[부동산 절세] 부동산 과세, 아는 만큼 절세한다

기막힌 부동산 절세의 비밀 - 양도.증여.상속의 모든 것
김용민 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

세금은 분명 어려운 것이다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 세금 분야의 문턱이 높다고 말한다. 그러나 어렵다고 해서 세금을 피해갈 수는 없다. 최선의 방법은 세금 전문가가 되는 것이지만, 결코 쉽지 않은 일이다. 따라서 차선의 방법으로 최소한 재산이전 플랜을 짜고, 세무 전문가와 대화가 가능한 수준의 세금 상식은 알고 있어야 한다. - '머리말' 중에서

세금 상식을 아는 만큼 절세를 할 수 있다

책의 저자 김용민은 경영학석사로 케이컨설팅(K Consulting) 대표이자 세무회계 양재 조세연구소장이다. 그는 대학에서 금속공학을 전공하고 포스코에 입사했다. 포항 열연공장장, 중국 법인장(ZPSS), 포스코건설 R&D센터장 등 33년 동안을 포스코에 몸담았다. 은퇴 후 지인 전문가의 권유로 양도ㆍ증여ㆍ상속세법을 공부했다. 그리고 그 세법 속에 숨어 있는 절세 방법을 연구했다. 딱딱하고 어려운 세법이고, 간추리기 힘든 절세 내용이었지만, 독자의 눈높이에 맞추고 국민 상식으로 보급하겠다는 일념으로 부단히 노력했다. 그러한 결과, 이 책을 출간하게 되었다.

대부분 우리나라 경제 부흥기에 재산을 형성한 6070세대는 자녀들에게 어떠한 방법으로 재산을 이전해야 할지 고민하고 있다. 상속이 세금이 많다는 것은 상식적으로 잘 알고 있다. 증여가 유리할까? 상속이 유리할까? 아니면 양도가 유리할까? 앞으로 은퇴를 하게 될 4050세대들도 마찬가지 고민을 시작할 것이다. 어떤 방법으로 자녀들에게 재산을 이전해야 세금을 줄일 수 있을까? 당연히 아는 만큼 줄일 수 있을 것이다.

이 책은 일반세금상식, 양도세 절세, 양도세 비과세, 양도세 중과세, 증여세 절세, 상속세 절세 등 총 6장으로 구성되어 있다. 일반세금상식 편에서는 일상생활에서 알아두면 도움이 되는 세금 상식을 다루었고, 양도세증여세·상속세 편에서는 절세에 필요한 세법들을 절세 항목별로 정리해서 설명했다. 세법의 개념을 이해하는 데 중점을 두었고, 가능한 독자의 언어를 사용했으며, 쉽게 이해할 수 있도록 짧은 문장으로 표현되어 있어서 부동산 관련한 세금에 대해 처음 접하는 분들도 쉽게 절세의 방법을 배울 수 있다.

보유세란 무엇인가?

부동산을 보유한 사람에게 과세되는 세금이 보유세다. 보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세라고 한다)가 있다. 이처럼 재산세는 부동산을 보유한 사람들이 당연히 내야 하는 세금이지만, 종부세는 부동산 시장의 안정화를 위해 만든 세금으로 재산세 과세대상 중에서 일정 가액기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람들에게만 해당되는 일명 '부자세'다. 예를 들면, 고가나 다주택을 보유했거나, 넓은 면적 또는 비싼 토지를 보유한 사람이다.

그런데, 재산세는 누진세율 구조이고, 과세대상이 되는 부동산 전체를 하나의 과세표준으로 해서 재산세를 산출한 후 개인 지분별로 과세한다. 종부세 또한 누진세율 구조이며 개인별 과세이므로 전국에 있는 부동산을 개인별, 유형별로 합산해서 과세한다. 여기서 잘 사는 사람들은 종부세에 관심이 제일 크다. 종부세를 과세하지 않는 부동산은 아래와 같다.

