[공인중개사] 용어해설(6) 배분법~ 부동산시장

 배분법

부동산감정평가 세 방식 중 하나인 비교방식을 통해 가격을 산출해 내는 경우에 사용하며 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 때 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출해서 사례로 선택하는 방법이다. 배분법에는 비율방식과 공제방식이 있다.

 배후지

점포나 고객을 흡인하는 지리적 구역으로 상권이라고도 한다. 어떤 점포 또는 일정한 상업지가 고객을 동원할 수 있는 범위로 고객이 거주 혹은 통근하고 있는 지역을 말한다. 상권의 넓이는 점포의 크기, 취급하는 상품의 종류나 상업집적도, 그에 이르는 철도, 버스 등 교통기관의 편리함에 의해 결정된다. 따라서 대형상점의 출점, 철도의 개설 등으로 범위는 크게 변하지만 대상점포의 지배력이 미치는 범위이므로 고객화가 가능한 지역적 범위로 한정된다. 부동산의 부동성의 특성으로 인해 부동산시장은 지역시장의 형태를 띠므로 점포를 입지할 때는 먼저 상권의 경계부터 설정해야 한다

 법적 환경

정부의 여러 가지 정책, 지역지구제, 토지이용규제 등 대상 부동산이 가지는 법적인 구성요소를 말한다.

 변동률적용법

대상부동산을 실제로 건설 또는 제작할 때에 소요된 직접공사비·수급업자의 이윤 및 발주자가 직접 부담할 부대비용과 이들의 명세(종별·품질·수량·시간·단가)가 명확할 때에는 이들의 명세를 분석하여 시점수정을 하여 대상부동산의 재조달원가를 구하는 방법이다.

 변동의 원칙

부동산 가격형성요인이 변화하여 부동산의 가격이 변동한다는 원칙이다. 부동산 가격형성요인은 항상 변동과정에 있으므로 평가를 할 때는 가격형성요인이 대상 부동산의 가격에 미치는 영향을 과거의 변화과정을 토대로 미래를 예측해서 동태적으로 평가해야 하므로 예측의 원칙과 관련성을 갖는다. 부동산가격이 항상 변동하므로 평가를 위해서는 가격시점을 정확하게 명시해야 한다.

 변동이자율저당

계약기간 동안 이자율이 고정적인 것이 아니라 인플레 등 시장상황에 따라 이자율을 다르게 적용하는 저당이다. 변동이자율 저당의 이자율은 지표(index)와 마진(margin)으로 결정되는데 이때 지표는 시장이자율을 대표하는 수익률인 국공채이자율 등을 사용한다. 마진은 융자계약에 의해 고정되어 있으나 지표이자율은 시장상황에 따라 항시 변하므로 잔고에 대한 금리는 달라지게 된다. 대출자는 이자율변동분을 차입자에게 전가함으로써 인플레 위험을 방지할 수 있다.

 병합·분할평가

토지의 병합·분할의 가변성을 전제로 하여 병합 또는 분할 후의 토지를 대상으로 평가하는 것을 말한다.

 보수적 예측방

투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 방법이다. 투자수익을 최대, 중간, 최소로 추계하고 그중 최소추계치를 기준해서 투자결정을 하는 것을 말한다.

 보완재

A와 B 두 재화간에 어떤 한 재화의 가격이 상승함에 따라 다른 재화에 대한 수요가 감소하는 경우 A와 B는 보완재의 관계에 있다고 한다. 이를테면 커피와 설탕이 그것이다. 보완재의 경우에는 어떤 재화에 대한 수요가 다른 재화의 가격과 역으로 변화한다.

 복성가격

부동산감정평가에 있어서 원가법으로 재조달원가에서 감가수정을 하여 얻은 시산가격을 말한다.

 복성식 평가법

부동산감정평가 세 방식 중 하나인 원가방식에서 대상물건에 대한 가격시점의 경제적 가치를 산정할 때 사용된다. 가격시점 현재 대상물건의 재조달원가에서 감가수정액을 공제하여 대상 부동산의 현재가격을 구하는 방법을 말한다.

 복합부동산

토지와 토지상의 정착물을 분리해서 고려하는 것이 아니라 일체로 파악하는 개념이다. 특히, 토지와 건물이 결합된 부동산을 말하는 것으로 법적으로 토지와 건물을 독립된 물건으로 보지만 부동산활동에 있어서는 일체로 파악한다. 복합부동산의 개념은 부동산활동, 특히 가치를 판단하는 감정평가에서 일괄평가한다.

 부가사용료

건물 및 부지의 일부임대시에 통상 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 난방비, 냉방비 등을 차주가 직접적으로 공급자에 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것을 말한다.

 부동산

토지와 그 정착물을 말하며 건물도 독립한 부동산으로 취급한다.

 부동산가격

부동산을 소유함으로써 발생하는 장래이익에 대한 현재가치를 말한다. 소유하고 있는 부동산은 미래 일정기간 동안 이용 가능하므로 가치가 있으며, 이를 이용함으로써 얻는 이익이 가격의 원천이 된다. 부동산을 소유함으로써 얻게 되는 이익 또는 편익은 장래 일정기간 동안 계속해서 발생하므로 이 장래이익을 현재시점으로 환산하면 대상부동산의 현재가치를 산정할 수 있다.

 부동산가격의 발생요인

부동산가격이 발생하게 되는 부동산의 효용성, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성 등을 말한다. 이 발생요인의 상관결합에 의하여 부동산가격이 발생한다.

