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2019~2021 부동산의 미래
김혜경 지음 / 메이트북스 / 2018년 10월
평점 : 
최근 4년간 부동산시장은 회복기를 거쳐 활황기를 맞이하고 있다. 하지만 다가올 3년, 부동산시장은 많은 변수 요인을 안고 있다. 특히 주거용 부동산은 버블을 형성한 곳도 많다. 이런 상황에서 '오를 부동산을 사는 기준은 무엇인가?'에 대해 고민도 안 해보고 투자한다는 것은 실패를 자초하는 것이다. 부동산 유형별로 투자에 성공하기 위한 기준을 제대로 알아야만 성공할 수 있다. 이 책이 그 기준이 되어줄 것이다. - '지은이의 말' 중에서
다가올 3년, 과연 어디가 돈이 될까?
책의 저자 김혜경은 경매, 뉴타운 및 재개발, 토지 실전, 시장 트렌드와 투자 방향 등 부동산시장 연구와 투자 전문가 양성을 위한 부동산 종합 강의의 산실인 네이버 밴드 '부동산 멘토스쿨' 대표이자 강사다. 광운대학교 부동산 개발과정과 조선대학교 석사로 졸업하면서 광운대학교 부설기관에서 경매, 재개발, 토지공법 등의 과정을 가르쳤다. 또 매일경제 에듀센터에서 자산관리 개론 교수와 여러 대학에서 최고위 과정 강사로 활동하며, 10여 년 동안 500여 건의 경매 및 투자에 대한 자문을 통해 '부동산 성공모델'을 만드는 실전 투자 전문가로서의 위치를 고수하고 있다.
부동산시장의 분석과 전망 등 부동산을 보는 안목을 높여주는 이 책은 총 4장으로 구성되었는데, 제1장(다가올 3년, 부동산시장은 계속 오를까, 침체기로 들어설까?)에서는 다가올 3년, 어떤 유형의 부동산이 정책 규제에도 살아남을 수 있을 것인지, 전반적인 시장의 연착륙이 진행될 것인지에 대해 짚어준다. 또한 부동산이 상승하기 위한 조건 중 가장 중요한 개발요인의 실현이 계획대로 진행된다면 아파트시장과 토지시장은 얼마나 상승할지, 과연 금리 상승이 미치는 영향은 무엇이며, 대출 규제로 인한 투자 틈새전략은 어떻게 잡을 것인지 등에 관해 상세히 소개한다.
이어서 제2장(다가올 3년, 오르는 부동산을 사는 방법은 따로 있다)에서는 이런 가격 급등기에 어떻게 투자해야 성공할 수 있을지, 탁월한 선택을 내리려면 어떻게 해야 할지에 대해 소개한다. 선택의 기준을 제대로 잡아야 하고, 선택의 플로차트flow chart를 작성해보아야 한다. 이 장에서는 전문적인 투자자가 되기 위한 관련 지침을 제공한다.
제3장(다가올 3년, 돈 되는 부동산은 따로 있다)에서는 부동산 유형의 특징과 투자 기준을 제대로 아는 것이 성공의 지름길임을 조언한다. 다가올 3년, 상승장을 이끄는 트렌드는 무엇일까? 투자에 성공하기 위해 꼭 알아야 할 내용을 대표적인 부동산 유형별로 제시하고, 마지막으로 제4장(다가올 3년, 돈 되는 투자 유망 지역은 어디인가?)에서는 패러다임과 트렌드의 변화를 통해 지역과 투자 대상을 선택하는 기준을 마련하고, 보유 기간의 상승 여력을 평가해 이기는 투자 방법을 제시하는데, 개발요인에 따른 숨은 가치를 평가하는 방법을 설명하고, 미래가치가 높은 지역 위주로 투자의 방향을 결정하는 데 중점을 두고 언급한다.
가계부채와 부동산시장
현 정부가 당면한 부동산시장의 가장 큰 리스크는 가계부채의 규모 및 증가 속도와 가계부채가 직면한 금리 인상 상황이다. 가계부채 문제는 부채의 총액과 증가 속도도 중요하지만, 금리 인상이라는 외부 충격이 지속될 때 만기 및 원리금 상환 구조, 차입자의 신용도 등 가계부채의 구조가 안정적으로 유지될 수 있는지 또한 중요하다.
