[퍼온글] 아이들에게 암울하지 않은 미래를...

전출처 : 마냐 > 아이들에게 암울하지 않은 미래를...

"책을 읽기에 앞서 편안한 의자에 앉은 다음 넥타이나 셔츠 단추를 느슨하게 풀고, 안정제나 우울증 약을 복용하길 바란다."

책은 이같은 `안전수칙'을 전하면서 시작된다. 거짓보다 훨씬 더 나쁜 진실을 만나는 것은 쉬운 일이 아니라는 경고다. 미국 정부의 실제 채무는 공식 발표보다 12배나 많고, 물려받을 빚더미에다 과도한 부양의무로 우리 아이들의 미래는 암울할 것이라는데 `경제적 공포'를 느끼지 않을 수 없다.

일단 고령화 사회가 문제다. 출산율이 떨어지고 수명이 늘었다. 100년전 아동 인구는 노인 인구의 3배였다지만 이제는 거의 1대 1이다. 인구통계학상 듣도 보도 못할 변화란다. 65세 이상 노인 인구 비율이 30년 후엔 거의 2배. 1950년에는 노인 1명을 16명의 노동자가 부양했지만 2030년에는 고작 2명이 부양하게 된다. 허리가 휘지 않고 버텨낼 도리가 있겠는가.

하지만 `고민'은 내 몫이 아니길 바라는게 우리네 심리. 미국인들도 은퇴때 급격히 증가할 비용을 감당하기 위해 지금부터 저축하라거나 세금을 더내라는 말을 듣고 싶어하지 않는다. 따라서 듣고 싶은 말을 들려주는 정치인을 고용하고 그 정치인들은 더욱더 깊은 구덩이로 그들을 몰아넣는다는게 저자의 지적이다.

`눈 가리고 아웅'이 가능한 이유와 관련, 저자는 "미국 정부가 미래비용에 대한 정보를 공식적으로 조작하는 방법이 거의 예술의 경지까지 발전했다"고 비꼰다. 도깨비 예산 놀음을 살펴보자. 미 당국은 2000년 대선 직전 2002~2011년 10년간 6조8000억달러(약 7800조원)의 흑자를 기록할 거라 했지만 대선 후에는 말을 바꿔 4조6000억달러(약 5300조원)의 적자가 예상된다고 했다. 미국인 1인당 공식부채는 1만4300달러(약 1600만원)지만 비공식부채를 더하면 미국인 각자가 당장 갚아야 할 돈이 15만9000달러(약 1억8300만원)로 불어난다.

진실을 듣게 되면 정치인들은 다음 세대를 걱정하는게 아니라 다음 선거를 염려한다. 그들은 "그 모든 빚을 하루아침에 갚을 필요가 어디 있나? 점차적으로 갚아나가면 된다. 그것은 우리 세대나 우리 아이들 세대에게 큰 부담은 아니다"라고 한다. 이런 맥락에서 닉슨은 베트남 전쟁자금 마련을 위해 국채를 찍어내 사실상 빚을 후손에게 떠넘겼으며 레이건은 부채 대 국내총생산(GDP) 비율을 33%나 증가시켰단다. 아버지 부시는 교묘한 회계조작으로 적자를 감췄으며 클린턴은 미래세대가 보기에는 완전 실패작인 경제정책을 펼쳤다. 무엇보다 아들 부시는 감세정책에 매달려 재정적자를 더욱 부풀리면서 미국을 재앙으로 빠뜨리는데 결정타를 날리고 있다. 벼랑끝까지 몰리지 않으면 움직이지 않는 정치인의 속성을 비웃는 저자는 "그래서 미친 소리 같지만 경제가 `임계상황'까지 치닫기를 바란다"고도 한다.

다음 세대가 우리보다 순세금을 2배나 많이 납부하는 것에 대해 어떻게 느낄까. 다음 세대의 실질소득은 현재보다 40% 감소할 것으로 우려되고 있다. 도망칠 수는 있지만 숨을 수는 없는 상황. 현 세대가 즉각 사회보장제도를 개혁하고 `숨겨진 고통'을 나눠갖지 않을 경우, 결국 정부는 파산할테고 우리 아이들은 등골이 휠 것이다.

공동저술에 나선 경제학자와 경제기자는 어려운 이야기를 쉽게 풀어내려고 애썼다. 비록 숫자와 계산이 가끔 읽기를 방해할지라도 도저히 눈감고 귀닫을 수 없는 경고다. 사상 유례없는 속도로 고령화 사회에 진입중인 나라에 사는 터라 이런저런 고민에 조급해지기까지 한다.

