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우리나라에서 최고의 금싸라기 땅인 명동 중심부의 평당1억2천만원 하는 땅을 백만원어치 투자하는 방법에 관하여 말씀드리겠습니다.
◆ 자본주의 시장이 발달함에 따라 다양한 공동투자 방식이 등장해왔습니다. 규모가 크고 값이 많이 나가는 대형 부동산에 여러 사람들이 공동투자하는 방식에 해당하는 부동산 뮤추얼펀드인 리츠(Real Estate Investment Trusts)도 이에 해당합니다. 리츠에 투자하면 부동산 임대수입과 청산시 발생하는 매각차익을 배당금 형태로 지급받아서 부동산을 직접 구입하는 것과 똑같은 부동산투자효과를 얻을 수 있습니다. 그러면서도 부동산을 구입하고 관리할 때 따르는 번거로움을 리츠회사에서 대신해주기 때문에 투자하는 것 이외에는 신경을 쓸 필요도 없습니다. 세제혜택도 주어집니다. 또한 소액자금도 투자할 수 있고, 주식시장을 통해서 쉽게 사고 팔수 있어서 환금성이 높다는 일반주식의 장점도 아울러 지니고 있습니다.
◆ 미국은 리츠시장이 오래전부터 활성화되면서 크게 성장해왔으며, 미국 리츠시장의 규모는 1980년도에 22.98억달러, 1990년도에 87.37억달러, 1993년도에 321.6억달러, 1996년도에 887.76억달러, 2000년도에 1387.15억달러로 성장하였습니다. 10년 동안 미국의 리츠는 연평균 배당수익이 7%, 시세차익이 7~8%로서 총괄 연평균 투자수익이 14.6%에 달하였습니다 연간 발생하는 임대소득과 더불어, 장기적으로 본다면 부동산가격의 상승이 덧붙여질 수 있어 장기투자하기에 무난한 편이라 하겠습니다.
◆ 물론 각 리츠의 부동산 물건에 따라 투자결과가 달라지고 경기가 나빠지면 부동산 임대소득의 하락과 부동산가격의 하락이 나타날 수 있으므로 이에 대한 위험부담은 투자자가 감수해야할 몫입니다. 미국의 대형 펀드들은 투자의 위험 분산을 위해 흔히 운용자산의 10% 정도를 리츠에 투자하기도 합니다. 나스닥과 다우지수가 크게 하락하던 2000년도에 리츠주식지수는 17.74%가 상승하기도 하였습니다. 우리나라는 부동산리츠가 시작된지 얼마 안 되어서 규모가 미미합니다만 미국에서는 부동산시장에서 리츠가 차지하는 비중이 8% 정도에 달하므로 앞으로 우리나라에서도 리츠가 성장할 여지는 매우 크다고 여겨집니다.
◆ 현재 우리나라 주식시장에 상장되어 있는 리츠는 7개가 있습니다. 회계연도가 6개월 단위이며 배당금이 6개월마다 지급됩니다. 상장되어 있는 리츠 중에서 가장 높은 가격에 거래되는 것이 코크렙1호로서 현재가격이 6110원입니다. 지난 3기까지 3번의 총 배당금이 788원으로서 연평균 525원으로서 액면가 기준으로는 연평균 수익률이 10.5% 이며 현재가격 기준으로는 연평균 8.6%에 해당하여 시중금리의 2배에 달할 정도로 충분히 높습니다. 코크렙1호가 보유한 부동산은 중구 장교동의 한화빌딩, 여의도의 대한빌딩, 동교동의 대아빌딩입니다. 이 3개 부동산중에서 가장 규모가 큰 한화빌딩은 청계천 복원으로 빌딩가치가 상승한다는 매력도 있습니다. 이미 주가가 발행가인 5000원에 비해서 22.2% 올라있는데 청산가치가 어느 정도까지 높아질 수 있을지를 주가수준과 잘 비교 가늠해야 할 것입니다. 청산시점까지는 부동산 임대수입을 시중금리보다 충분히 높으면서도 안정된 배당금으로 6개월마다 탈 수 있는 투자대상으로서 적합니다.
◆ 상장되어 있는 7개 리츠 중에서 코크렙2호만이 유일하게 현재 가격이 액면가인 5000원보다 낮은 상태로서 4625원입니다. 2기 때 손실발생으로 배당을 하지 못하고 상황이 좋지 않아짐에 따라서 주가가 크게 하락한 것입니다. 그러나 보유하고 있던 2개의 빌딩 중 상대적으로 가격이 작은 빌딩의 매각차익발생으로 최근 3기 결산에서는 370원을 배당을 하였으며 임대상황도 좋아지고 있어서 이 리츠도 현재가격에 매수하여 청산시까지 보유한다면 시중금리보다 충분히 높은 수익률을 얻을 수 있을 가능성이 큽니다.