 부동산가격의 3면성

부동산을 평가하는 방법은 전통적으로 세 가지 방식이 있는데 이를 가격의 3면성 이라고 표현한다. 시장성을 강조하는 시장접근법, 비용성을 강조하는 비용접근법, 그리고 수익성을 강조하는 소득접근법에 따라 가치를 추계하는 접근방법을 말한다.

 부동산가격의 이중성

모든 재화의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되고 일단 결정된 가격은 수요와 공급에 영향을 미쳐 수급을 조절한다. 부동산의 가격도 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 상호결합에 의해 발생되고 일단 가격이 발생되면 그 가격은 다시 발생요인에 영향을 주어 부동산의 수급을 조절하는데 이를 부동산가격의 이중성이라 한다.

 부동산가격의 특징

부동산 가격은 교환가격과 용익의 가격으로 구분되며, 소유권 외 권리이익의 가격, 장기적인 점, 현실적이고 개별적으로 형성되는 특징을 가지고 있다.

 부동산가격형성요인

부동산의 가격은 대상부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성에 의해 발생하게 되는데 이러한 부동산가격의 발생요인에 영향을 주고 부동산의 수급관계를 변화시켜 부동산의 가격을 변화시키는 제 요인을 형성요인이라 한다. 부동산 가격형성요인은 크게 일반적 요인과 지역요인, 개별요인으로 파악되는데 이들은 서로 독립하여 개별적으로 작용하는 것이 아니라 상호 유기적으로 관련되어 대상부동산의 가격을 변화시키게 된다.

 부동산가격형성의 개별적 요인

부동산은 개별성의 특성이 있으므로 부동산의 가격은 개별적으로 형성되는데, 대상 부동산의 개별특성이 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 부동산가격형성의 개별적 요인이라 하고 토지의 개별요인과 건물의 개별요인으로 구분된다.

 부동산가격형성의 일반적 요인

일반적 요인은 일반경제사회에 있어서 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 주는 요인이며 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분된다.

 부동산가격형성의 지역요인

지역요인이란 일반적 요인이 해당지역에 존재하는 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 말한다. 부동산 시장은 지역적으로 나타나므로, 지역의 특성에 따라 일반적 요인이 부동산의 가격수준에 미치는 영향력은 차이가 있으며 대상지역의 자연적 제 조건에 의해서도 영향을 받는다. 지역요인은 일반적 요인과 자연 조건의 상호결합에 의해 구성되어 대상지역에 존재하는 부동산의 가격수준을 결정한다.

 부동산 경기

주로 건축 경기를 말하며 공업, 상업, 주거용 부동산 경기를 말하지만, 이 중에서 중심이 되는 것은 역시 주택 경기이다. 부동산의 경기도 순환이 명확하지는 않지만 일반경기처럼 변동하고 순환하는 경향을 띠고 있다. 순환하는 사이클은 상향, 후퇴, 하향, 회복으로 구성되며 부동산 시장에는 안정시장이라는 특수한 시장이 있다. 부동산경기는 부동산의 수급관계에서 측정되며 주로 건축량과 거래량, 가격변동의 세 지표를 파악하여 이를 종합적으로 측정하는 것이 바람직하다. 

 부동산 공급의 결정요인

부동산의 공급에 영향을 주는 요인은 무수히 많지만 부동산가격과 함께 매도인의 수, 생산기술과 생산요소가격 등이 중요하다. 그 중에서도 부동산공급은 생산비와 밀접한 관계에 있다. 부동산 공급의 결정요인은 부동산의 생산비에 영향을 주는 변수들을 말하는 것으로써 여기에서의 생산비란 부동산을 생산하기 위한 토지, 노동, 자본 등의 생산요소의 가격을 지칭한다.

 부동산관리

세월의 경과와 함께 부동산의 가치가 하락하는 것을 방어해서 가치를 증진시키기 위한 활동을 말한다. 부동산관리는 내용에 따라 기술적 관리, 경제적 관리, 법률적 관리가 있다. ① 기술적 관리：부동산의 보전관리, 보안관리, 설비관리, 위생관리 등 ② 경제적 관리：부동산의 회계관리, 수지관리, 인력관리 등 ③ 법률적 관리：부동산의 권리분석과 권리조정, 계약관리 등

 부동산 권원보증제도

부동산의 권원상의 하자로 인한 손실을 보상하는 부동산보험으로 거래의 안전성을 높이는 장점이 있다.

 부동산수요

부동산을 매입 또는 임차하려는 욕구를 말하며 부동산은 고액의 상품이므로 부동산수요는 구매력이 수반된 수요를 중시한다. 이를 유효수요라고 한다.

 부동산 수요의 결정요인

부동산 수요에 영향을 미치는 제반 요인들로써 소득, 인구분포, 인구구조, 기호, 이자율, 신용의 유용성, 미래에 대한 예상 등을 말한다.

 부동산 시장

부동산의 수요와 공급조절이 이루어지는 장소이며 지역적 범위를 갖고 나타난다.

[공인중개사] 용어해설(5) 대치원가~ 미성숙지

대치원가

가격시점 현재에서 대상부동산과 동일한 효용(유용성)을 갖는 부동산을 신축하여 대치하는 원가를 말한다. 재생산비용으로 구하는 것이 불가능하거나 낙후된 물건의 재조달원가 산정에 주로 사용된다. 대치원가란 동일한 효용의 개념이므로 이미 기능저하에 따른 가치손실을 내포하고 있으므로 대치원가에서 감가를 공제해서 가치를 구할 때 기능적 감가는 다시 하지 않는다.

 도넛현상

도심 공동화 현상을 말한다. 도심지의 땅값이 급등하고 공해로 인해 주거공간으로 부적합하게 되면 주민들은 도시 외곽지역으로 옮겨 간다. 도심엔 공공기관이나 상업시설만 남고 일반주택은 사라져 밤엔 텅 비게 된다. 이같이 도심이 도넛모양처럼 공동화하는 현상을 말한다.

