꼬마빌딩을 직접 건축해 임대한 건물주

김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까? - 건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 건축·임대 A to Z
김종흔 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 11월

사려고보니 너무 비쌌다. 그것도 맘에 드는 것은 너무 너무 비쌌다. 꼬마빌딩 말이다. 서울 강남지역은 더 말할 것도 없었다. 아파트건, 오피스텔이건, 구분상건, 꼬마빌딩이건 모든 게 비쌌다. 임대료도 물론 비싸지만 건물 가격이 비싸다 보니 임대수익률이 낮은 건 당연했다. 특히, 꼬마빌딩은 아파트처럼 시세가 대략적으로 정해져 있는 것도 아니었다. - '프롤로그' 중에서

꼬마빌딩의 건축에서부터 임대까지

책의 저자 김종흔은 글로벌 IT 대기업에서 20년 이상 근무했다. 회사에서 전략기획, 사업개발, 마케팅, 영업 등 다양한 부서를 거쳤다. 당시 내 사업을 꿈꾸기도 하고, 또 가늘고 길게 회사에서 살아남는 방법을 찾기도 했다. 그러나 임원이 되어 동료, 선배의 급작스런 승진과 퇴직을 보면서 불확실한 근로 소득과 달리 죽을 때까지 영위 가능한 자본 소득확보 방법을 연구했다.

그는 노후 대비 투자는 안정성이 최고라는 모토를 가지고, 시세 차익과 함께 임대료가 나오는 수익형 부동산 투자를 결정했다. 이후 싸고 좋은 건물 매수를 위해 열심히 뛰어다녔다. 그러나 자신이 찾는 '완벽한' 꼬마빌딩은 죽을 때까지 찾지 못할 것이라는 결론을 내리고, 꼬마빌딩을 직접 건축하는 것으로 결심했다.

건축에 대한 지식과 경험이 전혀 없어 공부부터 시작했다. 먼저 건물 가치 제고와 공실 방지를 위해 우량 업종, 임차인들에 대해 연구했다. 이에 더하여 다양한 임차인들에 대응하기 위해 상가임대차 보호법을 공부하면서 임대 및 관리에 대한 노하우까지 확실히 터득했다. 현재 그는 두 번째 꼬마빌딩을 짓기 위해 다시 뛰는 중이다.

나만의 꼬마빌딩 직접 짓기

"나만 믿어"

이렇게 시작한 저자는 건축할 때 지인이라고 너무 믿으면 안 된다는 것을 설계하면서 알게 됐다. 그러기 위해서는 건축주가 관련 업무를 알아야 하므로 마땅히 공부해야만 했다. 통상 건축은 건축주가 전문가라고 불리는 지인들에게 부탁하여 시작하는 상황이 많은데, 저자가 직접 경험해보니 아무것도 모르는 건축주가 지인들을 지나치게 믿었다가 추후에 후회하는 경우가 너무도 많았다.

저자의 경우 설계, 시공, 부동산 임대까지 건축사인 지인과 오래 알고 지낸 부동산 중개사를 믿고 시작했는데, 그들이 어떤 실수를 했는지 이 책에 기술했다. 물론 이들이 일부러 문제를 일으킨 것은 아니었지만 실수가 발생하면 결국 모든 게 건축주인 자신이 감당해야 하는 추가 비용으로 귀결됐다. 이런 실수들을 인지한 이후로는 저자 자신이 직접 많은 것을 챙겨야만 했다.

건축시의 궁금증 5가지

건축 타당성~ 건축이 적정한 선택일까?

건축 공정~ 건축은 어떻게 진행될까?

임대 전략 및 수익성~ 임대는 잘 될까, 임대료 수입은 얼마일까?

예상 건축비~ 건축비는 얼마일까?

예상 건축 소요 기간~ 공기는 얼마나 걸릴까?

