특수경매를 배운다

난생처음 특수경매 - 한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는 쉽고 재미있는 특수물건 경매
박태행 지음 / 라온북 / 2019년 8월

나는 30여년 넘게 헬기 조종사로 군 생활을 했다. 이처럼 전혀 다른 경력을 가진 사람도 할 수 있는 것이 특수경매다. 오히려 특수경매가 일반경매보다 쉽고 수익은 더 많다. 특수경매가 어렵다는 편견에 사로잡혀 도전해볼 엄두도 내지 못하는 현실이 안타까울 뿐이다. 그래서 누구나 쉽고 재미있게 투자할 수 있는 방법을 소개하고자 한다. - '프롤로그' 중에서

특수경매, 누구나 쉽게 할 수 있다

책의 저자 박태행은 군에서 헬기 조종 장교로 30여 년간 근무했으며, 퇴직 후 아내와 경매 여행을 다녀야겠다는 단순한 생각으로 특수경매를 시작했다. 짧은 시간에 성공을 거두면서 특수경매는 결코 어려운 것이 아니며, 일반인도 쉽게 수익을 올릴 수 있다는 사실을 깨닫고, 누구든지 쉽고 재미있게 특수경매와 친해질 수 있는 방법을 알려주고 있다.

현재 그는 부동산 경매 투자 컨설팅 회사를 운영하며 공인중개사와 행정사 사무소 대표로 있다. 개업 공인중개사 등을 대상으로 특수경매 전문 강의 및 투자를 하고 있으며, 서울벤처대학원대학교 평생교육원 교수, 공인중개사 실무 및 연수 교육(법정교육) 전담교수로 부동산 거래 사고예방 및 부동산 마케팅(경매)에 대한 강의를 하고 있다.

책은 7부로 구성되었는데, 파트1에서는 일반경매 물건으로 수익을 낼 수 없는 이유와 초보자도 특수경매에 도전해야 하는 이유 등을 알려주며, 파트2에서는 특수물건 경매를 위해 기본적으로 알아야 할 경매절차와 입찰 방법, 특수물건 찾는 방법 등을 체계적으로 설명한다. 파트3에서는 특수경매의 핵심인 법정지상권에 대해 알아야 할 지식을 전해준다.

이어서 파트4에서는 유치권의 의미와 권리분석을, 파트5에서는 지분경매의 의미와 지분매각 물건을 낙찰받은 후 처리 절차 등을, 파트6에서는 선순위 임차권에서 위장 임차인을 찾아내는 방법과 선순위 전세권 투자 전략, 가등기 권리분석과 투자 방법 등을 설명한다. 마지막으로 파트7에서는 실전 권리분석 따라하기를 통해 특수권리를 해결할 수 있는 방법을 배울 수 있다.

경매의 목적

우리들이 경매라는 재테크를 배우는 이유는 일반 시세보다 싸게 당해 부동산을 취득할 수 있다는 매력 때문이다. 이처럼 경매의 목적은 낙찰이라기보다는 싸게 부동산을 사기 위해서인 것이다. 통상 부동산 경기가 위축될 경우, 상대적으로 경매시장은 활황을 보인다. 이는 시장에 참여하는 사람이 많아짐을 의미하는 것으로, 때로는 과다 경쟁의 결과로 시세보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 해프닝이 벌어지기도 한다. 

그런데, 대부분의 투자자들은 일반경매 물건에는 쉽게 접근하지만 특수경매 물건이라고 하면 함부로 접근해선 안 된다는 불문율 같은 선입견을 갖고 있다. 아마도 이는 '특수물건'이라는 용어에서 풍기는 분위기 때문이 아닐까 싶다. 그래서 여기엔 전문가가 참여하는 특별한 분야인 것처럼 인식되어 왔지만 저자는 이런 선입견을 깨뜨리면서 오히려 경매는 특수경매부터 시작해야 좋은 성과를 거둘 수 있다고 강조한다.

초보자일수록 경매는 특수물건부터 시작해야 한다. 왜냐하면 우량 물건은 경매 실력이 다져지고 나서 천천히 해도 늦지 않다. 우량 물건만 노린다면 패찰의 쓴맛만 보기 쉽지만, 특수물건은 낙찰 가능성이 크다. 앞서 말했듯이 경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 물건을 싸게 구매하기 위함이다. 그렇기에 낙찰 가능성도 크고, 좋은 물건을 싸게 살 수도 있으며, 실전 경험도 쌓을 수 있는 일석삼조의 기회가 바로 특수물건에 있다. 먼저 성공적인 특수경매로 종잣돈을 만들고, 경매의 실전 경험을 쌓는 것이 중요하다.

알짜 물건을 경쟁 없이 확보한다

부동산 경기가 침체될수록 사람들은 좀 더 싸면서 가치가 높은 부동산 물건을 찾으려 애쓴다. 어쩌면 이는 재테크의 기본인 '싸게 사서 비싸게 판다'는 불문율 탓이리라. 그래서 보통은 근처 부동산중개사무소에서 급매로 나온 물건을 추천받는다. 하지만 침체된 시장 분위기 하에서 급매물을 시세보다 사게 구입한 들 앞으로 시세가 더 떨어질 수 있다는 불안감을 안게 된다.

바로 이럴 때 저자는 특수물건을 찾아서 투자한다면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다고 우리들에게 제안한다. 시장 침체기에는 일반경매물건도 많기 때문에 상대적으로 경매투자자들은 특수물건에 대한 관심이 적고 입찰참여가 부진함에 따라 거듭되는 유찰로 인해 경매가격은 더욱 떨어지기 마련이다. 이렇게 매력적인 투자법이 바로 특수경매라는 것이다.

