땅과 집값의 경제학 / 조시 라이언-콜린스 외

땅과 집값의 경제학 - 우리 삶의 불평등, 그 시작은 땅과 집에서 비롯되었다
조시 라이언-콜린스.토비 로이드.로리 맥팔렌 지음, 김아영 옮김 / 사이 / 2017년 11월

1 땅은 집값 상승과 경제에 어떤 영향을 미치는가

"땅의 가치는 현재의 사용가치만으로 결정되지는 않는다. 땅은 영속적이기 때문에 땅에 대한 지배권을 행사한다는 것은 그 땅을 보유함으로써 미래에 제공받을 경제적 가치를 보장받는 수단이 되기도 한다. 다시 말하면 땅은 식량과 같은 소비재를 제공할 뿐만 아니라 일종의 자산이고, 땅값에는 미래의 경제활동에 대한 사람들의 기대가 반영된다는 것이다. 개발규정에 큰 변화가 없다면 땅은 영속적이고 본질적으로 부족하기 때문에 〈가치를 저장〉하기에 좋은 자산이다. 자본자산(capital asset, 자본소득을 기대할 수 있는 자산)은 대부분 자연스럽게 마모되기 때문에 시간이 갈수록 가치가 떨어지는 반면 땅은 가치가 높아지는 경향이 있다. 이를테면 돈은 땅에 비해 훨씬 더 유동적이지만 인플레이션이나 소비자의 상황에 따라 순식간에 가치가 떨어질 수 있다. 하지만 땅은 바로 위에서 언급한 이중적 기능 덕분에 언제든 다른 목적으로 사용될 수 있기 때문에 경제학 이론에 깔끔하게 들어맞기가 어렵다."(20)

"특정한 용도로 사용될 땅의 공급량이 제한되어 있다는 말은 공급과 수요가 자유시장 안에서 가격을 결정한다는 주류 경제학 이론에는 잘 들어맞지 않는다. 아이폰의 수요가 늘어나면 애플 사는 균형상태에 도달할 때까지, 즉 수요와 공급이 맞아떨어져 시장이 청산될 때까지 스스로 비용을 지불해서 아이폰 생산량을 늘릴 수 있다." "하지만 땅은 수요가 늘어나면 공급량이 그에 대응하여 늘어나는 것이 아니라 땅의 가격이 올라간다." "지대를 뽑아낼 수 있는 자격, 즉 토지소유권은 영향력이 매우 강하기 때문에 경제체제 안에서 생성되는 산출량의 대부분을 토지 소유자가 효율적으로 독점할 수 있게 해주는데 그것은 그 땅의 주인이 스스로 만들어낼 수 없을 만큼 엄청난 양의 이득이다. 아주 간단히 생각해보면, 경제가 성장함에 따라 땅주인은 지대를 높임으로써 근로자, 상점 운영자, 기업가 등 임차인들이 만들어내는 모든 추가적 가치를 차지할 수 있다."(27-8)

2 땅은 어떻게 개인의 재산이 되었는가

"땅이 재산이 될 수 있다는 생각은 17세기, 18세기 유럽과 미국에서 계몽주의 사상의 핵심적인 발전이었다. 토머스 아퀴나스, 휴고 그로티우스, 사무엘 푸펜도르프 같은 사상가들은 재산권이 개인과 국가의 상호작용으로부터 발생했다고 주장했다. 이 사상가들에 따르면 신은 개인이 아니라 전 인류에게 땅을 주었다." "하지만 현대경제학 이론에 더 큰 영향을 미친 것은 존 로크의 저작들이었다. 로크는 사유재산이 국가보다 우선하므로 국가의 통제를 받지 않는다고 했고, 노동을 투입하여 자연상태였던 토지를 개발하고 개선한 사람에게 그 재산에 대한 권리가 있다고 주장했다. 이렇게 노동을 투입함으로써 그 사람은 생산물에 대한 권리를 갖게 된다. 로크는 이런 활동이 자연상태의 불안과 잠재적 위험에서 자유로울 뿐만 아니라 절대군주들에게도 속박받지 않는 문명사회를 만드는 데 필수적이라고 보았다. 따라서 계몽주의 사상가들에게 토지소유란 〈자유〉의 한 형태였다."(36-7)

"일단 땅에 대한 사유재산권이라는 개념이 16세기 영국에서 나타나기는 했지만 재산권은 기존의 형식과 오랫동안 공존했다. 토지소유권은 오늘날에도 결코 적대적이지 않다. 사유지에도 그 땅에 적용되는 공적 권리가 있다. 땅주인은 땅을 개발하거나 용도를 변경할 수 있는 자유를 제한받고, 자신의 땅에서 보물이나 유물이 발견되더라도 부분적으로만 권리를 주장할 수 있다." "(소유권과 사용권을 비롯한) 다양한 토지 보유형태를 살펴보면 한 가지 중요한 사실이 눈에 띈다. 토지소유권의 구조는 자연스럽게 발생하는 것이 아니라 법과 관습에 좌우되고 따라서 정치적일 수밖에 없다는 사실이다. 금 같은 다른 자산을 소유하는 경우와 달리, 땅에 대한 지배력을 유지하려면 그 지배력이 사회에서 널리 인정되어야 한다. 이런 측면에서 보면 중세시대 법의 상당 부분이 땅의 이용, 매매, 소유, 상속과 관련된 조항에 할애되었다는 사실 역시 놀라운 일이 아니다."(41-2)

