옥탑방보보스의 토지투자

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

사실 주택투자가 자전거라면, 토지투자는 오토바이와 같은 것이다. 자전거는 배우기가 훨씬 쉽지만 속도가 붙어도 꾸준히 발로 페달을 밟아야 넘어지지 않고 나아간다. 반면 오토바이는 배우기가 훨씬 어렵지만 일단 기술을 익히면 손목을 조금 움직여 엑셀 레버를 당겨 더 빠른 속도로 나아갈 수 있다. 그뿐 아니다. 자전거 같은 주택투자는 어느 날 부동산 경기가 나빠지는 오르막길을 만나면 더 나아가기 어렵지만, 오토바이 같은 토지투자는 오르막길을 만나도 쉽게 오를 수 있다. - '프롤로그' 중에서

토지투자의 첫걸음

이 책의 저자 김종율은 아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 토지투자·와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 특히, 옥탑방보보스라는 블로그의 주인장으로 유명세를 떨치고 있다.

저자가 상가 및 토지투자와 인연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부, 부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거치면서 단단한 경력을 쌓아왔다. 최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀, 가치 평가부, PB 사업팀, 채널 기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동한 학원에서 토지와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 저서로 <나는 집 대신 상가에 투자한다>가 있다.

대체로 토지투자는 경험 많은 베테랑만 할 수 있는 것으로 알고 있다. 그러나, 토지투자는 대단한 사람만 할 수 있는 것이 아니다. 책에 소개된 대부분의 사례는 2010년부터 저자가 직접 투자한 것들로, 그때는 수도권 주택 경기가 안 좋았던 시절임에도 불구하고 그는 소액 투자나 단기 투자로 꾸준히 수익을 내왔다. 그리고 책은 토지 가치가 상승하는 원리에 대해 상세히 설명하고 있는데, 그중 절반만 알아도 성공적으로 토지투자를 할 수 있다. 직장생활을 하면서도 말이다.

"쉽게 배워서 바로 써먹는 투자법 대공개"

또한 책은 수많은 토지 관련 법들 중 실전 투자를 위해 꼭 필요한 법조항만을 골라 이해하기 쉽게 풀어내고 있다. 덤으로 다양한 사례들까지 곁들임으로써 바로 옆에서 상황이 벌어지는 듯한 생생한 투자 현장을 직접 확인할 수 있도록 도와 준다. 돈이 되는 이론에는 모두, 해당하는 실전 사례를 덧붙여 설명했기에 토지투자의 첫걸음으로 충분한 부동산투자서인 셈이다.

공부법을 바꾸면 토지투자가 보인다

부동산과 관련된 법을 공부하다 보면 사법私法과 공법公法에 대해 비중 있게 다루게 된다. 사법이 개인과 개인 간에 필요한 법이라면, 공법은 국가와 개인 간의 법이다. 공법에 대한 최소한의 지식과 정보는 파악해야 하지만, 이를 모두 알겠다는 건 도저히 불가능할뿐더러 사실상 효율적인 접근방법도 아니다. 따라서 어느 정도 공부를 했다면 과감하게 물건을 검색하고 현장 답사를 다니는 게 좋다. 

토지 관련 공법에 대해 A부터 Z까지 다 알려고 하는 사람은 사실상 투자하기 어렵다. '다식우환多識憂患'인 셈이다.자신의 투자 성향과 자금 규모에 맞는 범위 안에서 스스로에게 잘 맞는 투자 스타일을 찾을 필요가 있다. 그런 후 좁은 범위의 공부만이라도 확실히 한 다음 알맞는 투자에 나서고, 또 공부를 계속해나가야 한다. 이렇게 함으로써 토지에 관한 넓은 공법들의 체계가 자리 잡을 것이다. 답사와 조사 등 실전을 병행하며 하는 공부만이 필요한 이론과 그렇지 않은 이론을 구분 짓게해준다.

뉴스를 잘 읽어라

대중교통지향형 개발 방식TOD이란 말이 있다. 이를 투자와 연동해서 해석하자면 '택지개발지구는 혼자 가지 않는다'는 포인트를 가리키는 것이다. 즉 택지개발지구가 지정되면 반드시 교통이 따라온다. 도로나 철도개발 계획을 수립한다는 의미이다. 이후 산업단지가 따라온다. 집만 지어놓아선 사람들이 절대로 입주하지 않기 때문이다. 따라서 교통과 일자리는 필수적인 요소인 셈이다.