 도시개발

기성도시의 주변에 인구 및 산업 등을 조절하고 정비하여 기성도시의 확장이나 신도시를 건설하는 것을 말한다.

 도시회춘화현상

도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말한다.

도심고동

대도시에서 도심의 업무중심지구와 교외의 주거지구 간에 출퇴근시간에 통근?통학하는 자들의 유동성을 말한다.

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우, 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산(나지)으로 보고 평가하는 것이다. 건물의 철거를 조건부로 하는 경우가 여기에 해당된다. 우리나라의 표준지 평가가 여기에 해당되며 건부지를 나지로 상정하므로 건부감가를 고려하지 않는다.

독립변수

결과에 영향을 미치는 원인되는 변수로 종속변수를 설명하는 변수이다. 독립변수에 따라 종속변수가 영향을 받게 된다. 회귀분석을 통한 평가에서는 주택이나 토지가 갖고 있는 개별특성들을 말한다. 예컨대 회귀분석을 통해 상권 부지의 예상매출액을 추정할 경우 교통, 경쟁상태, 소비자의 소득수준이나 기호 등 매출액에 영향을 줄 수 있는 다양한 요인들을 독립변수라 한다.

독점경쟁시장

제품의 독특성이나 제품에 대한 정보의 불완전성에 의해 매도자가 시장에 내어놓은 제품 양을 변화시킴으로써 시장가격에 영향을 줄 수 있는 시장을 말한다.

동심원이론

버제스에 의해 발전된 도시구조이론으로 도시가 외곽으로 확장되어 가는데 있어 중심지에서 원형으로 커져간다는 이론이다. 도시는 안쪽에서부터 중심업무지대(CBD：Central Business District), 천이지대, 근로자 주거지역, 고급주택지역, 교외통근권역으로 분화되어 중심지에서 외곽으로 원을 그리면서 성장하게 된다는 이론이다. 하지만 모든 도시가 원형처럼 커져갈 수는 없기 때문에 최소마찰비용이나 선형이론 등이 나타나게 된다. 

동일수급권

부동산감정평가에 있어서 일반적으로 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 동일수급권은 대체관계가 작용할 수 있는 지역적 한계를 나타내는 것으로 인근지역은 물론 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역을 포함함과 아울러 보통의 경우에는 인근지역의 주변에 존재하면서 인근지역과 다른 용도성을 갖는 용도적 지역을 포함한 광범위한 지역을 포함한다.

리츠

투자자들로부터 자금을 영입받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다. 부동산 투자를 전문으로 하는 일종의 뮤추얼펀드이다. 리츠의 설립형태는 회사형과 신탁형이 있다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으며 신탁형은 수익증권을 발행하는 형식을 띤다. 회사형은 투자자에게 일정 기간 단위로 배당을 하며 주식시장에 상장해 주식을 사고 팔 수 있는 반면 신탁형은 상장이 금지된다. 부동산 개발사업이나 임대, 주택저당채권(MBS) 등에 투자해 수익을 올린다. 리츠는 일반인도 소액자금으로 부동산에 간접투자할 수 있고 주식형태로 거래되기 때문에 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높아지게 된다.

 레버리지효과

지렛대 효과 참조

 맹지

유하고 있는 토지가 주변의 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 공도에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말하는 것으로 건축법상 건축허가를 받지 못한다.

 모기지

금융거래에 있어서 차입자가 대출자에게 부동산을 담보로 제공하는 경우 담보물에 설정되는 저당권이나 저당증서 혹은 이러한 저당금융제도를 모기지라 한다. 실제에 있어서 모기지는 무보증의 신용대출에 대립되는 개념으로서 부동산담보대출이라는 의미로 받아들여지고 있다. 주택금융기관이 주택구입자에게 구입주택(부동산)을 담보로 대출한 후 이 대출채권을 근거로 증권을 발행하는 전 과정을 통틀어 모기지시장이라고 하는데 이 시장은 대출이 일어나는 1차시장(발행시장)과 이를 근거로 채권이 발행되어 유통되는 2차시장(유통시장)으로 분류할 수 있다.

 모기지 대출

은행이 대출 실행시 담보물인 부동산에 저당권(mortgage)을 설정하고 이를 근거로 대출재원을 조달하여 자금을 대출하는 것을 말한다. 일반적인 대출이 만기도래까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출시 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행?유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수 있다는 특징이 있다.

 무작위적 변동

예기치 못한 사태(정부정책, 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등)로 인해 초래되는 경기변동 현상을 말한다.

 무위험률

위험이 전혀 없는 안전한 투자대안의 수익률로 순수 시간가치에 대한 대가를 의미한다. 무위험률은 일반적으로 국공채수익률이나 정기예금이자율을 지칭하는데 신용의 제한이나 화폐의 수급, 투자율과 같은 일반경제 상황에 의해 결정된다.

 물리적 투자결합법

토지환원이율과 건물환원이율을 가중평균하여 복합부동산의 종합환원이율을 구하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 저당과 지분으로 이루어지는 투자관행에 따라 실제 투자자가 투자를 할 때 토지와 건물을 나누어 파악한다는 것은 현실에 맞지 않다는 이유에서 비판을 받고 있다.

 미불용지

이미 공공사업용지로 편입되어 공공사업이 진행 중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 공공사업 편입 당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사 토지의 정상시가를 감안하여 평가보상한다. 그러나 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.

 미성숙지

택지가 성숙하기까지 상당한 기간, 비용이 소요되는 토지를 말한다.

