부동산 규제를 피하는 틈새 전략

2020 부동산 시그널 - 영리하고 민첩하게 규제의 틈새를 노려라
배용환 외 지음 / 다산북스 / 2019년 11월

부동산 시장은 살아 숨 쉬는 생물과 같습니다. 시장에 참여하는 사람도 변하고 시장을 좌우하는 정책도 변하며 결과적으로 시장을 구성하는 환경도 변합니다. 이 변화에 뒤처지지 않고 살아남기 위해서는 현장에서 울리는 '긴박한 시그널'을 정확히 포착해 가장 확률이 높은 맞춤 전략을 구사해야 합니다. - '프롤로그' 중에서

부동산 투자 틈새 전략

책의 대표 저자 서울휘는 상가 경매를 주력으로 한 10년차 상가 투자 전문가. 부동산 강의 플랫폼인 부동산클라우드의 수장이다. 매일 블로그와 유튜브를 통해 가장 최신의 투자 정보를 아낌없이 공유하고 있으며, 매월 정규 강의와 에버노트 강의, 전국에서 열리는 다양한 특강 등 온오프라인을 넘나들며 수많은 독자와 소통하고 있다. 상가 투자는 결코 위험하지 않으며, 제대로 공부해서 뛰어들면 달콤한 월세와 안정된 노후가 기다리고 있다고 늘 강조한다. 그의 저서로는 <서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라>가 있다.

서울이 늙고 있다

서울의 주택은 점점 더 늙어가고, 동시에 신축 아파트 공급은 규제로 더 줄어들 것이다. 이런 현상은 2019년보다 2020년에 더 심해질 것으로 예상된다. 결국 신축 아파트는 그 희소성이 부각될 가능성이 크다. 서울에서 내 집 마련을 고민하고 있다면 앞으로는 신축 아파트에 관심을 갖길 바란다. 가장 좋은 방법은 분양을 통해 얻는 것이다.

이미 주택을 소유한 사람들은 어떻게 해야 할까? 갈아타기를 통해 신축 아파트를 매수하는 방법을 추천한다. 각종 규제 때문에 가격 상승이 주춤할 것이므로 오히려 갈아타기에는 절호의 타이밍이라 판단된다. 특히 신축 아파트에 관심이 많다면 재개발이나 재건축 입주권을 노려볼 만하다.

고高분양가

2020년의 가장 큰 변수는 단언컨대 분양가상한제다. 분양 시기를 미룬다고 뾰족한 수가 보이지 않는 서울의 분양 예정 단지들은 2020년에 앞다퉈 분양을 쏟아낼 수 있다. 분양 시기가 서로 겹친다면 40점대 중반 가점까지 기대를 걸어볼 만하고, 가뭄에 콩 나듯이 분양한다면 60점대가 아니고서야 당첨이 되기는 힘들 것이다.

정리하자면, 서울에서 50~60점대 청약통장을 가진 1순위 청약자는 분양이 열릴 때마다 실제 청약자수 파악에 머리를 싸매야 한다. 1순위 경쟁이 그만큼 치열하기 때문이다. 반면 당첨이 꿈만 같은 저가점자는 구축 아파트와 입주권 매매로 방향을 돌려 내 집 마련을 고민해야 할 시기다.

사이클을 보면 서울이 보인다

서울 부동산 시장을 무조건 낙관하기엔 이르다. 일본과의 무역 전쟁이 장기전에 돌입, 우리 경제에 타격을 준다면 부동산 시장에서 변수로 작용할 여지가 있다. 더 이상의 '특별한 변수가 없는 한' 2020년 서울 부동산 시장은 가격이 상승할 가능성이 충분하다. 반면 매수심리는 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있어서 부동산 경매라는 투자의 기회는 여전히 열려 있는 셈이다.

여러 정황상 지난 몇 년 동안의 폭등은 다시 누리기 어렵다. 상당히 올라간 지금의 가격대도 부담으로 작용하지만, 주택담보대출 규제로 한껏 위축된 유동성 또한 절대 무시할 수 없는 요인이다. 오르긴 오르되, 단 '한 방'의 수익을 기대하지는 말자는 것, 그것이 이번 테마에서 강조하고 싶은 핵심이다.

