여보, 우리 서울로 이사갈까?

그래서 어디를 살까요 - 알면 돈 되는 신나는 부동산 잡학사전
김학렬.배용환.정지영 지음 / 다산북스 / 2018년 3월

많은 이가 투자하고 싶은 곳은 너무 비싸서 결국 투자하지 못한다는 얘기를 합니다. 하지만 투자자가 많이 몰리는 지역에만 관심을 둘 필요는 없습니다. 부동산 투자 선수처럼 지역별로, 상품별로, 가격별로 미묘한 차이를 느끼고 활용할 수 없다면 투자자들끼리 경쟁하는 시장은 그들에게 맡기세요. 대신 중장기적으로 바라본 후 리스크가 낮고 확률이 높은 투자를 하세요! - '프롤로그' 중에서

쉽고 재미있는 부동산 투자

저자 빠숑(김학렬)은 블로그 이웃 5만 9천 명을 자랑하는 대한민국 최고의 부동산 칼럼니스트로. 조선일보, 한경 비즈니스 등에서 부동산 자문위원으로 활동 중이며, 저자 서울휘(배용환)은 (주)부동산클라우드의 대표이자 상가 투자 및 상가 경매 전문 강사 겸 칼럼니스트로 활동 중이고, 저자 아임해피(정지영)은 탁월한 현장조사 능력과 소통 능력으로 내 집 마련을 꿈꾸거나 부동산 재테크를 준비하는 이들을 교육하고 있다. 

팟캐스트 <부동산 클라우드>를 통해 부동산에 관심 있는 사람들이 가장 가려워하는 부분을 바로 긁어주었던 빠숑, 서울휘, 아임해피가 균형 있는 시각으로 부동산 투자의 모든 것을 알려준다. 입지의 고수 빠숑, 상가의 고수 서울휘, 임장의 고수 아임해피가 각각의 시선으로 지역을 분석하고, 부동산 투자의 트렌드를 짚어내며, 부동산 정책이나 전업 투자에 접근하는 현명한 태도에 대해서도 진심을 담아 조언한다.

세 고수들뿐 아니라, 책은 아기곰, 붇옹산, 부룡, 월천대사, 골목대장, 복부인, 해안선 등 대한민국 최고의 부동산 전문가들 통찰까지 담아 부동산 공부의 깊이를 더하고 폭을 넓혔다. 부동산 투자를 어려워하는 분들이 크게 부담을 느끼지 않고 공부할 수 있도록 온갖 지식과 정보를 쉽고 재미있고 친절하게 설명함으로써 부동산과 친구가 될 수 있도록 도와준다.

최근 신문의 경제면을 읽던 아내는 아파트 가격의 상승이 유독 서울지역만 두드러진다는 기사를 읽다가 나에게 툭 던진 말이 바로 '여보, 우리 서울로 이사갈까?'였다. 6년 전, 경제적 파산을 겪은 나는 40년을 넘게 살던 서울 강남을 떠나 수도권인 경기 북부지역으로 이사를 해야만 했다. 월세로 남의 집에 터를 옮겼지만, 주된 경제 활동지역이 서울인지라 장시간을 전철과 버스에서 보내는 실정이다. 아내도 그간 어울렸던 지인들과 교류를 계속 하려면 많은 시간 투자가 불가피하므로 불편했을 것이다. 그런데, 자꾸 서울 강남지역의 아파트가 상승 중이니, 마음 한 켠으론 이젠 돌아갈 수 없는 곳이라는 생각이 들지 않았을까 싶다. 그래서 궁금한 내용들을 살펴보려고 이 책을 읽고 있다.

우리의 모든 행위는 행복해지고 싶은 욕망과 연결되어 있다. 투자도 마찬가지다. 그래서 행복하지 않은 투자는 절대 오래가지 못한다. 행복의 원리는 그리 복잡하지 않다. 얼마 전 TV를 시청하다가 유명 작곡가 돈스파이크가 행복이 무엇이냐고 묻자, '등 따시고 배 부른것'이라고 답하는 장면을 목격했다. 이십대 초반에 몰락한 집안의 가장 역할을 해야만 했던 그는 배고픔과 가난이 얼마나 불편한 것인지 일찌기 경험한 탓에 그런 답을 내놓았던 것이다.

