[공인중개사] 용어해설(5) 대치원가~ 미성숙지

대치원가

가격시점 현재에서 대상부동산과 동일한 효용(유용성)을 갖는 부동산을 신축하여 대치하는 원가를 말한다. 재생산비용으로 구하는 것이 불가능하거나 낙후된 물건의 재조달원가 산정에 주로 사용된다. 대치원가란 동일한 효용의 개념이므로 이미 기능저하에 따른 가치손실을 내포하고 있으므로 대치원가에서 감가를 공제해서 가치를 구할 때 기능적 감가는 다시 하지 않는다.

 도넛현상

도심 공동화 현상을 말한다. 도심지의 땅값이 급등하고 공해로 인해 주거공간으로 부적합하게 되면 주민들은 도시 외곽지역으로 옮겨 간다. 도심엔 공공기관이나 상업시설만 남고 일반주택은 사라져 밤엔 텅 비게 된다. 이같이 도심이 도넛모양처럼 공동화하는 현상을 말한다.

 도시개발

기성도시의 주변에 인구 및 산업 등을 조절하고 정비하여 기성도시의 확장이나 신도시를 건설하는 것을 말한다.

 도시회춘화현상

도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말한다.

도심고동

대도시에서 도심의 업무중심지구와 교외의 주거지구 간에 출퇴근시간에 통근?통학하는 자들의 유동성을 말한다.

독립평가

부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우, 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산(나지)으로 보고 평가하는 것이다. 건물의 철거를 조건부로 하는 경우가 여기에 해당된다. 우리나라의 표준지 평가가 여기에 해당되며 건부지를 나지로 상정하므로 건부감가를 고려하지 않는다.

독립변수

결과에 영향을 미치는 원인되는 변수로 종속변수를 설명하는 변수이다. 독립변수에 따라 종속변수가 영향을 받게 된다. 회귀분석을 통한 평가에서는 주택이나 토지가 갖고 있는 개별특성들을 말한다. 예컨대 회귀분석을 통해 상권 부지의 예상매출액을 추정할 경우 교통, 경쟁상태, 소비자의 소득수준이나 기호 등 매출액에 영향을 줄 수 있는 다양한 요인들을 독립변수라 한다.

독점경쟁시장

제품의 독특성이나 제품에 대한 정보의 불완전성에 의해 매도자가 시장에 내어놓은 제품 양을 변화시킴으로써 시장가격에 영향을 줄 수 있는 시장을 말한다.

동심원이론

버제스에 의해 발전된 도시구조이론으로 도시가 외곽으로 확장되어 가는데 있어 중심지에서 원형으로 커져간다는 이론이다. 도시는 안쪽에서부터 중심업무지대(CBD：Central Business District), 천이지대, 근로자 주거지역, 고급주택지역, 교외통근권역으로 분화되어 중심지에서 외곽으로 원을 그리면서 성장하게 된다는 이론이다. 하지만 모든 도시가 원형처럼 커져갈 수는 없기 때문에 최소마찰비용이나 선형이론 등이 나타나게 된다. 

동일수급권

부동산감정평가에 있어서 일반적으로 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 동일수급권은 대체관계가 작용할 수 있는 지역적 한계를 나타내는 것으로 인근지역은 물론 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역을 포함함과 아울러 보통의 경우에는 인근지역의 주변에 존재하면서 인근지역과 다른 용도성을 갖는 용도적 지역을 포함한 광범위한 지역을 포함한다.

리츠

투자자들로부터 자금을 영입받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다. 부동산 투자를 전문으로 하는 일종의 뮤추얼펀드이다. 리츠의 설립형태는 회사형과 신탁형이 있다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으며 신탁형은 수익증권을 발행하는 형식을 띤다. 회사형은 투자자에게 일정 기간 단위로 배당을 하며 주식시장에 상장해 주식을 사고 팔 수 있는 반면 신탁형은 상장이 금지된다. 부동산 개발사업이나 임대, 주택저당채권(MBS) 등에 투자해 수익을 올린다. 리츠는 일반인도 소액자금으로 부동산에 간접투자할 수 있고 주식형태로 거래되기 때문에 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높아지게 된다.

 레버리지효과

지렛대 효과 참조

 맹지

유하고 있는 토지가 주변의 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 공도에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말하는 것으로 건축법상 건축허가를 받지 못한다.