"TOD 개발 = 택지개발자구+교통+산업단지"

집이 부족해서 택지개발지구 지정했다가 취소했는데, 철도나 도로가 들어오고 산업단지도 예정대로 들어선다면 어떻게 될까? 원래 집이 부족한 동네의 도로가 좋아지고 산업단지가 들어섰으니 집은 더 부족해지지 않을까? 정말 어마어마하게 부족해질 것이다. 이것이 뉴스를 보는 순간 눈이 번쩍 뜨인 이유다. "이 동네 가서 집 지을 땅을 사야지!" 택지개발지구지정이 취소된 지역 인근에서는 집 지을 수 있는 땅을 노려야 한다. 

개발 호재의 발표시점은 투자의 적기가 아니다

용산 미군기지가 평택으로 이전한다는 개발 호재를 어떻게 이용하는 게 맞을까? 성질 급한 사람은 미군기지가 이전되기 전에 최대한의 정보력을 발휘해서 이전 예정부지에 투자한다. 하지만 개발은 통상 계획보다 지연되는 게 일반적이다. 토지수용은 항상 보상문제와 연동되므로 몇 차례 연기 끝에 비로소 실행된다.

투자자라면 반드시 이점을 기억해야 한다. 개발호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 발빠르게 투자한 땅들이 자금난에 부딪혀 경매로 나오는 경우가 허다하다. 따라서, 개발호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다. 즉 미군기지 이전 발표가 기사화된 시점에 투자 시기를 저울질하면 실패할 확률이 높다. 미군기지의 이전이 완료되는 시점을 앞두고 투자 시기를 저울질해야 성공할 수 있다.

녹지지역과 관리지역에 관심을 가져라

현재는 비시가지이지만 향후 시가지가 될 만한 땅을 미리 파악하고 여기에 돈을 묻었다가 나중에 되팔아 시세차익을 내는 게 바로 토지투자다. 그래서 개발 사업이 시작된 지역에 갔다면 반드시 인근의 개발 가능지를 살펴보고 사둬야 한다. 그렇다면 어떤 땅이 개발 가능지일까? 이에 초점을 맞추고 공부해야 한다.

이미 개발된 시가지 동쪽에 임야가 있고 서쪽에는 농지가 있다고 가정해보자. 과연 어떤 땅이 개발될 것으로 예상하는가? 대부분 임야로 생각할 것이다. 하지만 정답은 정반대다. 토지의 개발여부는 규제 당국의 입장에서 생각해야 한다. 지금 우리나라는 과거엔 규제했지만 쌀로 막걸리를 제조할 수 있다. 쌀이 남아 돌기 때문이다. 지방을 답사하다 보면 이런 광경을 많이 목격할 수 있을 것이다. 예전의 논밭이 대거 택지로 수용되어 아파트 건설 현장으로 바뀌어져 있음을 말이다.

따라서, 토지투자자라면 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리 지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다. 주거 지역이나 상공업 지역은 이미 가치가 상승했기 때문이다. 녹지지역과 관리지역은 아직은 가치가 낮지만 향후에 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 토지투자 1순위 지역으로 꼽아야 한다.

공포의 '2번 타자'

요즈음 프로야구 판에는 새로운 현상이 생겼다. 과거엔 테이블 세터 중 2번 타자는 안전 주루를 책임지는 주로 번트에 능한 선수가 적임자였다. 그런데, 공격 야구를 이끄는 팀은 공격에 능한 선수를 2번 순번에 기용한다. 1번 타자는 주루에 장점이 있기 때문에 출루하기만 하면 후속 안타에 득점할 수 있는 가능성이 매우 높기 때문이다. 그래서 이런 선수를 '공포의 2번 타자'라고 부른다.

토지투자도 마찬가지다. 개발 계획지가 1번 타자라면, 개발 가능지가 바로 2번 타자인 셈이다. 소액으로 토지투자에 성공하고 싶다면 개발 계획에 대한 고시나 공고가 있기 4년 전에 미리 사둬야 한다고 저자는 강조한다. 저자는 이를 '공포(공고 나기 4년 전)의 2번 타자'라고 명명하고 있다. 통상 개발 계획지는 역세권 개발지를 생각할 수 있다.

그럼 2번 타자는 어디에 있을까? 1번 타자를 개발한 후 어디를 개발할지 생각해보면 답이 나온다. 보나마나 1번 타자 옆에 붙어 있는 지역을 개발할 것이다. 1번 타자에서 시작된 개발 기대감이 주변으로 확산되면서 2번 타자의 가격은 반드시 상승하게 돼 있다. 우리는 2번 타자를 싸게 사서 가격 상승기에 팔면 된다.

