왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기

왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기
노일용 지음 / 한국경제신문i / 2021년 10월

얼마전 광주나주간 광역철도 구축사업이 제4차 국가철도망 구축계획에 포함되었다는 기사를 보았다. 나주역에서 광주 상무역까지 이어지는 철도인데, 26년 준공 예정이며, 완공시 나주에서 상무까지 약 30분이면 이동 가능하다고 한다. 아쉽게도 광주송정역에서 나주역을 지나 영산포까지 연결하는 또다른 도시철도는 선정되지 못했지만, 계속해서 추진할 예정이라고 하니 기대해도 될 것 같다. 또 다른 기사도 있었다. 바로 나주역 근처 송월동 일대에 나주 빛가람에너지클러스터 투자선도지구가 25년 준공 예정이라는 것. KTX나주역과 나주종합스포츠파크, 나주역전근린공원 등과 연계하여 상업/업무/여가/문화 등의 복합적인 기능을 갖춘 신성장 거점 지구로 조성될 예정이라고 하는데, GS건설의 자이 아파트 이외에도 주상복합 건물과 무역 관련 오피스, 병원 등도 들어올 계획이라고 한다. 무엇보다도 메이저 브랜드의 건설사가 입지 분석한 결과에 따른 결정이었을 테니 더욱 기대가 되는 부분이기도 하다. 정부에서는 비대해진 수도권에 비해 상대적으로 소외된 지방의 국토 균형 개발을 위해 KTX역세권 중심으로 지역 광역 거점 개발을 추진중이라고 하는데, 상대적으로 낙후된 나주 시내에도 변화의 새바람이 오지 않을까 예상된다.

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주말에 시간이 나면 틈틈이 부동산 관련 도서를 읽고 있다. 예전부터 주식으로 돈버는 건 옳은 거고, 부동산으로 돈을 버는 건 투기라는 조금 이상한 이분법적인 생각에 의문이 있었는데, 부동산 역시 주식과 비슷해서, 물량(쪽수 등)과 작전세력(말로 털기 등)에 의해 움직이는게 대부분이란 사실 때문에 더욱 그랬다. 게다가 결국에는 본질적 가치에 따라 오를 종목(곳)은 오른다는 사실까지도 말이다. 또 작전주에도 설거지가 있듯이, 부동산에서도 가격을 올려두고 투자자들이 나갈 길을 터준 후 사라지는 그런 일이 비일비재하다고 하니 결국에는 부동산이나 주식이나 머니게임이라는 점에서 같다고 봐도 될 것 같다.

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이번에 읽은 책은 노일용 님이 지은 <왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기>다. 지난번에 읽었던 또 다른 경매 도서(셀프 경매 바이블)에 이은 두번째 책이다. 이전 책은 이미 어느 정도 경매를 해본 사람에게 도움이 될 실무적인 이야기거나, 실제 경매에서 낙찰 받은 뒤에 벌어질 상황에 대한 조언들이 많았다면 이 책은 그 앞 단계에 해당한다고 봐도 되겠다.

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책은 총 세개의 파트로 구성되어 있다. 먼저 경매의 기본 개념인데, 강제 경매와 임의 경매, 그리고 공매와 경매에 대한 설명이 등장한다. 강제 경매란 집행권원에 따른 경매 절차이며, 공신력이 있어, 집행권원의 청구권이 하자가 있더라도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있다고 한다. 반면 임의 경매는 저당권이나 전세권 등 담보권 실행에 따라 이루어지는 경매 절차인데, 공신력이 없다보니 담보권에서 문제가 될 경우 낙찰자는 소유권을 취득하지 못할 수도 있다. 공매는 캠코에서 진행하는 경매라고 보면 되는데, 일련의 과정이 잘 정리되어 있어 접근하거나 이해하기 편하다고 생각될 수 있다. 다만, 인도명령제도가 없어, 낙찰받은 부동산의 점유를 이전받기 위해서는 명도소송을 해야 한다는 단점이 있다.

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다음은 부동산 경매의 진행과정이다. 먼저, 물건을 검색하고 권리 분석을 한 후, 현장 조사를 진행한다. 이때 중요한 게 등기부상의 권리 분석인데, 꽤 어려운 부분이기도 하다. 강의를 듣거나, 별도로 공부를 해줘야 하는 부분이라 보면 되겠다. 다음은 가장 중요한 실제 입찰하는 방법인데, 책에 잘 설명되어 있으니 참고하면 되며, 이어서 인도 절차와 매각까지 이루어지면 경매의 모든 단계는 끝나게 된다.

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마지막은 권리 분석의 실제 설명이다. 예전에 공인중개사 공부를 할 때 - 물론 지금은 합격했지만 - 가장 어려웠던 부분이기도 했고, 강사님도 권리 분석을 잘하면 경매에서 큰 돈을 벌 수 있다는 이야기를 하셨던 기억도 난다. 물론 그만큼 리스크도 크다는 말일 테지만. 구성은 주택임차인, 상가임차인, 법정지상권, 공유지분, 유치권 이렇게 총 다섯개로 나누어져 있는데 혹시 이 책을 읽는 독자 중에서 관심가는 물건과 유사한 케이스가 있다면 잘 읽어보고, 적용시켜 보면 좋을 듯 싶다.

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지난번 책이 조금 어려웠다 보니, (더 정확하게 말하면 경매 자체가 어려운 거다...) 이번 책은 조금 더 쉽게 느껴졌다. 아직 이벤트로 받은 도서가 한권 더 남았는데, 마저 읽어보면 어느 정도 윤곽이 잡힐 것 같기도 하다. 일을 할때도, 또 뭔가를 할때도 도식화하고, 프로세스화해서 이해하려는 습관이 있다 보니 세권을 다 읽고 또 반복하다 보면 경매와 관련된 일련의 과정들이 나름 정리되지 않을까 싶다. 어느 정도 이해가 끝난다면 나중에는 주변 동료나 친구들에게도 잘 소개해줄 생각이다.