2017년 2/4분기 기준 총 가계부채는 1,388조 1천억 원으로, 2008년에서 2013년까지 5년 동안 7.4% 증가했고, 2014년에서 2016년까지 3년 동안은 9.6% 증가했다. 이는 글로벌 금융위기 이후 다른 선진국들과 달리 디레버리지(부채 상환) 과정을 겪지 않고 지속적으로 증가한 것이다. 2014년 하반기 이후 저금리 기조와 부동산 정책의 완화기조가 주택시장의 호황기를 조성하는 가운데 최근 4년간의 가계부채 급등세를 부채질한 결과다. 이는 저금리 기조가 조성된 2001년 이후부터 서브프라임 모기지 사태가 발생한 시기까지의 국면을 떠올리게 한다. 가계부채의 증가는 부동산발 경제위기와 깊은 연관성을 지닌다.
다가올 3년, 부동산시장은 기회인가?
서울의 아파트 가격은 단기 급등으로 인해 당분간 거북이걸음을 할 수도 있고, 원가와 가중치 평가 방식을 적용해볼 때 거품이 15~30% 형성된 지역도 상당수 있다.
주식 투자의 귀재인 워런 버핏은 저평가된 주식에 장기 투자하는 것이 바로 가치투자의 기본이라고 주장하며 기업의 가치에 집중했다. 그는 금융위기 이후인 2009년 11월 3일에 미국의 철도 사업자인 벌링턴 노던 산타페를 인수해 10년이 지난 지금 몇십 배의 가치 상승을 달성했다. 반면에 부동산의 가치를 수치화할 수 있는 데이터는 많지 않지만 남들이 관심을 주지 않아 가격이 하락했을 때 적은 돈으로 타이밍을 잘 잡아 투자하는 자에게 분명 기회가 올 것이다.
전반적인 유동성에 대한 기회가 오기 전에 입지가 좋고 대규모 개발이 있는 곳 중심으로 대지지분이 많은 부동산을 선점해야 한다. 기업은 각종 규제로 투자를 회피하고 있어 많은 자금이 잠자고 있다. 개인도 마찬가지다. 대출 규제와 정책 규제로 인해 적어도 약 1천조 원 규모의 부동자금이 투자의 기회를 예의 주시하고 있다.
부동산투자는 투자 타이밍을 잘 잡는 것이 성공 투자의 지름길이다. 2013년 수서의 ○○아파트는 오래되고 인기가 전혀 없어 21평형의 경우 3억 원 이하에서 매수가 가능했다. 현재 7억 5천만 원의 매물을 감안할 때 5년 동안 4억 원 이상 수익이 발생했음을 알 수 있다. 부동산 정책 규제가 지속된다면 서울의 아파트 가격은 조정을 받을 수밖에 없으며, 이것이 다시 한 번 기회를 제공할 것이다.
가장 중요한 것은 투자 타이밍이다. 개발사업은 사업시행인가 1년 전에 투기 수요와 실수요가 공존하면 가격 상승은 당연히 발생한다. 지금은 부동산의 조정기다. 다른 변수 요인이 성장한다면 다시 상승기로 진입하겠지만, 경기 변수와 정책 변수 요인이 악재가 지속된다면 침체기로 전환될 수밖에 없다. 침체기가 장기화된다면 그 또한 한 번의 기회를 제공할 것이다. 다가올 5년, 워런 버핏 투자의 성공 요건인 '가치평가 능력을 바탕으로 저평가된 지역을 선점'하는 것이 이기는 투자의 비법이다.
부동산 규제책의 영향
과거 정부에서도 수많은 부동산 대책을 내놓았지만 성공했다고 볼 수 있는 사례는 그리 많지 않았다. 이같은 실패 사례를 분석해보면, 급등하는 시세를 잡기 위한 수단으로만 이용되어 일시적 효과를 볼 수 있는 상비약이 될 수는 있지만 병을 고치는 대수술은 될 수 없었음을 알 수 있다. 그 주된 이유는 주거환경의 향상을 바라는 국민들에게 좋은 주택이 부족하기 때문에 시장 원리에서 정책은 번번이 수요층에 참패를 당했기 때문이다. 이번에도 1~2년간은 효과가 있을지 모르지만, 시간이 갈수록 내집 마련을 못 한 것을 후회할 수밖에 없을 것이다.