건축 계획

일단 대지의 특성과 이에 따른 규제 정보 등을 파악하고 수익형 건물 건축을 결심했다면, 반드시 인근 부동산을 방문해서 상권 및 임대 시장 조사를 해야 한다. 이 단계에서 건물 신축 시 임대가 용이한 업종과 인근의 임대료 현황을 알 수 있기 때문이다. 부동산을 몇 개 방문하다 보면 근방 공실 상황도 알 수 있고, 어떤 업종이 임대장소를 많이 찾는지 알 수 있다. 또한 대략 그 업종이 선호하는 임대평수, 권리금, 보증금, 월임차료 등도 파악할 수 있다.

예를 들어, 주변에 엘리베이터가 설치된 건물이 없는 경우, 엘리베이터를 설치하면 임대에 큰 도움이 된다. 또한 젊은 부부의 거주 비율이 높아서 어린이집은 많은데 인근에 키즈카페가 없다든지의 정보는 조금만 발품 팔면 알 수 있다. 이런 정보를 사전에 파악하면 각 업종이 선호하는 조건들을 설계 때부터 반영할 수 있게 되므로 해당 업종 임대에 도움이 된다.

인근의 임대료 수준이 파악되면, 수익성 분석과 건축 예산 추정이 가능하다. 신축 건물이니 아무래도 사람들이 선호할 것이므로 현재의 임대료보다는 예상 임대료를 다소 높게 산정하면 된다.이때 추정한 임대료를 인근 부동산과 협의해보면 신축 건물의 최적 임대료 수준을 가늠해볼 수 있다.하지만 아무리 신축 건물이라 하더라도 인접한 건물의 현재 시세보다 현저히 높여 받기는 어렵다는 점을 고려해야 한다.

세부 진행 절차

설계~ 기본 설계와 실시 설계

건축 허가 신청~ 지자체에 관련 서류 제출(건축사가 대행)

착공신고~ 3일 이내 시군구에 신고(건축허가일로부터 1년 이내, 1년 연장가능,시공사가 대행)

시공~ 기초공사, 골조공사, 내외장 마감공사

준공/사용승인~ 행정기관에서 사용승인서 발급

취득세 납부/보존등기~ 취득세 납부와 등기

임대~ 수익형 건축물의 하이라이트

명도明渡 - 제소전 화해조서

건축 허가 신청이 승인되었다면 다음 단계는 기존 임차인의 명도다. 흔히 임차인은 경제적 이득을 취하고자 명도를 거부한다. 이때 법적으로 대응할 경우 소송 과정이 지난할 뿐더러 건축 일정도 꼬이게 되므로 상당한 손해가 불가피해진다. 임차인은 이런 점을 노린다. 통상 판결에 소요되는 기간이 수개월이다. 이런 상황을 피하려고 건물주는 제소전 화해조서를 활용하면 된다.

제소전 화해조서의 요지는 소송 전에 당사자가 화해하여 합의한 내용을 법원을 통해 인증해놓으면, 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이다. 즉, 이러한 화해조서를 받아 놓았음에도 화해조항을 임차인이 지키지 않은 경우 별도의 소송절차 없이 곧바로 명도를 집행할 수 있다. 임대인과 임차인 간에 분쟁이 생기면 재판을 해서 법원의 판결에 따르는데, 재판 기간이 최소한 몇 달이 걸린다. 그런데 제소전 화해조서를 작성하여 법원의 확인을 받으면 화해조서가 법원 판결 역할을 하게 되므로 나중에 따로 재판 절차가 필요 없어져 소요되는 시간과 노력을 절약할 수 있게 되어 편리하다.

나에게 맞는 시공방법

명도도 완료됐고, 설계 도면도 수정되어 나왔다. 다음 순서는 시공이다. 사실상 건축 시 가장 문제가 많이 발생하는 단계다. 시공 방법은 크게 2가지로 나뉜다. 전문 시공업체와 계약하여 하는 공사, 그리고 건축주가 직접 다수의 공사 업체와 공정을 관리하는 직영 공사다. 전자는 말 그대로 믿음직한 시공사를 선정하여 공사 전체를 위임하는 것이다.

