흙 수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 10년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 7월

1. 오 년 전에 공인중개사를 따고 나서, 자주 들은 얘기가 경매도 한번 해보는 게 어떻겠냐는 말이었다. 이를 추천한 선배들이나 주변 지인들이 실제로 경매를 하고 있었는지는 모르지만, 나 역시 언젠가는 경매도 한번 해봐야겠다고 생각하고 있었다. 물론 나의 경우 지금 살 집은 장만했지만, 부산과 서울에서 지내다가 나주에 와보니, 이것저것 아쉬움을 느끼는 부분도 많기에, 언젠가는 다시 서울이나 부산으로 돌아가고 싶다는 생각을 하곤 한다. 그리고 그 방법 중의 하나로 경매를 생각하고 있고. (물론 이 책에서는 경매를 자기 집 마련보다는 투자의 한 방법으로 소개하고 있다.)

2. 직장인들에게 경매란 생각보다 높은 장벽은 아니라고 한다. 대리인을 통해서도 할 수 있고, 퇴근 후나 주말 등을 통해서 임장을 나갈 수도 있다고 한다. 또 경매는 담보대출이 70~90%까지도 나오기에, 적은 자본으로도 얼마든지 참여할 수 있다고 저자는 말한다. 실제로 저자는 감정가 1억 원의 물건을 오천오백만 원에 낙찰받아, 보증금과 경락잔금대출로 자본금을 마련했다. 이를 통해 투자금 없이 매월 월세 수익을 올리고 있는 것이다. 또 1.8억짜리 아파트를 1.57억 원에 낙찰받아, 몇 달 뒤 1.7억 원에 매도한 사례도 있다고 한다. (단순 차익만 13백만 원인 셈이다. 세금은 잘 모르겠지만...)

3. 경매에 앞서 물건 보는 기준은 다음과 같다. 일단 역세권. 지하철역에서 도보로 10분 거리 이내면 딱 좋다. 또 편의시설이 밀접해 있는 곳은 지속적인 수요가 발생되므로 경매 물건을 찾을 때 반드시 챙겨야 할 부분이다. 시세는 네이버 부동산과 KB 시세, 국토교통부 실거래가를 참고하면 되고. 어차피 경매란 저가로 낙찰받아, 시가로 팔기만 해도 남는 장사이기 때문에 시세 파악은 필수라 볼 수 있겠다.

4. 가장 중요한 게 등기부 권리 분석이다. 공인중개사를 공부할 때도 알겠다 싶었는데도, 문제를 풀면 자주 틀렸던 기억이 났던 과목이었던 걸로 기억한다. 저자는 권리 분석은 절대 어렵지 않다고 한다. 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 권리, 즉 말소기준 권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매 시 결정등기)를 찾고 위로 설정된 권리만 없는지 검토하면 권리 분석은 끝난다고 한다. 그리고 마지막 단계인 명도만 잘하면 모든 절차는 마무리되고. 참고로 명도란 낙찰받은 물건에서 세입자나 채무자를 원만하게 이사시키거나 재계약을 유도하는 것을 의미한다. 현실에서 종종 발생하는 이사 비용이 그 대표적인 예라고 보면 되겠다.

5. 주택임대차보호법, 유치권, 배당 우선순위, 양도소득세에 대한 공부도 필요하다고 한다. 책에는 앞서 말한 등기부 권리 분석부터 다양한 포인트들을 차례대로 설명하고 있지만, 실제로 경매에 참여하려면 각 토픽별로 차근차근 공부하는 게 좋겠다는 생각이 든다. 이 부분들은 실제로 해봐야 알 수 있기 때문이다. 끝으로 책 곳곳에 소개되고 있는 저자의 성공 스토리를 들어보는 것도, 이 책을 읽는 독자들에게 좋은 자극이 되겠다고 생각하며 리뷰를 마치고자 한다.