김대리의 부동산 투자 성공기

소심한 김 대리는 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까? - 퇴근 후 1시간 부동산 공부로 빠르게 부자 되는 법
카스파파 지음 / 다산북스 / 2018년 8월

부동산 투자를 하면 망한다고 하는 바로 지금부터 차근차근 준비를 하는 게 낫다. 2018년 하반기에 접어들고 있는 지금은 그 어느 때보다 부동산 공부를 하기에 최적의 시기다. 정부 규제와 함께 2018년 하반기와 2019년 상반기까지 공급 물량은 아마 넘쳐날 것이다. 매매 가격은 둘째치더라도, 전세 가격은 자연스럽게 떨어지면서 부동산 시장은 휘청거릴 가능성이 높다. 하지만 문제는 그 후다. 끝없이 이어지는 공급랠리가 정리되는 시점이 오면, 또다시 부동산 회오리가 몰아닥칠지도 모른다. 따라서 그때를 대비하기 위해, 내 재산을 지키기 위해 우리는 부동산에 대한 기초 공부를 시작해야 한다. - '들어가는 말' 중에서

낮에는 회사원, 저녁엔 투자자

책의 저자 카스파파는 스펙을 쌓기 위해 대학 생활의 낭만을 포기하고 공부에 전념했다. 서울로 상경해 원하던 직장에 입사했지만, 현실은 두 다리도 뻗기 힘든 고시원…. 평범해 보이는 행복이 아무에게나 주어지지는 않음을 깨닫고 재테크 공부에 돌입했다. 그러나 학창 시절 아버지의 주식 패망으로 인해 생긴 트라우마와 소심한 성격이 투자의 발목을 잡았다. 두려움을 이겨내고자 7년 동안 수백 개의 강연을 듣고, 수백 권의 책을 탐독하면서 '천천히 가더라도 잃지 않는' 투자 인사이트를 얻었다. 그리고 2014년 경기도 분당 아파트에 첫 투자를 감행한 뒤 마흔이 되기 전에 30억 가까운 자산을 만들었다.

82년생 평범한 직장인이자, 30억 원의 자산을 보유한 저자도 처음부터 부동산 투자자로서의 삶을 살았던 건 아니다. 오히려 그는 오리지널 흙수저로서, 생태계의 가장 밑바닥 환경에서부터 사회생활을 시작했던 인물이다. 지방대에서 열심히 공부해서 서울에 취직한다면 인생이 술술 풀릴 거라고 그는 생각했지만 현실은 그리 녹록지 않았던 것이다.

대학 졸업 후 무일푼으로 상경한 그는 월세 50만 원짜리 고시원에 살며 생활비와 유흥비로 돈을 쉽게 낭비하는 생활을 보내다가 평생 회사에 봉직했음에도 제대로 된 집 한 채 없이 은퇴하는 선배들의 이야기를 듣고선 정신이 번쩍 들었다. 이후 부동산 재테크에 관심을 갖고 1,000만 원 이상의 수강료를 투자해 관련 지식들을 쌓았다.

하지만 실전 경험이 매우 중요하고 필요했다. 사실 돈 없는 월급쟁이가 무턱대고 남들처럼 통 크게 투자할 물질적, 정신적 여유가 있을 수 없었다. 아무리 괜찮은 부동산 물건을 봐도 '집값이 하락한다면 어쩌지?' 하는 생각에 7년 동안 공부만 하고 투자를 전혀 실행하지 못했다. 이처럼 소심한 성격 탓에 투자의 기회보다는 리스크가 훨씬 크게 보였던 셈이다. 이런 그가 어떻게 부동산 투자에 나서서 자산가가 될 수 있었는지 책은 차근차근 설명하고 있다.

저자는 월급쟁이 초보 투자자들이 어떻게 하면 위험을 최소화하면서 안정적으로 투자하고 수익을 올릴 수 있는지 전달하는 데 초점을 맞추고 있다. 부자들이라면 돈이 되는 빌딩에 투자할 수도 있고, 전문 법조인을 고용해 특수물건에도 도전할 수 있으며, 미래 가능성을 보고 토지에까지 투자할 수도 있다. 심지어 다소 위험이 따르는 재개발이나 경매에도 욕심을 가질 수 있다.

이에 반해 월급쟁이들은 소심하게 접근하고, 깐깐하게 의심하고, 차근차근 조심해서 실수요 위주의 주택에 투자해야 한다. 과욕에 따른 섣부른 투자로 그동안에 쌓았던 공든 탑이 한 순간에 와르르 무너져 생계 자체가 위험에 처할 수 있기 때문이다. 이에 저자는 총 7장에 걸쳐서 부동산 사장님들 앞에서 호구 되지 않는 법, 사기 컨설팅에 빠져들지 않는 법, 엉터리 수익률에 속지 않는 법, 공실을 최소화하는 법 등 부동산 거래를 할 때 반드시 필요한 지식을 매우 상세하게 가르쳐준다.