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(기자인 저자의 문체는 발랄하다. 어려운 책을 재미있는 사례 등으로 꾸미는 재주가 탁월하다. 시니컬한 유머도 괜찮다. 어쨌든 그는 소개한다. ‘책은 미국의 인구통계학적, 재정적 현실을 점검할 것이다. 그것도 이전과는 전혀 다른 방법으로. 당연한 얘기지만 스티븐 킹 소설류는 결코 아니다. 하지만 당신이 이 책의 2/3를 읽고 난 다음에는, 공포에 떨고 분노하며 안전한 곳을 찾게 될 것이다. 하지만 중도에 그만 두지 말고 끝까지 읽기 바란다. 마지막 부분에 최악의 시나리오로부터 미국을 구할 새로운 정책과 개인금융 솔루션 형태의 위기탈출법이 나와있기 때문이다.’ 라고.

책의 핵심은 1)미국 재정이 고령화와 맞물려 얼마나 위험한 상태인지, 국가 재정이 파산할 경우 국민들의 고통이 어떻게 늘어날지 등에 대한 설명과 2)어떻게 위기에서 탈출할 것인지로 나뉜다. 각론은 꽤나 전문적이라 부득이하게 하룻밤새 이 책을 읽어야 했던 나로서는 설렁설렁 넘어간 부분이 적지 않다. 2)의 경우야 말로 저자가 하고 싶은 요지라 하겠는데...

저자의 해법은 일단 ‘개인사회보장제도’를 제안한다. 뭐, 설명은 다소 복잡하다만..결국 현재의 은퇴자들이 노령보험 연금혜택을 계속 받더라도, 더 이상 추가적인 혜택은 주지 않는. 미국이 현재의 부채를 갚겠지만 그걸로 끝. 추가부채는 한푼도 발생시키지 않겠다는 방식이다. 또 ‘판매세’ 도입을 주장한다. 역시 다소 복잡한 과정을 거치면 가난한 근로자 세금은 낮추고 중산층과 부유한 노년층의 세부담을 늘리는 일이 된다. 또 65세 이상 의료지원 프로그램인 메디케어 수술방안 등을 내놓고 있다. 저자는 또 극빈자층 의료서비스 메디케이드 개혁, 부시의 감세정책 폐지(이걸로 9조달러가 절약된단다), 연방정부의 재량지출 제한 등을 요구한다. 이 대목은 역시 상당한 전문적 관심을 요구한다.

미국을 위한, 딴 나라도 제 코가 석자일테니..우리 잘해보자는 저자의 촉구이지만...이 책이 현 시점에서 유의미한 것은 미국을 금과옥조로 배우는 우리나라도 같은 시한폭탄을 안고 있는 탓이다. 더구나 한나라당이 최근 주장한 감세안과 관련, 경기를 살려 재정을 다시 튼튼하게 하면 되니까 일단 세금부터 줄이고 보자는게, 대부분 부자들의 세금을 줄여주는 이같은 감세안이 얼마나 위험한지..새삼 실감하지 않을 수 없다.

솔직히 중간부터는 꼼꼼하게 읽지 못했다. 언젠가 다시 읽어봐야겠다 싶지만...사실 그 날이 오지 않았으면 하는 심정이다. 이 책을 다시 정독한다면, 그건 우리나라 상황이 악화돼 문제가 수면 위로 불거졌을 가능성이 높으니까.)

[퍼온글] 발도르프 이론 중심의 개념서적

전출처 : 글샘 > 발도르프 이론 중심의 개념서적

슈타이너는 요즘 읽은 사람들 중 가장 위대한 사람이다. 그의 책을 읽어나갈수록 무한한 상상력이 존경스러울 따름이다.

그는 신비적 감정이 아닌 분명한 개념을 통해 정신적 영역에 도달할 수 있음을 강조한다. 정신의 영역을 신비의 요소로만 보려하지 않고 과학적 개념의 틀을 세우려 한 것이다. 이 점 어제 읽던 성철 스님과도 통하는 면이 있다.

우리 몸은 세 요소로 이루어지는데, 신체는 유전 법칙에 지배되며, 영혼은 자기 창조적 운명에 따르고, 정신은 불멸하여 끊임없이 지상의 삶을 반복한다. 신체는 물질체, 에테르체, 아스트랄체로 이뤄지고, 영혼은 감각혼, 오성혼, 의식혼으로 구성되며, 정신은 정신의 물질체, 정신의 에테르체, 정신적 자아로 짜여져 있다. 이 책과 성철 스님의 책을 나란히 읽는 와중에 참 비슷한 점이 많다는 걸 느끼게 되었다. 슈타이너의 책에도 윤회(reincarnation)와 카르마(Karma)가 나오는 것. 내가 이 세상에 태어난 것은 무엇인가 이유가 있고, 그 이유와 관련해 세상 속에서 자신의 정확한 위치를 찾으려고 노력해야 하며, 아이들은 우주적 존재이고, 아이들이 발달해 가는 과정 속에서 인류와 우주 전체의 진화 과정을 발견할 수 있게 하는 것을 교육이라고 그는 말한다. 이것이야말로 불생불멸의 인간을 이야기한 불교와 명확히 합치하는 점이 아닌가.

