직장인 경매 실전 전략서

직장인을 위한 틈새 경매 - 하루 60분 투자로 월급보다 많은 임대수익을 올리는 직장인 경매 전략
신동휴 지음 / 라온북 / 2018년 10월

이 책은 경매에 대해 전혀 모르는 직장인을 위한 경매 입문서라는 콘셉트로 경매의 기본 개념 잡기, 5단계로 정리한 실전 경매, 부동산 경매의 성공과 실패 사례, 직장인이 틈새 시간을 활용하는 법, 경매를 둘러싼 법적 문제와 해결 방안, 틈새 경매 팁까지, 이 책 곳곳에 내가 20여 년간 쌓은 노하우를 아낌없이 담아냈다. 이 책은 혼자 읽는 것도 좋지만 친구나 애인, 배우자, 직장 동료들과 함께 읽고 서로 조력자가 되어 경매를 한다면 경매가 훨씬 재미있게 느껴지고, 적극적으로 경매에 참여하게 될 것이다. 그러면 자연스레 성공률도 높아질 것이다. - '머리말' 중에서 

하루 60분만 투자하라

책의 저자 신동휴는 종잣돈 8백만 원으로 시작해 1,000% 이상 수익률을 기록한 경매 전문가. 처음에는 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 경매에 입문해 7번의 낙찰 끝에 지금 살고 있는 아파트를 장만했다. 이후 직장생활을 하며 틈틈이 경매를 계속해 몇 억의 매매차익을 남기고 매각하는 등 큰 수익을 올렸고, 지금은 월급보다 많은 임대수익을 올리고 있다.

20여 년간 아파트, 빌라, 다세대주택 등을 비롯해 상가, 토지, 임야 등에서 600건 이상 낙찰받은 경험이 있다. 산림조합에서 20년 동안 대출 심사 및 채권관리(부동산 경매 진행 및 민형사 소송 진행 등) 책임자로 재직하며 경매 실무를 총괄하고, 수많은 소송, 강제집행 등을 진행해 실전 경매 전문가로 불린다. 현재는 한국부동산자산관리 대표로 경매 투자 연구 및 교육 사업을 하고 있으며, 단국대학교 '부동산 경, 공매 전문가 과정'을 강의하고 있다.

그는 내 집 마련이 꿈인 직장인, 재테크를 하고 싶은 사람들, 초보 경매 투자자들이 부동산 경매를 통해 최고의 투자 수익률을 달성할 수 있도록 돕고자 하는 의도로 이 책을 집필했다. 그런데, 하필 왜 경매일까? 내 집 마련의 꿈을 가장 효과적으로 이룰 수 있는 재테크 수단이기 때문이다. 주식 시장의 흐름을 정확히 읽고서 주식의 매매 타이밍을 잡기란 결코 쉬운 일이 아님에 비해 부동산 경매는 스스로 노력한 만큼 수익으로 보답받을 수 있는 능동적인 재테크가 가능해서다. 

총 5장으로 구성된 이 책은 부동산 경매의 매력, 하루 60분 경매 공부로 부자되기, 직장인을 위한 틈새 경매 전략, 투자 성공률을 높이는 실전 노하우, 실전 경매 5단계 등 순으로 차근차근 설명해 나간다. 그동안 경매는 특수한 재테크 방법이라고 아예 접근조차 하지 않았던 직장인일지라도 책의 마지막 페이지를 덮는 순간, 비로소 경매에 입문한 자신을 발견하게 될 것이다.

월급쟁이에겐 최고의 재테크, 경매

직장 생활을 하면서 부동산 경매를 꾸준히 배운 덕에 다양한 부동산을 낙찰받아 이를 임대 또는 매도해서 큰 돈을 벌어 경제적 자유를 얻었다는 사람들이 많다. 경매 투자를 하려면 오직 여기에만 매달려야 한다면서 다니던 직장을 그만 두는 사람들이 있지만, 저자는 이에 대해 이런 어리석음을 범하지 말라고 조언한다. 즉 적든 많든 월급이란 경매 투자를 할 수 있는 버팀목이 된다는 의미이다.

부동산의 취득자금은 상대적으로 크다. 대출 없이 순수 자기자금으로만 경매 물건을 취득하기란 결코 쉽지 않다. 보통 법원 제시 최저매매가의 10~30%의 입찰보증금을 걸고 낙찰시 잔금은 1개월 뒤에 치른다. ㅇ;때 '경락잔금대출'을 이용하게 되는데, 뚜렷한 직장이 없다면 비록 낙찰받았다 해도 잔금을 이행하는데 필요한 대출 받기가 좀처럼 쉽지 않을 수도 있다. 또 경매는 시세보다 싸게 매물로 나오기 때문에 비교적 싸게 집을 살 수 있다는 이점이 있다. 마지막으로 경매를 하다 보면 자연스레 부동산과 금융 정책을 배우게 되므로 향후 부를 축적해 나가는데 큰 도움이 된다.