지금 변해야 미래의 자신에게 부끄럽지 않다

거절을 못해 여러 보험 상품에 가입을 하고 고지혈증을 얻어가며 술자리를 따라다녔던 소심한 김 대리는 변해야만 했다. 상대에게 미안하다는 이유로, 그 사람과 멀어질 것 같다는 두려움 때문에, 시간이 없다는 핑계만 대며 30대인 지금도 뭔가를 이루어내지 못한다면, 40~50대에는 지금과 비교도 안 될 만큼 더 힘든 시기를 맞이하게 될지도 모르는 일이었다. 그래서 갑자기 이런 생각이 불쑥 떠올랐다.

'하지 못할 이유는 그만 만들고, 해야 하는 이유부터 만들자'

강의 뒤풀이도 무시하지 말라

부동산 강의가 끝나면 가끔 뒤풀이 모임을 갖기도 하는데, 이때 강사가 오프 더 레코드로 알짜배기 정보를 흘려줄 때가 있다. 또, 뒤풀이 자리에서는 강사에게 궁금했던 점을 허심탄회하게 물어볼 수도 있다. 게다가 그 자리에 함께 참석했던 사람들끼리 자연스럽게 인맥이 형성되기도 한다. 저자도 이런 식으로 여러 단톡방 모임을 갖게 되었고, 실제로 투자를 할 때 그들로부터 많은 도움을 받았다. 긍정적인 인맥 쌓기인 것이다.

부동산 공부 덕에 프로포즈에도 성공하다

얼떨결에 첫 투자를 감행한 지 1년도 채 되지 않는 시점에 추가로 한 채를 더 매수하려니 저자의 고민은 점점 많아졌다. 그는 최종 후보지를 신설되는 경강선 노선에 위치한 쌍동역(현, 초월역)과 삼동역 중 한 곳을 정하기로 압축시켰다. 그런데, 이 투자는 결국 1세대 1주택 비과세 혜택을 포기해야 하는 셈이다. 그렇게 고민하는 사이 쌍동역 인근의 아파트 가격마저 3,000만 원이 상승하자 마음이 더욱 조급해졌다. 때마침, 머릿속을 스친 문구가 있었다.

'혼인으로 인한 1세대 2주택은 5년 내 양도 시 비과세다'

말 한 마디에 사람의 마음도 달라진다

“제가 신혼부부입니다. 어려운 형편에 결혼 준비하느라 돈이 좀 많이 부족해서요… 열심히 살라는 의미로 100만 원만 깎아주실 수 있을까요?”

계약서에 사인하는 날, 감동을 줄 수 있는 말 한 마디에 따라 매도인의 마음은 동하게 된다. 그러면 예상하지도 않았는데 매도가격을 살짝 깎아준다. 300만 원짜리 오토바이를 사면서 100만 원을 깎아달라고 하면 저급한 심보로 비춰질 수 있지만, 3억 원이라는 큰 액수 앞에서 100만 원은 상대적으로 작아 보이게 마련이다. 부동산 중개업소도 마찬가지다. 100만 원이 아니라 50만 원이더라도 사정할 이유는 충분하다. 말 한마디에 가격도 수수료도 깎을 수 있다. 이런 돈을 어디 가서 쉽게 얻을 수 있겠는가?

갭투자, 이젠 조심해야 한다 

2014~2015년 수도권의 부동산 시장을 뜨겁게 달구였던 전세 갭투자에 이상 기온이 감돌고 있다. 갭투자의 최대 장점은 최소한의 투자금으로 부동산 투자가 가능하다는 것이다. 그런데 매매 가격 대비 전세 가격의 간격이 서서히 벌어지고 있다. 즉 전세 가격은 그대로인데 매매 가격이 오르면서, 더 많은 투자금이 필요하게 된다. 투자금이 많이 들어가는 순간, 그건 더 이상 갭투자가 아니다. 따라서, 이젠 갭투자를 조심해야 할 때다.

부동산 투자에 대박 비법은 없다

책의 저자는 공부한 지 7년이 넘도록 단 한 건의 투자도 도전하지 못했다. 겉으로 드러나는 수익률보다 내면에 숨겨진 작은 리스크가 훨씬 크게 느껴졌기 때문이다. 하지만 막상 투자의 물꼬를 튼 이후에는 이런 면이 오히려 투자에 있어서 장점으로 발휘되었다. 그렇게 저자는 자금력이 빈약한 월급쟁이에게 최적화된 '리스크를 최소화하는 투자법'을 발견했다.

그렇다고 이 책엔 대박을 터뜨리는 기적 같은 비법은 없다. 대신에 사이비 투자 컨설팅을 피하는 법, 꾼들 사이에서 호구 되지 않는 법, 손품으로 다양한 정보를 얻는 법, 공실 줄이는 법 등 월급쟁이가 꼭 알아야 할 필수 지식이 가득하다. 그래서 부동산 투자의 길잡이가 필요한 분들에게 이 책의 일독을 권한고 싶다.