 모기지

금융거래에 있어서 차입자가 대출자에게 부동산을 담보로 제공하는 경우 담보물에 설정되는 저당권이나 저당증서 혹은 이러한 저당금융제도를 모기지라 한다. 실제에 있어서 모기지는 무보증의 신용대출에 대립되는 개념으로서 부동산담보대출이라는 의미로 받아들여지고 있다. 주택금융기관이 주택구입자에게 구입주택(부동산)을 담보로 대출한 후 이 대출채권을 근거로 증권을 발행하는 전 과정을 통틀어 모기지시장이라고 하는데 이 시장은 대출이 일어나는 1차시장(발행시장)과 이를 근거로 채권이 발행되어 유통되는 2차시장(유통시장)으로 분류할 수 있다.

 모기지 대출

은행이 대출 실행시 담보물인 부동산에 저당권(mortgage)을 설정하고 이를 근거로 대출재원을 조달하여 자금을 대출하는 것을 말한다. 일반적인 대출이 만기도래까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출시 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행?유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수 있다는 특징이 있다.

 무작위적 변동

예기치 못한 사태(정부정책, 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등)로 인해 초래되는 경기변동 현상을 말한다.

 무위험률

위험이 전혀 없는 안전한 투자대안의 수익률로 순수 시간가치에 대한 대가를 의미한다. 무위험률은 일반적으로 국공채수익률이나 정기예금이자율을 지칭하는데 신용의 제한이나 화폐의 수급, 투자율과 같은 일반경제 상황에 의해 결정된다.

 물리적 투자결합법

토지환원이율과 건물환원이율을 가중평균하여 복합부동산의 종합환원이율을 구하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 저당과 지분으로 이루어지는 투자관행에 따라 실제 투자자가 투자를 할 때 토지와 건물을 나누어 파악한다는 것은 현실에 맞지 않다는 이유에서 비판을 받고 있다.

 미불용지

이미 공공사업용지로 편입되어 공공사업이 진행 중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 공공사업 편입 당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사 토지의 정상시가를 감안하여 평가보상한다. 그러나 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.

 미성숙지

택지가 성숙하기까지 상당한 기간, 비용이 소요되는 토지를 말한다.

[공인중개사] 용어해설(4) 나지~대체효과

나지

건물 등 지상물이 없는 토지로서 토지상에 건축물이 존재하지 않음으로 인해 토지의 이용가치 측면에서 최유효이용할 수 있고 자유로운 이용?수익?처분이 가능하며 따라서 시장성이 높은 토지를 말한다.

 내구재

재화를 분류하는 방법의 하나로, 장기간 사용함에 따라 그 사용으로부터 얻어지는 편익의 흐름이 서서히 소모되어 가는 재화를 내구재, 단기의 사용으로 소모되어 버리는 것을 비내구재라고 한다. 그 효용이 오랫동안 지속되는 재화로써 부동산은 대표적인 내구재라 할 수 있다.

 내부수익률

투자에 대한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 투자사업의 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다. 요구수익률과 달리 투자안 내부에서 발생하는 투자대안 자체의 수익률인 기대수익률을 의미한다.

 내부수익률법

투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법으로 순현가가 아닌 내부수익률을 투자결정의 준거로 하는 투자분석 기법이다. 내부수익률이 요구수익률 이상이면 투자안을 채택하고 내부수익률이 요구수익률에 미치지 못할 경우에는 투자를 기각하는 방법으로 의사결정을 한다.

 내용년수

감가상각자산의 수명을 말하는 것으로 건축물 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한을 의미한다. 감가수정방법으로 사용되는 내용년수는 물리적 내용년수와 경제적 내용년수가 있는데 경제적인 잔존내용년수에 중점을 둔다.

 노선가

각종 도로의 교통상태와 도로의 위치나 상태에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 도로에 표준적 등급을 매겨 그 등급에 따라 각종 도로에 접해 있는 토지의 가격을 말한다.

 노선가식 평가법

특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여 표준획지와 노선가를 결정하고 이를 기초로 같은 가로에 연해 있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법을 말한다.

 농지

농경지 등으로 이용되고 있는 토지로 전(田), 답(畓), 과(果樹園)로 분류된다.