코크렙2호를 3년 보유시 30% 이상의 수익률 예상
코크렙2호의 투자전략은 단기시세차익을 노리는 투자가 아니라 저평가된 채권을 사서 이자를 타면서 만기시까지 보유하는 것과 마찬가지로 합니다. 배당금을 받으면서 명동타워의 매각이 이루어져 청산할 때까지 보유하여 부동산 투자효과를 극대화하는 것입니다. 4625원에 매수시 3년 뒤 청산을 가정할 때 그때까지 얻어지는 총수익금이 1388원이 되면 30% 수익률이 됩니다. 그에 대한 정량적인 근거는 다음과 같습니다.
< 부동산가치에 대한 검토 >
◆ 올해 건설교통부가 발표한 공시지가에 의하면, 우리나라에서 가장 비싼 금싸라기 땅이 전부다 명동지하철역 6번 출구에 나오자 있는 밀레오레의 입구에서부터 북쪽으로 뻗은 길가에 놓여있습니다. 가장 비싼 토지의 공시지가가 다음과 같습니다.
- 1위: 평당 1억3851만원, 충무로1가 24-2, 스타벅스 커피전문점자리
- 2위: 평당 1억2900만원, 충무로2가 66-13, 로이드 장신구전문점자리
- 동률2위: 평당 1억2900만원, 충무로2가 66-19 푸마 스포츠의류점자리
- 5위: 평당 1억2560만원, 명동2가 33-2, 우리은행 명동지점자리
코크렙2호가 소유한 명동타워가 있는 자리는 명동2가 31-1, 31-12인데 토지의 평당가격이 1억2170만원이며 1위인 스타벅스와 5위인 우리은행명동지점 사이에 놓여있습니다. 우리나라에서 가장 비싼 땅들이 놓여있는 명동중심부에 나가보면 평일 저녁이나 휴일 낮에 오고가는 사람들이 명동타워 앞길에 인산인해를 이루고 있습니다.
◆ 명동타워는 장부가격으로 토지가 707.95억원, 건물이 116.9억원이며 토지면적이 914평, 건물면적이 8431평 정도 됩니다. 상장되어 있는 각 리츠에서 장부상 토지가격과 건물가격이 다음과 같은 비중으로 되어있습니다.
- 코크렙1호: 토지 1186.5억원(52.5%), 건물 1071.8억원(47.5%)
- 코크렙3호: 토지 661.7억원(43.2%), 건물 870.9억원(56.8%)
- 교보메리츠: 토지 536.3억원(66.2%), 건물 274.3억원(33.8%)
- 리얼티1호: 토지 575.5억원(41.5%), 건물 810.3억원(58.5%)
- 맥쿼리센트럴: 토지 1024.3억원(64.3%), 건물 569.7억원(35.7%)
- 유레스메리츠1: 토지 333.4억원(29.6%), 건물 794.5억원(70.4%)
- 코크렙2호: 토지 707.9억원(85.8%), 건물 116.9억원(14.2%)
즉 다른 부동산리츠에 비해서 코크렙2호는 부동산 가격중 건물이 차지하는 비중이 매우 작고 토지가 차지하는 비중이 매우 큽니다. 이는 세월의 흐름에 따라서 감가상각에 의한 자산가치 감소가 미미하다는 것을 의미하며 부동산을 매각할 때에도 사가려는 측에게 매력적인 요소가 될 것입니다. 꽤 오래전인 70년대에 건물이 지어져서 감가상각이 많이 된 상태입니다.
◆ 토지의 가격은 코크렙2호가 설립될 당시에 공시지가가 평당 1억164만원이던 것이 작년에 평당 1억 1115억원으로 올랐고, 올해는 평당 1억2177만원으로 올라서 현재는 설립당시에 비해서 20%나 올라있습니다. 장부가격으로는 토지와 건물을 합친 부동산 전체가격이 824.8억원인데 공시지가를 반영한 부동산가격은 1229.4억원이므로 장부가에 비해서 높은 가격에 팔릴 수 있는 가능성이 큽니다. 만약에 장부가로 팔린다면 투자자가 청산시에 돌려받는 부동산매각대금은 액면가인 5000원이 되는 셈입니다. 현재 재무제표상 코크렙2호 부동산의 장부가격이 824.85억원인데 반해 자본금은 560억원이므로 부동산 매각시 지렛대 효과가 824.8 / 560 = 1.473배 입니다.