학생들이 개성을 잃어버린 것은 진정한 교육은 사라지고 고된 학교생활만 있었기 때문이어서, 새로운 학교, 인간교육을 지향하는 학교라면 교사 교육의 개선이 우선되어야 한다는 것이 슈타이너 교육 철학의 백미라고 생각한다. 교육의 질은 교사의 질을 넘지 못한다는 말은 우리가 숱하게 들었지만, 결국 우리 사범대학에서, 또는 교대에서 진정으로 학생에 대한 이해를 가르친 적은 없지 않았던가. 인간에 대해 이해하지 못하는 교사가 어떻게 '영혼을 위한 교육 활동'을 할 수 있단 말인가.

교육을 중심에 두지 않고, 교육 인적 자원을 중시하는 물신숭배 사상이 팽배한 대한민국에서, 인간을 목적으로 보지 못하고 물적 자원 차원의 수단으로 보는 현실인데, 교육이 자유로운 정신 생활을 가르치고, 정치 경제 논리에서 벗어나 자율성을 가질 수는 없는 것이 아닐까. 사립학교라고 한들 공립학교와 다른 것이 전혀 없는 우리의 현실을 누가 이해할 수 있을 것인가. 사립학교에서 신입생을 뽑는 것에 감놔라 배놔라 한다면 그것이 어이 사립학교란 말인가.

우리나라에도 발도르프 이상의 학교가 생길 때가 되었다.

나는 생각한다. 말을/ 나는 말한다./ 나는 말했다./ 나는 추구한다, 정신 안에서 나를./ 나는 느낀다. 내 안에서 나를./ 나는 지금 정신 세계로, 나에게로 가는 중이다.

이런 생각을 염두에 두고 수업을  시작하는 선생님과 학생이라면 수업에 더 열중할 수 있지 않을까. 나의 소중함과 내가 지금 하는 행위가 얼마나 고귀하고 소중한 것인지를 깨닫고 교육에 몰두한다면.

나는 슈타이너의 '기질론' 읽기를 좋아한다. 기질이란 태어나기 이전의 정신세계에서 가져온 것으로 부모에게 물려받은 유전적인 요소가 많음을 인정하는 것이다. 자아가 강한 담즙질, 아스트랄체가 우세한 다혈질, 에테르체가 성한 점액질, 물질체가 강한 우울질.

이 기질들은 아이들에게 부족한 것이 무엇인지를 따지는 대신에 아이들의 주된 기질이 무엇인지를 묻고, 그 주된 기질을 상반된 기질을 권함으로써 바꾸려고 하기 보다는 가지고 있는 기질을 어떻게 풀어나갈 것인가에 대해 교사와 부모는 심각하게 고려해야하는 것이다. 결국 기질론은 학생을 단정, 재단하여 분류하는 결과를 낳아서는 안되며 현재 아이들이 드러내는 서로 다른 모습을 이해하는 단서임을 강조하고 있다.

모든 잠은 깨어나기 마련이므로 자고 있는 상태의 의식을 보이는 아이들 역시 적합한 교육을 통해 잠자고 있던 의식을 깨어나게 할 수 있다.

교육은 과학이라는 지식 체계 아닌 예술이다. 그래서 학생은 전체와 균형과 조화로서의 전인교육이 되어야하며, 여기서 교사는 예술가의 역할을 담당한다. 교육의 내용은 삶과 통합되어야 하고, 삶과 유리되지 않은 내용이어야하며, 예술적이고 실제적인 포괄적 통합적 내용을 담보해야 한다.

자유로운 정신으로서의 교육, 빈부의 격차를 재생산하는 구조로서의 교육을 극복하기 위한 대안으로 슈타이너 교육의 학습은 필수과정이라 생각한다.

[펌]현재의 부동산 시장을 바라보며

제목: 현재의 부동산 시장을 바라보며...