즉 8·2 부동산 대책으로 서민들은 집을 살 수 있는 기회를 잃어버리고, '임대주택으로 전락해야 하는가' 하는 고민에 빠지게 된다. 가진 자는 이때가 기회라고 판단할 것이며, 고가 주택을 포함해 미래 발전이 보장된 강남과 개발요인이 있고 규모가 큰 지역 중심으로 가격은 지속적으로 상승할 수밖에 없을 것이다.
수요가 정책을 이긴다
현 정부의 강력한 부동산 규제로 인해 아파트 가격이 하락 국면으로 접어든 시점에서 이런 정책을 이기려면 개발요인으로 인한 수요층이 두터워져야 한다. 따라서 뉴타운과 재개발, 다세대 빌라, 투기과열지구 외 지역의 아파트, 토지시장 등이 풍선효과로 작용할 수밖에 없는 상황이다.
지금 정부의 정책은 투기 수요를 억제하고 적정한 주택을 공급해 주거환경을 안정화하는 것이 목표다. 하지만 시장은 그렇게 움직이지 않는다. 수요와 공급에 의해 움직인다. 이러한 수요와 공급의 원리를 감안하지 않은 정책은 언젠가는 부작용을 낳을 수밖에 없다. 그렇다고 현 정부는 가격 급등으로 인한 인플레의 부작용을 마냥 보고만 있을 수 없는 딜레마에 놓여 있다.
그렇다면 이럴 때 투자자는 어떤 틈새를 찾아 투자해야 수익을 낼 수 있을까? 우리들이 궁금해하는 포인트일 것이다. 지금껏 늘 봐 왔듯이 수요가 많은 곳은 가격이 상승한다. 대표적인 사례가 바로 개발수요다. 개발에는 신개발과 재개발이 있다. 이 중 신개발은 택지개발이나 도시개발을 의미한다.
도시 지역에서 재개발을 위해 거주자들이 다른 지역으로 일시적으로 옮기거나 이탈하는 것이 이주移住다. 개통은 고속도로와 전철 개통을 통해 도시 중심으로의 접근이 빨라지고 이동의 편의성이 높아지는 것을 의미한다. 보상은 신도시 또는 도시개발사업지구에서 국가가 신개발을 위해 토지 등 소유자에게 돈을 주고 수용하는 것을 말한다. 이런 개발은 '계획-준비-실시-평가'의 과정을 거쳐 새로운 도시 지역이나 지구, 구역 아파트 단지로 변모한다.
또 하나의 기회는 크게 이슈가 되는 지역의 개발계획이 발표되거나 새로운 트렌드의 상품이 나오는 경우다. 남북회담 이후 경기 북부 지역은 토지 매물이 자취를 감추고 가격 급등이 이어지고 있다. 대표적인 지역이 강화도와 인근 섬, 파주, 연천, 철원, 고성 등으로, 북한이 경제 개방을 할 경우 북한으로의 접근이 용이한 지역이다. 이중에서 파주 지역은 남북회담 이후 문산읍, 법원읍, 파주읍, 월롱면 일대의 토지 가격이 급등했다. 이런 이슈가 있는 지역의 토지는 정책적 규제도 없고 아직까지 저렴한 것으로 평가되어 있어 투자자의 수요가 급증할 것으로 예상된다.
미리 선점하는 것이 원칙이라해도 개발 과정에서 무산되거나 사업이 지연되거나 가격이 하락할 수도 있다. 따라서 이런 리스크를 감수할 수 있는 투자 기간과 투자 금액을 한정하고 매도 가능성 여부를 검토한 후 개발에 대한 확실성이 조성되는 단계에 수요층이 두터워지는 투자 타이밍을 잘 판단하는 것이 투자에 성공하는 길이다.