따라서 건축주는 계약서에 명시된 때에 기성비(공사비)를 지급하는 것 외에는 크게 걱정할 일은 없다. 건축주가 신뢰할 수 있는 시공사를 만났을 때(이론적으로 계약서 체결 때와 준공 검사 때 만나 건물 열쇠만 수령하면 되는 정도의 신뢰) 시공 방법이다. 그러나 이는 견적에 시공사의 이윤 부분이 포함되므로 직영 공사에 비해 당연히 비용이 높다.

직영 공사의 경우는 이와 반대다. 건축주가 직접 모든 것을 책임지는 방식이라 부가세, 시공사 이윤, 관리비 등이 줄어들어 시공비 측면에서 유리하기 때문이다. 즉, 직영 공사의 최대 장점은 건축비 절감이다. 그러나 당연히 공부할 게 많고 현장 관리, 도급계약, 자재 수급 등을 건축주가 직접 수행해야 하므로 건축 초보자의 경우는 생각 자체를 삼가야 할 시공 방식이라고 말하고 싶다.

물론 직영 공사를 선택하고, 앞서 언급한 좋은 대리인을 선정하여 적정 인건비만 지급한다면 시공사 활용과 같은 효과를 낼 수도 있겠다. 하지만 이런 대리인을 만나기가 대단히 어렵고, 공사 중 발생하는 안전사고, 준공 이후 하자보수 등 사후 관리가 쉽지 않다. 가장 큰 문제는 건축주가 시공자이므로 인사사고 등 사고 발생 시 최종 책임 을 지게 된다. 

견적서 비교 분석은 확실하게

각 업체로부터 견적서가 도착하면 견적을 비교, 분석해서 가장 합리적인 비용의 업체를 선정하면 된다. 총액만 비교하는 것은 무의미하다. 비용이 싸다는 것은 그만큼 빠진 공사가 있을 수 있기 때문이다. 견적 비교표를 작성하여 제외된 공사비 유무를 점검 후, 각 공사별 재료비/노무비/경비 부분 총액을 비교해보면 견적 비용의 적정성을 알 수 있다.

반복해서 강조하자면 단순히 제일 저렴한 공사비를 제안한 업체를 선정하는 것은 피해야 할 일이다. '싼 게 비지떡'이라는 말도 있듯이, 소형 주택 공사의 경우는 심지어 상세 견적서도 없이 그저 평당 얼마에 건축하기로 계약하고 착공하는 경우도 많다는데, 이 경우 시공사의 추가 비용 요구나 공사 중 혼선은 피하기 어려울 것이다.

건물 하자보수

신축 건물은 준공 후 당연히 문제가 발생할 수 있다. 신축 건물에서 발생하는 문제를 하자라고 하는데, 건물 하자는 바로 나타나기보다 시간이 지나면서 나타난다. 준공 검사를 받고, 잔금을 치룰 때까지는 모르는 문제가 많다. 저자의 경우, 준공 직후가 유난히 비와 눈이 많이 내리고 매우 추운 겨울이었던 관계로 신축 건물을 제대로 테스트하게 되었다.

대표적인 문제가 결로 현상이다. 신축 후 시멘트가 충분히 건조되지 않은 상태에서 벽면이 차갑게 되면, 실내 공기 중에 있는 수분이 벽면에 달라붙는데, 이때 생기는 것이다. 단열재 시공에 문제가 있는 경우도 결로가 발생할 수 있다. 저자는 하자보증이행증권을 시공사로부터 발급받아 놓았다. 하자보증이행증권은 공사나 제품 납품 후 하자에 대해 수리나 수선을 약속하는 증권이다. 만일 이행되지 않으면 매입한 측에서 증권을 행사하여 보증보험회사로부터 금전적인 보상을 받는다. 보증보험회사는 증권에 가입한 법인에게 구상권을 행사한다.

건설산업기본법상 하자 범위 및 하자 담보 책임 기간은 다음과 같다. 하자보수 완료 기간이 지나면 예치한 하자보증금은 하자보수공사에 사용된 금액을 제외하고 원래의 사업주체에게 반환된다. 준공 후 하자가 있는 경우 하자보수의 1차 책임이 있는 시공사에 먼저 하자보수를 요청한다. 그리고 이행되지 않는 경우는 하자보수 업체를 선정하고 하자보수보증금을 청구·수령하여 보수공사를 진행하면 된다. 