자투리 시간을 활용하라

부동산 경매를 공부하는 시간은 하루 60분, 즉 1시간이면 충분하다. 한 번에 60분을 할애해야 한다는 뜻이 아니다. 직장인들은 개인적인 일로 1시간을 사용하는 게 여간 쉽지 않으므로 자투리 시간을 찾아보자. 아침에 15분, 점심에 15분, 저녁에 15분, 밤에 15분. 이렇게 15분씩 네 번을 나눠 쓰면 하루 60분이다. 또는 오전 30분, 오후 30분으로 나눌 수도 있을 것이다.

따라서, 처음부터 지나치게 무리하지 말고 하루 15분 정도 조금씩 부동산 경매의 세계에 입문해 보자. 부동산 경매에 습관을 들인다는 마음으로 처음에는 시간을 짧게 잡고 시작했다가 점차로 시간을 늘려나가는 게 현명하 듯 싶다. 왜냐하면, 직장 내에서는 자신을 바라보는 눈이 정말 많을 뿐만 아니라 혹여 근무불량이라는 낙인이 찍히면 인사고과에도 매우 불리해질 수가 있다.

아침 15분： 스마트폰으로 국토교통부, 관심 지역 지방자치단체 등의 보도자료를 살펴본다.
점심 15분： 대법원 경매 사이트에서 관심 지역 경매 물건을 검색한다.
저녁 15분： 점심이나 이동 시간에 검색한 경매 물건 자료를 검토한다.
밤 15분： 당일 검토한 자료를 자기 언어로 정리한다.

자투리 땅으로 수익 내기

'자투리 땅'이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지를 말한다. 경사지고 넓지 않아 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴 토지이다. 수도권이나 중소도시 일대의 자투리땅을 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔, 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈을 들이지 않고 고정 임대수익을 올릴 수 있다.

아무래도 개발의 첫 단추는 저렴하면서도 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대 수요가 넉넉한 곳이어야 한다. 하지만 보통의 자투리 땅은 지형이나 땅의 모양이 별로여서 활용도가 떨어져 땅의 유용성 측면에서 열악한 경우가 대부분이다.

목 좋은 역세권과 도로변 주택 부지나 준주택지는 감정가가 너무 높아서 상대적으로 사업성이 없다. 그렇지만 기존에 형성되어 있는 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많은 편이다. 평당 400~700만 원 정도에 2회 유찰된 땅을 낙찰받아 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임진다. 보통은 1층을 주차장으로 꾸미고(이를 '필로피' 구조라고 함), 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대수익을 얻을 수 있다.

나만의 경매 물건 보고서의 작성

학창 시절에 자신만의 '오답 노트'나 '취업 수첩'을 만들어본 사람은 이게 얼마나 도움되었는지를 잘 알 것이다. 경매도 마찬가지다. 나만의 경매 물건 보고서를 만들어보자. 각종 자료를 직접 쓰거나 입력하면서 자기 언어로 바꾸는 것은 이해를 높힌다거나 관심을 갖는다는 차원에서 그저 보기만 하는 것과는 전혀 다르기 때문이다.

즉 눈으로 읽을 때는 모두 알아들을 것 같아도 막상 이를 자료로 남기기 위해 글로 쓰려면 제대로 기억나지 않을 수가 있다. 그런데, 보고서 작성을 위해 글로 쓰는 과정에서 자료를 반복해서 읽기에 복습이 되기도 하고, 또 자료에서 빠진 것이 무엇인지 체크할 수 있어서 경매 정보를 어떻게 검증할지 나름의 계획을 세울 수 있다. 결과적으로 응찰 여부와 입찰가 산정에서 좀 더 정확한 판단을 할 수 있다.

이런 보고서는 형식보다는 실질적인 내용에 더 집중해야 한다. 어떤 형식으로 작성하는 게 좋을지보다 어떤 내용으로 보고서를 채울지 고려해서 자신만의 형식을 개발하면 된다. 그래도 굳이 예를 들자면, 아래와 같이 크게 네 가지 사항을 보고서 내용에 포함할 수 있다고 저자는 제시하고 있다. 물론 이는 단순한 참고용이다.

경매 물건 개요(입지 조건, 현황보고서, 감정평가서 등 참고)
권리분석(등기부등본, 매각물건명세서 등 참고)
수익률 분석
기타(특이 사항)

실전 경매 5단계

1단계~ 물건 검색

2단계~ 권리분석 쉽게 하는 법

3단계~ 수익성 분석

4단계~ 명도

5단계~ 임대사업자 되는 법

물건 검색

직장인은 자투리 시간을 활용해야 하므로 무조건 검색할 게 아니라 지역을 정해서 경매 물건을 하나하나 검색하는 것이 좋다. 1차적 관심 지역은 현재 내가 살고 있는 지역이나 직장 주변, 살고 싶은 지역 등을 중심으로 선택하는 것이 효율적이다. 아무튼 부지런히 많이 볼수록 기회가 더 많이 생긴다는 것을 명심해야 한다.

