠 9억 원 이하 아파트로 시선이 쏠릴 가능성이 높다. 동 규제책이 발표된 이후 매수자와 매도자 모두 관망하는 분위기가 형성되었지만, 대출 규제가 상대적으로 덜한 9억 원 이하 아파트의 매수로 투자 수요가 이동하는 풍선효과 가능성은 여전히 남아 있다. 즉 투자자들은 9억 원 이하의 아파트를 집중적으로 매입해 9억 원 가까이 상승 견인할 것이다. 말하자면 정부가 추가로 발표한 규제책이 또 다른 심리적 저지선을 만든 셈이다.

9억 원 이하 아파트는 이번 대책으로 가장 주목받는 상품이 되었다. LTV 규제도 그대로 유지되면서 무주택자 실수요 요건 기준 주택도 9억 원이고, 전세대출 규제 기준도 9억 원이기 때문이다. 이 가격대의 아파트는 고가 주택의 어려움 속에서도 상대적으로 선전할 것으로 예상된다. 어쩌면 양극화되었던 강남과 강북 지역 아파트의 가격 차가 일부 좁혀지는 계기가 될 수도 있다.

현재 아파트 시장에 강력하게 작용하는 심리적 저지선 중 하나는 평당 매매가격 1억 원이다. 2019년 10월 실거래가 기준으로 반포동 아크로리버파크 전용면적 84평방미터가 34억 원에 거래됨으로써 평당 1억 원을 돌파했다. 이는 향후 아파트 가격의 상승에 있어서 결정기준이 될 수도 있다. 더 이상의 높은 가격으로 매매가격이 결정된다면 마침내 평당 1억 원 아파트 시대가 열리는 것이다.

아파트 가격은 주기성과 순환성을 갖는다

가격 상승이 시작되고 끝나는 주기가 있으며, 이러한 사이클은 보통 계속 반복(순환)된다. 즉 아파트의 가격이 오르는 상승기엔 한없이 오를 것 같고, 하락기엔 끝없이 떨어질 것 같지만, 자산 시장은 한 방향으로만 움직이지 않는다. 이는 '거품'을 경계하는 심리가 작용하기 때문에 그렇다. 상승과 하락, 즉 등락을 반복한다. 

이런 순환을 통해 침체된 시장의 아파트 가격은 언제부터 재상승할지 대략 예측할 수 있다. 정확한 예측은 신의 영역이다. 보통 상승기는 전반기와 하반기로 나뉜다. 가격 상승이 3~5년 동안 지속되면 일시적 조정이 온다. 주식투자자들도 이를 잘 안다. 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 다시 높은 산이 기다린다.

아파트는 분양에서 입주까지 3년 정도 소요되는 고유한 특성 때문에 가격 변동이 전반기와 하반기로 나뉜다. 분양이 많이 이루어질 때는 보통 부동산 경기가 좋은 시기다. 2000년대 초반과 2010년 중반의 상황이 그랬다. 하지만 아파트의 입주가 시작되면 대개 분양 시기와는 다른 시장 분위기가 형성된다. 먼저 정부의 규제가 심해진다. 2003년의 참여정부 831대책과 2017년의 문재인 정부 82대책이 대표적이다.

입주물량이 많아지면서 부동산 경기에도 악재로 작용해 전세를 맞추지 못하는 단지들이 많아지고 역전세 현상이 발생하기도 하면서 매매가격마저 위태로워진다. 2004년과 2018년이 그랬다. 하지만 이는 상승을 위한 힘의 축적기이다. 참여정부의 2005년이 변곡점으로 작용했던 것처럼 문재인 정부 역시 2020년이 변곡점이 되어 본격적인 상승기에 돌입할 수 있다. 

   
주기성과 순환성이라는 부동산 자산의 특성을 반영한 추정이 물론 현실과 일치하지 않을 수도 있다. 지금의 아파트 시장 상황을 대세 하락의 전조로 받아들이는 투자자들도 많다. 어느 누가 미래를 정확히 예측하겠는가. 이는 불가능하므로 부동산 투자에서는 숲을 먼저 보고, 그다음 나무를 보는 것이 실수를 줄이는 길이다. 매수하려는 해당 부동산에만 너무 집중하면 그 뒤에 밀어닥칠 상승장이나 하락장을 놓치는 우를 범할 수 있다. 지금은 불어오는 바람의 방향과 세기를 살펴야 할 때지, 눈앞의 파도에 집중할 때가 아니다.

새 아파트 수요는 막을 수 없다

주택 수요자들의 소득과 자산이 많이 늘었지만 부동산 시장은 참여정부와 다른 양상을 보이고 있다. 재개발/재건축 사업과 같은 도시정비사업이 신규 공급보다 늘어난 것이다. 신규 공급과 재개발/재건축 사업을 통한 공급은 어떻게 다를까? 재개발/재건축 사업은 이미 주인이 있는 집을 재공급하는 것으로, 신규 물량은 일반 분양분이 전부다.

즉 일반 분양분은 전체 공급 중 20~30%에 불과하다. 매년 서울에 아파트가 5만~6만 호 공급되고 있지만 실제로는 2만~3만 호 수준에 그칠 수 있다. 비단 서울만의 문제는 아니다. 지방 5대 광역시 또한 이제 본격적으로 재개발/재건축 사업 시장에 진입하면 실질 공급량은 급속히 줄어들 것이다. 한편, 고령화로 인해 도심을 이탈하지 않으려는 수요는 꾸준히 증가한다. 이를 고려한다면 도심 내의 아파트는 지속적으로 가격이 상승할 가능성이 큰 것이다.

늘어난 유동성과 상위계층의 소득 증대는 언제든 폭발할 수 있는 힘을 지녔다. 시장의 움직임이 우상향으로 변화할 조짐이 나타나면 다시금 터질 수밖에 없다. 이는 수도권과 서울 강북 지역의 아파트에 풍선효과가 나타나는 현상이 이를 입증해준다. 국민소득 3만 달러 시대를 간과한 문재인 정부의 부동산 정책은 안타깝게도 시장을 안정화시키기엔 역불급이다.

2020년 부동산 시장은 변곡점이 될 것이다 

상승기가 시작되는 징후는 몇 가지로 판단할 수 있다. 규제와 공급 과잉으로 부동산 경기가 좋지 않아도 아파트 매매가격이 유지되고, 서울 도심보다는 오히려 경기도 외곽 지역들의 아파트 매매가격이 오르기 시작한다. 이런 측면을 고려해보면 2020년은 굉장히 중요한 시기다. 부동산 시장을 거시적으로 바라보면서 상품별 변화도 함께 살펴볼 필요가 있는데, 2020년은 '대형 아파트', '새 아파트', '단독주택'의 강세가 예상된다. 아래 도표들을 참고하라.