[공인중개사] 용어해설(4) 나지~대체효과

나지

건물 등 지상물이 없는 토지로서 토지상에 건축물이 존재하지 않음으로 인해 토지의 이용가치 측면에서 최유효이용할 수 있고 자유로운 이용?수익?처분이 가능하며 따라서 시장성이 높은 토지를 말한다.

 내구재

재화를 분류하는 방법의 하나로, 장기간 사용함에 따라 그 사용으로부터 얻어지는 편익의 흐름이 서서히 소모되어 가는 재화를 내구재, 단기의 사용으로 소모되어 버리는 것을 비내구재라고 한다. 그 효용이 오랫동안 지속되는 재화로써 부동산은 대표적인 내구재라 할 수 있다.

 내부수익률

투자에 대한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 투자사업의 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다. 요구수익률과 달리 투자안 내부에서 발생하는 투자대안 자체의 수익률인 기대수익률을 의미한다.

 내부수익률법

투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법으로 순현가가 아닌 내부수익률을 투자결정의 준거로 하는 투자분석 기법이다. 내부수익률이 요구수익률 이상이면 투자안을 채택하고 내부수익률이 요구수익률에 미치지 못할 경우에는 투자를 기각하는 방법으로 의사결정을 한다.

 내용년수

감가상각자산의 수명을 말하는 것으로 건축물 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한을 의미한다. 감가수정방법으로 사용되는 내용년수는 물리적 내용년수와 경제적 내용년수가 있는데 경제적인 잔존내용년수에 중점을 둔다.

 노선가

각종 도로의 교통상태와 도로의 위치나 상태에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 도로에 표준적 등급을 매겨 그 등급에 따라 각종 도로에 접해 있는 토지의 가격을 말한다.

 노선가식 평가법

특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여 표준획지와 노선가를 결정하고 이를 기초로 같은 가로에 연해 있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법을 말한다.

 농지

농경지 등으로 이용되고 있는 토지로 전(田), 답(畓), 과(果樹園)로 분류된다.

 뉴타운

대도시 주변에 계획적으로 건설되는 대규모의 주택단지를 말한다. 출근자들이 야간에 잠만을 자기 위한 교외도시인 베드타운과는 달리 종합적으로 소도시가 형성될 수 있는 도시기능을 구비한 도시이다.

 다계층 채권

주택저당채권의 일종으로 주택저당을 담보로 만기와 이자율을 다양화한 금융상품이다. 주택융자의 대주(貸主)인 저축 대부조합이나 상업은행 등이 같은 이율의 융자를 일정액 이상 모았다가 증권화하여 발행한다. 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 각 그룹마다 융자상환의 금리부분과 원본부분을 일정한 비율로 나누어 상환기간, 이율이 다른 여러 종류의 채권으로 바꾸어 발행한다. 통상적인 대부?채권 담보증권은 금리변동에 의한 차환(借換)이나, 채무자의 사망 등에 의해 기간 전에 상환되어 버리는 일이 있는데, 그 상환의 불확실함을 개량하고자 한 상품이다.

 다중회귀분석

2개 이상의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다. 단순회귀분석과 비교학습한다.

 다핵도시와 단핵도시

단핵도시란 도심하나를 축으로 도시가 형성된 형태이고 다핵도시는 도심과 여러 부도심의 형태로 발전된 도시이다.

 다핵심이론

해리스와 울만에 의해 발전된 도시구조이론으로 한 도시의 토지이용배치는 동심원구조설이나 선형이론설과 같이 도시가 성장하면 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵을 형성하면서 성장한다는 이론이다. 도시가 성장하면 하나의 중심으로 도시기능을 담당하기 어려우므로 도시가 성장할수록 여러 개의 전문화된 핵심이 형성된다.

 단위비교법

(평)이나 (제곱미터) 등의 단위를 기준으로 재조달원가를 산정하는 방법이다. 단위비교법은 사용하기 간편하고 시간과 비용이 적게 소요되며 산출된 비용의 검증도 용이하여 실무에서 가장 많이 사용된다.

 담보신탁

금융기관으로부터 부동산을 담보로 직접 대출받기 어려운 경우에 위탁자가 부동산을 신탁회사에 신탁하면 신탁회사는 부동산가치에 해당하는 수익증권을 위탁자에게 발급하고 위탁자가 이를 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받는 것을 말한다.

 단기와 장기

단기란 신규공급을 증가시킬 수 없는 짧은 기간이며 장기란 신규공급을 증가시킬 수 있을 정도의 긴 시간을 말한다. 부동산은 단기에 공급량을 증가시킬 수 없으므로 주택시장을 분석할 때는 단기와 장기를 구분해서 파악하여야 하는데 단기에 주택량은 고정되어 있고 장기적으로 주택량은 증가한다. 단기는 저량의 개념으로 파악되며 장기는 유량의 개념이다. 부동산시장에서 단기를 파악하는 이유는 부동산이 내구재이고 공급하는 데 필요한 가용생산요소가 상대적으로 제한되어 있어 공급되는 시간이 많이 걸리기 때문이다. 부동산은 내구재이므로 과거의 공급량도 현재까지 존재하고 있고 공급하는 데 있어 수요에 적응하기 어려운 시차가 발생하기 때문에 단기의 개념을 파악할 필요성이 있는 것이다.