글쓴이

하영수 (hate1009)

등록일

2004/10/01 22:08

"조인스랜드의 아기곰동오회에서 퍼옴"

간략하게 현제의 부동산 시장에 대하여 제 개인적인 생각을 적어보려합니다.
제글에 논리적이지못하고 일부 단견적 생각도 있으나
이런생각저런생각 이란 넓은 마음으로 보아 주시길 부탁드립니다

현정권의 부동산억제정책은 정권말기까지 그대로 유지될 듯 합니다.
주택공급에있어서 기존주택공급의 한축인
재건축과 리모델링은 정부의 규제로 전면적인 중단으로 보이며
신규 건설을 통한 주택공급은
공급가격규제 소형의무비율적용 분양권 전매 제한 등으로
신규건설공급에 브레이크로 작용하고 있읍니다.
주택수요 감소의 내면적요인으로 경기위축/ 기존주택 매매 부진/과 더블어
신규 수요자의 현정부의 정책에대한 눈치보기와 판교 동탄 등의 대규모 공급물량에대한 청약 유보 / 로열 택지개발지구 당첨에따른 기대심리/ 현재의 가격하락세에대한 매수 자제... 기다려 보자는 시류에 한부분을 차지하고 있어
신규 분양물의수요자체를 위축 시키고 있읍니다

따라서 향후 2-3년후 경기호전과 함께 이러한 전반적인 부동산 공급 /수요에의한 법칙으로 가격에 영향을줄것입니다

부동산가격은 1972년이후 물가상승률 이상의 상승해 왔읍니다.
단기적으로 2-3년 하락은 장기적으로 몇 십%의상승로 화답해 온 것이 그간의
우리 부동산 시장의모습입니다.
따라서 단기적이 아닌 장기적으로 목표를 세우고 계획을 세운다면 충분히
승산은 있다고 생각합니다.

이러한 때 내가 매수자라면 어떠한 판단을 해야할것인가?

매수자 입장에서본 부동산

현제의경기은 향후 일정시점후 호전될것이라 봅니다.
(아니라면 ....장기불황 혹은 중남미 국가의 전철을 밟을 것이니...
가정에서 제외합니다 )
그기간은 1년에서 3년으로 생각합니다.
미국의금리인상은 미국경제의 호전 신호이며 일본역시 불황을 탈출하고 있은 것으로 보이며(전문가의견..) 중국역시 올림픽 이있으니 최소한 그때까지 현재의 기조를보일것입니다 유럽과 중남미 역시 현재 나쁘지 않은 것으로 말하고있고 유가 인상에 따른 중동특수와 러시아 등의 경제는 현재 호황이라 말하고 있읍니다. 국내적으로 어려우나 국외적으로 경제 여건은 상당히 낙관적으로 보입니다. 물론 유가인상이 국내 물가와 원자재 수입가격을 올리는 악재이나
이것 역시 언제나 극복해야할 우리의 숙명이니 분명 해결 할 것으로 생각합니다.((자원부족에따른문제는 경제개발과 함께한 우리의 숙명입니다 ))

따라서 현재의 부동산 하락은 일점시점 후 경기호전에따른 수요 증가 될 시점
에서 현재의 공급위축은 분명 가격에 영향을 줄 것입니다.

기존아파트에대한 생각

2002년겨울이후 오르지 않은 아파트 2003년 이후 오르지 않은 아파트 혹은 하락한 아파트은 아파트 차별화에따른 선별 기준에 따른 순위기준에서 하위권에
속하는 아파트라고 생각합니다.
모두 오를때 오르는것은 당연합니다.
아파트 차별화란 오르지않은 상황에서 선별적으로 오르거나 최소한 현상유지
하는상태를 말하는것입니다.
또한 2002년~2004년 까지 등락을 거듭 하는 아파트라면 미래가치와
현재의 정부규제 혹은 해당아파트의 여건변화에 따라 시세를 좌우하고 있다 할것입니다. 장기적 관점에서 접근한다면 좋은 결과가있을 것이나
분명 미래가치가 큰 곳이며 위험또한 어느정도 포함 하는 곳일 것입니다.
2004년에도 오르는 곳이 있습니다.
이런 곳이 호재가 발현되거나 근시일내에 호재가 실현될 곳입니다.
능력이 된다면 투자를 권합니다

재건축 재개발 리모델링

재건축은 재개발 아파트은 미래의 아파트 입니다.
분명 개발 시점에은 상당히 오를 여건이있읍니다.
좀더 좋은 수익과 상대적으로 안정적인 투자를 위해서라면 입지를 확실히 분석하여 선별적으로 투자하시기를 권유합니다
입지분석시 도로와 녹지 그리고 서울시의 시 중심은 시청...
주택가격의중심은 가격의 기준인 xx 과의 인접성 ......

리모델링은 정부의규제 로 상당히 투자 매력을 상실했습니다.
리모델링에대한 제의견은 이전글인 리모델링에대한 생가...글을 참조하시고
그러나..정부의방침이 차기저권에서 변화될 수도 있다는 희망은 있습니다.
또한 용적률 180% 마지노선으로 재건축으로 전환된다면 어느정도 승산은 있을것이라 생각합니다 .