"원하는 사람에게 땅을 팔 권리와 확실히 보장되는 소유권을 바탕으로 땅을 소유해야만 땅이 대출을 위한 담보로 쓰일 수 있다. 채권자가 담보로 잡은 땅을 팔아 빚 대신 받아야 하는데 팔 수 없는 땅이라면 담보로 받아주려는 사람이 없을 것이다. 일단 토지소유자가 명확하고 양도 가능한 소유권을 갖게 되고 정밀한 조사, 표준화된 측량, 공인된 법적 제도가 뒷받침되자 은행거래를 비롯한 신용거래가 광범위하게 확대되는 길이 열렸다. 따라서 땅을 취급하는 방식의 사회적, 정치적, 법적 변화는 근대금융의 탄생에 결정적인 역할을 했고 이는 산업혁명과 자본주의적 생산이라는 경제적 변화가 일어나기 위한 필수 요건이었다. 오늘날까지도 영국을 비롯한 많은 나라들에서는 부동산 담보대출, 특히 주택소유자를 대상으로 하는 주택담보대출이 신용창조(credit creation, 은행이 자산(대출금)과 부채(예금)를 동시에 창출하는 대출행위)와 화폐창조의 최대 원천이다."(43-4)

"땅을 재산으로 보는 개인적 소유권의 역할은 근현대사 전반에 걸쳐 발견된다. 즉 이러한 소유권은 산업혁명 초기에 기업가들이 자본을 모아 새로운 기계에 자금을 투자할 수 있게 했고 세계대전 후 독일, 일본, 한국에서는 경제를 재건하는 데도 중심적 역할을 했다. 이 나라들에서는 땅을 운용하던 사람들, 주로 농토를 경작하던 사람들에게 토지가 재분배되면서 그들의 소유권이 인정되어 신용거래와 생산수단 등 자본에 접근할 수 있는 경로가 확대되었고 그 혜택을 보는 사람들이 사회에서 전보다 훨씬 높은 비율을 차지하게 되었다. 이렇게 하여 역동적인 자본주의 경제가 등장할 수 있었고 전후시대에 오랫동안 호황이 유지될 수 있었다. 20세기 중반 영국과 서구 여러 나라들에서 나타난 개인의 주택소유권 확산 또한 토지소유권을 더 많은 사람들에게 퍼뜨렸다. 그리고 이것은 최소한 1970년대까지 경제성장과 회복, 평등에 대체로 유익한 결과를 낳았다."(44-5)

"토지자산은 움직일 수 없이 한곳에 고정되어 있기 때문에 그곳의 사회경제적 구조에 매일 수밖에 없고, 특히 강제수용이나 몰수 위험에 노출되어 있다. 그래서 땅주인들은 재산을 지키기 위해 정치권력을 추구하는 경향이 있다." "영국에서는 청교도혁명 이후 정치적 합의를 이루는 과정에서 이런 일이 일어났다. 이 과정에서 왕의 권력이 억제되었고 의회는 왕에게 받을 돈이 있는 사람들과 재산소유자들의 권리를 보장해주었다." "비교적 소규모로 토지를 보유한 자들을 대변하는 정치권력의 이러한 초기 주장들은 중앙당국의 독단적 권력을 제한하고 개인의 자유와 권리를 존중한 것이었기 때문에 대체로 진보적인 것처럼 보였다." "이처럼 사적 소유권의 힘이 처음에는 봉건 귀족사회 이후 등장한 새로운 집단이 정치적 영향력을 발휘하는 데 쓰였지만, 나중에는 그 새로운 지주들이 권력을 독점하고 다른 사람들은 토지를 갖지 못하도록 차단하는 데도 쓰였다."(46-7)

3 어느 날 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 지대의 힘

"일반적인 용어로 지대 혹은 경제적 지대라는 말은 어느 한쪽이 아파트, 자동차, 기계 등 무언가를 일시적으로 사용하는 대가로 그것을 보유한 상대에게 지불하는 비용을 가리킨다. 하지만 경제학에서의 지대는 희소하거나 독점적인 생산요소를 소유하는 데서 나오는 이득을 가리키는 말로, 이 이득은 생산요소를 생산현장에 투입하는 데 드는 비용보다 많다. 이런 지대를 얻는 사람들을 흔히 렌티어rentier, 즉 지대소득자나 불로소득 계층rentier class이라고 한다. 지대는 생산적인 인간행동과 관련된 생산자 잉여(생산자가 재화를 팔면서 설정한 최저가격과 실제로 받는 가격 차이만큼의 이익)나 일반적 이득과는 혼동하지 말아야 한다." "지대는 땅주인 개인의 통제를 벗어나 땅이 특정 지점 주변에서 개발됨에 따라 시간이 흐르면서 변한다. 다시 말하면 지대는 땅주인의 개인적 활동과 투자에 따라 변하는 것이 아니라 집단적으로 결정된다."(71-3)