 단기공급곡선과 장기공급곡선

부동산의 단기공급곡선은 경사도가 급한 데 비해 장기공급곡선은 상대적으로 완만하다. 부동산 단기공급곡선은 완전수직으로 표현되는데, 이는 수요가 증가할 때 공급이 즉각적으로 늘어날 수 없는 부동산의 특성 때문이다. 이에 비해 부동산 장기공급곡선은 우상향하는데 인구나 소득의 증가로 인해 수요가 증가하면 가격이 상승하고 가격이 상승하면 단기에 공급은 제한되지만 장기적으로 공급은 늘어나게 되기 때문이다.

 단순회귀분석

한 개의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다

 대부비율

융자비율 또는 저당비율이라고도 하며 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다. 대부비율이 높을수록 부동산수요는 증가하고 대부비율이 낮을수록 부동산수요는 감소하게 된다. 대부비율이 높으면 대출기관의 경우 채무불이행시 원금을 회수하기 어렵다.

 대상부동산의 확인

부동산은 공부상의 것과 실제상의 것이 다르기 때문에 평가하기 위해서는 직접 현장에 나가서 조사할 필요가 있다. 이를 대상부동산 확인이라 한다. 부동산을 감정평가하려면 합리적?현실적인 판단에 의하여 일정한 절차들이 필요한데, 대상부동산의 확인은 처리계획의 책정을 한 뒤 자료모집 및 정리에 앞서서 이루어져야 할 절차이다. 대상부동산의 확인이란 평가 대상부동산에 대해서 그 내용을 명확히 하는 것이고 이는 대상부동산의 물적확인과 권리확인으로 나누어진다. 물적확인에 있어서는 토지에 대해서는 소재?지번?수량 등을, 건물에 대해서는 이상 외에 구조?용도 등을 실제로 확인해야 한다. 권리확인에 있어서는 당해 부동산에 관한 모든 권리관계를 명확하게 확인함으로써 감정평가대상이 된 권리의 존부?내용을 확인자료를 사용해서 대조해야 한다.

 대지

하나의 건축물 또는 하나의 건축물과 이에 부속되는 건축물이 있는 일단의 토지의 범위를 말하는 것으로 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 대지에는 주택용?상업용?공장용 대지를 포함한다.

 대체의 원칙

부동산가격은 다른 대체성을 지닌 부동산 또는 재화에 대한 투자가치와 상호 관련하여 형성된다는 부동산 가격 결정의 원칙을 말한다. 평가에서 대체는 동일수급권 내에서 이용가치가 유사한 물건 간에, 인근지역과 유사지역간에, 투자측면에서 다른 투자안과 대체관계가 성립하며 대체 관계에 있는 부동산 상호간 경쟁을 통해서 대상부동산의 수요와 공급에 영향을 미치므로 수요와 공급의 원칙, 경쟁의 원칙과 관련성을 갖는다. 세 방식 모두는 사례를 근거로 이루어진다는 점에서 세 방식 모두는 대체의 원칙을 기초로 하고 있다. 

 대체재

커피와 녹차처럼 서로 용도가 유사하여 비교 또는 경쟁관계에 있는 상품을 말한다. 대체관계에 있는 어떤 상품의 가격이 상승하면 다른 재화의 수요량은 증가하고 대체관계에 있는 한 상품의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요량은 감소하게 된다. 이렇듯 대체재의 경우에는 어떤 재화에 대한 수요가 다른 재화의 가격과 같은 방향으로 변화한다.

 대체효과

어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 그 재화의 소비는 줄고 대체관계에 있는 다른 재화의 소비가 늘게 되는 현상이다.

[공인중개사] 용어해설(3) 관계마케팅전략~ 기회비용

관계마케팅 전략

부동산의 거래관계를 생산자와 소비자 간의 일회성 거래로 보지 않고 양자간의 장기적 지속적인 관계유지를 주축으로 하는 마케팅기법으로 브랜드 마케팅이 여기에 해당한다.

관리신탁

수탁자가 부동산을 관리 운용하는 부동산 신탁의 한 형태로 위탁자인 부동산 소유자가 수탁자인 부동산신탁회사에게 소유권을 이전하면 부동산 신탁회사는 수수료를 받고 소유자를 대신해서 임대차관리, 시설관리, 법적관리, 세무관리, 자산관리 등 관리를 대행하는 것을 말한다.

관찰감가법

감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분의 개별적인 상태를 직접 세밀하게 관찰하여 물리적, 기술적, 경제적 감가요인에 해당하는 감가액을 산정하는 방법이다. 부동산감정평가방식 중 원가방식에 의한 원가법은 대상부동산의 재조달가격에서 감가수정을 하여 대상부동산의 시산가격을 구하는 것이다. 감가수정의 방법에는 내용년수에 의하는 방법과 관찰감가법이 있는데 관찰감가법은 대상부동산의 각 구성부분에 대하여 그 실태를 관찰에 의하여 조사함으로써 감가액을 직접 구하려는 방법을 말한다.

광의의 부동산

협의의 부동산에 준부동산을 포함한 부동산의 정의이다. 협의의의 부동산과 광의의 부동산의 정의는 법에서 명시하고 있는 정의이다. 

교역이론

수출기반이론(export-base theory), 경제기반이론(economy-base theory)이라고도 하며 한 지역의 경제적 성장은 교역을 통해서 이루어지는데, 지역제품에 대한 외부수요가 증가하면 그로 인하여 기반산업의 수출증가와 함께 비기반산업이 성장하게 되어 그 지역이 성장하게 된다는 이론이다.

구분평가

평가대상이 되는 하나의 부동산에서 가치를 달리하는 부분을 구분하여 평가하는 것을 말한다. 1개의 토지가 전면부는 상업용 후면부는 주거용인 경우, 1개의 건물에 주택 또는 점포가 있는 경우에 사용된다. 산림은 임지와 입목을 구분해서 평가하며 공장재단은 유형고정자산과 무형고정자산을 구분해서 평가한다.