그런데, 이 책은 행복한 전업투자자에 대해 얘기를 한다. 역설적이게도 전업 투자자에게 가장 필요한 조언은 '투자만 하지는 말라'는 것이다. 사실 투자가 365일 내내 가능한 것이 아니므로 이 말에 크게 공감을 받았다. 행복은 자신의 삶을 얼마나 스스로 주도할 수 있는지, 그리고 자기 자신만의 콘텐츠가 얼마나 축적되어 있는지에 달려 있다. 당장 오늘 하루가 나 자신의 역사이므로 행복해야 한다. 즐기지 못하는 노예생활은 우리로부터 행복을 빼앗아 가기 때문에.

부동산 재개발 투자

2005년, 당시 서울시는 뉴타운을 50개 만든다는 시장의 공약으로 인해 재개발 열풍으로 들끓었다. 쉽게 끓는 냄비는 소재가 가벼운 탓에 식는 것도 금방이다. 호사다마好事多魔라는 말이 딱 들어맞아 2008년에 엄습해 온 글로벌 금융위기로 부동산 시장은 바로 혹한기로 접어 들었던 것이다. 이 당시 술 한 잔 걸치면 내 입에서 흥얼거라는 노랫말은 "찬바람이 불면 내가 떠난 줄 아세요~"였다.

책의 저자는 "부동산 재개발 투자가 희망이 될 거라는 말을 하고 싶지는 않다"고 말한다. 그저 내 집 마련의 도구나 여러 투자 방법 중 하나 정도로 생각하자는 것이다. 워낙 조령모개朝令暮改식으로 부동산 정책을 바꾸는 집권 정부의 말을 곧이곧대로 믿지는 말라는 조언과 함께. 왜냐하면 정부에서 공공주택을 공급해줘도 내 몫은 없기 때문이다. 자신이 진정 원하는 집을 얻으려면 지금 준비해서는 안 되고, 10년 전부터 미리 준비했어야 한다.

재개발 투자는 리스크가 크다. 하지만 부동산 중개업소는 위험 요소를 절대로 얘기하지 않는다. 대체로 조만간 대박 터진다는 희망섞인 말로 유혹한다. 물론 재개발 투자는 청약당첨이 어려운 사람들에겐 좋은 기회임에 분명하다. 그래서 조합원 입주권에 프레미엄을 얹어 분양권을 산다. 통상 조합원들이 로열층, 로열동을 차지한 후 나머지를 일반분양하기에 향후 시세 차익을 크게 보려면 조합원의 분양권을 살 수밖에 없는 현실이다. 그런데, 투기를 막기 위해 조합원의 자격을 제한하고 있으므로 이를 꼼꼼하게 검토해야만 리스크를 줄일 수 있음을 명심해야 한다.

강서구 마곡지구

서울의 강서구는 지하철 9호선의 혜택을 가장 많이 받은 지역이다. 그리고 여기엔 '작은 강남'이라 불리는 마곡지구가 위치하고 있다. 나도 몇 년 전 추운 겨울 방한 복장을 착용하고 이 지역을 자주 방문했었다. 호재가 많은 땅은 이제까지의 경험으로 시세 상승이 컸기 때문이다. 마곡지구는 SH공사에서 개발한 땅인데, 2017년 10월 1차 입주를 시작한 LG사이언스파크와 코오롱, 에스오일, 이랜드, 롯데 등 대기업의 연구센터가 대거 입주 예정인 곳이다.

마곡지구는 강서구 전체를 먹여 살릴 수 있는 메가톤급 호재다. 그래서 책은 "시세가 더 내려갈 이유는 없을 것 같고 조정을 받는다고 하더라도 결국은 다시 올라갈 지역"이라고 말한다. 왜냐하면 본격적인 마곡지구 입주는 아직 시작도 안했기 때문이다. 5년은 있어야 완성되고, 입주 후 10년 동안 점점 상승할 테니, 앞으로 10년 이상 괜찮은 지역이 될 것이다. 현재엔 비싼 것 같지만 향후 가격이 더 올라갈 확률이 높은 곳이다.