"사유재산제가 자유주의 사회를 형성하는 제도라고 굳게 믿었던 영국 고전경제학자들은 가장 적절한 지대문제의 해결책으로 〈세금〉을 꼽았다. 이들은 세금이 사유재산제와 사회정의 사이에 생길 수밖에 없는 긴장을 해소해준다고 보았다. 실제로 애덤 스미스, 존 스튜어트 밀, 헨리 조지는 경제성장에 기여하는 노동이나 자본에 세금을 매길 것이 아니라 지대가 국가 과세표준의 기반이 되어야 한다고 주장했다." "헨리 조지에 따르면, 지대를 지불하기 위해 생산할 수 있는 부보다 땅값과 그 땅을 사용하는 대가로 부과되는 지대가 보다 더 빨리 증가하는 자연적인 경향은 임금과 투자가 성장에서 차지하는 비율을 낮추는 결과를 낳는다." "따라서 지대에 세금을 부과하면 자본가와 토지소유자들이 비생산적인 땅보다 자본과 노동에 투자하고 거기서 이익을 창출하려는 동기가 강해질 것이므로 지대에 대한 과세가 실제로 경제성장을 촉진하리라는 생각이었다."(79-81)

"그러나 19세기 말 신고전 경제학자들은 땅과 자본의 개념을 합쳐버렸다. 이들은 경제학에 적용될 수 있는 보편적이거나 자연발생적인 원칙을 밝혀냄으로써 경제학의 지위를 객관적 과학으로 격상시키고자 했다. 이런 시도는 경제적 결과가 자연스러운 시장의 역할일 뿐만 아니라 정치적 역학의 결과라고 주장하던 고전경제학자들이 사용한 규범체계와는 대조된다." "얼핏 보기에 신고전 경제학에서 〈땅과 자본의 통합〉은 일정한 논리를 따르는 것처럼 보인다. 둘 다 충분히 발달한 자본주의 시장에서 사고팔 수 있으므로 분명 상품으로 간주될 수는 있다. 기업은 땅과 회사의 주식(자본금 소유에 해당)을 포함하는 자산을 가질 수 있고, 기존에 형성된 시장가격을 이용하여 그것들을 서로 교환할 수 있다." "하지만 실제로 땅과 자본은 근본적으로 다르며 이 둘을 통합하는 것은 생산과 분배과정을 이해하는 데 유용한 이 두 가지 개념을 훼손하는 셈이다."(84-5)

"우선 땅은 영구적이고, 생산되거나 재생되거나 다 써버릴 수 없으며, 가치가 떨어지지 않는다. 경제적 의미에서 땅은 〈물리적 공간〉이다. 땅 위의 흙은 깍여나가거나 질이 나빠질 수도 있지만 그 아래의 땅은 남는다. 이 같은 특성들 중 자본에 적용되는 것은 하나도 없다. 자본재는 인간이 만드는 것으로, 기술혁신과 물리적 마모 때문에 가치가 낮아진다. 국민계정의 어떤 부문에서든 물적 자본physical capital의 가치하락을 나타내는 숫자들은 상당히 많이 발견되며, 한 국가의 생산량을 계산할 때 선호되는 변수 또한 총자본투자가 아닌 순자본투자다. 이와 달리 땅의 경우에는 순가치와 총가치가 같다." "장기적으로 땅은 대개 자본처럼 가치가 하락하는 것이 아니라 오히려 높아진다. 생각해보면 그럴 수밖에 없다. 인구가 늘어나면 경제가 발전하고 자본은 늘어나지만 땅은 그대로 고정되어 있다. 그 결과 땅의 가치, 즉 땅의 지대는 반드시 높아진다."(85-7)

"땅의 두 번째 특징은 움직일 수 없다는 점이다. 이와 달리 자본은 형태와 위치를 바꾸며 변한다." "또한 땅은 경제적이 아니라 정치적으로 규정된 구역 안에 고정되어 있다. 자본은 움직일 수 있으므로 이러한 경계를 쉽게 드나들 수 있다." "땅은 시간이 지나는 동안 그 땅의 사용자들에게 꾸준한 서비스를 제공하지만 그것은 자본재처럼 저장하거나, 조절하거나, 예상되는 수요증가를 대비해 아껴둘 수는 없다. 사용되지 않는 땅은 낭비되고 있는 셈이다." "한계생산성이론은 땅이든, 자본이든, 노동이든 모든 생산요소가 장기적으로는 같은 한계수입에 영향을 받는다고 가정한다. 이 주장의 근거는 모든 생산요소가 같은 물리적 수량으로 환산될 수 있다는 생각이다." "하지만 땅은 그렇지 않다. 땅에는 각각 고유의 위치가 있고 도심 주변에 새로 추가되는 한 단위의 땅들은 생산이 중심에서 멀리 있기 때문에 균일한 땅 한 단위를 추가하는 것은 사실상 불가능하다."(88-90)