공실空室포비아

2019년은 특히 상가 투자가 어렵게 느껴졌던 해다. 당장 주변만 둘러봐도 공실을 너무 쉽게 찾을 수 있으니 곳곳에서 "상가 투자는 이제 끝났다"라는 말이 들려오는 것도 무리가 아니다. 2층 이상은 말할 것도 없고 1층에도 제법 공실이 보인다.

2019년, 경매 시장에 등장한 신도시 상가들은 분양가의 50% 가격으로 새 주인을 만났고, 더러는 아직 새 주인을 기다리고 있다. 누군가에게는 손실을 확정 짓는 뼈아픈 순간이겠지만, 동시에 누군가는 '반값 경매'로 새로운 기회를 얻었다. 경매를 통해 현상의 본질을 꿰뚫고 분양가보다 훨씬 저렴하게 매수한 사람들은 현실적인 임대료 산정과 함께 가격 경쟁력을 확보했다.

다가올 2020년 상가 투자의 핵심은 무엇일까? '괜찮은 물건'을 '싸게 매수하는 것', 즉 부동산 투자의 본질로 회귀하는 것이다. GTX, KTX등 새로 역사가 생긴다고 무조건 호재라는 인식에는 문제가 있다. '역세권'이라는 호재도 마찬가지다. 5~7년이 지나도 임차인 구경이 힘든 경우가 생각보다 흔하다.

지식산업센터에 주목하라

첫째, 대출이 잘 나온다

둘째, 취득세와 재산세 등의 감면 그리고 부가세 환급이 가능하다

셋째, 단연 수익률이 좋다

넷째, 가격이 일정하다

다섯째, 가격대가 다양하며 소액 투자가 가능하다

지식산업센터는 실제로 주택, 오피스텔, 상가에 비해 수익률이 좋다. 일반매매의 경우 대출을 제외한 보통 4~7% 정도의 수익률이 나오며, 대출을 포함하면 실제 투자금 대비 10~20% 수익률까지 달성할 수 있다. 만약 경매로 시세 대비 더 싸게 낙찰받고 대출을 많이 받는다면, 투자금 대비 최대 20~50%까지도 수익률을 기대할 수 있다. 그림 4-29는 2014년에 분양한 용인 소재 지식산업센터의 2019년 10월 기준 수익률이다.

서해안은 동북아 물류의 중심지

서해안은 동북아 물류의 중심지로 발전할 가능성이 높다. 평택항, 당진항, 군산항, 목포항이 그 거점이 될 것이다. 정부 역시 이런 상황을 인식하고 이를 국토종합계획에 반영했다. 요컨대 서해안을 '신산업벨트'로 지정해서 관리하는 식이다. 삼성전자가 평택으로, LG전자가 파주로 이전하는 것도 이와 관련이 있는 행보다.

모든 연결고리가 촘촘하게 완성되기까지 많은 시간이 필요하다. 하지만 사업이 진행될수록, 시간이 흐를수록, 서해안의 토지 가격은 상승할 일밖에 없다. 무리한 투자는 금물이지만 자금사정에 맞춰 우직하게 투자하면 된다. 서해안의 토지 가격은 정직하다. 서울을 기준으로 아래로 내려갈수록 더 저렴해진다. 따라서 경제적 여력에 따라 위쪽으로는 경기도 서북부부터 아래로는 전라남도까지 수많은 선택지 중에 하나를 고르면 된다.

세금을 모르고 투자해선 곤란하다

다가올 2020년을 맞아 투자자는 주택을 취득하고, 보유하고, 양도하는 데 발생할 각종 세금 문제에 더욱 철저히 대비해야 한다. 아울러 치밀한 절세 전략도 필요하다. 투자자에게 다주택자 양도소득세 중과세는 매우 가혹하고 치명적인 결과를 안겨줄 것이다. 수익률에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 따라서 투자자는 복잡한 세금과의 전쟁에서 승리하기 위해 세무 전문가와 장기적인 관점에서, 거시적인 안목에 따라 현명한 '세테크' 전략을 짜야 한다.

2020년 부동산 투자 시그널

대한민국 최고의 부동산 고수 6인이 2020년 부동산 투자 전략을 제시한다. 즉 상가투자는 서울휘(배용환), 재개발과 재건축 투자는 망고쌤(최윤성), 청약과 분양권 투자는 월용이(박지민), 경매 투자는 새벽하늘(김태훈), 토지 투자는 시루(양안성), 절세 전략은 별부자(김인화) 등 6인의 전문가가 우리들에게 2020년 투자 시그널을 소개한다.