불황시대의 토지 쇼핑

불황시대의 토지 쇼핑 - 아파트가 가고 땅이 온다 ㅣ 천기누설 토지투자 13
이인수 지음 / 청년정신 / 2024년 6월

오랜만에 극장에서 영화를 봤다. 백화점에 들릴 일이 있어서 갔다가, 그냥 오긴 아쉬워서 개봉한 영화들을 보니 '존 오브 인터레스트'와 '플라이 미 투 더 문'이 눈에 들어왔다. 전자는 이미 내려간 듯했고, 후자는 상영까지 2시간 정도 남아있었다. 잠시 고민하다가 후자를 보기로 선택. 남는 시간 동안 카페에서 책을 보다가 들어가는 것으로.

이번에 읽은 책은 네이버 토지 투자 전문 카페 '코랜드 아카데미' 이인수 소장님이 지은 <불황시대의 토지 쇼핑>이라는 책이다. 나도 이번에 처음 알게 되었는데 부동산, 그중에서도 토지와 관련하여 이미 많은 책을 펴냈다고 한다. 보통 부동산이라고 하면 아파트를 떠올리는데, 이제 아파트로 돈 버는 시대는 지나갔고 앞으로는 땅이라고 주장하고 계신 분이다. 특히 이 책 후반부에는 저자가 예상하는 좋은 토지(?) 투자 지역을 근거와 함께 설명하고 있는데, 경제나 부동산에 관심 있는 분이라면 어느 정도 들어본 지역이기에 - 정말로 토지 투자에 관심을 갖고, 실제로 구매까지 실행하고 싶다면 - 이 부분을 자세히 읽어봐도 좋겠다 싶다.

경제 지수에 민감한 주택시장과는 다르게 토지시장은 정부 정책, SOC에 더 민감하게 움직인다고 한다. 또 많은 경제경영 콘텐츠에서도 다루고 있지만 약 20년 전부터 거의 명확하게 실질임금은 지속적으로 하락하고 있으며, 주택과 토지와 같은 자산 축적은 경제성장 수준을 초과하여 성장하고 있다. 특히 용적률과 대지지분은 앞으로 더 중요해질 것인데, 평당 가격보다는 전용면적당 가격, 전용면적당 가격보다는 대지 지분당 가격이 더 중요해질 것이라는 저자의 인사이트도 인상 깊다! 가령, 용적률이 300%가 넘는 신축 아파트 단지보다 200%가 안되는 아파트 단지가 향후에 더 가치가 있을 수 있다는 것. 물론 이것도 서울과 지역의 경우에는 역세권과 같은 중심부 지역에서나 고려될 사항일 것이다.

토지에 관심이 있다면 먼저 주변 실거래가를 확인하고, 공시지가와 중개업소를 방문하여 시세를 확인하는 게 좋다고 한다. 아파트나 오피스텔과는 달리 어느 정도 명확한 시장 가격을 확인하기는 어렵기 때문이다. 또 토지 투자에서 있어 조심해야 할 부분은 바로 환금성이 낮다는 것. 책에도 소개되고 있지만 20년간 땅을 사서 묵혀두고 이익도 못 보고, 세금만 내고 나온 사람이 있는 반면에 거의 비슷한 상황이었다가 드라마틱 하게도 주변에 도로가 개통되면서 20배 이상의 수익을 본 사람도 있기 때문이다.

저자는 주로 경기도 남부의 반도체 벨트와 신규 확장되는 고속도로를 위주로 토지를 안내하는데, 이 리뷰에서 그 지역 명칭까지 언급하는 건 좀 그렇고 그 특징을 뽑아보자면 - 저자가 중요시하는 인프라 포인트 - 다음과 같다. 먼저 역세권인데, 복선 전철이 통과하고 복합환승센터가 있는 곳을 추천하고 있다. GTX가 연결된다든지, KTX와 SRT 모두가 지나간다든지 와 같은 장소 말이다. 또 고속도로 IC 인근 3km 이내, 도로와 철도 교통이 연결되는 곳 역시 유망하다고 말한다. 관심이 있다면 국가 철도망 사업을 유심히 살펴보라고 저자는 조언한다. 서울과 거리가 먼 양평이나 가평, 그리고 강원도 지역 부동산이 뜬 건 바로 앞에서 말한 이슈들로 인한 게 크기 때문이다.

여기에 추가적으로 숲과 강, 공원이나 워터프런트가 근처에 있으면 더욱 좋겠다. 저자가 말하는 토지 투자의 첫 번째 원칙은 바로 시세차익인데, 이를 즉각적으로 얻을 수 없다면 전원주택이나 임대 가능 여부가 중요하다고 말하고 있기 때문이다. 실제로 많은 사람들이 자신의 정확한 투자 포인트를 잡지 못해, 시세 차익은커녕 임대수익조차 얻지 못하고 세금과 비용만 내고 처분하는 경우가 많은 게 현실이니 말이다.

책 후반부에는 국토이용계획과 같은 부동산 공법 관련 지식과 양도소득세와 같은 세법 지식도 많은 장을 할애해 설명하고 있으므로 현재 상황이 관련된 분이라면 더 자세히 읽어보면 좋을 것 같다. 끝으로 저자가 과거에는 부산에 가려면 이틀은 걸렸는데, 지금은 SRT로 당일치기로 다녀올 수 있음을 말하며, 서울에서 당일에 다녀올 수 있는 지역의 중요성, 즉 시간적 거리의 가치를 다시 한번 되새기면서 리뷰를 마무리할까 한다.