"19세기에 걸쳐 영향력이 확장되었던 마르크스는 토지세를 의혹의 눈으로 바라보았는데, 그것이 지주들과의 싸움에서 산업자본과 도시의 자본가를 뒷받침하는 정책인 동시에 이 집단들의 노동자 착취를 막는 데 아무런 역할도 하지 않는다고 보았다. 마르크스가 보기에 노동자들이 경제적 잉여 중에서 충분하고 공정한 몫을 가져갈 수 있으려면 자본가가 가진 땅과 생산수단을 철저히 국유화하는 방법밖에 없었다. 리카도가 제시한 지대이론의 정치적 목적은 산업이 아니라 땅에 과세하려는 계획을 지지하는 것이었고, 마르크스의 표현을 빌리면 토지과세는 〈자본주의 체제를 구하려는 마지막 시도〉였다는 것이다." "결국 자본 및 노동에 대한 과세와 산업규제를 위한 사회주의운동은 토지세운동에 비해 상당한 성공을 거두었다. 그리하여 유럽의 사회민주주의 정부 하에서 세금은 토지소유나 금리 때문에 발생하는 불로소득이 아닌 자본소득이나 노동에 매겨지게 되었다."(95-6)

4 주거 자본주의 시대, 땅과 집값의 새로운 정치경제학이 등장하다

"케인즈 시대의 혼합경제(전후~1971년 브레튼우즈 협정 붕괴)에서는 국가의 지원을 받는 지방의회의 주택건설과 민간기업의 개발사업이 공존했고 그보다 훨씬 낮은 비율이었지만 비영리 주택금융조합도 합세했다. 국가의 주택건설 비율이 가장 높은 해에는 시장의 주택건설 비율도 가장 높았고, 따라서 국가의 공급이 민간투자를 몰아낸 경우는 거의 없었다. 오히려 그 반대였다. 비교적 소규모의 지방 건설업체들은 지방의회에서 주택건설 계약을 따낼 수 있었던 동시에 자체 자금으로 소량의 주택을 지어 매매했다. 신용거래가 힘들거나 판매가 부진하더라도 지방의회에서 의뢰한 일을 계속하면서 직원들을 유지하고 업계에 남을 수 있었다. 따라서 이 시기 국가의 주택공급은 민간투자를 뒷받침했을 뿐 아니라 민간주택 건설업체가 채택하는 투기적 사업모형에서 나타날 수밖에 없는 최고점과 최저점을 완화하여 경기를 조정하는 역할을 했다."(130)

"1979년 마거릿 대처의 보수당 정부가 들어선 이후 전후시대에 특징적으로 나타났던 국가 중심의 대대적인 주택건설 정책은 막을 내렸다. 새 정부는 1950년대 보수당의 전략을 영향을 받아 주택소유자를 급격히 늘리려고 했고 영국을 재산소유 민주주의 국가로 바꾸겠다는 오랜 보수당의 목표를 이루려고 애썼다. 그 첫걸음으로 정부는 1980년 10월 첫 번째 주택법을 통과시키고 주택구매권을 주력 정책으로 내세웠으며 지방의회를 압박하여 사회주택을 그 거주자들에게 팔게 했다. 남아 있던 지방의회 임대주택들은 공공부문 차입금을 줄이겠다는 정치적 바람에 힘입어 대개 주택금융조합 부문으로 옮겨졌다." "한편 금융규제가 더욱 완화되자 주택구매에 대한 신용할당이 늘어났고 다시 한번 집값 폭등 현상이 가열되었다. 이런 현상은 유럽 환율조정장치가 정한 범위 내에서 파운드화의 가치를 유지할 만큼 이자율이 높아진 1990년대에 폭발적으로 나타났다."(138)

"20세기 말쯤에는 주택건설에 대한 영국 정부의 직접적 개입이 거의 사라졌고 사회주택이 쇠퇴하는 동시에 주택소유자가 늘어나고 있었다." "이에 따라 주택시장의 상승세에 관심이 있는 유권자 수는 늘어났고 사회주택에 관심이 있는 유권자는 격감했다." "이제 대다수의 정치인과 일반대중에게 집은 일반적인 소비재라기보다 〈부를 추적하는 수단〉으로 인식된다." "이런 상황은 금융부문의 자유화와 규제완화, 급격한 소득증가, 부의 불평등을 토대로 하여 조성되었다. 이 요소들은 높은 자기거주자 비율, 주택금융 시스템에 대한 규제 완화, 심화되는 불평등이 한데 결합하여 주거 자본주의 체계를 만들어내는 사이에 〈땅의 경제적 중요성〉이 결정적으로 변화했음을 보여준다. 결국 주택소유자들은 총선거와 지방 개발계획 결정 과정에서 정치적 장악력을 발휘함으로써 자신들의 관심분야가 정부 정책의 보호와 지원을 받을 수 있게 해왔다."(141-3)