종부세를 강화하는 방법

(현 정부가 시행하고 있는)

1. 종부세율은 인상한다

2. 시가의 70% 안팎인 공시가격을 인상한다

3. 공정시장가액비유를 인상한다

일상생활 모든 것에 세금이 존재한다

우리들은 죽는 순간까지 세금을 내고 있다고 해도 무방할 것이다. 이렇게 우리는 납세의무가 있으므로 내야 할 세금을 회피해서는 안 되며 자신에게 주어진 만큼의 세금은 내야 한다. 세금이 복잡하고 어렵다고 해서 피할 수는 없다. 세금 문제에 적극적으로 대처하기 위해서는 세금의 기본 상식을 알아야 한다. 세법에는 소득세법, 상속세·증여세법, 부가가치세법, 법인세법 등 28개 법이 있다. 세금의 기초라고 할 수 있는 소득세를 이해한다면 세금에 대한 두려움을 없애는 계기가 될 것이다.

소득의 종류

1. 종합소득~ 1년 동안 발생한 소득을 모두 합한 소득(근로, 사업, 배당, 이자, 연금, 기타)

2. 양도소득~ 토지, 건물, 아파트분양권, 골프회원권, 비상장주식 등의 양도차익

3. 퇴직소득~ 퇴직으로 인해 일시에 지급받은 퇴직금 

장기보유특별공제

양도세 부과 기본 원칙 

1. 1년 단위로 합산해 과세한다

2. 개인별로 합산해 과세한다

3. 비과세, 감면 및 중과세 제도가 있다

4. 장기보유특별공제를 해준다

5. 법정신고, 납부기한을 어기면 가산세가 부과된다

장기보유특별공제의 목적은 장기간 보유로 인한 부동산 가치상승분의 세금부담을 완화시키고, 세금 과다로 장기보유 부동산의 매도를 꺼리는 것을 해결해 부동산 공급을 원활하게 하는 것이다. 양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상인 토지와 건물(부속된 시설물과 구축물을 포함)을 양도하는 경우에 적용한다.

1세대 1주택의 경우는 공제율이 24~80%이며, 다른 자산은 공제율이 6~30%이다.

부동산을 취득 시 3년 이상 보유를 해서 장기보유특별공제를 받는 것이 절세의 기본이다.

고가주택의 양도세 기준은?

고가주택이란 양도 당시 주택의 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 말한다. 만일 고가주택이 1세대 1주택 비과세에 해당하면 양도세가 9억 원까지는 비과세이고, 9억 원을 초과하는 금액에 대해서만 양도세가 과세된다. 만일 고가주택을 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추고, 장기간 보유로 장기보유특별공제를 충분히 받는다면 9억 원 초과분에 대한 양도세는 전체 양도차익에 비해서 걱정하지 않아도 되는 수준이다. 이렇게 보유해야만 비로소 똘똘한 한 채가 되는 것이다.

어떤 사람이 1세대 1주택자로서 9년간(장기보유특별공제율 72%) 보유하던 아파트를 18억 원에 양도했다. 취득가액은 8억 원, 기본공제는 250만 원이다. 이 사람이 비과세인 경우와 기본과세인 경우를 비교하면 아래와 같다.

다주택자가 중과세를 피하는 방법

말 그대로 다주택자란 주택 보유가 여러 채인 사람을 가르킨다. 현 정부에 들어 이런 사람들에게 세금이 제일 많이 부과되는 형태로 진행되고 있다. 따라서, 다주택자가 중과세를 피하는 최선의 방법은 중과주택 수를 줄이는 것이다. 중과주택 수를 줄이는 방법은 첫째, 중과주택 수를 정확히 파악한다. 둘째, 보유주택의 양도세율을 조사한다. 셋째, 중과주택 수를 줄이는 방법을 찾는다. 만일 주택을 양도하지 않는 경우는 임대주택 등록을 검토한다.

중과세를 피하는 방법

1. 1거주주택 외는 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 등록후 1거주주택의 비과세 요건을 갖추어 양도

2. 조정대상지역에 있는 중과세 배제주택을 먼저 양도

3. 조정대상지역 외의 주택을 양도

4. 양도차익이 적은 주택을 양도(오피스텔, 조합원입주권 포함)

5. 부담부증여를 활용해 자녀에게 증여

6. 주택(건물)을 멸실한다

배우자 증여공제

우리나라 관습으로 볼 때 부부는 경제공동체로서 부부의 재산은 공동소유라는 개념이 강하다. 실제로 재산의 많은 부분을 남편이 소유하고 있다. 이러한 현상을 조금이나마 완화하기 위해 배우자 증여재산공제 규정을 두고 있으며, 공제금액 또한 다른 증여공제보다 높게 설정하고 있다. 배우자 간 증여재산공제액은 6억 원이다. 부부간에 최대 6억 원까지 증여할 경우 증여세가 과세되지 않는다.

