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간략하게 현제의 부동산 시장에 대하여 제 개인적인 생각을 적어보려합니다.
제글에 논리적이지못하고 일부 단견적 생각도 있으나
이런생각저런생각 이란 넓은 마음으로 보아 주시길 부탁드립니다
현정권의 부동산억제정책은 정권말기까지 그대로 유지될 듯 합니다.
주택공급에있어서 기존주택공급의 한축인
재건축과 리모델링은 정부의 규제로 전면적인 중단으로 보이며
신규 건설을 통한 주택공급은
공급가격규제 소형의무비율적용 분양권 전매 제한 등으로
신규건설공급에 브레이크로 작용하고 있읍니다.
주택수요 감소의 내면적요인으로 경기위축/ 기존주택 매매 부진/과 더블어
신규 수요자의 현정부의 정책에대한 눈치보기와 판교 동탄 등의 대규모 공급물량에대한 청약 유보 / 로열 택지개발지구 당첨에따른 기대심리/ 현재의 가격하락세에대한 매수 자제... 기다려 보자는 시류에 한부분을 차지하고 있어
신규 분양물의수요자체를 위축 시키고 있읍니다
따라서 향후 2-3년후 경기호전과 함께 이러한 전반적인 부동산 공급 /수요에의한 법칙으로 가격에 영향을줄것입니다
부동산가격은 1972년이후 물가상승률 이상의 상승해 왔읍니다.
단기적으로 2-3년 하락은 장기적으로 몇 십%의상승로 화답해 온 것이 그간의
우리 부동산 시장의모습입니다.
따라서 단기적이 아닌 장기적으로 목표를 세우고 계획을 세운다면 충분히
승산은 있다고 생각합니다.
이러한 때 내가 매수자라면 어떠한 판단을 해야할것인가?
매수자 입장에서본 부동산
현제의경기은 향후 일정시점후 호전될것이라 봅니다.
(아니라면 ....장기불황 혹은 중남미 국가의 전철을 밟을 것이니...
가정에서 제외합니다 )
그기간은 1년에서 3년으로 생각합니다.
미국의금리인상은 미국경제의 호전 신호이며 일본역시 불황을 탈출하고 있은 것으로 보이며(전문가의견..) 중국역시 올림픽 이있으니 최소한 그때까지 현재의 기조를보일것입니다 유럽과 중남미 역시 현재 나쁘지 않은 것으로 말하고있고 유가 인상에 따른 중동특수와 러시아 등의 경제는 현재 호황이라 말하고 있읍니다. 국내적으로 어려우나 국외적으로 경제 여건은 상당히 낙관적으로 보입니다. 물론 유가인상이 국내 물가와 원자재 수입가격을 올리는 악재이나
이것 역시 언제나 극복해야할 우리의 숙명이니 분명 해결 할 것으로 생각합니다.((자원부족에따른문제는 경제개발과 함께한 우리의 숙명입니다 ))
따라서 현재의 부동산 하락은 일점시점 후 경기호전에따른 수요 증가 될 시점
에서 현재의 공급위축은 분명 가격에 영향을 줄 것입니다.
기존아파트에대한 생각
2002년겨울이후 오르지 않은 아파트 2003년 이후 오르지 않은 아파트 혹은 하락한 아파트은 아파트 차별화에따른 선별 기준에 따른 순위기준에서 하위권에
속하는 아파트라고 생각합니다.
모두 오를때 오르는것은 당연합니다.
아파트 차별화란 오르지않은 상황에서 선별적으로 오르거나 최소한 현상유지
하는상태를 말하는것입니다.
또한 2002년~2004년 까지 등락을 거듭 하는 아파트라면 미래가치와
현재의 정부규제 혹은 해당아파트의 여건변화에 따라 시세를 좌우하고 있다 할것입니다. 장기적 관점에서 접근한다면 좋은 결과가있을 것이나
분명 미래가치가 큰 곳이며 위험또한 어느정도 포함 하는 곳일 것입니다.
2004년에도 오르는 곳이 있습니다.
이런 곳이 호재가 발현되거나 근시일내에 호재가 실현될 곳입니다.
능력이 된다면 투자를 권합니다
재건축 재개발 리모델링
재건축은 재개발 아파트은 미래의 아파트 입니다.
분명 개발 시점에은 상당히 오를 여건이있읍니다.
좀더 좋은 수익과 상대적으로 안정적인 투자를 위해서라면 입지를 확실히 분석하여 선별적으로 투자하시기를 권유합니다
입지분석시 도로와 녹지 그리고 서울시의 시 중심은 시청...
주택가격의중심은 가격의 기준인 xx 과의 인접성 ......
리모델링은 정부의규제 로 상당히 투자 매력을 상실했습니다.
리모델링에대한 제의견은 이전글인 리모델링에대한 생가...글을 참조하시고
그러나..정부의방침이 차기저권에서 변화될 수도 있다는 희망은 있습니다.
또한 용적률 180% 마지노선으로 재건축으로 전환된다면 어느정도 승산은 있을것이라 생각합니다 .
택지개발지구내 분양권및 입주 아파트
남부축선의 상당수 입주물량은 어느 정도 소화되고있고 바닥시세는 친것으로 생각합니다.
8월 입주물량의 특정단지의 매매가격과 전세가격이 8월 가격에서 상당히 오른
시세로 매매가 되고 있는 점을 근거로 한다면....
향후 도로와 도시기반시설이( 호전 /개선/ 신설 )확충될지역의 실거주가능한 투자 역시 좋은방법이라 생각합니다.
융자와 기존의 전세자금정도면 조금 무리해서 충분히 매수 가능 할 것이라 생각합니다. 물론 현재의 전세자금이 사람마다 다르나 찾으면 보일 것이라 생각합니다.
동부와 북부지역의 분양 물량 역시 선별적으로 보시길 권합니다.
30평대와 20평대의가격차가 상당히 크고 이는 어느시점에 그 가격차가 좁혀질수 있다고 생각합니다 또한 남부의 분당과 북부의 일산 가격을 근거로 거리와
가격을 비교 하여 기준가격의 70~80%를 최고 가격으로 계산하신다면
어느정도 수익이 있을것이라 생각합니다.
서부와 서남부 지역은 앞으로 장기적으로 지속적인 발전이 될 곳이라 생각합니다. 서해안 고속도로를 축으로 발전과 이동인구의 증가, 산업물류 기지의 지속적인 확충 등이 그 근거이며 북한과의 관계개선에 따른 평화무드 정착은
북부의 가격에 상당한 영향을줄것이라 생각합니다
(단 화해무드정착..즉 일반적인 국민 의식의 전환 ... 그시기의 문제은 각자 판단하시고..가격적으로는 일산신도시의 가격을 뛰어넘지은 못할 것이라 생각합니다 일산은 북서부 가격의 기준으로 판단하는 것이 현실이라 생각합니다...
따라서 일산과 어느정도 보조를 맞추며 동반 상승 혹은 동반하락의 시장이 형성될것이라 생각합니다..))
오늘은 여기까지만 적어봅니다
다음은 매도자 입장에서......
오타맨
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