"주택소유의 증가는 집값이 오르고 공급이 둔화되는 양상을 더욱 강화하는 결과를 낳았다. 영국에서는 주택소유자가 점점 늘어남에 따라 재산이 주택시장에 묶여 있는 유권자의 비율도 늘어났다. 그러자 주택이 상당히 많이 늘어나면 집값이 끌어내려질 가능성이 커지기 때문에 주택공급과 주택구매력 문제를 해결하려는 입장과 주택소유자의 재산을 지키려는 입장 사이에 정치적 갈등이 발생했다." "조세정책도 이와 같은 흐름에 따라 변한다. 선거에서 주택소유자들이 우위를 점하게 되면서 1960년대 이후 선출된 정부들은 재산세를 내렸고 집을 사고 소유하는 사람들에게 보조금을 지급하기 시작했다. 이런 조치는 복지가 더 개인적인 것으로 취급되고 국가가 주택공급이나 토지시장에 대한 개입을 줄임으로써 더욱 강화되었다. 정부는 주택자본과 같은 개인의 자산축적을 복지와 노령인구의 노후대비를 위한 일종의 수단으로 보아 점점 더 장려했다."(157)

5 땅과 집은 어떻게 금융화가 되었는가

"집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇일까? 이 의문에 대한 답은 주택의 공급이 아니라 〈수요〉에 있다. 땅에 대한 수요는 사람들의 소득이나 기업의 이득, 경제성장률을 훨씬 넘어설 수 있다. 달리 말해, 집과 땅에 대한 수요는 특정한 특정한 시점에 나타나는 사람들의 소득이나 국내경제에서 순환하는 돈의 양에 따라 미리 한정되는 것이 아니다. 그 이유는 바로 사람들이 신용거래, 즉 은행의 주택담보대출을 이용하여 집과 땅을 살 돈을 마련할 수 있기 때문이다. 담보대출을 받을 때 그 돈은 경제를 순환하는 기존의 화폐 공급량에서 나오는 것이 아니기 때문에 우리가 대출을 받더라도 다른 어딘가에서 일어나는 경제활동이 즉시 줄어들지는 않는다. 결국 은행이 담보대출을 해줄 때는 대출금을 새로 만들어내는 셈이고 새로운 구매력이 경제에 더해지는 셈이다. 따라서 가계들은 부동산 가격이 자신들의 소득보다 빨리 오르더라도 은행대출(신용창조)을 통해 살 수 있다."(172-7)

"집값과 신용거래의 순환은 낮은 금리, 경제성장과 고용률 안정이라는 유리한 환경에서는 당분간 지속될 수 있다. 이런 환경에서는 각 가정들과 기업들이 소득 대비 부채 총액의 비율이 높아지더라도 채무상환금을 유지할 수 있다. 즉, 채무상환 비율이 감당할 수 있는 수준으로 유지된다. 집값이 오르면 순자산도 늘어난다. 다시 말해서 집과 그 아래에 있는 땅의 서류상 가치에서 주택담보대출 부채를 뺀 나머지의 가치가 커진다는 뜻이다. 이렇게 되면 가구들은 소득 대비 채무의 비율이 높아져도 소비를 지속해도 되는 상황이라고 느낀다. 하지만 경제에 심각한 충격이 가해지거나 대출이자율이 오르면 가계들은 빚을 갚느라 허덕이게 된다. 그러면 소비가 줄어들거나, 집값보다 대출금이 더 많은 역자산negative equity 상태가 되거나, 대출금을 갚지 못할 수 있다." "집값은 경제의 나머지 부분의 성장에 비해 빨리 높아질 수 있듯 그만큼 빨리 낮아질 수도 있다."(188-9)

"표준 교과서에 나오는 은행이론에서는 은행은 만기일까지 대출을 해주고 거기서 받는 이자와 예금자들에게 지불하는 이자의 차액, 즉 이자율 스프레드interest-rate spread에서 이득을 얻는다고 한다. 하지만 2000년대 이래 특히 영국 은행과 그보다 훨씬 많은 미국 은행들은 새로운 사업모델을 도입하기 시작했다. 그것은 바로 은행이 대출을 해주되 그 대출들을 한데 묶어서 채권(부채증서/채무증서)으로 만든 다음 그것을 연금기금이나 보험회사 혹은 다른 종류의 자산관리기금 등 제3의 투자자에게 팔아서 이득을 남기는 것이다. 은행이 만든 특수목적기관SPV이 임시로 이런 대출을 받고 그 내역을 은행 대차대조표에 올리지 않는 경우가 많다. 은행은 이렇게 함으로써 자산만큼 가지고 있어야 하는 자본의 양을 줄일 수 있고 결국 더 많은 대출을 해줄 수 있다." "이런 과정을 거쳐 더 많은 사람들이 소득에 비해 더 많은 대출을 받아 소득에 비해 더 비싼 집을 살 수 있게 되었다."(203-7)