국민주택기금

무주택 서민의 주택마련과 주거생활의 수준을 향상시키기 위하여 필요한 자금을 지원하는 것으로서 국민주택건설자금의 융자, 전세자금융자, 농촌주택개량자금지원, 주거환경개선사업지원 등의 융자금을 말한다.

국부적 집중성 점포

동일업종이 국부적 중심지에 입지하여야 유리한 점포유형으로 농기구점, 석재점, 비료상, 종묘상 등이 있다.

귀속임대료

임차인이 토지부동산소유자에 지대나 임대료를 지급하는 것과 같이 소유자가 자기 소유인 부동산의 이용에 대하여 지급하는 것으로 간주되는 임대료를 말한다. 귀속임대료는 실제 발생하는 것은 아니고 임차하는 것으로 의제해서 계산된다. 귀속임대료의 평가는 시장에서 실제로 성립하고 있는 평균가격에 준하여 이루어지고 유지비, 보험료, 세금, 감가상각비 등의 모든 비용을 공제한 순액으로 표시된다.

규모의 경제

기업의 규모나 생산량이 증가함에 따라 평균비용이 점점 감소하는 것을 의미하는 것으로 재화의 생산을 위하여 투입되는 토지, 노동, 자본 등 생산요소를 증가시킴에 따라 생산비용이 절감되고 수익이 확대되는 것을 말한다.

규모의 불경제

기업의 규모나 생산량이 증가함에 따라 평균비용이 점점 감소하다가 그것이 일정수준을 넘어서면 오히려 평균비용이 증가하는 것을 말한다.

균형가격 또는 임대료

상품의 수요와 공급이 균형을 이룰 때에 성립하는 가격을 균형가격이라 한다. 부동산 시장에서는 매도 또는 임대에 대한 초과수요나 초과공급이 소멸되어 공급량과 수요량을 일치시키는 가격수준을 말한다.

균형의 원칙

부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 내적 구성요소의 결합이 균형을 유지하여야 하고 이때 대상 부동산은 최유효이용이 된다는 부동산 가격결정원칙이다. 균형의 원칙은 대상부동산의 내적인 측면을 파악한다는 점에서 개별요인 분석의 기준이 되며 이러한 균형의 원칙에 위배되어 발생하는 감가를 기능적 감가라 한다. 토지와 건물의 적합관계는 부동산의 내적 요소이므로 적합의 원칙이 아니라 균형의 원칙이 적용되며 여기에 위배되면 기능적 감가가 발생한다.

그린벨트

그린벨트를 개발제한구역이라고도 하는데 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하고, 보안상 도시를 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정한다. 그린벨트구역에서는 구역의 지정목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지면적의 분할 또는 도시계획사업을 시행할 수 없다. 그러나 개발제한구역 지정목적에 위배되지 않는 범위 내에서 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설은 허가권자의 승인이나 허가를 받아 개발행위를 할 수 있다.

근린분석

개발하려고 하는 부지에 영향을 미치는 인근지역의 수요와 공급에 대한 동태적 변화를 분석하는 것이다.

금융적 위험

부채를 증가시킴에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 되는 것을 말한다. 부채를 증가시키면 지분투자분에 대한 수익률이 커져서 지렛대효과를 기대할 수 있는 반면 채무불이행위험이 파생되어 금융적 위험도 더 커지게 된다.

 금융적 투자결합법

저당투자자와 지분투자자의 요구수익률을 가중평균하여 자본환원율을 산정하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 차입금(저당)과 자기자본(지분)으로 이루어지는 투자관행에 근거해서 지분투자자와 저당투자자의 요구수익률을 결합해서 환원이율을 결정한다. 이 방법은 조성법과 물리적 투자결합법의 단점을 보완한 방법으로 부동산으로부터 창출되는 소득은 토지?건물의 결합으로 창출된 것이므로 토지?건물로 할당할 수 없고 자기자본과 타인자본으로 나누어 수익률을 구하는 것이 현실에 적합하다는 인식에서 출발한 이론이다.

 기능적 감가

건물의 기능이 낙후됨으로 인해 발생하는 부동산 가치의 손실을 의미하는 것으로 대상 부동산의 디자인, 설계, 설비 등의 기능적인 진부화 및 건물과 부지의 부적합에서 비롯되는 감가를 말한다.

 기대수익률

투자대상에서 예상되는 수익률을 의미하는 것으로 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산된다. 각각의 투자에 따라 실제로 실현될 가능성이 있는 수익률의 값들을 평균한 값이지만 실제로 실현된 것은 아니고 예상하는 수익률이다. 따라서 투자자들은 기대수익률 자체보다는 이러한 기대수익률이 실제로 실현되지 않을 가능성인 위험에 대해 고려해야 한다.

 기대이율

적산법을 통한 적산임료 산정시에 사용되며 기초가격에 대한 수익의 비율을 말하는 것으로써 대상부동산을 재조달하는 데 투입된 자본에 대해 기대되는 수익률이다.

 기본적 분석

현재 공표된 정보분석을 통해서 미래이익을 반영한 현재가치의 변동을 분석하는 것이다. 기업이든 부동산이든 미래수익을 근거해서 현재 시장가치가 결정된다. 따라서 해당상품의 적정가치를 판단하는 데 있어 공표된 사실을 토대로 분석하는 것을 의미한다.

 기술적 분석

과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 말한다.

 기여의 원칙

부동산 가격결정 원칙의 하나로 부동산의 가격은 부동산 구성요소의 기여도 또는 생산성의 합에 의해 결정된다는 원칙이다. 부동산의 어느 부분이 부동산의 전체 가격에 어느 정도 공헌하는지를 파악해서 추가투자의 적정성 판정에 유효하게 적용된다.