택지개발지구내 분양권및 입주 아파트

남부축선의 상당수 입주물량은 어느 정도 소화되고있고 바닥시세는 친것으로 생각합니다.
8월 입주물량의 특정단지의 매매가격과 전세가격이 8월 가격에서 상당히 오른
시세로 매매가 되고 있는 점을 근거로 한다면....
향후 도로와 도시기반시설이( 호전 /개선/ 신설 )확충될지역의 실거주가능한 투자 역시 좋은방법이라 생각합니다.
융자와 기존의 전세자금정도면 조금 무리해서 충분히 매수 가능 할 것이라 생각합니다. 물론 현재의 전세자금이 사람마다 다르나 찾으면 보일 것이라 생각합니다.

동부와 북부지역의 분양 물량 역시 선별적으로 보시길 권합니다.
30평대와 20평대의가격차가 상당히 크고 이는 어느시점에 그 가격차가 좁혀질수 있다고 생각합니다 또한 남부의 분당과 북부의 일산 가격을 근거로 거리와
가격을 비교 하여 기준가격의 70~80%를  최고 가격으로 계산하신다면
어느정도 수익이 있을것이라 생각합니다.

서부와 서남부 지역은 앞으로 장기적으로 지속적인 발전이 될 곳이라 생각합니다. 서해안 고속도로를 축으로 발전과 이동인구의 증가, 산업물류 기지의 지속적인 확충 등이 그 근거이며 북한과의 관계개선에 따른 평화무드 정착은
북부의 가격에 상당한 영향을줄것이라 생각합니다
(단 화해무드정착..즉 일반적인 국민 의식의 전환 ... 그시기의 문제은 각자 판단하시고..가격적으로는 일산신도시의 가격을 뛰어넘지은 못할 것이라 생각합니다 일산은 북서부 가격의 기준으로 판단하는 것이 현실이라 생각합니다...
따라서 일산과 어느정도 보조를 맞추며 동반 상승 혹은 동반하락의 시장이 형성될것이라 생각합니다..))

오늘은 여기까지만 적어봅니다
다음은 매도자 입장에서......


오타맨

[펌-모네타]부동산시장의 패러다임을 알면 틈세시장이 보인다!!!

제   목

[부동산] 부동산시장의 패러다임을 알면 틈새상품이 보인다!!!

작성일

2004/10/04 09:08

조   회

2804

추   천

6

	진성효 | 드림랜드경제연구소장 겸 제주한라대학 부동산 강사
	나홀로 부동산 창업과 재테크를 많은 시간 축척된 경험을 바탕으로 고민하는 패밀리들에게 정보와 경험을 공유하므로서 재테크 도우미가 되겠습니다.

작년 9.4안정 조치이후 시장이 불안하다.

아파트시장은 지난 3~4년간의 호황기를 마감하고 지속적인 정부의 강력한 규제정책과 고물가, 고용불안등 국내 경기 불황으로 내년 상반기를 고비로 시장회복의 장단을 에단할 수 있다고 본다.

특히, 내년에 과표현실화에 따른 부유세 신설등 세제개편, 토지거래허가제 및 주택거래신고제도, 분양가 규제, 개발이익환수제 등 잇달은 투기 종합대책과 주택 공급 과잉 등 잇달은 악재가 도사리고 있기 때문이다.

그렁다면 저금리 및 실직금리 -시대, 틈새시장의 내집마련 및 실수요자의 재태크 대안은 무엇인지 알아본다.

<정부 규제시장, 수도권시장 장세 뚜렷>

부동산 투자격언에 '소나기는 일단 피하라'은 말이 있다.

그만큼 우리 부동산시장은 시장원리대로 예측이 힘들다는 말일 깨다.

우선, 정부의 강력하고 지속적인 규제대상인 강남권 아파트, 재건축, 주상복합, 오피스텔 등은 피하는 게 상책이다.

최근 신행정수도 후보지를 발표이후 연말연초 대비 지가상승이 2~3배, 그리고 아파트분양가는 평당 30%이상 폭등하면서 정부의 때늦은 뒷북정책이 이들지역에 대해 향후 10년간 강력한 투기안정책과 반수도권이전 목소리로 시장 또한, 혼란스러워 묻지마 투자를 했다간 크나 큰 낭패를 당할 수 있다.

따라서 현 장세 특징상 부익부 빈익빈 현상이 뚜렷해지고 있어 입지와 가격등 메리트가 있는 틈새상품 위주로 투자전략의 전환이 필요하다.