"금융증권화의 가장 기본적인 형태는 두 단계를 거치는 것이다. 첫 번째 단계에서는 대출이나 수익을 창출하는 자산을 가진 기업(대개 은행), 이른바 최초 대출기관originator이 대차대조표에서 빼내고 싶은 대출들을 골라내서 준거 포트폴리오reference portfolio라는 곳에 모은다. 그 다음에는 이 자산묶음을 특수목적기관인 발행자issuer에게 판다. 이 특수목적기관은 대개 금융기관이 설립하는 독립체로서 외부에서 자산을 매입하는 한편 회계목적으로, 또 위법을 피하기 위해 대차대조표에 나타나지 않도록 처리한 자산을 현금화하려는 목적으로 만들어진다. 두 번째 단계에서는 특수목적기관이 거래 가능한 채무증권을 발행하고 그것을 자본시장 투자자들에게 판다. 이 증권 발행으로 벌어들인 돈으로 특수목적기관은 최초 대출기관에서 대출묶음을 사올 수 있다. 대개 최초 대출기관이 여전히 결제를 처리하고 대출자와 교류하기 때문에 대출을 받은 최종 채무자들은 보통 특수목적기관의 거래를 알지 못한다."(210)

"주택담보대출 신용이 거주용 부동산 투자나 주택건설, 소비를 가능하게 해주는 것이 아니라면 경제성장 도움이 되지 않는다. 영국과 거의 모든 선진국에서 주택담보대출 신용의 대부분은 〈이미 지은 집들〉을 여러 가계들이 서로 사고팔게 하는 데 쓰인다. 결국 신용과 돈이 창조되어 기존의 집과 땅으로 흘러들어감에 따라 집값은 오르고 소득 대비 가계부채 비율이 높아지는 결과가 나올 수밖에 없다. 이것이 전형적인 〈집값 거품〉 혹은 〈부동산 거품〉이다. 경제적 충격이 발생하거나 이자율이 높아지면 정부를 제외한 모든 경제부문은 가계를 선두로 디레버리지deleverage를 추구하고 빚을 줄이려고 할 것이다. 이를테면 부실해진 대차대조표를 복구하는 셈이다." "일련의 연구에 따르면 이런 대차대조표 불황은 주식시장의 거품 같은 신용 거품credit bubble이 수반되지 않는 금융위기에 비해 더 오래 지속되고 심각해지는 경향이 있다."(225-6)

"하이먼 민스키는 선진 자본주의 경제의 핵심적 특징이 기업의 투자와 이익을 받쳐주는 과정에서 금융과 부채의 역할, 그리고 미래의 불확실성이라고 보았다. 민스키는 케인즈와 어빙 피셔의 주장을 발전시켜, 기업이 미래의 예상되는 이익실현을 근거로 돈을 빌려야 한다는 것은 자본주의 경제가 균형 주변에서 움직이는 것이 아니라 안정성과 불안정성을 반복해서 넘나든다는 뜻이라고 주장했다. 경제가 안정되면 기업과 은행의 신뢰가 높아지고 그에 따라 투기적 형태의 투자와 대출이 증가하게 된다. 그러면 부채가 계속 쌓여서 대출자가 앞으로 들어올 소득으로 부채를 상환할 수 없는 수준이 되고, 결국 대출자는 이자를 지불할 돈을 빌려야 하는 상황이 온다. 민스키는 이것을 폰지 금융이라고 불렀다. 이런 시나리오에서는 경제가 매우 취약해지고 사소한 충격에도 기업이 채무를 이행하지 못하는 사태가 벌어질 수 있다. 이렇게 되면 기업의 투자가 줄고, 은행들이 부실해지며, 부채 디플레이션이 일어날 것이다."(229-30)

# 부채 디플레이션debt-deflation : 디플레이션으로 화폐가치가 높아져 오히려 부채가 증가하는 현상

6 땅과 집은 어떻게 불평등을 심화시키는가

# 불평등을 설명하는 기존 입장들

1. 한계생산성 : 임금은 생산에 기여한 정도, 즉 생산성에 따라 결정되므로, 교육과 직업훈련을 더 많이 제공하면 불평등이 해소된다.

2. 세계화 : 교역과 금융의 점진적 세계화를 통해 세계경제가 통합되고 시장 규모가 커지면서, 세계화가 승자독식 효과를 극대화했다.

3. 탈산업화 : 많은 선진국에서 탈산업화가 진행되고 서비스 부문이 발달하면서 고숙련을 요구하지 않는 저임금 임시직군이 증가했다.