서울의 재건축사업
재건축은 1980년대에 건축된 저층 아파트와 동일 유형의 주택(단독주택, 연립주택)이 노후도가 충족되고 안전성이 훼손되어 2010년 이후 개발의 필요성이 부각되면서 상당한 고부가가치 투자처로 자리 잡았다. 종반전을 거치고 있는 재건축은 5년 내에 관리처분인가 24개 구역, 사업시행인가 56개 구역, 조합설립인가 48개 구역 등 총 128개 구역에서 13만 가구의 이주가 축차적으로 이루어질 것이다.
이로 인해 개발원가가 시간 대비 상승할 수밖에 없어 분양가 상승이 지속될 것으로 예상되며, 재건축 아파트 소유자의 이주로 인한 주변 지역 지가 상승과 재건축 아파트 자체의 프리미엄 형성 등으로 유동성이 풍부해지면서 가격의 앙등을 가져올 수밖에 없다. 강남의 대형단지 이주 사례로 볼 때, 보통 이주비를 5억 원 내외로 추산시 1조 원의 자금이 풀리고 유동화는 최소 2~4배 수준으로 움직여 가격 상승의 진원지로 작용하는 것이다. 앞으로 주목받게 될 지역은 단연코 강남과 서초구 지역이 될 것이다.
전철의 개통과 숨은 가치
향후 개통될 전철 라인의 파급 효과는 어떨지 궁금하다. 과거 사례를 통해 살펴보자. 2009년과 2015년에각각 1단계와 2단계로 나뉘어 개통된 9호선은 급행 노선이라는 특징 때문에 '골드라인'이라는 별칭이 붙었다. 2009년 개통 당시 아파트시장이 그리 좋지 않았음에도 급행역인 가양역과 흑석역의 경우 주변 지역 아파트 가격이 2년 동안 2억~3억 원 급등했으며, 2015년 개통 당시에는 신논현역, 선정릉역, 종합운동장역 주변의 아파트 가격이 2년 동안 3~4억 원 정도 상승했다.
앞으로 개통될 전철 라인 중 가장 많이 가격이 상승할 것으로 예상되는 곳은 2024년에 완공될 9호선 라인의 고덕과 하남, 남양주, 2022년 개통 예정인 신분당선 연장 라인의 신논현역과 동빙고역 주변이 될 것이다. 또한 2021년의 서해안 복선전철 완전 개통은 김포공항역 주변과 대곡역, 시흥시청역, 화성시청역 주변 지역의 아파트 가격 상승을 견인할 것으로 예측된다.
가치평가 능력이 중요하다
내재가치는 '숨은 가치'라고 한다. 숨은 가치는 공급 부족과 물가 상승의 부정적 요인으로 형성되기도 하지만, 주된 내재가치는 현재의 순자산액을 나타내는 자산 가치와 장래의 수익력을 평가한 수익 가치를 포함한 개념으로, 자체 자산에 숨은 잠재력과 개발이익이 반영된 가격을 의미한다.
앞서 살펴보았듯이 개발요인에는 개발, 이주, 보상, 개통 등 4가지가 있으며, 개발이 실현되거나 실현되기 전에 물건에 선반영되어 프리미엄을 형성하고, 개발이 실현되면 개발이익을 수익 가치로 반영해 매도하고 수익을 실현할 수 있다. 이런 개발요인 4가지가 있는 지역 중심으로 투자하는 것이 투자에 성공하기 위한 기본 조건이다. 미래가치는 현재가치에 내재가치를 합한 가격으로 수익 가치를 달성할 수 있을 때까지 보유하다가 매도하는 가격을 의미하며, 이때 발생한 수익 가치를 통해 투자의 성공 여부가 결정된다.
교통 인프라 개발이라는 호재
2018년 이후에 개통되는 전철은 서울에서 경기도로 연결되는 노선이 대부분이다. 그러므로 광역 교통체계로 전환되는 시점에 인구 구조의 변화가 나타날 것을 미리 예측해야 한다. 만약 경기도로 전철 라인이 확장된다면 인구 이동이 나타나는 젠트리피케이션 효과를 예측해야 한다.
