[그래도 재테크다] ③ 토지
[조선일보]
초(超)저금리가 지속되면서, 투자자들의 마음은 부동산을 떠나지 못하고 있다. 정부의 강력한 부동산 가격 억제 정책 등으로 아파트 가격이 정체 또는 하락세를 보이고 있어도, 언제 어디서나 부동산 얘기는 화제다.
물론, “사회적인 시선도 안 좋은 부동산 투자는 죽어도 안하겠다”는 경우는 부동산 투자를 안 할 수도 있다. 그러나 재테크하겠다는 사람이 부동산 동향을 무시하는 것은 반쪽을 버리는 일이다. 큰 흐름이 왔다갔다 하기 때문이다. 최소한 동향이라도 알고 있어야 한다. 즉, 부동산을 사려는 사람이 많아지면, 채권같은 다른 금융 상품을 사려는 사람이 적어진다는 점 정도는 파악하고 있어야 한다.
부동산의 경우, 이제는 토지로 투자자들의 시선이 상당부분 옮겨져 있는 상황이다. 이미 어떤 곳은 두배, 세배, 네배가 올랐다. 상담을 하는 고객들의 말을 들어보면, 주변의 투자 유혹도 계속되고 있다. “누가 어디에 땅을 샀는데 두배로 올랐다”는 식의 유혹이다. 토지에 대해 잘 알아야 재테크에도 성공할 수 있는 시대다.
토지에 대해서 알려면, 이론적으로도 중무장을 해야 하나, 토지에서 가장 중요한 점은 현장을 중심으로 발품을 많이 팔아야 한다는 것이다. 힘든 일도 아니다. 지방에 갔을 때마다, 관심있게 보기만 해도 토지를 보는 눈은 점점 커질 수 있다.
◆ 좋은 땅, 나쁜 땅의 기준은 시대 따라 다르다
좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 변화를 거듭한다. 옛날에는 아니 1970년대까지만 해도 농사짓기 좋은 땅을 최고로 쳐줬다. 다시 말해 행정적인 조건보다도 자연적인 조건을 우선시 했다. 하지만 경제개발이 본격화 되면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 땅의 조건이 변하기 시작했다. 점점 자연적 조건이 무시되는 경향이 나타나면서 개발할 수 있는 땅이 각광을 받기 시작했다.
결국 좋은 땅의 기준이 공법상의 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌고 만 것으로 다시 말해 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이란 얘기다. 그러나 이러한 이분법적 논리는 자칫 투자실패를 불러올 수 있는 원인이 될 수 있다.
좋은 땅을 고른다는 것, 투자가치 있는 땅을 산다는 것은 초보자는 물론이고 경험이 많은 사람도 어려운 일이다. 그럼에도 불구하고 사람들은 땅을 잘 안다고 생각한다. 더군다나 땅에 투자하는데 있어서는 누구나 전문가를 자처하지만 투자 결과는 성공보다는 실패하는 확률이 높다는데 문제가 있다.
일반적인 사람들의 투자 패턴을 보면 “땅은 임차인 문제도 없고, 그냥 사면 되는 것 아니냐” 라는 성급한 생각에서부터 출발하고 있다. 특히 매도자나 중개업자가 급박하게 재촉하면 지금 당장 투자를 결정하지 않으면 좋은 물건을 놓칠 수 있다는 강박관념이 발동한다. 한 번 쯤 더 생각해보고 객관적으로 따져볼 수 있는 시간적인 여유와 침착함을 잃어버린 채 투자에 나서곤 한다.
하지만 토지의 흐름을 알려면, 4가지 기본적인 사항은 충실하게 지켜야 한다.
◆ 토지 투자 4가지 기본 사항
첫째, 자연적인 조건을 들 수 있다. 지형과 향(向)을 잘 살펴야 한다. 산악지형이 많고, 겨울이 긴 지역일수록 햇볕이 많은 향을 골라야 한다. 경사도가 심한 지역과 나무의 수령이 최소한 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 또 토질이나 토사, 자갈, 암반지역인지 확인해야 한다. 토질은 부드럽고 황토색을 띠어야 하며, 토사가 20~30% 정도 섞여 있으면 좋은 땅으로 간주된다. 하지만 자갈이나 암반이 있는 곳은 피해야 한다. 강이나 저수지, 하천과는 거리를 두어야 한다. 천재지변이나 자연재해로부터 피하기 위해서다.
둘째, 행정적인 조건을 따져봐야 한다. 우선 ‘토지이용 계획확인원’을 참고하여 공법상의 제한사항을 살펴봐야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 땅을 이용하는데 제한사항이 있는지 여부를 확인해야 한다. 도로의 접근성도 따져봐야 할 대목이다. 아무리 좋은 입지를 지녔다 하더라도 도로가 없는 땅(맹지)이라면, 다른 사람 소유의 땅을 이용해야 하는 불편함이 있다. 또, 도로에 접해있다 해도 사도인지 국도인지 확인해야 한다. 만약 도로의 접근성이 떨어진다면 투자가치도 그만큼 떨어지기 때문이다. 또한 주변지역의 개발계획을 확인하는 것도 중요하다. 만약 주변지역이 개발계획을 가지고 있다면 인근 땅도 투자가치가 상승하기 때문이다.
셋째, 법률적인 문제가 없는지 확인해야 한다. 법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 한다. 등기부에 나타나는 권리인 경우에는 위험을 피하여 투자하면 된다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 권리가 문제다. 특히 땅에는 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있다. 따라서 이러한 관습법상 권리가 존재하는지 현장을 방문하고 지역 주민들에게 물어봐서 확인해야 한다.
넷째, 직접 투자를 하려는 마음이 든다면, 기본적인 서류부터 반드시 확인해야 한다. 기본서류에는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도가 있다. ‘등기부등본’은 권리에 대한 사항을 나타내는 장부다. 근저당권을 비롯하여 가압류, 처분금지가처분 등 각종 물권과 채권에 대한 사항이 나타나 있으므로 권리관계를 정확히 정리하여 거래를 해야 한다.
‘토지대장’ 이란 토지의 현황을 알려주는 서류로 토지의 소재지·지번(地番)·지목(地目)·지적(地積) 및 소유자의 주소·성명 등을 등록하는 공부(公簿)를 말한다.
‘토지이용계획확인원’은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시하여 토지 이용을 일정방향으로는 권장, 일정방향으로는 규제하는 공법상의 용도지역, 지구를 공시하는 것을 말한다. 또, 이 서류를 통해 공법상 규제가 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로는 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있다.
‘지적도’는 토지에 대한 경계·지번(地番)·지목(地目)·면적·소유자 등을 명기한 지도이다. 등기부의 부속지도로서 소유자의 권리를 보호하는 것이며, 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 할 때 기초자료로 사용된다.
(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)
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