노후 대비 부동산 관리법을 배운다

100세 시대 부동산 관리기법 - 부동산투자의 성공은 부동산관리에서 시작된다
이정찬 지음 / 텔루스 / 2020년 1월

나이 들어 직장에서 은퇴를 할 나이가 되면 재산을 불리기 위해 노력하는 것 보다 가지고 있는 재산을 지키려고 노력해야 한다. 자기 집의 방 한 칸에 대한 임대도 직접 놓아야 하고 오피스텔 하나를 팔 때도 직접 팔아야 한다. 하지만 그 관리방법을 모르면 내 소중한 재산을 지킬 수가 없다. 그래서 부동산 관리방법도 배워서 알아두어야 하고 부동산 사기에 당하지 않는 노하우도 배워야 한다. - '저자의 말' 중에서

100세 시대를 대비한 부동산 관리법

책의 저자 이정찬은 20년 넘게 부동산업에 종사했던 인물이다. 자신이 직접 경험했던 바를 토대로 한 실전사례를 담고 있다. 약 50여개 정도의 사례는 성공사례보다는 실패한 사례를 많이 다룬다. 왜냐하면, 앞으로 부동산 사기사건 등에 휘말리지 않도록 경종을 울리고 부동산 관련 사건사고를 예방하기 위해서다. 저자의 경력 및 이력은 아래와 같다.

- 전원주택 전문 FM 건설 및 시행사 대표 역임
- 금상합동공인중개사, 금상 리얼티홀딩스 대표 역임
- 부동산 경제TV 방송전문위원, 개발사업단장 역임
- NPL 자산운용회사 주)가온AMC 대표이사 역임
- 대기원시보 중국연구소 부동산전문위원 역임
- 서울경제TV 부동산 고민상담 코너 패널 역임
현) 대우 부동산중개법인주식회사 대표이사
현) 미래부동산경제연구소 대표/회장 (2005년~)
현) 랜드프로 중개창업실무 및 NPL 교수
현) 한국공인중개사방송국 방송전문위원, 뉴스해설위원
현) 세무TV 세무컨설팅최고전문가 과정 NPL 주임교수
현) 한국메디컬부동산협회(KMRA) 대표이사

책은 총 10개의 장으로 구성되었는데, 100세 시대 부동산 관리의 필요성과 임대 및 임차 관리기법, 매도와 매수 관리기법에 대해 분석하고 설명했다. 부동산계약서 작성방법과 주의사항들도 상세히 다루고 있다. 평균수명의 연장으로 정년퇴직 후에도 30~40년의 시간을 살아가야 한다. 아무런 수입 없이 하루하루를 연명하며 살아간다면 100세 수명이 괴롭기만 할 수도 있다. 먹고 살기 빠듯한 삶에 노후를 준비할 여유자금이 생길지 의문이다. 이러한 현실에서 부동산 관리를 통한 노후대비를 알려준다.

노후대비 부동산 관리의 필요성

2010년 여름, 잠실 주공 5단지(119평방미터)에 살고 있는 부부가 저자의 사무실로 상담차 방문했다. 자식들은 모두 결혼후 분가했기에 부부만 살고 있는데, 아파트를 매각할지의 여부와 판다면 어디로 이사가면 좋을지를 물어왔다. 또한 노후 생활자금의 마련도 동시에 고민했다.

이에 저자는 아파트를 팔아서 기존 대출금 2억 5천만 원의 상환과 양도소득세를 납부하고 나면 약 6억 5천만 원 정도 남으므로 이중에서 2억 원을 은행에 생활여유자금용으로 예치하고, 나머지 돈으로 규모가 작은 25평 아파트 또는 빌라를 매입하거나 전세로 입주하는 방법을 제안했다. 당시 잠실에서 가까운 성수동 인근 지역은 전세금이 2억 원 정도로 형성되고 있었으며, 전세가 싫다면 잠실 인근의 석촌동이나 삼전동의 신축빌라(방 3개)를 사라고 권했다.

은행예금과 주택자금을 빼면 여유자금이 약 2억 5천만 원 정도였다. 이 돈으로 생활비 마련을 위해 천호동 또는 길동권역의 오피스텔을 구입해서 임대한다면 매월 약 140만 원의 정기적인 수입이 발생할 수 있었다. 즉 수익률 6~7%대로 오피스텔 2채를 매입해서 임대하는 방식이었다. 여기에다 국민연금 수령액을 합한다면 생활하기에 충분했던 것이다.

그렇다. 자녀들을 모두 결혼 후 분가시키고 나면 부부만 덜렁 큰 평형의 아파트에 거주할 필요가 없다. 평형이 클수록 아파트 관리비도 더 많이 지출해야 한다. 그래서 이젠 살림도구들도 불필요하다고 판단되는 것은 과감하게 버리고 규모에 알맞도록 정비해야 한다. 집에 관련된 경비를 가급적 절약하는 것이 노후생활에 유리하다.

임대 및 임차 관리

은퇴 후 부동산 관리는 당연히 본인이 직접 해야 한다. 소유 주택의 방 한 칸부터 상가나 오피스텔, 빌딩에 이르기까지 모든 부동산의 관리는 임대에서부터 시작한다. 따라서, 부동산 임대의 기본을 알면 관리가 무척 용이해진다. 이에 대해 대부분은 알 것이라고 생각되는데, 혹 모른다면 지금부터라도 제대로 배워야 한다.