 기초가격

부동산감정평가를 할 때 원가방식 중 적산법으로 임대료를 구할 때의 기초가 되는 부동산의 가격을 말한다. 임료의 가격시점에 있어서 대상 부동산이 갖는 원본 가격, 즉 임대차계약에 규정된 사용 수익을 근거로 한 경제적 가치를 의미한다.

 기한부 평가

장래 도래할 어느 시점을 기준으로 평가하는 감정 평가방식을 말한다. 조건성취여부가 불확실한 것을 기준으로 이루어지는 평가는 조건부 평가이고 기한의 도래처럼 확실한 미래를 기준으로 이루어지는 평가는 기한부 평가이다.

 기회비용

합리적인 소비자는 주어진 예산의 범위 내에서 효용을 극대화 할 수 있도록 소비행위를 하는 데 주어진 예산하에서 한 재화를 선택하기 위하여 포기해야 할 다른 재화의 효용을 기회비용이라 한다. 부동산 투자활동에서 자본은 여러 개의 투자안에 투자될 수 있다. 자본에 제약이 있게 되면, 투자가능한 모든 투자안에 투자할 수는 없다. 이때 하나의 투자기회를 포기하고 다른 투자안에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익률을 자본의 기회비용이라고 한다. 자본의 기회비용은 최선의 투자안에 대한 평가기준으로 사용될 수 있다.

[공인중개사] 용어해설(2) 고객점유마케팅전략~ 공한지

고객점유 마케팅전략

소비자를 중심으로 소비자의 심리를 이해하고 마케팅을 하는 고객지향적 마케팅 기법으로 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계를 파악해서 마케팅효과를 극대화하는 것을 말한다.

고정이자율 저당

고정이자율은 대출기간 동안 시중금리가 아무리 큰 폭으로 변하더라도 이자율이 변하지 않는 것을 의미하며 고정이자율 저당은 전체 대출기간 동안 동일한 이자율이 적용되는 저당방식을 말한다. 계약조건이 고정이자율일 때 인플레율이 심화되면 대출기관의 실질이자율은 하락해서 대출자는 인플레로 인한 위험이 발생한다.

고정자산

단기간 내에 현금화하는 유동자산에 대립되는 개념으로서, 기업이 장기간 사용할 것을 목적으로 소유한 자산이다.

공간균배의 원리

상업입지에서 경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균등하게 나누어 입지하는데 시장이 좁고 수요의 탄력성이 적은 경우는 중심부 입지, 시장이 넓고 수요의 탄력성이 큰 경우는 분산입지가 이루어진다는 이론이다.

공공임대보유

공영개발의 한 방법으로 개발한 토지를 분양하지 않고 임대하는 사업을 말한다. 분양하지 않고 임대함으로써 분양으로 인해 발생할 수 있는 토지이용자의 부담을 줄여주고 저소득층의 주거안정에 도움을 줄 뿐만 아니라 개발이익 발생시 임대료를 통해 회수할 수 있는 장점이 있는 반면 임대료를 통해서 사업비용이 회수되므로 사업주체측면에서는 비용회수가 늦어진다는 단점이 있다.

공공임대주택정책

저소득층을 보호하기 위하여 국가 또는 공공기관이 시장임대료보다 낮은 수준으로 임대주택을 직접 공급하여 제공하는 정책을 말한다. 공공이 임대주택을 직접 공급하게 되면 임대주택시장이 사적시장과 공공시장으로 분리되게 된다. 단기에는 공공주택에 대한 수요가 증가되므로 사적시장에 있는 주택수요가 감소하고 임대료가 하락하여 공공시장과 사적시장의 주택임차인 모두 혜택을 보게 되지만 장기적으로 사적시장의 임대인이 임대주택공급을 줄임으로써 사적시장의 임대료는 원래 수준으로 다시 상승하게 되어 결국 공공시장의 공공임대주택의 임차인만이 혜택을 누리게 되며 사회 전체적인 임대주택량은 변함이 없게 된다.

공급

일정기간 동안에 어떤 재화를 일정 가격이 되면 기꺼이 팔려고 하는 욕구를 말하며 부동산에서는 부동산을 임대 또는 매도하려는 욕구를 말한다. 부동산은 소유와 이용이 분리되는 내구재이므로 자가시장의 공급은 매도, 임대차시장의 공급은 임대가 된다.

공급곡선

각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려고 하고, 또한 할 수 있는 공급량을 서로 연결한 곡선을 말하며 가격과 공급량은 비례하므로 공급곡선은 우상향하는 형태로 나타난다

공급량 변화

공급 곡선 상에서 해당상품의 가격 또는 임대료가 변함에 따라 공급량이 변하는 것을 뜻한다. 공급량의 변화는 공급곡선상에서 움직이게 된다.

공급법칙

다른 조건이 일정할 경우 가격이 높아지면 부동산 공급이 증가하고 가격이 낮아지면 공급량이 감소한다는 법칙을 말하는 것으로 가격과 공급량은 비례한다.

공급변화와 공급량변화

공급변화란 가격이외 다른 요인들의 변화에 의한 공급량의 변화를 말하며 공급결정요인이 변함에 따라 공급곡선 자체가 이동하는 것을 의미한다. 공급량변화는 가격의 변화에 따라 공급량이 변하는 것을 말하며 공급곡선상에서 이동한다.