 뉴타운

대도시 주변에 계획적으로 건설되는 대규모의 주택단지를 말한다. 출근자들이 야간에 잠만을 자기 위한 교외도시인 베드타운과는 달리 종합적으로 소도시가 형성될 수 있는 도시기능을 구비한 도시이다.

 다계층 채권

주택저당채권의 일종으로 주택저당을 담보로 만기와 이자율을 다양화한 금융상품이다. 주택융자의 대주(貸主)인 저축 대부조합이나 상업은행 등이 같은 이율의 융자를 일정액 이상 모았다가 증권화하여 발행한다. 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 각 그룹마다 융자상환의 금리부분과 원본부분을 일정한 비율로 나누어 상환기간, 이율이 다른 여러 종류의 채권으로 바꾸어 발행한다. 통상적인 대부?채권 담보증권은 금리변동에 의한 차환(借換)이나, 채무자의 사망 등에 의해 기간 전에 상환되어 버리는 일이 있는데, 그 상환의 불확실함을 개량하고자 한 상품이다.

 다중회귀분석

2개 이상의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다. 단순회귀분석과 비교학습한다.

 다핵도시와 단핵도시

단핵도시란 도심하나를 축으로 도시가 형성된 형태이고 다핵도시는 도심과 여러 부도심의 형태로 발전된 도시이다.

 다핵심이론

해리스와 울만에 의해 발전된 도시구조이론으로 한 도시의 토지이용배치는 동심원구조설이나 선형이론설과 같이 도시가 성장하면 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵을 형성하면서 성장한다는 이론이다. 도시가 성장하면 하나의 중심으로 도시기능을 담당하기 어려우므로 도시가 성장할수록 여러 개의 전문화된 핵심이 형성된다.

 단위비교법

(평)이나 (제곱미터) 등의 단위를 기준으로 재조달원가를 산정하는 방법이다. 단위비교법은 사용하기 간편하고 시간과 비용이 적게 소요되며 산출된 비용의 검증도 용이하여 실무에서 가장 많이 사용된다.

 담보신탁

금융기관으로부터 부동산을 담보로 직접 대출받기 어려운 경우에 위탁자가 부동산을 신탁회사에 신탁하면 신탁회사는 부동산가치에 해당하는 수익증권을 위탁자에게 발급하고 위탁자가 이를 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받는 것을 말한다.

 단기와 장기

단기란 신규공급을 증가시킬 수 없는 짧은 기간이며 장기란 신규공급을 증가시킬 수 있을 정도의 긴 시간을 말한다. 부동산은 단기에 공급량을 증가시킬 수 없으므로 주택시장을 분석할 때는 단기와 장기를 구분해서 파악하여야 하는데 단기에 주택량은 고정되어 있고 장기적으로 주택량은 증가한다. 단기는 저량의 개념으로 파악되며 장기는 유량의 개념이다. 부동산시장에서 단기를 파악하는 이유는 부동산이 내구재이고 공급하는 데 필요한 가용생산요소가 상대적으로 제한되어 있어 공급되는 시간이 많이 걸리기 때문이다. 부동산은 내구재이므로 과거의 공급량도 현재까지 존재하고 있고 공급하는 데 있어 수요에 적응하기 어려운 시차가 발생하기 때문에 단기의 개념을 파악할 필요성이 있는 것이다.

 단기공급곡선과 장기공급곡선

부동산의 단기공급곡선은 경사도가 급한 데 비해 장기공급곡선은 상대적으로 완만하다. 부동산 단기공급곡선은 완전수직으로 표현되는데, 이는 수요가 증가할 때 공급이 즉각적으로 늘어날 수 없는 부동산의 특성 때문이다. 이에 비해 부동산 장기공급곡선은 우상향하는데 인구나 소득의 증가로 인해 수요가 증가하면 가격이 상승하고 가격이 상승하면 단기에 공급은 제한되지만 장기적으로 공급은 늘어나게 되기 때문이다.

 단순회귀분석

한 개의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다

 대부비율

융자비율 또는 저당비율이라고도 하며 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다. 대부비율이 높을수록 부동산수요는 증가하고 대부비율이 낮을수록 부동산수요는 감소하게 된다. 대부비율이 높으면 대출기관의 경우 채무불이행시 원금을 회수하기 어렵다.