연초 용산시티파크 분양대란 이후 이번달 분양 예정인 올해 최대 이슈인 동일지역 용산트라팰리스 주상복합아파트 32~90평형 1014세대중 주상 888세대, 청계천복원지역인 황학동 롯데캐슬 일반분양 대상인 14~46평형 1800세대중 467세대를 추천한다.

이외에도 내년 개발이익환수제 시행에 앞서 연내 사업인가 내지는 인가예정인 과천 주공 11단지와 서울 저밀도단지중 사업추진이 가장 늦은 서초구 반포 2~3단지와 과천 재건축단지도 눈여겨 볼 필요가 있다.

<정중동 시장! 신행정수도권역 개발 및 시세동향을 보라!>

주식 투자원칙에 "시장이 불안하고 자신이 없을 때는 쉬는 것도 투자다" 라는 격언이 있다. 지난 7월경까지도 아파트분양시장이 가수요로 연일 신고가를 갱신하던 충청권시장이 최근 미분양사태가 속출되고, 묻지마 투자로 최고 1000% 내외 낙찰률을 보이던 토지경매시장도 경기불황 및 정부의 강력하고도 신속한 정책에 힘입어 다소 안정을 뒤찾아가고 있다.

정중동시장! 우리나라 지정학상 개발축이 대변화를 예고하고 있다.

신행정수도이전이라는 대형 호재외에도 국토계획상 강남권 인구분산 및 광역개발이라는 큰 틀에서 개발이 점차 가시화되면 고속전철과 제2외각순환도로등 중심도로, 오송 BT단지 및 오창 지방산업단지 그리고 아산 및 탕정일대 기업형 및 복합형 도시 개발로 서울 대체 중심지역으로 부상되리라 본다.

현재 충청시장은 수도권 후보지인 공주시 장기와 연기지구 중심축으로 개발 테마지역으로 개발이 가시화되고, 나아가 충남도청이 후보지 선정되며는 다시 한 차례 상승음 물론, 계단식 상승이 예상되므로 이들 지역에 대한 투자전략이 지속 요망되고 있다.

반면에 충청권은 장기등 신행정수도후보지 10키로이내에는 거래특레지역 및 거주지 제한등으로 이들 회피지역 내지는 대안투자인 경매재태크 전략을 병행할 필요가 있다,.

일찌기 외횐위기 당시 장기 침체시장에서도 "개발제한구역이 해제, 신도시 개발, 서해안고속도로 건설, 기업형 도시 조성 "등 정부의 시장부양정책이 사례에서 익히 알 수 있듯이 길목지키기 투자전략이 어느 때 보다도 시사하는 바가 크다 하겠다.

<대안투자, 농지시장 기회가 오고 있다>

연말을 기점으로 농업시장 개방 시한을 앞두고 또 한차례 대란이 예상된다.

정부는 지난 4월 칠레와 농업시장과 개방에 이어 미국등 대외 경쟁국가와도 연말을 시한으로 개방압력을 받고 있다.

10년전 협약당시 애초 일본처럼 쌀 시장을 매해 조금씩(4%정도 관세인상) 개방했더라면 이처럼 한번에 왕창 관세인상(40%정도)하여 농업시장을 어렵게 만들지는 않는다는 것이 일반적 시각이다. 특히, 최근 보도에 의하면 한,칠페간 통상무역이 당초 흑자예상에서 10억이상이 적자 현상을 볼때 현안 여러 나라와 쌀등 농산물 개방에 따른 무역 역조현상에 대해 심히 우려하지 않을 수 없다.

정부에서는 내년 중 농업시장 개방에 대비하여 농지법의 전면 개편을 통해 농업시장의 경쟁력 제고 및 규제 완화를 서두르고 있다.

내용 중 핵심대목이 "영농조합 및 법인등 통한 위탁영농 및 도시민 주말농장 취득, 농지 무제한 취득 그리고 진흥지역도 상당 개발 허용 방침"은 눈여겨 볼 대목이다.

농지가 농업용 이외의 용도로 전환이 가능해지면 수도권 및 충청권 관리지역(옛 준농림지)과 진흥농지는 최고 테마지역으로 재부상하기 때문이다.

추천지역으로 수도권에는 판교후광도시인 용인 양지, 원산, 백암리 일대, 제2영동고속도로가 개통될 '가평, 양평 그리고 안성 미양 및 서원면, 그리고 평택 평화도시인근, 강원권에서는 홍천 지역과 정부 투자기관 후보지인 원주, 횡성등이 유망해 보이며, 충청권지역으로는 "고속철 역세권인 천안, 아산 일대, 교통 요충지인 조치원, 신행정수도 보상금 지급시 대토 수요지인 홍성, 예산,. 보령, 청양 지역도 개발 및 발전 잠재력이 상당 높은 수헤지역이라고 할 수 있다.