한강을 끼고 있는 매력적인 광진구

광진구는 원래 강동구와 양천구보다 비쌌던 지역이다. 그만큼 좋았던 입지인데 신흥 주거지역이 뜨기 시작하면서 역전되었다. 새 주거시설이 없어서 밀려난 것인데, 그래서 새 아파트가 들어설 수 있는 입지면 충분히 강동구 정도까지 갈 수 있지 않을까 싶다. 또 강남의 일자리 수요도 받을 수 있는 주거지니까 말이다.

옆에 위치한 성동구가 뚝섬을 중심으로 크게 뜨고 새 아파트가 많이 형성되면서 광진구가 약간 주춤하지만 자양동에 개발 호재가 있기 때문에 개발된다면 크게 변할 거라고 예상된다. 어떤 변화가 시작되거나 새 아파트의 움직임을 예의주시하면 좋을 것 같다. 한강을 끼고 있는 광진구는 교통과 상권 모두 훌륭해서 발전 가능성이 큰 지역이다.

일산 신도시는 호재가 없나?

1기 신도시임에도 강남 접근성의 차이 때문에 분당에 비해 인기가 적은 일산 신도시, 하지만 주거 인프라 시설이 잘 구축되어 있어 최적의 주거환경임은 부인할 수 없다. 넓게 펼쳐진 호수공원 하나만으로도 충분히 가치 있는 곳이 이곳이다. 1990년대 중반 고양시 꽃박람회가 열린 이후 전국적으로 이름을 널리 알리고 전국에서 많은 이들이 이 행사를 참관해 왔다.

하지만, 지하철 3호선이 개통되어 있음에도 강남에서 이곳 신도시로 가려면 은평구와 덕양구를 돌아서 진입하므로 접근성이 매우 떨어지는 단점을 지니고 있다. 물론 중구나, 종로 방향으로 출퇴근 한다면 충분히 좋은 입지이다. 그래서인지 이곳에 거주하는 직장인들은 상암, 신촌, 여의도를 포함 강북 쪽으로 출퇴근 하는 사람들이 많다. 

그런데 만약 GTX로 일산에서 서울까지 통하는 교통이 획기적으로 편리해진다면 어떨까? 파주 운정에서 출발하는 GTX-A 노선은 일산 킨텍스, 서울역, 삼성역으로 이어진다. 만약 개통한다면 킨텍스에서 삼성까지 20분이 채 안 걸린다. 일산에서 강남권까지 출퇴근이 굉장히 용이해지는 거다. 2018년 상반기 사업자를 선정하고 2018년 하반기 착공하는 일정으로 진행되고 있다.

이제까지 일산은 강남의 수요를 끌어오지 못했는데, 2023년에 계획대로 GTX가 개통한다면 강남으로 출퇴근하는 사람들이 일산을 선택할 수 있는 가능성이 매우 크다. 왜냐하면 분당을 제외하고는 일산이 1기 신도시 중에 가장 살기 좋다고 생각하는 사람이 많기 때문이다. 이미 이런 재료를 갖고 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 킨텍스, 파주 운정지구 등에 신규 아파트 단지들이 많이 분양되었다.

지역분석, 발품을 팔아라

지역분석에 지름길은 없다. 시간만 나면 무작정 돌아다녀야 한다. 또, 인터넷에 나온 뉴스라든지 개발 호재를 다 챙겨보고, 실제 현장에 들러 그 지역 설명을 듣는 게 상책이다. 그리고 답사가 끝나면 자신만의 답사기를 정리해야 한다. 그래야 기억에 오래 남고 지역분석력도 강화된다. 고수와 하수의 차이는 안목이라고 한다. 이는 바로 분석력에서 비롯되는 것이다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것도 바로 부동산을 보는 안목이다. 저 물건이, 저 지역이 과연 더 좋아질지 판단할 수 있는 안목이 필요하므로 부지런히 발품을 많이 팔아야 한다. 영어 속담 중에 'No pain, No gain'이라는 말도 있듯이, 발품을 팔다보면 저절로 뭐가 좋고 나쁜지를 스스로 깨닫게 된다. 이렇게 하나둘씩 쌓이면 부동산 보는 눈이 생기는 것이다.