- 즉 장부가보다 5% 만큼 더 높은 가격인 866억원에 팔린다면
주주에게 돌아오는 실질효과는 5% x 1.473 = 7.4% 수익률로서, 370원의 배당 효과이며
- 장부가보다 10% 만큼 더 높은 가격인 907억원에 팔린다면
주주에게 돌아오는 실질효과는 10% x 1.473 = 14.73% 수익률로서, 740원 배당 효과입니다.
- 장부가보다 15% 만큼 더 높은 가격인 949억원에 팔린다면
주주에게 돌아오는 실질효과는 15% x 1.473 = 22.1% 수익률로서, 1105원 배당 효과입니다.
참고로, 코크렙에서 보유하고 있던 또하나의 부동산인 논현동의 하나로빌딩이 장부가격이 267.87억원이었는데 올해 상반기에 314억원에 팔려서 장부가보다 17% 높은 가격으로 매각되었습니다. 2002년부터 2003년 초반 사이에 설립된 리츠상품들은 설립 이후로 대체적으로 부동산가격이 상승하여서 배당수익 이외에 청산 시점에서 매각차익이 기대되는 바입니다.
< 임대가치에 대한 검토 >
◆ 본 명동타워에는 주차장도 잘 구비되어 있으며, 실제 임대가능면적은 약 6380여 평입니다. 서울에서 유동인구가 가장 많은 곳이기 때문에 상업지역으로서의 임대료도 가장 비싼 곳에 해당합니다. 원래 건물의 소유주였던 (주)신원의 경영어려움으로 인하여 구조조정 매물을 일반리츠가 아닌 구조조정리츠인 코크렙2호에서 취득한 이후에도 (주)신원의 워크아웃상태로 인한 어려움의 파급효과로 주변빌딩보다 공실률이 높은 상황이 발생하였었습니다. 그러나 최근 들어서 우량임차인들이 새로 들어왔습니다. 건물이 예전보다 깨끗하게 잘 리모델링해져 있으며 지금현재 건물의 임대상황은 다음과 같이 되어있습니다.
◆ 1층에서 4층까지 넓은 면적을 차지하고 있는 백화점 유투존부문은 빌딩 전체의 임대가능면적중 45%를 차지하고 있으며 국내 유명 유통업체인 (주)삼성물산과 5년간 책임임대계약을 체결한 상태로 이부분의 공실위험은 없는 상태입니다. 유투존은 국내 최대의 패션 1번지의 중심부에 자리 잡은 패션전문 쇼핑몰로서 1층 패션액세서리, 2층 커리어 엘레강스, 3층 영캐주얼, 4층 유니섹스캐주얼로 이루어져 있습니다. 인터넷주소는 www.utoozone.co.kr입니다.! 4층에는 “민들레영토”라는 독특한 이름의 카페 19호점이 지난 8월18일에 오픈하여 입점해 있으며 인터넷주소는 www.minto.co.kr 입니다.
◆ 15층에서 22층까지에는 휴레스트 웰빙클럽이 지난 5월20일에 오픈하였습니다. 대형빌딩의 8개층 이상을 점유하면서 총면적이 3000평이 넘어서 국내최대의 휘트니스센터입니다. 정부투자기관인 한국군사문제 연구원에서 100% 출자한 탄탄한 회사로서 최첨단 장비와 시설을 갖추고 헬스케어를 기반으로 한 맞춤형 전문프로그램을 운영하면서 고객들의 건강관리를 해주는 곳입니다. 150가지가 넘는 다양한 그룹 엑서사이즈 프로그램과 개인맞춤형 운동처방이 주어지고 개인트레이닝서비스가 전문강사진에 의해 제공되어집니다. 사우나, 황토방, 산소방 등 최신 테마 찜질방과 후레쉬가든, 뉴트리션샵 등을 갖추고 있어서 고급스러우면서도 전문적인 건강관리센터라 할 수 있습니다. 세계 최초의 헬스케어시스템이라고 합니다. 인터넷주소는 www.hurest.co.kr 입니다.
◆ 유투존의 옆쪽에 있는 빌딩입구의 1층과 2층에는 지난 7월16일부터 커피빈이 입점하여 영업을 하고 있습니다. 커피빈은 스타벅스처럼 전 세계 체인망을 가지고 있는 유명 커피숍으로 인터넷주소는 www.coffeebeankorea.com입니다. 명동타워에 입점한 커피빈은 전용면적 300평 규모에 600석을 갖춘 초대형 매장으로서 웬만한 커피숍 10개 규모로 전 세계 커피빈 매장 중 가장 큰 규모입니다. 내부를 1, 2층이 뚫리게 연결하였고 1층입구와 2층발코니를 노천카페처럼 꾸며 이국적인 분위기를 풍기고 있습니다. 직접 가보면 지금까지 본 커피숍 중에서 가장 크다고 느낄 것이며 그 넓은 커피숍 안에는 사람들이 매우 많습니다. 작년에는 20여개 점포를 통하여 240억원의 매출을 올린바 있습니다.