 대상부동산의 확인

부동산은 공부상의 것과 실제상의 것이 다르기 때문에 평가하기 위해서는 직접 현장에 나가서 조사할 필요가 있다. 이를 대상부동산 확인이라 한다. 부동산을 감정평가하려면 합리적?현실적인 판단에 의하여 일정한 절차들이 필요한데, 대상부동산의 확인은 처리계획의 책정을 한 뒤 자료모집 및 정리에 앞서서 이루어져야 할 절차이다. 대상부동산의 확인이란 평가 대상부동산에 대해서 그 내용을 명확히 하는 것이고 이는 대상부동산의 물적확인과 권리확인으로 나누어진다. 물적확인에 있어서는 토지에 대해서는 소재?지번?수량 등을, 건물에 대해서는 이상 외에 구조?용도 등을 실제로 확인해야 한다. 권리확인에 있어서는 당해 부동산에 관한 모든 권리관계를 명확하게 확인함으로써 감정평가대상이 된 권리의 존부?내용을 확인자료를 사용해서 대조해야 한다.

 대지

하나의 건축물 또는 하나의 건축물과 이에 부속되는 건축물이 있는 일단의 토지의 범위를 말하는 것으로 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 대지에는 주택용?상업용?공장용 대지를 포함한다.

 대체의 원칙

부동산가격은 다른 대체성을 지닌 부동산 또는 재화에 대한 투자가치와 상호 관련하여 형성된다는 부동산 가격 결정의 원칙을 말한다. 평가에서 대체는 동일수급권 내에서 이용가치가 유사한 물건 간에, 인근지역과 유사지역간에, 투자측면에서 다른 투자안과 대체관계가 성립하며 대체 관계에 있는 부동산 상호간 경쟁을 통해서 대상부동산의 수요와 공급에 영향을 미치므로 수요와 공급의 원칙, 경쟁의 원칙과 관련성을 갖는다. 세 방식 모두는 사례를 근거로 이루어진다는 점에서 세 방식 모두는 대체의 원칙을 기초로 하고 있다. 

 대체재

커피와 녹차처럼 서로 용도가 유사하여 비교 또는 경쟁관계에 있는 상품을 말한다. 대체관계에 있는 어떤 상품의 가격이 상승하면 다른 재화의 수요량은 증가하고 대체관계에 있는 한 상품의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요량은 감소하게 된다. 이렇듯 대체재의 경우에는 어떤 재화에 대한 수요가 다른 재화의 가격과 같은 방향으로 변화한다.

 대체효과

어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 그 재화의 소비는 줄고 대체관계에 있는 다른 재화의 소비가 늘게 되는 현상이다.

[공인중개사] 용어해설(3) 관계마케팅전략~ 기회비용

관계마케팅 전략

부동산의 거래관계를 생산자와 소비자 간의 일회성 거래로 보지 않고 양자간의 장기적 지속적인 관계유지를 주축으로 하는 마케팅기법으로 브랜드 마케팅이 여기에 해당한다.

관리신탁

수탁자가 부동산을 관리 운용하는 부동산 신탁의 한 형태로 위탁자인 부동산 소유자가 수탁자인 부동산신탁회사에게 소유권을 이전하면 부동산 신탁회사는 수수료를 받고 소유자를 대신해서 임대차관리, 시설관리, 법적관리, 세무관리, 자산관리 등 관리를 대행하는 것을 말한다.

관찰감가법

감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분의 개별적인 상태를 직접 세밀하게 관찰하여 물리적, 기술적, 경제적 감가요인에 해당하는 감가액을 산정하는 방법이다. 부동산감정평가방식 중 원가방식에 의한 원가법은 대상부동산의 재조달가격에서 감가수정을 하여 대상부동산의 시산가격을 구하는 것이다. 감가수정의 방법에는 내용년수에 의하는 방법과 관찰감가법이 있는데 관찰감가법은 대상부동산의 각 구성부분에 대하여 그 실태를 관찰에 의하여 조사함으로써 감가액을 직접 구하려는 방법을 말한다.

광의의 부동산

협의의 부동산에 준부동산을 포함한 부동산의 정의이다. 협의의의 부동산과 광의의 부동산의 정의는 법에서 명시하고 있는 정의이다. 