임대관리 기본원칙

적정 임대료 산정~ 공실空室 방지

임차인 파악~ 임차인의 직업, 업종, 애완동물 여부 등

임대보증금과 임대료~ 보증금은 임대인의 부채, 임차인의 자산

계약자의 임대료 납부가 제대로 이행되는지 최초 3개월은 특히 신경을 써야 한다. 왜냐하면, 보증금이 있다고 임대료를 연체하는 경우 이를 심하게 독촉하지 않으면 임차인은 임대인을 전혀 두려워하지 않게 된다. 이리 되면 연체를 밥 먹듯 쉽게 하는 게 인간의 심리이다. 따라서 임대료 납부는 독촉하고 입금 여부를 확인해야 한다. 민약 3개월 이상 계속 미납한다면 이를 내용증명으로 통보하고 명도소송을 진행해야 한다.

매도 및 매수

부동산의 임대차와는 달리 매도 및 매수는 투자의 수단으로 재산의 증식과 연결된다. 은퇴자의 보유자산 중 70퍼센트 이상이 부동산이며, 부자가 된 사람들의 공통적인 투자수단이 바로 부동산이었다. 매도 및 매수 관리기법은 부동산을 매도하거나 매수할 때 반드시 알고 있어야 할 기본적인 관리법을 말한다.

매도인은 실제로 거래되는 가격을 알고 있어야 해당 부동산을 제 때와 제 가격으로 팔 수 있다. 우선 매매가격은 직접 현장에서 조사하는 게 가장 중요하다. 당해 부동산과 가장 가까운 곳에 위치해 있는 규모가 큰 부동산사무소에 들러서 가격을 문의해 보면 된다. 가급적 두세 곳을 들러서 파악하는 게 좋다. 그러데, 부동산의 시세가 급등락할 때는 매매가격 결정에 더욱 신중해야 한다. 급락시엔 과감하게 가격을 낮출 필요가 있고, 급등시엔 성급하게 매도하는 일이 없어야 한다.

팔기 전에는 미리 주택을 손질해야 한다. '보기 좋은 떡이 먹기도 좋다'라는 속담이 있듯이, 매수자의 관심을 끌려면 남보다 노력을 많이 해야 한다. 도배나 장판을 새로 하고, 간단한 수선은 미리 해놓고, 페인트칠을 해서 깨끗한 상태를 유지하도록 해야 한다. '같은 값이면 다홍치마'라는 말처럼, 매수자는 깨끗한 상태의 집을 선택한다.

매매계약 시 주의사항 

복수의 중개업소에 의뢰한다

매매 진행 상황을 수시로 문의한다

매매에 필요한 사항을 자세히 알려준다

중개수수료 지급에 인색하지 말자

계약금은 반드시 10%를 받아야 하는 게 아니다 

매수인의 지급능력과 매수목적을 파악하라

계약서 특약사항을 꼼꼼히 점검한다

잔금기일의 지정(계약금, 중도금, 잔금)

누군가 갑자기 부동산을 팔라고 하면 그 이유를 조사하라

부동산계약서 작성법

부동산 거래와 계약서의 작성은 공인중개사가 맡아서 이행하지만 그렇다고 거래와 거래 내용까지 중개사가 결정하는 것이 아니다. 보통 부동산 거래 금액은 크기 때문에 계약에 신중해야 한다. 공인중개사의 설명만 믿고 무작정 서명, 날인해서는 안 된다. 나중에 잘못된 사항이나 불리한 내용을 발견하더라도 계약내용을 바꿀 수가 없기 때문이다.

계약 전에 현장을 점검해야 한다. 수도의 파손 여부, 전기의 상태, 가스의 공급상태, 소방에 관한 사항, 난방과 연료 공급 방식, 승강기, 배수시설, 벽면의 균열이나 누수 상태 등을 미리 파악해서 계약 체결 전에 이런 부동산 상태를 최대한 자세하게 설명해주는 것이 좋다. 만일 설명하지 않고 계약이 성사되더라도 하자가 발견되는 순간 그 책임에서 벗어날 수 없기 때문이다.

작성시 주의사항

매도매수인 상호 간에 신분증으로 본인 여부르 확인한다

등기사항전부증명서를 계약일에 발급받아 권리사항을 확인한다

인감증명서 발급시 매수인의 인적사항을 정확히 기입한다

부동산 대출금 상환시엔 매수인이 법무사에 의뢰, 직접 납부토록 한다

잔금은 소유권 이전 서류를 준비, 법무사가 작성 완료 후에 매도인 명의 계좌에 입금한다

모든 당사자가 반드시 자필 서명하고 동시에 날인한다

부동산 관리, 아는 것이 힘이다

이밖에도 책은 오피스텔 관리기법, 전원주택 관리기법, 부동산 사기 및 사기 예방법 등이 이어진다. 오피스텔의 경우 1인 가구의 증가로 인해 여성 혼자서 사는 주거용으로 바귀는 추세이므로 보안시설의 구비가 매우 중요한 포인트이며, 전원주택의 경우 계곡에 붙어 있거나 또는 높은 산꼭대기에 위치한 것은 피해야 한다. 그리고 책 후반부에 실린 부동산 사기 예방법은 우리들에게 매우 유익한 내용이다. 노후 세대들이라면 이 책의 필독을 권한다.