공급의 탄력성

가격이 오르면 공급량이 증가하고 가격이 내리면 공급량이 감소하는데, 이렇게 가격이 변할 때 공급량이 얼마나 변하는가를 파악하는 것을 말한다. 즉, 부동산 가격 또는 임대료의 변화율에 대한 공급량의 변화율의 정도를 의미한다.

공동개발

토지소유자와 개발업자(건설회사, 사업시행자, 자금조달자)가 공동으로 부동산을 개발하여 이익을 추구하는 개발형태를 말한다.

공동화현상(도넛현상)

도심지역 내의 지가급등, 각종 공해로 인하여 주민들이 도시외곽으로 진출하게 되면 외곽은 밀집되지만 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 상주인구가 줄어 도심이 텅 비게 되는 현상이다. 이러한 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상을 나타내는데 이를 직주접근 또는 회귀현상이라고 한다.

공매

법률의 규정에 의하여 공공기관이 금전채권의 회수를 위해서 목적물을 처분하는 강제집행방법이다. 공매는 민사소송법상의 공매와 국세징수법상의 공매의 두 가지가 있다.

공시지가

건설교통부장관이 조사 평가하여 매년 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지의 단위면적당 가격이다. 이는 일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

공실(空室) 등에 의한 손실 상당액

건물이 신축되어 임대되기까지의 공실, 중도해약 또는 계약만료에서 신규계약을 체결할 때? 까지 공실 등에 대한 손실금액을 말한다.

공실률

아파트나 임대 빌딩 등에 있어 그 건물 전체의 임대면적에 대한 공실의 비율을 말한다.

공영개발

적주체에 의해 부동산개발을 말한다. 주로 택지개발에 사용되어 지가상승을 억제하고 토지투기를 방지하기 위해 시행되며 개발이익의 환수가 쉬운 반면, 용지취득에 따른 보상문제가 야기된다는 단점이 있다.

공익평가

평가의 결과가 공익에 쓰이는 평가를 말한다.

공익비 및 부가사용료

공익비란 부동산의 공용부분에 소요되는 공용부분 관리비 등 공용부분에 지불되는 비용을 말한다. 공익비에는 공용부분의 수도광열비, 공용부분의 위생비, 공용설비비, 공용안전관리비 등의 비용이 있다. 부가사용료란 건물 및 부지의 일부 임대시에 통상 전용부분에 관계되는 가스료?전기료?수도료?난방비?냉방비?환기료 등 차주가 직접적으로 공급자에게 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것을 말한다. 부가사용료는 임료와는 별도로 취급하여야 한다. 그러나 실비상당액을 초과하여 지불된 금액에 대해서는 실질임료로 감안하여야 할 것이다.

공인평가

국가 또는 공공단체로부터 자격을 부여받은 개인이 감정평가의 주체가 되는 제도로 우리나라의 감정평가사, 미국 및 일본의 감정사 등을 예로 들 수 있다.

공적공중권

사적 공중권 이상의 공중공간에 대해 공익을 목적으로 사용되는 공간이다. 공적공중권은 항공기의 통행이나 전파의 발착 등에 주로 이용되며 공적공중권을 활용하는 방안으로 개발권양도제도가 있고 우리나라의 경우 도심의 녹지공간 확보와 문화재 보호 등을 위해 용적율 인센티브제도 등이 활용되고 있다.

공적평가

국가기관이나 공공기관이 감정평가의 주체가 되어 감정평가를 수행하는 것을 말한다.

공제방식

복합부동산의 거래가격에서 대상부동산과 다른 유형 부분의 가격을 공제해서 대상부동산과 같은 유형부분의 가격을 구하는 방법이다. 부동산감정평가 방식인 비교방식의 거례사례비교법에서 대상물건과 일치하는 부분의 가격을 사례로 선택하는 배분법에 의해 부동산 가격을 구하는 방법 중의 하나이다. 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 경우, 비교가 용이해지도록 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출하여 사례로 선택하는 것을 배분법이라 하는데 배분법에는 비율방식과 공제방식이 있다.

공조공과

대상물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금을 말한다. 국가 또는 지방자치단체가 그 경비를 충당하기 위하여 국민으로부터 강제적으로 징수하는 세금 등을 말하는데, 이때 공조란 국세 또는 지방세를 말하고 공과란 세금 이외의 각종 공법상의 수수료 등을 말한다. 부동산감정평가에 있어서 공조공과는 일반적으로 필요제경비 등에 포함된다.

공중권

토지의 지상에 대한 권리를 말한다. 공중에 대한 토지소유권은 무한정 인정되는 것은 아니므로 사적 공중권과 공적 공중권으로 구분된다. 사적 공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 토지의 상층공간을 수평으로 구획하여 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말하며 공적공중권이란 공익을 위하여 사용되는 범위이다.

공중분할

공중공간을 획지로 분할하는 것을 말한다.

공중임대차

공중획지에 대한 임대차를 말한다. 공중공간의 일부 또는 전부에 대해 임대차가 가능하다

공중획지

공중분할에 의해 분할된 획지로써 공중공간의 일부를 가로 또는 세로로 구획한 공간을 말한다.

공지

건축법상의 건폐율 제한 때문에 건축이 불가능한 토지를 말한다.

공한지

도시 내의 택지 중에 투기목적으로 지가상승만을 기대해서 장기간 방치되고 있는 택지를 말한다. 도시계획 등 토지이용계획 때문에 공지로 된 토지는 공한지가 아니다. 토지투기에 따른 공한지문제가 말썽이 일자 공한지에 대해서는 고율의 토지보유세를 과하고 있으나 과세기술상 어려운 점이 많다. 반면, 대하여 휴한지는 농토의 비옥도 회복을 위하여 휴경하고 있는 것을 말하므로 공한지와는 다르다.