교역이론

수출기반이론(export-base theory), 경제기반이론(economy-base theory)이라고도 하며 한 지역의 경제적 성장은 교역을 통해서 이루어지는데, 지역제품에 대한 외부수요가 증가하면 그로 인하여 기반산업의 수출증가와 함께 비기반산업이 성장하게 되어 그 지역이 성장하게 된다는 이론이다.

구분평가

평가대상이 되는 하나의 부동산에서 가치를 달리하는 부분을 구분하여 평가하는 것을 말한다. 1개의 토지가 전면부는 상업용 후면부는 주거용인 경우, 1개의 건물에 주택 또는 점포가 있는 경우에 사용된다. 산림은 임지와 입목을 구분해서 평가하며 공장재단은 유형고정자산과 무형고정자산을 구분해서 평가한다.

국민주택기금

무주택 서민의 주택마련과 주거생활의 수준을 향상시키기 위하여 필요한 자금을 지원하는 것으로서 국민주택건설자금의 융자, 전세자금융자, 농촌주택개량자금지원, 주거환경개선사업지원 등의 융자금을 말한다.

국부적 집중성 점포

동일업종이 국부적 중심지에 입지하여야 유리한 점포유형으로 농기구점, 석재점, 비료상, 종묘상 등이 있다.

귀속임대료

임차인이 토지부동산소유자에 지대나 임대료를 지급하는 것과 같이 소유자가 자기 소유인 부동산의 이용에 대하여 지급하는 것으로 간주되는 임대료를 말한다. 귀속임대료는 실제 발생하는 것은 아니고 임차하는 것으로 의제해서 계산된다. 귀속임대료의 평가는 시장에서 실제로 성립하고 있는 평균가격에 준하여 이루어지고 유지비, 보험료, 세금, 감가상각비 등의 모든 비용을 공제한 순액으로 표시된다.

규모의 경제

기업의 규모나 생산량이 증가함에 따라 평균비용이 점점 감소하는 것을 의미하는 것으로 재화의 생산을 위하여 투입되는 토지, 노동, 자본 등 생산요소를 증가시킴에 따라 생산비용이 절감되고 수익이 확대되는 것을 말한다.

규모의 불경제

기업의 규모나 생산량이 증가함에 따라 평균비용이 점점 감소하다가 그것이 일정수준을 넘어서면 오히려 평균비용이 증가하는 것을 말한다.

균형가격 또는 임대료

상품의 수요와 공급이 균형을 이룰 때에 성립하는 가격을 균형가격이라 한다. 부동산 시장에서는 매도 또는 임대에 대한 초과수요나 초과공급이 소멸되어 공급량과 수요량을 일치시키는 가격수준을 말한다.

균형의 원칙

부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 내적 구성요소의 결합이 균형을 유지하여야 하고 이때 대상 부동산은 최유효이용이 된다는 부동산 가격결정원칙이다. 균형의 원칙은 대상부동산의 내적인 측면을 파악한다는 점에서 개별요인 분석의 기준이 되며 이러한 균형의 원칙에 위배되어 발생하는 감가를 기능적 감가라 한다. 토지와 건물의 적합관계는 부동산의 내적 요소이므로 적합의 원칙이 아니라 균형의 원칙이 적용되며 여기에 위배되면 기능적 감가가 발생한다.

그린벨트

그린벨트를 개발제한구역이라고도 하는데 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하고, 보안상 도시를 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정한다. 그린벨트구역에서는 구역의 지정목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지면적의 분할 또는 도시계획사업을 시행할 수 없다. 그러나 개발제한구역 지정목적에 위배되지 않는 범위 내에서 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설은 허가권자의 승인이나 허가를 받아 개발행위를 할 수 있다.

근린분석

개발하려고 하는 부지에 영향을 미치는 인근지역의 수요와 공급에 대한 동태적 변화를 분석하는 것이다.

금융적 위험

부채를 증가시킴에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 되는 것을 말한다. 부채를 증가시키면 지분투자분에 대한 수익률이 커져서 지렛대효과를 기대할 수 있는 반면 채무불이행위험이 파생되어 금융적 위험도 더 커지게 된다.