너무 비싼 서울의 집값에 부담을 가진 은퇴자들의 경우, 자녀의 결혼과 소득 문제를 고려해 좀더 저렴한 지역으로의 이탈이 예상된다.
신규 개통되는 라인과 강남 접근이 용이한 지역으로 이탈할 가능성이 있어 강남 접근성이 떨어지거나 직주근접이 떨어지는 지역의 전철 라인의 아파트는 하락할 수밖에 없는 시점에 접어들었다고 보아야 한다. 인구 이탈이 많이 나타날 지역에 주목해야 하며, 그런 지역은 바로 아파트 노후도가 심화되는 1기 신도시 일부와 1호선 라인이 될 것이다.
중대형 아파트는 부상할까?
1,2인 가구가 급격히 증가하는 추세로 인해 분양 아파트가 중소형 평형 위주로 배정되어 전용면적 85㎡ 이상 아파트의 분양 비율이 5~10%로 감소하는 현상이 10년 이상 지속된다면 입지가 우수하고 미래가치가 높은 지역의 주도적인 세력이 정부의 규제 정책에 대응하며 세금을 절세하고 시세차익을 많이 볼 수 있는 중대형 아파트로 갈아타는 중대형을 선호하는 현상과 함께 다시 중대형 아파트가 급부상할 여지가 있다.
소형 아파트 선호 현상이 지속되면서 가격이 급등하면 중대형 아파트보다 소형 아파트의 전세 가격이 높아지고 3.3㎡당 가격이 소형에 비해 중형이 30% 정도 할인된 가격까지 차이가 난다면, 중대형 아파트가 저평가되었다고 인식되어 중대형 평형의 전세가가 상승하면서 품귀 현상이 나타날 수 있어 역발상 투자를 하는 것이 효과적일 수 있다. 5년 후에는 도심과 광역중심과 같이 입지가 좋은 지역의 중대형 아파트가 거북이걸음을 하다가 급부상할 것으로 보인다.
리모델링의 효과
21평형을 리모델링했을 때 전후면으로 확장됨으로 인해 28평형의 분양 면적이 나온다는 가정하에 건축비는 400만~450만 원으로 책정하고 2년 동안의 건축비와 전세금에 대한 이자 또는 기회비용을 감안할 때, 총 리모델링 비용은 1억 6천만~1억 8천만 원이 소요된다. 현재 시세가 4억 원이라면 총 투자 비용은 5억 6천만~5억 8천만 원이 된다. 2년 후에 입주할 때 시세가 7억 5천만 원 정도 된다면 시세차익은 1억 7천만~1억 9천만 원이 발생하며, 수직 증축으로 인한 수익을 포함하면 약 2억 2천만~2억 4천만 원의 시세차익을 얻을 수 있다.
현재 수서의 한 아파트 21평형 가격은 7억 원이고, 리모델링 총비용은 1억 7천만 원이다. 입주시 가격이 3.3㎡당 4천만 원이라고 할 때 총 투자 금액은 8억 7천만 원이고, 입주시 가격은 11억 2천만 원이 되어 시세차익은 2억 5천만 원이 발생한다. 수직 증축시 1억 원의 공사비가 절감되었다면, 총 3억 5천만 원 정도의 시세차익이 예상된다.
분양권시장의 프리미엄 기준
분양권 프리미엄을 형성하는 데 중요한 요인은 바로 청약 경쟁률이다. 청약 경쟁률이 100 대 1이 넘으면 분양가의 20% 이상 프리미엄이 형성되는데, 대표적인 사례가 신반포의 센트럴자이아파트다. 청약에 당첨되면 로또라고 할 정도다. 35평형의 일반분양가는 15억 원 내외이고 현재 가격은 최고 24억 원으로 프리미엄이 9억 원 정도 형성되어 있는데, 아직도 입주하려면 2년 가까이 남은 상태여서 추가적인 가격 상승이 예상된다.
청약을 통해 당첨되었다면 청약 경쟁률이 최소한 몇십 대 1은 되어야 10% 이상의 프리미엄이 바로 형성된다. 만일 장기간 무주택자로서 청약을 원한다면 서울 강남 지역에 청약하는 것이 청약 경쟁률로 인한 프리미엄을 가장 높일 수 있는 방법이다. 그다음으로 청약 경쟁률이 높은 지역은 광교, 위례, 과천 등으로, 1억~2억 원의 프리미엄이 형성되어 있다. 그 다음으로는 다산, 갈매 등의 2기 신도시급이다.