4. 조세제도의 변화 : 한계세율(초과수익에 부과하는 세금 비율)이 크게 감소하면서, 상위집단은 세후는 물론 세전소득도 늘어났다.

5. 임금 비중 감소와 노동조합의 쇠퇴 : 총소득에서 임금 비중이 감소한 가운데 노동조합이 쇠퇴하면서 소득 불평등 양상이 달라졌다.

"피케티의 주장에 따르면, 최근 수십 년 동안에 나타나는 불평등 심화 현상은 자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 빠르게 높아지는(r〉g) 경향이 있어서 이미 부유한 사람이 더 많은 부를 갖게 되기 때문이다." "하지만 피케티가 자본과 부를 통합하고 땅은 배제했다는 점에서 그의 분석은 소득 대비 부의 비율이 증가하게 되는 핵심적 역학관계를 간과했다고 볼 수 있다. 1950년대 이후 영국에서 소득 대비 부의 비율이 증가한 원인은 대부분 주택 때문이다." "사실 피케티의 자료는 1970년 이후 소득 대비 부의 비율 증가가 저축과는 거의 상관없다는 것을 보여준다. 그것은 오히려 자산가격이 오른 결과(자본이득)이고 이는 주로 〈주거용지의 가치 상승〉과 관련이 있다는 걸 보여준다. 자본이득의 효과를 빼고 보면 1970년 이후 영국에서 실제 소득 대비 부의 비율은 매우 낮아진다. 이것은 지난 40년 동안 국민소득에 비해 영국의 생산자본이 감소했다는 의미다."(256-7)

"결국 불평등을 나타내는 기존의 방법들로는 주택자산의 불평등을 완전히 담아내기 어렵다. 최근 수십 년 동안 주택자산 분포를 변화하게 한 중요한 경향은 부동산이 있는 사람과 없는 사람 사이의 격차가 벌어진다는 점이었다. 부동산이 있는 사람들에게 집값이 오른다는 것은 세금이 붙지 않는 자본이득이 생긴다는 의미다. 이런 자본이득이 발생하면 순자산이 늘어나고 부수적인 효과로 소비도 늘어난다. 반면 부동산이 없는 사람들에게 집값이 오른다는 것은 임대시장에서 더 높은 지대를 지불해야 하고 담보대출 보증금을 지불하기 위해 더 많이 저축해야 한다는 의미다. 따라서 최근의 집값 상승은 생산 기여도가 아니라 부동산에 접근할 수 있는 권한과 희소한 천연자원인 땅을 독점적으로 통제할 수 있는 권한에 따라 나눠진 두 계층 사이의 불평등이 심화되는 원인이 되었다. 집값이 오르면 집이 있는 사람과 없는 사람을 가르는 경계선도 계속 넓어진다."(264)

"이런 경향들이 반복적으로 나타나는 순환고리 중 하나는 사회경제적으로 지역이 구분되는 현상, 일명 게토화 혹은 슬럼화라고 하는 현상과 지역별 집값의 양극화 현상이다. 더 좋은 동네에 있는 집들은 사람들이 기꺼이 비싼 비용을 지불하고서라도 갖고 싶어 하기 때문에 고급품으로 간주된다. 결국 점점 부유해지는 이런 지역에서는 땅값이 오름에 따라 불평등의 정도도 더욱 심해진다." "소득과 부의 격차를 벌리는 또 한 가지 핵심요소는 레버리지의 역할이다. 레버리지는 자산을 담보로 빌린 돈을 다시 다른 자산에 투자하는 과정이다. 따라서 이득이 더 커질 수 있다. 자산에서 나오는 소득이나 자산가격 상승분이 돈을 빌리는 비용보다 크기만 하다면 레버리지는 더 큰 부를 축적하기에 신용할 수 있는 수단이다. 레버리지는 결국 자산을 이미 가지고 있는 사람들이 그것을 이용하여 자산을 더 불릴 수 있게 해주는 방법이다."(271-2)

"불평등의 심화는 수요가 부진해지고 금융부문이 불안정해지는 문제를 야기한다고도 알려졌다. 불평등 수준이 높은 사회에서는 더 많은 돈을 저축하는 경향이 있는 부유한 사람들에게 더 많은 돈이 흘러들어간다. 다시 말해서 이들은 한계소비성향, 즉 추가소득 중에서 소비하는 금액의 비율이 낮다. 이와 반대로 필수적인 물건과 서비스를 이용하는 데 대부분의 소득을 지출하여 한계소비성향이 상대적으로 높은 저소득가구에는 더 적은 돈이 흘러들어간다. 불평등이 일정 기준 이상으로 심해지면 중하위 소득층은 절대적 혹은 상대적 소비수준을 유지하기 위해 신용거래에 의존해야 하는 상황에 처하기도 한다. 소비수요를 유지하기 위해 지속 불가능할 정도로 신용거래를 늘려야 하는 상황이 되면 금융 안정성이 위험해질 수 있다. 자산시장에서 신용창조가 증가하면 그것만으로도 부의 불평등을 초래하기 쉽다. 특히 땅의 공급이 비탄력적인데 그로 인해 부동산 가격이 오를 경우 더욱 그렇다."(274-5)