[펌-모네타]몇천만원으로 부동산 투자하기

제   목

[부동산] 몇천만원으로 부동산 투자하기

작성일

2004/09/06 10:33

조   회

9285

추   천

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	윤재호 | (주)메트로컨설팅 대표
	부동산 칼럼니스트 / 저서 <3,000만원으로 시작하는 부동산투자 101가지> 저자 외 3권 공저

소액 투자자는 남보다 한 발 앞선 투자에 나서야  

부동산 거래현장에서 일하다보면 여러 부류의 사람들을 많이 만나게 된다. 고객 들 중 몇 천 만원의 종자돈으로 부동산 투자에 관심을 가지는 사람일수록 투자액수가 적어서인지 목소리가 작아 여러 번 되물어봐야 할 정도로 머쓱해 하는 경우가 많다.

투자의욕은 높지만 실전경험이 없다 보니 한결같이 자신감이 결여되어 있다. 거의 매일 부동산 관련 사기가 매체마다 소개되다보니 투자자들은 ‘겁도 나고 투자에 대한 확신이 없어 고민하기 일쑤’라는 게 일반적인 하소연(?)이다.

게다가 매스컴에 자주 얼굴을 들이미는 부동산전문가들마저 자기가 영업하는 부동산 투자종목이 최고라고 ‘자랑’이기 일쑤다.

- 아파트를 취급하는 부동산전문가는 아파트를 사두면 수 천 만원 남는다고 하고,

- 상가 분양업자는 한물간 아파트보다 상가가 최고라 하고,

- 토지 매매업자는 돈은 역시 땅에 묻어 두는 게 으뜸이라고 하니

과연 누구 말을 믿어야 할지 고민스럽지 않을 수 없다.

사실 부동산 소액투자자는 대체로 중개업소나 컨설팅업체의 감언이설에 끌려 투자하는 성향이 강하다.  종합적인 부동산정보를 얻는 데 한계가 있다보니 투자방법을 가이드할 전문가를 만나기 쉽지 않기 때문이다.

1천~5천 만 원 안팎의 비교적 소액으로 부동산 투자하기에 적당한 상품을 굳이 꼽아본다면

아파트 분양권, 재개발 지분, 농지, 리츠(REITs), 부동산펀드 등을 들 수 있다.

따라서 투자자는 여러 곳에 투자정보 안테나를 세운 다음 시장의 흐름을 정확히 파악하고 나서 내 몸에 맞는 투자종목을 골라 투자에 나선다면 후회 없는 부동산재테크 결실을 거둘 수 있을 것이다.

법원 경매를 통해 소액 재테크를 하려면 무엇보다 ‘발품’을 많이 팔수록 유리하다.

경매물건은 한 달에 1만5천 건에 이르는 부동산매물들이 경매시장에 나온다. 관심 있는 부동산 정보를 접한 다음에는 하루바삐 현장에 달려갈 일이다.   많이 남는 부동산이라면 남보다 앞서야 낙찰(=경매부동산의 최고가매수인으로 결정) 받는 기쁨을 누릴 수 있고, 간혹 감정가가 시세보다 턱없이 낮아 첫 입찰물건에 낙찰 받아도 수천 만원의 차익을 거두는 사례도 비일비재하기 때문이다.

초보투자자는 무엇보다 눈높이를 낮춰야 한다.

소액투자자일 수록 대박 우량물건만을 찾기 일쑤다.

“내가 아는 누구는 5천 만원으로 상가 경매물건을 샀다.”고 우기는 투자자가 있는가하면, “1억원을 투자해서 한달에 월세 2백 만 원이 넘는 수익을 보는 상가주택을 샀다는 얘기를 들었다.”고 하는 투자자도 드물지 않다.

경매를 통해 부동산투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 확신에 찬 투자물건이 있고 철저한 수익성 검토가 예상된다면 자신 있는 투자에 나서야 한다.  경매라고 해서 손도 안대고 코풀 수는 없는 노릇이다.

적당한 예상 투자수익률이 나거나 확실한 호재가 있는 부동산이라면 장기투자 목적으로 과감히 투자에 나설 때 성공확률을 높인다. 앞으로 여러 회에 걸쳐 ‘솔직’(?)하고 ‘투명’한 소액 투자법과 투자종목에 대해 논하기로 하고 이번에는 경매를 통한 소액 재테크 방법을 소개하고자 한다.

소액 투자자가 노릴 만한 엄선 ’경매 상품’

경매의 특성 중 하나가 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’이라는 과정을 거치는데 1회 유찰할 때마다 가격이 20%(일부 법원 30%)씩 떨어진다.