청약 경쟁률이 높은 가장 큰 이유는 입지와 브랜드 파워다. 서울은 입지에 따라 기본 프리미엄이 1억 원 이상 형성되는 것이 보편적이고, 브랜드에 따라 추가적인 프리미엄이 형성된다. 반면 신도시급의 분양 물량 중 우수한 브랜드는 분양가의 10% 정도가 형성되는 수준이다. 전체의 10%밖에 안 되다 보니 입지보다 더욱 중요한 프리미엄으로 형성되는 경우가 다반사다.
주거용 부동산 규제에 대한 풍선효과
부동산 규제책이 주거용 부동산에 치중함에 따라 최근 수도권 지역의 토지에 수요가 몰리고 있다. 주거용 부동산은 경락잔금대출 비율이 개인별, 낙찰가별로 상당한 차이를 나타내고 있는 반면, 토지는 토지 이용에 규제 사항과 커다란 흠결이 없다면 낙찰가의 80% 수준까지 대출이 되어 레버리지 효과를 톡톡히 누릴 수 있다는 것이 강점이다. 토지 소유에 대한 제한이 없는 것도 수요층이 두터워지고 있는 이유다. 이처럼 토지 가격이 급등하고 1년 정도 지나면 버블이 형성되는 것을 주의해야 한다. 지금 북한과의 접경 지역의 토지는 가격이 급등하고, 매물이 자취를 감추고 있는 상태다. 대표적인 지역은 파주, 연천, 철원, 강화 등이다.
그렇다면 풍선효과는 언제까지 지속될까? 경기 북부 지역의 경우 남북경협이 추진되는 동안은 효과가 지속될 것으로 보인다. 경기 동서부권도 파도치기가 시작되어 1년 후에는 급등하는 지역이 나올 것이다. 경기 남부권은 개발사업이 한창이어서 개발요인이 많거나 대규모 사업지 인근 토지는 지속적으로 상승할 것이다.
저평가된 서울 뉴타운
서울 뉴타운 중에도 적정한 투자금으로 5년 내에 투자금 이상 수익을 올릴 수 있는 곳이 상당히 많다. 그 중에서 200% 이상의 수익을 보장하는 곳이 있을까? 지금은 투자 금액이 많아 환상적인 수익을 기대하기는 쉽지 않고, 시간 대비 피로감 없이 상승해야 하는 조건을 충족해야 한다. 다시 말해, 가격 상승 여력이 충분해야 한다. 지금은 아주 낙후되고 혐오스럽지만 개천에서 용 나듯 떠오를 수 있는 지역이어야 한다. 그런 곳은 2030 서울 도시공간 구조에서 도심과 광역중심으로 부상하는 영등포, 상암·수색, 청량리 일대와 마곡, 한강변이 될 것이다.
먼저 영등포의 영등포 뉴타운과 신길 뉴타운, 상암·수색의 수색·증산 뉴타운, 청량리 뉴타운과 전농·답십리 뉴타운, 이문·휘경 뉴타운, 마곡지구 인근의 방화 뉴타운, 한강변의 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운이 잠재적 내재가치가 충분해 보인다. 이 지역의 일반분양가와 조합원 분양가를 파악하면 투자의 길이 보인다.
가치를 미리 볼 수 있는 안목을 키워라
책의 저자는 아직도 부동산 펀드멘탈은 견조하므로 서울 아파트 가격은 일부 거품이 있더라도 여전히 저평가된 아파트가 많다고 조언한다. 비록 현 정부가 강력한 부동산 규제책을 발동하지만 '수요와 공급 이론'이라는 측면에서 바라볼 때 결국 수요자가 이길 수밖에 없는 구조임을 강조한다. 그러기 위해선 수요자는 무턱대고 투자할 일이 아니라 입지, 교통 인프라, 개발 호재 등 숨어있는 가치를 분석할 줄 알아야 한다는 것이다.