[소액투자 부동산책]소액으로 투자할 수 있는 부동산 경매

부동산 경매 소액 투자의 기적 - 불황에는 무피와 단타로 승부하라
장재호 지음 / 한국경제신문i / 2018년 3월

500개 이상의 낙찰 및 매도 사례를 만들 수 있었던 방법은 딱 하나, 실행이었다. 생각만 하는 사람들은 절대 할 수 없으나 생각을 행동으로 옮겨 움직이고 뛰어다닌, 즉 땀으로 써낸 이 책이 경매로 돈을 벌어야 하는 많은 분에게 투자 지침서가 되길 바란다. 행동의 힘이 얼마나 거대한지 다시 한번 느껴보는 계기가 되었으면 좋겠다. - '프롤로그' 중에서

경매는 아직도 부동산 투자의 블루오션이다

저자 엠제이는 이십대 후반인 2010년 부산에서 경매를 시작해 현재는 '엠제이 경매 스쿨' 경매 학원을 6년째 운영 중이다. 첫 책을 쓰게 된 이유는 경매에 관심 있는 많은 투자자가 경매를 이론공부에만 그치지 않고 실제로 투자에 접목할 수 있는 경매 투자 지침서를 만들고 싶었기 때문이다. 

그는 경, 공매 투자로 수익을 내기 위해 정말 많은 종류의 물건들을 낙찰받아 매도했다. 이를 토대로 이론뿐인 책보다는 실전경험, 그리고 낙찰보다는 매도 후 수익 부분의 노하우를 이 책에 소개한다. 주요 내용으로 경, 공매 투자로 정말 돈을 벌 수 있다는 것, 그리고 소액 투자로도 충분히 수익을 낼 수 있고, 노력하면 될 수 있다는 확신을 담고 있다.

'과연 부동산 투자를 할 수 있을까?', '투자하기엔 너무 늦지 않았을까?' 등과 같은 불안감을 날려버리기 위한 가장 좋은 방법은 자신이 직접 손품과 발품을 팔면서 부동산을 바라보는 안목을 키우는 것이다. 그렇기에 흔히 경매는 부지런하지 않으면 돈을 벌 수 없는 참 힘든 부동산 투자라고 말한다. 그러나 경제적으로 절실한 사람에게는 뛰는 만큼 수익을 제공하는 한 줄기 빛과 같은 투자처임에 틀림없다. 

책은 소액 투자로 경매 물건을 낙찰받아 하루 7일 혹은 한 달 안에 매도한 사례들, 시세의 반값에 낙찰받아 시세대로 매도했던 사례들, 1,000만 원부터 1억 원, 10억 원 이상의 매도 수익을 실현했던 노하우 등을 한 권에 담았다. 또한, 경매는 물론이고 압류재산 공매, 신탁 공매까지 장단기 투자를 나누어 실제 사례들로 구성되어 있다. 특히, 일반 투자자들의 관심이 많은 상가주택, 근린상가, 아파트 단지 내 상가 등 월세가 나오는 다양한 상가 투자법에 대해 꿀팁을 제공한다. 나아가 정부의 부동산 억제책에 따른 2018년 부동산 흐름에 대한 대중심리와 금리에 대한 저자의 소견도 있다.

소액으로도 투자가 가능하다

흔히들 경매 투자를 위해선 낙찰받을 부동산의 10%에 해당하는 자금만 있으면 된다고 말한다. 이후 낙찰받게 되면 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문이다. 이런 경우 대출한도는 아파트의 경우엔 감정가 또는 KB시세의 70%, 낙찰가의 80% 선에서 결정된다. 예를 들어 감정가 2억 5천만 원 아파트를 2억 원에 낙찰받았을 때 대출가능액은 감정가의 70%인 1억 7,500만 원 또는 낙찰가의 80%인 1억 6천만 원 중 낮은 금액이 된다. 그래서 약 30%의 투자금이 필요하다.

그런데, 노련한 고수들은 10% 보증금을 걸고서 잔금 납부기일 전에 매수자를 찾아내어 매수자 자금으로 잔금을 납부한다고 한다. 이것이 바로 그 유명한 '10% 경매투자'라는 것이다. 보통 일반 경매는 30%의  투자금이 필요하다. 하지만 순차등기, 즉 매수자 자금으로 잔금을 납부하는 방식으로는 10% 보증금으로도 가능하다.

이처럼 부동산은 장기 투자도 좋지만 짧은 기간 내(7~30일) 20~30% 수익을 올릴 수 있는 단기 투자도 꽤 매력적인 투자처라고 생각한다. 그러나 저자는 "결론적으로 단기 투자로는 절대 큰 수익을 얻을 수 없다는 점 또한 말하고 싶다"고 한다. 이는 주식투자에 있어서도 단타보다는 장기투자시 큰 수익이 발생한다는 것과 비슷하다 하겠다.

지역주택조합의 알박기 땅

공매는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 공유재산 등 매각 물건의 특징에 따라 구분되어 매각된다. 이 중 국유재산공매는 국가소유 부동산을 공매로 매각(또는 임대)하는 방식이다. 국유재산 건물인 경우 거의 공실로 공매에 나오는 경우가 많고, 토지는 위치에 따라 수익이 날 수 있는 토지들이 있고, 전혀 가치가 없는 토지도 있는 등 다양하다.

지역주택조합이란 주택법에 의거 일정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자(국민주택 이하 소형 주택 1채 소유자도 포함)를 조합원으로 구성해서 공동 주택을 건립할 목적으로 결성된 조합을 말한다. 대체로 주변 시세 대비 약 10~20% 정도 낮은 가격으로 분양한다. 하지만 그간 사례를 봤을 때 악성 조합의 횡령 비리, 조합원의 추가자금 부담, 사업진행의 지연 등이라는 리스크가 잠재되어 있다.

