대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라

대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라 - 서울, 수도권, 지방까지 한눈에 읽는 부동산 투자 지도
박합수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 5월

1. 괜찮은 부동산 어플을 하나 찾았다. 호갱노노는 신뢰도가 너무 낮은 것 같고, 네이버 부동산은 물건은 많지만 일부 데이터에 오류가 있거나, 중복 매물로 장난치는 경우도 있다고 하여 주로 직방으로 시세와 실거래가를 보곤 하는데, 이번에 찾은 디스코는 등기부 열람이 가능하고, 실거래가로 데이터를 보여주고 있었다. 처음 본 느낌은 상당히 객관적이라는 것! 호가는 네이버 부동산, 실거래가에 기반한 시세는 직방(물론 몇몇 아파트는 실거래가보다 훨씬 높은 가격으로 시세가 책정되어 있는 경우도 있다. 무슨 로직인지는 잘 모르겠지만), 그리고 등기부 열람 및 실거래가 등 정확한 정보는 디스코. 이렇게 보면 좋을 것 같다!

2. 오늘 읽은 책은 박합수 님이 지은 <대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라>이다. 부동산 전문 상담가이자, 관련 분야 박사 학위까지 취득하신 분으로, 부동산 관련 라디오 방송에도 출연했고, 언론사에서 주최하는 부동산 세미나에서 강연도 하셨다고 한다. (개인적인 느낌이지만, 다른 부동산 도서보다 조금 더 논리적이고 전문적이라는 느낌을 받았다). 프롤로그에서 저자는 부동산은 미래가치의 핵심으로 투자 선택 1순위라고 말한다. 따라서, 계속해서 공부(?) 하고, 그 변화에 주목하면서 대처할 수 있는 통찰력을 가져야 한다고 이야기한다. 가령, 대가족의 대형 평수 중심에서, 1~2인 가구의 소형 주택으로 트렌드가 바뀌는 것과 같은 큰 변화나 지역의 중심 상권이 이쪽 거리에서 저쪽 거리로 바뀌는 것과 같은 미세한 변화까지 말이다.

3. 많은 사람들이 관심을 갖는 서울은 GTX 노선도를 주목해야 한다고 말한다. 서울역, 청량리역, 그리고 삼성역처럼 두 개 이상의 노선이 지나는 곳은 관심을 가질 필요가 있다는 말이다. 다만, 몇몇 역은 환승을 위해 거쳐가는 역할만 하게 되는 경우도 있으므로 잘 판단하라고 조언한다. KTX 광명역이나, SRT 수서역처럼 말이다. 또, 아파트는 상품성과 환금성을 두구 갖춘 좋은 주택이라고 말한다. 대부분의 사람들이 아파트에 거주하길 희망하고, 지금 당장은 다가구 주택에 살고 있다 하더라도, 언젠가는 아파트로 옮겨가고자 하기 때문이다. 인구감소는 1인 가구의 증가와 신축 아파트 선호 현상으로 그 효과가 상당 부분 상쇄될 수 있다고 한다. 다만, 가구주 연령의 노후화와 여성 가구주 비율의 상승으로 아파트 구매력의 한계는 있을 수 있다는 점은 고려해야 한다. 또, 도심회귀 현상의 심화로 도심 주택 가격 상승도 눈여겨볼 대목이다. 이러한 이유로 도심 중심지에 있는 역세권 오피스텔이나 도시형생활주택도 주목할 필요가 있다. 이 외에도 코로나19 사태와 최근 정부의 부동산 규제로 집을 사지는 않지만, 거주는 해야 하므로 전세 물량 부족으로 인한 전세가 강세가 나타날 수도 있다고 하니 참고하도록 하자.

4. 중소형 주택이 대세가 될 것이며, 수도권에서의 주택은 매입을 전제로 검토해야 한다는 것 정도는 저자가 어느 정도 확신하는 답변인 듯하다. 또, 도심권이 두각을 드러내기 시작하면서, 중앙박물관과 용산공원, 그리고 용산역과 같은 교통망을 갖춘 서울 용산을 주목해야 하라고 강조하고 있다. 앞으로는 한강 공원, 뒤로는 남산 공원과 조금 더 가면 궁궐과 볼거리로 가득한 서울 도심이 근방에 있고, 전국으로 이어지는 교통망도 좋아 나 역시 기회가 된다면 살고 싶은 곳 중의 하나다. 며칠 전 언론에서도 용산에 미니 신도시(?)를 개발한다는 기사가 떴는데, 아파트 공급 일정이나 세부적인 분양계획이 나오면 구체적으로 들여다볼 예정이다!

5. 내가 근무하고 있는 나주 혁신도시에 대한 언급도 있다. 안타깝게도 충북 혁신도시와 함께 가장 입지가 좋지 않은 곳으로 판단하고 있다. 뭐, 나 역시 동감하는 부분이다. 대부분의 혁신도시들이 구도심과 연계되어 있는 반면 이곳은 나주 원도심과 떨어져 있어, 지역 상권과 주변 인구를 흡수하는 문제점이 나타나고 있기 때문이다. 이는 시너지를 내기보다는 분리되는 경우가 많아, 중소도시 개발 사례에서도 문제가 되어 온 전형적인 형태라고 저자는 지적하고 있다. 다만, 향후 공공기관 근무 직원들의 세대교체가 이루어지고, 관련 산업 입주가 증가하는 등 어느 정도 시간이 지나면 점차 안정세를 찾아가리라 전망하고 있다. 조금 더 살펴보자면 나주역 근처의 송월 택지지구 아파트(내가 살고 있는 곳이다...)들은 분양가 기준으로 거의 변동 없으며, 빛가람동의 경우에는 고점 대비 적게는 3~4천만 원, 많게는 7~8천만 원 정도 떨어진 곳도 있다. 심지어 B사와 L사 등의 단지는 상승분을 다 반납하고 분양가에 수렴한 상태. 다만 많은 전문가들의 말처럼 지방 아파트는 표본 집단의 한계로 인해, 일부 세력이나 특정 상황에 따라 쉽게 왜곡되는 특성이 있으므로 섣부른 분석은 오류를 범할 수 있다고 말한다. 따라서, 자세한 분석은 전문가분들께 맡기는 게 좋을 것 같고, 뭐 일단 상황은 이렇다.

6. 4년 전. 직장이 나주에 있는 관계로, 집을 마련할 때 설마 분양가 밑으로 떨어지기야 하겠어라고 생각하며, 나주역 근처의 달빛마을세움트리 아파트에 터를 잡았었다. 당시 빛가람동 일부 아파트들은 30평 초반 기준으로 최소 3억 원 이상을 불렀었다. 거의 1억 원 이상 차이가 나길래 그 돈이면 오피스텔한 채를 더 살수 있겠다고 생각했던 기억이 난다. 뭐, 지금 와서 이걸 다행으로 여겨야 할지, 아니면 전체적인 부동산 시장의 하락 국면으로 봐야 할지는 모르겠지만 어떤 것을 선택하더라도 아쉬워했을 거라는 건 마찬가지였을 듯.

7. 그래도 부동산 관련 도서를 계속 보니, 작지만 조금씩 시야가 넓어지는 것 같다. 참고로 이번 책에서는 앞서 말한 용산 이외에도 제주도와 서울 근교 전원주택지에 대한 정보가 인상깊었는데, 관심있는 분들은 잘 살펴봐도 좋을 듯 싶다.