 금융적 투자결합법

저당투자자와 지분투자자의 요구수익률을 가중평균하여 자본환원율을 산정하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 차입금(저당)과 자기자본(지분)으로 이루어지는 투자관행에 근거해서 지분투자자와 저당투자자의 요구수익률을 결합해서 환원이율을 결정한다. 이 방법은 조성법과 물리적 투자결합법의 단점을 보완한 방법으로 부동산으로부터 창출되는 소득은 토지?건물의 결합으로 창출된 것이므로 토지?건물로 할당할 수 없고 자기자본과 타인자본으로 나누어 수익률을 구하는 것이 현실에 적합하다는 인식에서 출발한 이론이다.

 기능적 감가

건물의 기능이 낙후됨으로 인해 발생하는 부동산 가치의 손실을 의미하는 것으로 대상 부동산의 디자인, 설계, 설비 등의 기능적인 진부화 및 건물과 부지의 부적합에서 비롯되는 감가를 말한다.

 기대수익률

투자대상에서 예상되는 수익률을 의미하는 것으로 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산된다. 각각의 투자에 따라 실제로 실현될 가능성이 있는 수익률의 값들을 평균한 값이지만 실제로 실현된 것은 아니고 예상하는 수익률이다. 따라서 투자자들은 기대수익률 자체보다는 이러한 기대수익률이 실제로 실현되지 않을 가능성인 위험에 대해 고려해야 한다.

 기대이율

적산법을 통한 적산임료 산정시에 사용되며 기초가격에 대한 수익의 비율을 말하는 것으로써 대상부동산을 재조달하는 데 투입된 자본에 대해 기대되는 수익률이다.

 기본적 분석

현재 공표된 정보분석을 통해서 미래이익을 반영한 현재가치의 변동을 분석하는 것이다. 기업이든 부동산이든 미래수익을 근거해서 현재 시장가치가 결정된다. 따라서 해당상품의 적정가치를 판단하는 데 있어 공표된 사실을 토대로 분석하는 것을 의미한다.

 기술적 분석

과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 말한다.

 기여의 원칙

부동산 가격결정 원칙의 하나로 부동산의 가격은 부동산 구성요소의 기여도 또는 생산성의 합에 의해 결정된다는 원칙이다. 부동산의 어느 부분이 부동산의 전체 가격에 어느 정도 공헌하는지를 파악해서 추가투자의 적정성 판정에 유효하게 적용된다.

 기초가격

부동산감정평가를 할 때 원가방식 중 적산법으로 임대료를 구할 때의 기초가 되는 부동산의 가격을 말한다. 임료의 가격시점에 있어서 대상 부동산이 갖는 원본 가격, 즉 임대차계약에 규정된 사용 수익을 근거로 한 경제적 가치를 의미한다.

 기한부 평가

장래 도래할 어느 시점을 기준으로 평가하는 감정 평가방식을 말한다. 조건성취여부가 불확실한 것을 기준으로 이루어지는 평가는 조건부 평가이고 기한의 도래처럼 확실한 미래를 기준으로 이루어지는 평가는 기한부 평가이다.

 기회비용

합리적인 소비자는 주어진 예산의 범위 내에서 효용을 극대화 할 수 있도록 소비행위를 하는 데 주어진 예산하에서 한 재화를 선택하기 위하여 포기해야 할 다른 재화의 효용을 기회비용이라 한다. 부동산 투자활동에서 자본은 여러 개의 투자안에 투자될 수 있다. 자본에 제약이 있게 되면, 투자가능한 모든 투자안에 투자할 수는 없다. 이때 하나의 투자기회를 포기하고 다른 투자안에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익률을 자본의 기회비용이라고 한다. 자본의 기회비용은 최선의 투자안에 대한 평가기준으로 사용될 수 있다.

[공인중개사] 용어해설(2) 고객점유마케팅전략~ 공한지

고객점유 마케팅전략

소비자를 중심으로 소비자의 심리를 이해하고 마케팅을 하는 고객지향적 마케팅 기법으로 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계를 파악해서 마케팅효과를 극대화하는 것을 말한다.

고정이자율 저당

고정이자율은 대출기간 동안 시중금리가 아무리 큰 폭으로 변하더라도 이자율이 변하지 않는 것을 의미하며 고정이자율 저당은 전체 대출기간 동안 동일한 이자율이 적용되는 저당방식을 말한다. 계약조건이 고정이자율일 때 인플레율이 심화되면 대출기관의 실질이자율은 하락해서 대출자는 인플레로 인한 위험이 발생한다.