유의사항

1. 증여공제액 6억 원은 10년간 누적 공제한도액이다(사실혼 배우자는 제외)

2. 배우자로부터 증여받은 재산은 5년 이후에 양도한다

부담부증여

재산을 증여하면서 그 재산에 담보된 증여자의 채무(담보차입금·임대보증금 등)를 증여받는 자(수증자)가 인수하는 조건으로 증여하는 것을 부담부증여라 한다. 일반적인 증여에서는 증여세만 과세되지만 부담부증여의 경우는 무상으로 증여한 부분(증여재산가액-채무인수액)은 수증자에게 증여세가 과세되고, 채무부분은 증여자의 채무를 유상으로 수증자에게 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도세가 과세된다.

쉽게 말해서 사업하던 남편이 진 채무(담보차입금, 임대보증금 등)를 승계받아 아내가 당해 아파트를 증여받았다면 순재산가액(증여재산가액-채무인수액)에 대해서는 무상으로 받았으므로 증여받은 아내가 증여세를 부담하고, 남편의 채무는 유상으로 아내에게 넘겨졌으므로 이 부채에 대해선 남편이 양도세를 내야 한다.

유의사항

1. 수증자가 채무부담 사실을 증빙자료를 통해 객관적으로 입증할 수 있어야 한다

2. 자녀가 인수한 채무를 부모가 대신 갚으면 증여로 본다

3. 증여 직전에 차입한 채무는 집중 사후관리 대상이다.  

부동산으로 증여하라

일반적으로 부동산을 취득할 수 있는 현금을 증여하는 것보다는 부동산을 취득해 증여하는 것이 증여세 절세에 유리하다. 현금을 증여할 경우에는 현금의 증여재산평가는 시가(실지거래가액 등)의 100%이므로 증여세는 시가의 100%에 대해 과세하게 된다. 반면에 부동산을 증여할 경우에는 부동산의 증여재산평가는 시가를 확인하기가 어려운 경우는 기준시가로 한다.

기준시가는 보통 시가의 60~70% 정도이므로 증여세는 시가의 60~70%에 대해 과세하는 셈이 된다. 따라서, 아파트를 매입할 현금을 증여하게 되면 100% 현금액에 대해 과세하지만 매입후 부동산을 증여하는 경우 당해 부동산의 취득세를 감안하더라도 훨씬 유리하게 된다. 

생전에 증여하라

상속세 절세 원칙

1. 생전에 증여하라(상속재산 규모를 확 줄인다)

2. 배우자 상속지분을 최대로 하라(상속공제를 많이 받는다)

3. 금융재산보다 부동산을 상속하라(상속재산 평가액을 낮춘다)

4. 사망 전후 6개월 내 상속재산 처분 금지(상속세가 증가한다)

생전에 증여하면 상속재산의 규모를 확 줄일 수 있다. 상속이 개시되면 사망인이 보유한 상속재산평가를 하고 상속세과세가액이 결정된다. 이 시점에서 상속세를 줄이는 방법은 매우 제한적이다. 상속재산은 상속개시일 현재 사망인이 소유한 모든 재산이기 때문에 생전에 상속재산을 줄이는 것이 확실한 상속세 절세방법이다.

빚 많은 상속은 포기하라

상속은 피상속인(사망인)의 사망과 동시에 사망인의 모든 권리와 의무가 상속인의 의지와 관계없이 상속인에게 승계된다. 만일 사망인의 상속재산액보다 채무액이 더 많은 경우에도 상속인에게 사망인의 채무가 승계된다. 이러한 경우 상속인을 보호하기 위해서 민법에서는 상속 포기제도와 한정승인제도를 두고 있다.

상속재산보다 빚이 많으면 상속포기를 신청한다

빚이 얼마인지 모를 때는 한정승인을 신청한다(상속재산 범위내에서 사망인의 채무를 변제)

상속개시 전에 한 상속포기는 법적으로 유효하지 않다

상속을 포기하더라도 상속공제는 모두 받는다

상속을 포기하더라도 상속세 납세의무는 있다(세법상)

"세금은 죽을 때까지 따라다닌다"

"컬쳐300으로부터 무상으로 제공받아 솔직하게 작성된 리뷰입니다"