부산지역도 지역 주택 붐이 일어 이런 조합 추진 사례들이 많았다. 저자는 공매 물건을 살펴보다가 이 땅이 바로 지역주택조합의 사업이 진행되던 곳임을 확인하고선 총 4필지를 낙찰받았다. 이 부지가 없으면 사업계획승인이 불가한 소위 알박기 땅이었기 때문이다. 낙찰후 예상대로 조합측에서 매입 의사를 보내왔다. 몇 차례의 가격협상 줄다리기 끝에 낙찰가의 2~3배 가격으로 모두 매도 완료했다.

경, 공매는 낙찰 후 매수자를 구해 매도하기도 하지만, 이처럼 입찰 전 매수자가 확정되어 있는 경우도 많다. 살 사람이 정해져 있는 물건, 살 수밖에 없는 물건은 손쉬운 매도와 더불어 높은 수익을 안겨준다. 참 매력적인 물건이 아닐 수 없다. 물론 이 정도의 경지에 오르기 위해선 많은 경험을 통해 부동산을 보는 안목을 키워야 할 것이다.

경매는 시간적 여유가 있어야 된다 

경매는 해당 물건의 현장답사가 필수이다. 물론 일정 수수료를 지급하는 조건으로 전문 중개인을 통해 진행하는 경우도 있다. 하지만 자신의 실력을 키우려면 초기에 비록 시행착오를 겪더라도 직접 답사와 분석을 통해 투자를 진행하는 게 옳을 것이다. 현재 고수의 반열에 오른 저자 또한 그런 무수한 경험을 겪었다. 이십대 시절, 그도 직장인이었기에 다람쥐 쳇바퀴 도는 삶을 살에 지루함을 느끼고 회사를 그만 두고 본격적으로 부동산 투자에 나섰다고 고백한다.

"내가 시간이 없는 이유가 뭘까?"

그는 자기 자신에게 계속 질문을 던진 결과, 시간이 없는 이유는 직장에 쏟는 시간이 너무 많기 때문이었다. 하지만 직장이란 걸 다니지 않으면 당장 끊기는 수입에 생활이 힘들다. 직장에 다니지 않고 돈을 벌 수 있다면, 일하지 않아도 수입이 생길 수 있다면, 내 시간이란 걸 가질 수 있다. 그렇다. 결론적으로 경제적인 여유가 뒷받침되어야 시간을 가질 수 있다. 그는 경제족 여유를 갖기 위해 부동산 전업투자자로 변신했다.

경매는 법원이 매각하는 절차이다

경매란, 채권자의 신청에 따라 법원이 강제집행의 방법으로 부동산을 매각하는 절차로 최고 가격을 제시한 자에게 물건을 파는 방법이다. 우리나라 법에서 자력구제는 허용되지 않는다. 즉, 채권자 개인의 자력으로 채무자의 재산을 매각해 채권을 변제하게 할 수 없다는 것이다. 따라서 내가 못 받은 돈이 있어서 채무자의 재산을 팔아 돈을 받으려면 꼭 법원을 통해야 한다. 이에 채권이 존재해야 하며 그 증거자료(집행권원)가 분명해야 한다.

경매 신청이 접수되면 즉각 법원은 해당 채무자의 매각 대상 부동산에 경매 결정등기를 기입하고 그 결정정본을 채무자에게 송달함으로써 경매 절차가 시작된다. 집행비용(수수료)은 보통 채권자가 미리 납부하고 매각금액을 배당할 때 첫 번째로 받는 방식을 택한다. 매각 물건 소재지의 관할법원에서 진행한다.

경매입찰, 한 번 시도에 낙찰되지 않는다 

경, 공매는 개인 간의 거래가 아닌 공개매각이므로 항상 경쟁하게 된다. 즉 매도물건은 하나인데 매수 희망자가 다수여서 아무리 맘에 드는 물건이라도 경쟁에서 이길 만큼의 금액을 써내지 않으면 낙찰자가 될 수 없다. 그렇다고 해서 고가 입찰을 하자니 수익률이 떨어져 가격을 더 이상 높이기도 힘들다. 입찰에서 계속 떨어지다 보니 '과연 이 길이 맞나…'라는 생각이 드는 분들이 많을 것이다.

하지만 걱정하지 마시라. 경매 입찰해본 사람 중에 이런 생각 안 해본 사람 없기 때문이다. 자신만 고민하는 것이 아닌, 누구나 한 번쯤 해본 고민일 것이다. 하지만 누구는 경매 시장을 떠나고 어떤 누구는 계속 수익을 발생시키고 있다. 이런 차이는 뭘까? 대단한 게 아니다. 오뚜기 정신으로 계속해서 입찰에 참여하는 것이다.

부지런해야 부자가 된다

경매는 대단한 사람들이 하는 행위가 아니라 부동산을 통해 돈을 벌어보려고 노력하는 사람들이 하는 것이다. 누구든지 하면 다 되고, 시행착오를 겪으면서 배우는 것이다. 부자가 되는 이치는 모두 동일하다. 어렵다고 생각하면 어렵고, 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다. 참고로, 저자는 자신이 이제껏 경험해본 일 중에 경, 공매가 제일 쉬웠다고 말한다. 게으른 사람은 결코 할 수 없는 게 바로 경매다. 소액만으로 쉽게 돈 벌 수 있는 게 그리 흔하지 않다. 경매에 관심있는 모든 분들에게 일독을 권한다.

컬처 300으로부터 무상 제공받아 솔직하게 작성한 리뷰입니다.