20% 떨어지는 것을 저감률이라고 하는데, 금액이 높을수록 저감률이 높아진다(예를 들어 10억원에서 한번 떨어지면 2억원이 싸지지만 1억원에서 한번 유찰하면 2천 만원이 저감된다). 따라서 금액이 큰 부동산일수록 저감률이 높아 이득이지만 소액의 부동산은 저감률이 낮고 경쟁률이 높아 큰 차익을 거두기 쉽지 않다.

따라서 소액의 종잣돈으로 경매투자의 재미를 느끼려면 우선 남들의 관심이 몰리지 않는 소외매물이나 틈새종목을 고르는 게 유리하다. 인기지역의 중소형 아파트나 연립, 도심 토지 등은 투자자들이 많이 몰려 실속이 별로 없다. 소액 초보투자자는 되도록 투자자들의 관심이 덜한 비인기 틈새종목에 꾸준히 입찰전략을 세우는 것이 바람직하다.

수도권, 중소도시의 적은 평수 토지

토지는 경매시장의 대표적인 틈새종목. 땅은 개별성이 있어서 현장에 가봐야만 투자성과 수익성을 파악할 수 있다. 부지런한 투자자는 발 빠른 경매정보를 취합해 남보다 먼저 현장을 가본다. 시세보다 현저히 낮게 잡힌 감정가에 나온 대지, 자투리 토지, 그린벨트 토지를 집중적으로 답사한 다음 첫 입찰물건에 참여하면 큰 이익을 챙길 확률이 크다. 누구나 관심을 갖고 있는 호재지역 보다는 낙찰가율 60~70%의 매물이 공급되는 지역 내 토지를 고르는 게 관건이다.

단지상가와 근린상가

요즘 택지개발지구 내 분양상가는 가히 인기폭발이다. 내정가의 두 배 이상에 낙찰되는 게 통례. 그러나 경매를 통할 경우 시세 대비 30~40% 싸게 낙찰 받을 수 있는 매물이 꾸준히 공급되고 있다. 특히 지은 지 오래된 단지 내 1~2층 상가와 공실이 많은 대형 근린상가는 감정가의 70% 선에 낙찰되는 물량이 풍부하다. 굳이 비싼 돈을 들여 분양받기 보다는 경매를 통한다면 원가이하 수준에 매입할 수 있는 상가물량은 널려있다.

중소형 단독주택

아파트가 부동산투자의 핵심종목으로 바뀐 이후 단독주택은 여전히 ‘찬바람’ 신세다. 경매시장도 마찬가지. 낙찰가율 70%선을 왔다 갔다 할 정도로 비참(?)한 부동산으로 전락했다. 그러나 관심을 기울여 찾다보면 대박종목이다.

특히 재개발지구에 속한 단독과 수도권의 농가주택, 미니 다가구주택은 진흙 속의 진주이다. 집을 깔고 있는 대지의 활용도가 클수록 값어치가 빛나는 만큼 돈 되는 단독주택을 수개월 찾다보면 알짜 찾기는 그리 어렵지 않다.

반 지하 다세대

다세대는 연립보다 작은 공동주택을 말한다. 주거지 주변에 다닥다닥 붙어있는 다세대주택은 별로 인기가 없어 매매도 쉽지 않다. 게다가 반 지하는 더욱더 관심 밖이다.

그래서 경매시장에도 인기가 엄청 없다. 낙찰가율 40~50% 안팎. 그러나 임대수요는 꾸준하다. 게다가 돈 없는 서민들이 애용하는 월세용 부동산이다. 분양가와 시세의 반값인 4~5천 만 원에 낙찰 받아 세를 주면 짭짤한 임대부동산으로 제격이다. 실속파와 경매선수들이 가장 선호하는 투자종목이다.

농지와 임야

토지 경매투자의 장점은 주택과 달리 명도(집 비우기)과정이 필요 없다는 점이다. 바로 경매대금만 치루고 땅을 활용하거나 친척에게 농사를 짓게 하면 된다. 농지는 내년부터 도시민도 얼마든지 취득할 수 있기 때문에 재테크로 용도로 적당하다.

임야(산)는 가족묘지, 수목원 등 활용가치가 충분하고 나중에 용도변경해 집을 지을 수도 있다. 낙찰가율 60~70% 안팎의 통계를 보이는 지역이라면 투자금 몇 천 만원으로도 얼마든지 투자가능한 잘 알려지지 않는 투자종목 중 하나다. 단, 농지는 지역마다 투자규제가 있으므로 미리 알아보고 입찰해야 한다.