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작년 9.4안정 조치이후 시장이 불안하다.
아파트시장은 지난 3~4년간의 호황기를 마감하고 지속적인 정부의 강력한 규제정책과 고물가, 고용불안등 국내 경기 불황으로 내년 상반기를 고비로 시장회복의 장단을 에단할 수 있다고 본다.
특히, 내년에 과표현실화에 따른 부유세 신설등 세제개편, 토지거래허가제 및 주택거래신고제도, 분양가 규제, 개발이익환수제 등 잇달은 투기 종합대책과 주택 공급 과잉 등 잇달은 악재가 도사리고 있기 때문이다.
그렁다면 저금리 및 실직금리 -시대, 틈새시장의 내집마련 및 실수요자의 재태크 대안은 무엇인지 알아본다.
<정부 규제시장, 수도권시장 장세 뚜렷>
부동산 투자격언에 '소나기는 일단 피하라'은 말이 있다.
그만큼 우리 부동산시장은 시장원리대로 예측이 힘들다는 말일 깨다.
우선, 정부의 강력하고 지속적인 규제대상인 강남권 아파트, 재건축, 주상복합, 오피스텔 등은 피하는 게 상책이다.
최근 신행정수도 후보지를 발표이후 연말연초 대비 지가상승이 2~3배, 그리고 아파트분양가는 평당 30%이상 폭등하면서 정부의 때늦은 뒷북정책이 이들지역에 대해 향후 10년간 강력한 투기안정책과 반수도권이전 목소리로 시장 또한, 혼란스러워 묻지마 투자를 했다간 크나 큰 낭패를 당할 수 있다.
따라서 현 장세 특징상 부익부 빈익빈 현상이 뚜렷해지고 있어 입지와 가격등 메리트가 있는 틈새상품 위주로 투자전략의 전환이 필요하다.
연초 용산시티파크 분양대란 이후 이번달 분양 예정인 올해 최대 이슈인 동일지역 용산트라팰리스 주상복합아파트 32~90평형 1014세대중 주상 888세대, 청계천복원지역인 황학동 롯데캐슬 일반분양 대상인 14~46평형 1800세대중 467세대를 추천한다.
이외에도 내년 개발이익환수제 시행에 앞서 연내 사업인가 내지는 인가예정인 과천 주공 11단지와 서울 저밀도단지중 사업추진이 가장 늦은 서초구 반포 2~3단지와 과천 재건축단지도 눈여겨 볼 필요가 있다.
<정중동 시장! 신행정수도권역 개발 및 시세동향을 보라!>
주식 투자원칙에 "시장이 불안하고 자신이 없을 때는 쉬는 것도 투자다" 라는 격언이 있다. 지난 7월경까지도 아파트분양시장이 가수요로 연일 신고가를 갱신하던 충청권시장이 최근 미분양사태가 속출되고, 묻지마 투자로 최고 1000% 내외 낙찰률을 보이던 토지경매시장도 경기불황 및 정부의 강력하고도 신속한 정책에 힘입어 다소 안정을 뒤찾아가고 있다.
정중동시장! 우리나라 지정학상 개발축이 대변화를 예고하고 있다.
신행정수도이전이라는 대형 호재외에도 국토계획상 강남권 인구분산 및 광역개발이라는 큰 틀에서 개발이 점차 가시화되면 고속전철과 제2외각순환도로등 중심도로, 오송 BT단지 및 오창 지방산업단지 그리고 아산 및 탕정일대 기업형 및 복합형 도시 개발로 서울 대체 중심지역으로 부상되리라 본다.
현재 충청시장은 수도권 후보지인 공주시 장기와 연기지구 중심축으로 개발 테마지역으로 개발이 가시화되고, 나아가 충남도청이 후보지 선정되며는 다시 한 차례 상승음 물론, 계단식 상승이 예상되므로 이들 지역에 대한 투자전략이 지속 요망되고 있다.
반면에 충청권은 장기등 신행정수도후보지 10키로이내에는 거래특레지역 및 거주지 제한등으로 이들 회피지역 내지는 대안투자인 경매재태크 전략을 병행할 필요가 있다,.
일찌기 외횐위기 당시 장기 침체시장에서도 "개발제한구역이 해제, 신도시 개발, 서해안고속도로 건설, 기업형 도시 조성 "등 정부의 시장부양정책이 사례에서 익히 알 수 있듯이 길목지키기 투자전략이 어느 때 보다도 시사하는 바가 크다 하겠다.
<대안투자, 농지시장 기회가 오고 있다>
연말을 기점으로 농업시장 개방 시한을 앞두고 또 한차례 대란이 예상된다.
정부는 지난 4월 칠레와 농업시장과 개방에 이어 미국등 대외 경쟁국가와도 연말을 시한으로 개방압력을 받고 있다.
10년전 협약당시 애초 일본처럼 쌀 시장을 매해 조금씩(4%정도 관세인상) 개방했더라면 이처럼 한번에 왕창 관세인상(40%정도)하여 농업시장을 어렵게 만들지는 않는다는 것이 일반적 시각이다. 특히, 최근 보도에 의하면 한,칠페간 통상무역이 당초 흑자예상에서 10억이상이 적자 현상을 볼때 현안 여러 나라와 쌀등 농산물 개방에 따른 무역 역조현상에 대해 심히 우려하지 않을 수 없다.
정부에서는 내년 중 농업시장 개방에 대비하여 농지법의 전면 개편을 통해 농업시장의 경쟁력 제고 및 규제 완화를 서두르고 있다.
내용 중 핵심대목이 "영농조합 및 법인등 통한 위탁영농 및 도시민 주말농장 취득, 농지 무제한 취득 그리고 진흥지역도 상당 개발 허용 방침"은 눈여겨 볼 대목이다.
농지가 농업용 이외의 용도로 전환이 가능해지면 수도권 및 충청권 관리지역(옛 준농림지)과 진흥농지는 최고 테마지역으로 재부상하기 때문이다.
추천지역으로 수도권에는 판교후광도시인 용인 양지, 원산, 백암리 일대, 제2영동고속도로가 개통될 '가평, 양평 그리고 안성 미양 및 서원면, 그리고 평택 평화도시인근, 강원권에서는 홍천 지역과 정부 투자기관 후보지인 원주, 횡성등이 유망해 보이며, 충청권지역으로는 "고속철 역세권인 천안, 아산 일대, 교통 요충지인 조치원, 신행정수도 보상금 지급시 대토 수요지인 홍성, 예산,. 보령, 청양 지역도 개발 및 발전 잠재력이 상당 높은 수헤지역이라고 할 수 있다. |