고정자산

단기간 내에 현금화하는 유동자산에 대립되는 개념으로서, 기업이 장기간 사용할 것을 목적으로 소유한 자산이다.

공간균배의 원리

상업입지에서 경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균등하게 나누어 입지하는데 시장이 좁고 수요의 탄력성이 적은 경우는 중심부 입지, 시장이 넓고 수요의 탄력성이 큰 경우는 분산입지가 이루어진다는 이론이다.

공공임대보유

공영개발의 한 방법으로 개발한 토지를 분양하지 않고 임대하는 사업을 말한다. 분양하지 않고 임대함으로써 분양으로 인해 발생할 수 있는 토지이용자의 부담을 줄여주고 저소득층의 주거안정에 도움을 줄 뿐만 아니라 개발이익 발생시 임대료를 통해 회수할 수 있는 장점이 있는 반면 임대료를 통해서 사업비용이 회수되므로 사업주체측면에서는 비용회수가 늦어진다는 단점이 있다.

공공임대주택정책

저소득층을 보호하기 위하여 국가 또는 공공기관이 시장임대료보다 낮은 수준으로 임대주택을 직접 공급하여 제공하는 정책을 말한다. 공공이 임대주택을 직접 공급하게 되면 임대주택시장이 사적시장과 공공시장으로 분리되게 된다. 단기에는 공공주택에 대한 수요가 증가되므로 사적시장에 있는 주택수요가 감소하고 임대료가 하락하여 공공시장과 사적시장의 주택임차인 모두 혜택을 보게 되지만 장기적으로 사적시장의 임대인이 임대주택공급을 줄임으로써 사적시장의 임대료는 원래 수준으로 다시 상승하게 되어 결국 공공시장의 공공임대주택의 임차인만이 혜택을 누리게 되며 사회 전체적인 임대주택량은 변함이 없게 된다.

공급

일정기간 동안에 어떤 재화를 일정 가격이 되면 기꺼이 팔려고 하는 욕구를 말하며 부동산에서는 부동산을 임대 또는 매도하려는 욕구를 말한다. 부동산은 소유와 이용이 분리되는 내구재이므로 자가시장의 공급은 매도, 임대차시장의 공급은 임대가 된다.

공급곡선

각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려고 하고, 또한 할 수 있는 공급량을 서로 연결한 곡선을 말하며 가격과 공급량은 비례하므로 공급곡선은 우상향하는 형태로 나타난다

공급량 변화

공급 곡선 상에서 해당상품의 가격 또는 임대료가 변함에 따라 공급량이 변하는 것을 뜻한다. 공급량의 변화는 공급곡선상에서 움직이게 된다.

공급법칙

다른 조건이 일정할 경우 가격이 높아지면 부동산 공급이 증가하고 가격이 낮아지면 공급량이 감소한다는 법칙을 말하는 것으로 가격과 공급량은 비례한다.

공급변화와 공급량변화

공급변화란 가격이외 다른 요인들의 변화에 의한 공급량의 변화를 말하며 공급결정요인이 변함에 따라 공급곡선 자체가 이동하는 것을 의미한다. 공급량변화는 가격의 변화에 따라 공급량이 변하는 것을 말하며 공급곡선상에서 이동한다.

공급의 탄력성

가격이 오르면 공급량이 증가하고 가격이 내리면 공급량이 감소하는데, 이렇게 가격이 변할 때 공급량이 얼마나 변하는가를 파악하는 것을 말한다. 즉, 부동산 가격 또는 임대료의 변화율에 대한 공급량의 변화율의 정도를 의미한다.

공동개발

토지소유자와 개발업자(건설회사, 사업시행자, 자금조달자)가 공동으로 부동산을 개발하여 이익을 추구하는 개발형태를 말한다.

공동화현상(도넛현상)

도심지역 내의 지가급등, 각종 공해로 인하여 주민들이 도시외곽으로 진출하게 되면 외곽은 밀집되지만 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 상주인구가 줄어 도심이 텅 비게 되는 현상이다. 이러한 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상을 나타내는데 이를 직주접근 또는 회귀현상이라고 한다.

공매

법률의 규정에 의하여 공공기관이 금전채권의 회수를 위해서 목적물을 처분하는 강제집행방법이다. 공매는 민사소송법상의 공매와 국세징수법상의 공매의 두 가지가 있다.