실제로 저자의 지인 중엔 서울 강남 소재의 한 빌딩(14층, 감정가 80억 원)이 유찰이 거듭되자, 이를 14억 원에 낙찰받은 사례가 있다고 말한다. 지금 이 빌딩의 시세는 감정가 대비 2배가 넘는다고 한다. 이 지인은 14층에 자신의 사무실을 두고 유유자적한 인생을 즐기고 있다. 빌딩에서 나오는 월세가 수천만 원에 달하므로 건물관리만으로도 여유롭게 살 수 있는 것이다. 따라서, 저자는 미래 가치가 충분한 특수물건 하나만 낙찰받아도 엄청난 수익을 낼 수 있다고 강조한다. 이런 물건은 경기가 어려울 때 나온다는 점을 명심하자.

법정지상권 경매

법이 정한 일정한 요건을 구비한 경우에 성립하는 토지사용권을 법정지상권이라고 말한다. 즉 타인의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리가 주어진다. 단순한 지상권의 경우 효력이 발생하려면 이를 반드시 등기해야 하지만, 법정지상권은 법이 특별히 정했으므로 등기를 하지 않아도 누구에게나 그 권리를 주장할 수가 있다.

왜 법정지상권 제도가 있을까? 우리나라의 경우 토지와 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 보기 때문이다. 이는 거래시 건물과 토지를 항상 함께 거래하지 않아도 된다는 의미가 된다. 따라서, 동일한 대지 위에 건물 소유자와 대지 소유자가 다른 경우가 생길 수 있다. 그런데, 대지 소유자가 토지 이용에 방해가 된다면서 지상에 건축한 건물 소유자에게 당해 건물의 철거를 주장할 수 있다면 건물 소유자는 가만히 앉아서 막대한 피해를 보는 케이스가 된다. 이와같은 경제적 손실을 방지하고자 법정지상권 개념이 발생한 것이다.

경매를 통해 건물 소유자와 토지 소유자가 달라지는 경우 일정한 요건을 충족하면 건물 소유자가 건물을 철거하지 않고도 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하는 제도이다. 부당한 건물 철거로 인한 경제적 손실을 방지하고 담보권자와 건물 소유자의 이익을 조화롭게 보호하려는 취지인데, 이는 한국에만 있는 독특한 제도이다.

법정지상권의 종류

전세권~ 건물에 전세권이 설정 된 경우, 이를 보호

저당권~ 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자를 보호해

가등기담보권~ 가등기가 본등기로 이루어질 경우, 이를 보호 

입목~ 경매 등의 사유로 토지와 입목 소유자가 다를 경우, 입목 소유자의 권리를 보호

법정지상권 성립 요건

저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 실제로 존재해야 한다

저당권 설정 당시 건물과 토지의 소유자가 동일인이어야 한다

경매로 인하여 토지와 건물의 소유권이 달라져야 한다

큰 욕심을 부리지 않고 상대방이 충분히 납득할 만한 가격을 제시하면 협상에 성공할 수 있다. 어차피 법정지상권이 걸린 물건은 금액이 적더라도 아파트 같은 일반물건에서는 감히 상상도 할 수 없는 수익을 낼 수 있다. 소송하지 않고 협상으로 마무리하겠다는 생각으로 접근하면 의외의 수익과 보람을 느낄 수 있다.

위장(허위) 유치권 찾아내는 법

경매시장에 나와 있는 유치권 중 90%는 가짜이고, 나머지 10% 중에서도 7%는 부풀려져 있고, 3% 정도만 '진성 유치권'이다. 자신감을 가지고 도전할 필요가 있다. 유치권자가 아무리 무장하고 있어도 두려워할 필요 없다. 이들은 결국 돈을 받기 위해 하는 일이기 때문에 차분하게 접근하면 오히려 알짜 정보를 얻을 수 있다. 물론 모든 성립 요건을 갖춘 유치권이라면 입찰을 피하는 게 상책이다.

그밖에 허위 유치권을 찾아내는 방법으로 물건에 거액의 근저당이 설정되어 있는지 확인해본다. 거액의 근저당이 설정된 이후에 유치권을 신고했다면 이는 정상적인 거래가 아닐 가능성이 크다. 공사대금을 현금으로 지급했다면 일단 의심해볼 필요가 있다. 일반적으로 약속어음으로 지급하기 때문이다. 다세대주택은 공사 완료후 특정 호실을 대물代物로 받는 계약이 있으므로 대물변제 후 유치권을 주장하는 게 아니지 확인해야 한다.

적은 규모의 종잣돈으로도 투자할 수 있다

낙찰받는 것도 중요하지만 제때에 적절한 가격으로 매각해야 수익을 낼 수 있다. 따라서 제때 팔 수 있는 물건인지를 우선적으로 검토해야 한다. 싸게 낙찰받았지만 제때 팔지 못해 애태운다면 경매의 의미가 퇴색된다. 따라서 싸게 낙찰받아 비싸게 파는 것보다 적정 가격에 낙찰받아 빨리 수익을 실현하는 것이 낫다. 이 수익을 종잣돈 삼아 다른 물건을 낙찰받고 매각하는 것을 반복하다 보면 훨씬 큰 수익을 낼 수 있다. 일천만 원을 아주 적은 돈이라고 생각하지 말자. 경매 사이트에 들어가면 엄청 많은 물건이 있다. 판매왕의 전략이 바로 '박리다매'임을 기억하자.