업종별 임대조건 파헤치기

성형외과, 안과, 피부과는 고가 진료를 선호하며 멀리서도 방문하기 때문에 대중교통 이용이 편리한 부촌을 선호한다. 즉, 대중교통과 떨어진 곳에 위치하며 소위 부자동네가 아닌 경우는 이들 업종 유치는 힘들다. 동네 병의원의 경우 진료과목에 따라 차이는 있으나 40평 정도를 선호한다. 임대 평수가 이보다 작은 경우, 복층으로도 임대할 수는 경우가 있지만 각 층에 인력이 상주해야 하는 등의 관리비 증가로 인해 (엘리베이터가 있다하더라도) 복층 임대를 선호하지 않는다.

소아과, 내과, 이비인후과 등은 거주 인구만 많다면, 오히려 다소 소득수준이 낮은 지역을 선호하는 경향도 있다. 서민들은 멀리 가기보다 거주 지역에서 걸어서 갈 수 있는 가까운 병의원을 선호하기 때문이다. 따라서 주변에 다세대 주택이나, 아파트가 많은 지역이 이들 업종의 선호 지역이 된다. 또한 소아과나 내과는 내부 설비 투자가 크게 필요 없다. 이 말은 비교적 병원 이전이 쉽다는 것이다. 주변에 다른 신축 건물이 생긴다든지, 인근 건물주가 저렴한 임대료를 제시하는 경우 다른 진료과목에 비해 이전이 용이하다는 것을 고려해야 한다.

확실한 관리

건물 주위에 무단으로 쓰레기를 버리는 사람들이 많다. 일회용 커피잔, 유리로 된 음료수 병, 음식 쓰레기 등까지. 준공하면서 CCTV를 건물 4면에 모두 설치하고 경고문을 부착했음에도 불구하고, 대형 이불을 건물 주차장에 버리는 사람까지 있었다. 결국 CCTV화면을(얼굴은 모자이크 처리하고) 인쇄해서, 경고장과 함께 투기 장소 주변에 부착했다. 사진 부착 후 3시간이 채 안 지나서 투기자가 나타나 자신이 버린 쓰레기를 수거해갔다. CCTV 위치를 확인하면서 자신의 얼굴을 명확히 다시 한 번 노출하고서는 말이다. 그 이후부터는 인근에 소문이 나서인지 쓰레기 무단투기는 없어졌다. 건물 관리를 위해서는 관리자보다 CCTV 설치가 필수라고 말하고 싶다.

관리비에 포함되는 항목들

시설 운영비~ 청소비(인건, 재료비)

공과금~ 공용 전기료, 공동 수도료, 난방 사용료 등

통신/보안~ CCTV, 인터넷 비용

기타~ 엘리베이터 유지보수료, 소방대행 수수료, 수선적립금, 환경개선부담금,보험료 등

각 항목들에 대한 추정비용을 모두 더하고, 건물 연면적으로 나누어 각 임차인에게 임대면적(전용면적+공용면적)에 비례하여 부과하는 것이 가장 보편적인 방법이다. 예를 들어, 관리비에 포함되는 비용의 합계액이 월 200만원이고, 연면적 200평이라면 평당 관리비는 1만 원 정도로 산정될 것이다.

직접 건축하고 건물주가 되라

저자가 꼬마빌딩을 소유하고 나니 지난 1년 여 동안에 발생했던 여러 일들과 인연을 맺었던 많은 사람들이 주마등처럼 지나가면서 가장 잊지 못할 순간은 신축 건물에 처음으로 간판이 걸렸을 때라고 말한다. 그는 누구한테 업무 추진을 일방적으로 맡기지 않고 일일이 공부하면서 직접 진행했으니 당연한 심정이라는 생각이 든다. 그렇다. 진정한 땀은 결코 배신히는 법이 없다. 이제 생각을 바꿔 직접 짓고 임대를 하는 턴키 베이스 임대 사업을 구상해보는 게 어떨까 싶다.