시행자가 없으면 개발 뉴스도 무용지물이다

책은 과거 경기도가 추진한 명품신도시 1차 후보지 고양시 구산동 일대를 예시한다. 2007년 5월, 언론을 통해 분당의 2배 규모의 구산동 일대에 병원과 학교, 공원, 기업체 등을 입주시켜 자급자족아이 가능한 '명품 신도시'를 만들겠다고 발표했다. 이 일대는 거의 산과 논으로 이루어진 비주거지역이었다. 하지만 이 일대의 개발은 2011년 백지화되고 말았다. 

당연히 이 일대의 땅에 투자한 사람들이 많다. 하지만 그들은 모두 발이 묶이고 말았다. 무엇이 잘못된 것일까? 이는 바로 사업 시행자의 선정을 간과했기 때문이다. 당시 뉴스로는 개발에 대한 것만 있었고, 누가 이 사업에 참여하는지에 대해선 아무런 내용이 없었다. 비록 개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 더불어 개발계획이 승인됐는지 확인해야 한다. 시행자와 행정계획, 이 쌍두마차가 함께 달려야 개발이 실현되는 것이다.

땅의 3가지 종류

건강해지는 땅~ 개발 호재 실현이 오래 걸리는 땅

안 건강해지는 땅~ 개발 호재가 3년 내에 실현되는 땅

손해나지 않는 땅~ 죽어도 개발되지 않는 땅

택지개발지구의 전용주거지는 초기에 매입하라 

택지개발지구 전용주거지의 특징은 초기에는 매도하고 싶은 사람들이 많은데 사려는 수요는 적고, 시간이 흘러 동네가 예뻐질수록 수요는 늘어나는데 남은 땅은 줄어든다는 점이다. 또 전용주거지의 개수가 더 늘어나지 않기 때문에 나중에는 희소성이 커지게 된다. 따라서 신도시 개발 초기에 원주민이 내놓은 값싼 전용주거지를 매입해서 몇 년 후 본격적으로 동네가 조성되는 시기에 판매하는 토지투자 기술도 써먹을 만하다. 

택지개발지구가 등장하면 주변 땅의 가치가 덩달아 오른다. 그런데 택지개발지구 주변의 땅이라고 모두 좋아지는 것은 아니다. 택지개발지구 등장으로 맹지가 되는 땅도 있다. 맹지란, 길이 없는 땅을 말한다. 지적도를 봤을 때, 도로와 닿는 부분이 조금도 없다면 맹지다. 원칙적으로 맹지에는 건축허가를 받을 수 없으니 투자해서는 안 된다. 오산세교지구 사례를 살펴보면 도로와 토지물건 사이에 완충녹지가 설치되어 있기 때문에 사실상 맹지인 것이다.

용도지역을 확인해라

어떤 땅이든 항상 따라붙는 꼬리표가 있다. 이게 바로 '용도지역'이란 것이다. '쓰이는 곳'이란 의미인데, 땅의 쓰임새를 미리 정해 놓은 것이다. 우리나라의 전역은 다양한 쓰임새에 따라 용도지역이 구분되어 있다. 예를 들어, 공장을 지을 땅은 '공업지역', 집 짓고 살 땅은 '주거지역', 고도 개발을 할 땅은 '상업지역' 등으로 분류된다.

토지투자를 하려면 녹지지역과 관리지역처럼 아직 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 토지에 투자해야 한다고 이미 살펴보았다. 아직은 비도시 지역이지만 도시 지역이 될 수 있는 땅을 찾아야 한다는 것이다. 이것이 바로 저자가 강조하는 토지투자 포인트다. 용도지역이 땅의 연봉을 결정짓는다는 해석이 된다.

쓰임이 많은 땅이 투자대상이다

아무리 경기가 나빠도 전철은 때가 되면 개통한다. 개통 후 자연스럽게 그 앞 절대농지는 많은 변화를 겪는다. 하지만 미리 공부하지 않으면, 역 앞 농지가 좋아진다고 해도 그냥 '역세권농지'로 이해할 뿐이다. 또 이론에 얽매이면 '여전히 절대농지라 행위제한이 많다'고 판단할 것이다. 그러나 답사와 실전을 병행한 공부를 하면 '지금은 절대농지이지만 역 개통 즈음엔 결국 해제되어 쓰임이 많은 땅이 된다'라는 결론에 도달할 수 있는 것이다.

"오를 땅은 불황이 없다"