관심이 있으면 한 번 검색할 것을 두세 번 검색하게 되고, 그만큼 더 신경 써서 보게 된다. 그리고 관심 있는 지역과 물건은 직장인인 자신에게 동기를 부여해 준다. '저곳에 가고 싶다, 정말 가고 싶다'라는 마음이 생기면 저절로 의욕이 생긴다. 관심 지역은 먼저 특별시와 광역시, 도 가운데 하나를 고르고 시, 군, 구 중에 하나를 정해서 살펴보자.

권리분석

경매에서의 권리분석이란 '낙찰자가 인수해야 하는 권리' 또는 '부동산 및 부동산이 지니고 있는 유형들에 대한 하자 유무 등'에 대한 검토를 의미한다. 즉, 이는 부동산에 대한 권리관계를 실질적으로 조사, 확인하고 판단하여 안전하게 부동산 매매를 하기 위한 절차이다.

권리분석은 민법, 민사소송법 등 강제집행 등의 관련 법에 따라 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 파악하는 단계로, 입찰자나 경매 전문가 등이 행하는 사전 활동이다. 이는 매우 중요한 것으로 어떻게 하느냐에 따라 큰 경제적 이득을 얻을 수도 있지만, 잘못 하면 입찰보증금을 그냥 날릴 수도 잇음을 명심해야 한다.    

수익성 분석

수익성을 분석해서 보고서에 기록하는 이유는 입찰 참여 여부를 판단하기 위해서다. 입찰 가격을 산정할 때 잊지 말아야 할 것이 실거래 가격을 철저히 파악하는 것이다. 실거래 가격을 잘못 파악하면 입찰가를 높게 책정하게 되기 때문이다. 또한 장기간 관리를 소홀히 했거나 방치한 물건이라면 수리 비용까지 고려해서 입찰가를 정해야 한다. 명도를 해야 한다면 명도 비용도 고려한다. 흔히 평당 8~10만 원 정도로 명도 비용을 계산한다. 취득세와 촉탁등기에 따른 수수료도 반영한다.

명도

명도는 낙찰받은 집을 점유하고 있는 사람을 내보냄으로써 부동산을 완전히 넘겨받는 절차를 말한다. 쉽게 말하면 점유자에게 집을 넘겨받는 것이다. 일단 명도를 하기 위해서는 당해 물건의 점유자를 만나야 하는데, 대개는 점유자가 협조하지 않거나 심지어 공격적인 자세를 취하는 경우가 있어서 적잖이 당황스러울 수도 있다.

명도는 서류만 보고는 알 수 없는 경매의 중요한 과정 중 하나다. 또한 명도와 관련된 사례는 경매 물건의 수만큼이나 많다. 점유자도 제각각이니 쉽게 앞일을 예측할 수가 없다. 명도를 하기에 앞서 '역지사지'라는 말을 떠올려보자. 처지를 바꿔서 생각해 보는 것이다. 누구나 자신의 재산을 잃게 되면 이성을 잃기 마련이다. 감정이 당연히 앞서게 된다. 결국은 사람이 하는 일이다.  

그럼에도 지나치게 겁먹을 필요가 없다. 명도는 언제나 낙찰자의 편이란 사실을 상기하자. 부동산 경매 물건을 낙찰받은 뒤 주거용 건물에 대한 명도는 어떻게 해야 할지. 또한 점유자가 나가지 않을 때는 어떻게 처리해야 할지 살펴보자. 명도는 부담스러운 숙제와 같다. 이 숙제를 말끔하게 해치워야 비로소 경매가 완성되어 내 물건이 된다.

먼저 부동산 경매에 입찰하기 전부터 권리분석을 하면서 해당 물건에 대한 활용 여부를 다각도로 검토해야 한다. 기존 임차인을 내보내기로 했다면 미리 만나서 이사 여부, 재계약 여부 등을 파악하고 의견 합치가 되도록 노력을 기울여야 한다. 즉, 이사를 내보는 과정이 바로 명도이다. 이에 대해 의견이 합치되지 않으면 분쟁이 발생하게 되고 불가피하게 법적 절차(인도명령 또는 명도소송)를 밟아야 한다.

꾸준히 도전하라

몸으로 직접 부딪치며 배운 산 경험이 최고의 재산이다. 경매를 하는 과정에서 별의별 경험을 다 하다보면 경매 물건을 헤아리는 안목이 자연스레 높아진다. 이러기 위해서는 꾸준함이 최고의 덕목일 것이다. 하지만 대개는 몇 번 낙찰에 실패하거나 낙찰받은 물건의 명도로 인해 혼이 난 사람들은 경매가 자신의 적성에 맞지 않다고 포기하는 경우가 많다. 여러 번 패찰하다보면 언젠가는 낙찰에 성공한다. 경매의 결론은 수익의 달성이지 낙찰이 아니다.