7 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들

"땅이라는 재산을 취급한다면 완전히 자유방임적인 시장은 존재할 수 없다. 부동산 시장의 고유한 특성인 복잡한 요인들, 시간차, 정보의 불균형 등은 신고전파 경제이론이 예상했듯 토지소유나 토지가치에 자기수정적self-correcting 균형이 있을 수 없다는 것을 강력하게 암시한다. 반복되는 호황과 불황의 역사적 기록 혹은 금융주기가 이를 뒷받침한다. 같은 이유로 우리는 땅문제가 어떤 신통한 방법으로 한 방에 해결될 수 있다고 생각하지 않는다. 여러 정부들이 시행하는 거의 모든 정책수단은 긴 시간차를 두고 효과를 발휘하고, 정책수단들끼리 혹은 그 정책들이 영향을 미치고자 하는 부동산 시장과 예측할 수 없는 방식으로 영향을 주고받는다. 또 반대방향으로 작용하는 정책이 공존하는 경우도 흔하다." "따라서 이제 곧 논의할 제안들은 종합적인 정책적 해법이 아니다. 그 대신 이것은 현재 상황에서 더 탐색해볼 만한 영역들을 밝혀내는 것에 가깝다."(286-7)

# 각종 불평등 해소 방안들

1. 토지의 공적 소유 : 땅을 돈벌이에 쓰려는 시장의 압력을 막고 사회적으로 바람직한 용도로 개발하여 그 과정에서 발생하는 지대를 사회에 돌려준다.

2. 토지의 강제 수용 : 정부가 권한을 행사해서 지대를 직접적으로 획득하거나, 지대를 더 많이 얻어내려는 땅주인들의 욕구를 억제하는 방편으로 쓴다. 

3. 사유지 투자 : 개발 과정에서 처음부터 최대 판매가격을 추구하기보다는 장기적인 개발의 질을 고려하는 땅주인들의 토지를 모아 개발을 추진한다.

4. 조세제도 개혁 : 토지가치세는 땅을 소유하는 것에 비용을 청구하는 것이므로, 공동체를 위해 땅을 개발하는 과정에서 생기는 불로소득을 징수한다.

5. 신용규제 제도 : 땅과 부동산 매입에 동원되는 신용창조를 억제하는 방법은 투기를 차단하지는 못하지만, 투기에 공공의 혜택이 이용되는 것을 막는다.

6. 은행부문 구조개혁 : 단기적인 주주가치를 추구하면서 과도한 위험을 감수하기보다는 대출 기업과의 장기적인 '관계'를 중시하는 금융기관을 늘린다.

7. 다양한 주택 보유형태 : 공유영역을 집단적으로 소유하는 주택, 소유권을 인정해주는 대신 판매가치를 제한하는 주택, 저비용 임대주택 등을 모색한다.

8. 개발계획 개혁 : 땅의 특별한 성질인 희소성, 영속성, 재생 불가능성, 부동성 등을 고려하여 개발이익의 일부를 지역공동체를 위해 사용하도록 한다.

9. 경제이론 재조정 : 땅을 자본과 분리하여 독자적 생산요소로서 땅의 역할을 강조하고, 분배와 과세이론에 지대를 포함한 경제학 교육 과정을 수립한다.

10. 국민계정 재조정 : 땅에 세워진 구조물의 가치에 포함되어 있는 땅의 내재가치를 분리하여 국민계정에서 별도의 자산항목으로 독자적으로 평가한다. 

"이런 변화에 대한 제안들은 터무니없을 정도로 야심차 보일지도 모른다. 하지만 희망을 품을 만한 이유가 있다. 소득과 비교하여 집값이 계속 오르다 보면 결국 결정적인 지점에 도달할 것이고 그때는 서양 민주주의 국가 인구의 대다수가 부동산 자산의 편중현상을 줄이는 정책에 찬성할 것이다. 예컨대 런던에서는 민간 임차인의 수가 주택소유자보다 많아졌고 지금 같은 경향이 지속되면 2025년에는 전체 가구의 60퍼센트가 임대주택에 살고 있을 것이다. 상황이 이렇게 전개되면 소비수준을 유지하기 위해 집을 기초자산으로 삼아 레버리지 대출을 하는 주거 자본주의 모델은 점점 경제적, 민주적으로 지속되지 못하게 될 것이다." "땅은 본래 희소하지만 모든 경제활동을 좌우하는 필수적 자원이다. 역사가 우리에게 가르쳐 준 것이 있다면, 토지자산의 특성과 경제적 기능은 고정되어 있지 않고 정치적 압력과 경제적 영향력에 반응하여 끊임없이 변한다는 사실일 것이다."(328-9)