◆ 이상과 같이, 전체 빌딩의 대부분을 우량업체인 유투존과 휴레스트웰빙클럽이 차지하여서 앞으로는 큰 공실률로 더 이상 늘어날 가능성은 적다고 여겨집니다. 커피빈까지 포함하여 모두가 탄탄한 업체들이라서 앞으로 임대료수입도 안정화될 것으로 추측됩니다. 현재 공실률은 13.9%로서, 이미 바닥을 치고 살아나는 과정입니다. 7,8층을 비롯하여 일부 층이 아직 비어있는 상태이지만 임차인유치를 위해 회사측에서 노력하리라 기대되는데 현재 상태만으로도 배당을 줄만한 임대수입이 발생하는 것으로 파악됩니다.
< 영업이익과 순이익 예측 >
◆ 명동타워에서 발생한 영업수익-영업비용=영업이익이 2기에는 44.23억-19.40억=24.82억이었고 3기에는 38.73억-13.79억=24.94억이었는데 우량업체들이 입점한 뒤인 4기에는 영업이익이 이보다 더 나아지리라 예상됩니다. 영업비용 중에서는 정상적인 관리비, 수수료, 수도광열비 외에 대손상각비가 큰 비중을 차지하였는데 기업회계기준에 따라 창업비를 2기에 주로 상각함에 따라 2기의 이익이 더 크게 줄어들게 되었었습니다. 대손상각비가 2기에 14.3억원, 3기에 2.4억원으로 줄어들었고 앞으로는 미미할 것입니다.
◆ 영업외비용에서는 이자비용이 거의 대부분을 차지하는데 원래는 단기차입금 160억원과 장기차입금 288.6억을 합쳐 총차입금이 448.6억원이던 것이 최근에 하나로빌딩을 매각하여 들어온 현금으로 부채의 상당부분을 갚아버려서 장기차입금만 223.61억원이 남게되어 이자 나가는 부채가 절반으로 줄었습니다. 이중에서 이율 8%의 차입금이 183.61억원이고 이율 7.2%의 차입금이 40억원으로서 한 기에 해당하는 6개월치 이자는 약 8.8억원 정도입니다. 이자관련비용이 2기에 17.2억원, 3기에 13.9억원 발생한 것에 비해서 4기부터는 크게 감소하여 순이익 발생에 그만큼 기여할 것입니다. 3기에는 하나로빌딩 매각이익에 의한 부동산처분이익 45.3억원의 효과로 배당을 370원 하였는데 앞으로는 정상적인 영업이익만으로 안정된 배당이 예상됩니다.
◆ 한 기에 해당하는 6개월치 손익계산서는 앞으로 대략 다음과 같은 수준으로 예상됩니다.
임대료수익 35억 + 관리수익 7억 + 기타수익 1억 = 영업수익 43억 ①
수수료 2억 + 관리비 4억 + 수도광열비 4억 + 세금과공과 2억 + 감가상각 2억 + 기타1억 = 영업비용 15억 ②
이자수익 + 잡이익 = 영업외수익 2억 ③
이자비용 9억 + 기타잡손실 1억 = 영업외비용 10억 ④
예상경상이익 = ①-②+③-④ = 20억
배당가능이익은 당기순이익에서 이익준비금을 차감한 금액으로 규정되는데 적립된 이익준비금은 청산시 배당 가능합니다. 소득세규정에 의하면 본 회사는 배당가능액의 90% 이상을 배당할 경우 당해 사업연도의 소득금액 계산시 소득공제 됩니다.
◆ 앞으로 9기까지만 존속하고 3년 뒤 시점에서 청산한다고 가정한다면 그때까지 얻어지는 총수익금은 아래 3가지 수익을 더하면 됩니다.
- 액면가 5000원과 매수한 시가의 차이에 의한 시세차익: 5000-4625 = 375원
- 청산시에 발생할 매각차익: 450원 이상 (800원 이상 가능할 수 있음)
- 배당금수익: 연평균 250원 x 보유연수 3년(가정) = 750원
4625원에 매수하여 3년 뒤 청산할 때까지 얻어지는 총수익금이 1388원이 넘으면 수익률이 30%가 넘게 되며 위 계산에서처럼 그 이상도 달성가능해 보입니다. 다만 일반 부동산투자에서처럼 불확실성은 언제라도 나타날 수 있는데, 변동성이 있더라도 상대적인 가치가 큰 부동산을 가지고 있는 리츠에서는 시세차익을 겨냥하면서 투자하는 일반 주식에서만큼 가격하락의 위험성이 아주 크지는 않습니다.< 저작권자 ⓒ머니투데이(경제신문) >
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