공시지가

건설교통부장관이 조사 평가하여 매년 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지의 단위면적당 가격이다. 이는 일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

공실(空室) 등에 의한 손실 상당액

건물이 신축되어 임대되기까지의 공실, 중도해약 또는 계약만료에서 신규계약을 체결할 때? 까지 공실 등에 대한 손실금액을 말한다.

공실률

아파트나 임대 빌딩 등에 있어 그 건물 전체의 임대면적에 대한 공실의 비율을 말한다.

공영개발

적주체에 의해 부동산개발을 말한다. 주로 택지개발에 사용되어 지가상승을 억제하고 토지투기를 방지하기 위해 시행되며 개발이익의 환수가 쉬운 반면, 용지취득에 따른 보상문제가 야기된다는 단점이 있다.

공익평가

평가의 결과가 공익에 쓰이는 평가를 말한다.

공익비 및 부가사용료

공익비란 부동산의 공용부분에 소요되는 공용부분 관리비 등 공용부분에 지불되는 비용을 말한다. 공익비에는 공용부분의 수도광열비, 공용부분의 위생비, 공용설비비, 공용안전관리비 등의 비용이 있다. 부가사용료란 건물 및 부지의 일부 임대시에 통상 전용부분에 관계되는 가스료?전기료?수도료?난방비?냉방비?환기료 등 차주가 직접적으로 공급자에게 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것을 말한다. 부가사용료는 임료와는 별도로 취급하여야 한다. 그러나 실비상당액을 초과하여 지불된 금액에 대해서는 실질임료로 감안하여야 할 것이다.

공인평가

국가 또는 공공단체로부터 자격을 부여받은 개인이 감정평가의 주체가 되는 제도로 우리나라의 감정평가사, 미국 및 일본의 감정사 등을 예로 들 수 있다.

공적공중권

사적 공중권 이상의 공중공간에 대해 공익을 목적으로 사용되는 공간이다. 공적공중권은 항공기의 통행이나 전파의 발착 등에 주로 이용되며 공적공중권을 활용하는 방안으로 개발권양도제도가 있고 우리나라의 경우 도심의 녹지공간 확보와 문화재 보호 등을 위해 용적율 인센티브제도 등이 활용되고 있다.

공적평가

국가기관이나 공공기관이 감정평가의 주체가 되어 감정평가를 수행하는 것을 말한다.

공제방식

복합부동산의 거래가격에서 대상부동산과 다른 유형 부분의 가격을 공제해서 대상부동산과 같은 유형부분의 가격을 구하는 방법이다. 부동산감정평가 방식인 비교방식의 거례사례비교법에서 대상물건과 일치하는 부분의 가격을 사례로 선택하는 배분법에 의해 부동산 가격을 구하는 방법 중의 하나이다. 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 경우, 비교가 용이해지도록 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출하여 사례로 선택하는 것을 배분법이라 하는데 배분법에는 비율방식과 공제방식이 있다.

공조공과

대상물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금을 말한다. 국가 또는 지방자치단체가 그 경비를 충당하기 위하여 국민으로부터 강제적으로 징수하는 세금 등을 말하는데, 이때 공조란 국세 또는 지방세를 말하고 공과란 세금 이외의 각종 공법상의 수수료 등을 말한다. 부동산감정평가에 있어서 공조공과는 일반적으로 필요제경비 등에 포함된다.

공중권

토지의 지상에 대한 권리를 말한다. 공중에 대한 토지소유권은 무한정 인정되는 것은 아니므로 사적 공중권과 공적 공중권으로 구분된다. 사적 공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 토지의 상층공간을 수평으로 구획하여 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말하며 공적공중권이란 공익을 위하여 사용되는 범위이다.

공중분할

공중공간을 획지로 분할하는 것을 말한다.

공중임대차

공중획지에 대한 임대차를 말한다. 공중공간의 일부 또는 전부에 대해 임대차가 가능하다

공중획지

공중분할에 의해 분할된 획지로써 공중공간의 일부를 가로 또는 세로로 구획한 공간을 말한다.

공지

건축법상의 건폐율 제한 때문에 건축이 불가능한 토지를 말한다.

공한지

도시 내의 택지 중에 투기목적으로 지가상승만을 기대해서 장기간 방치되고 있는 택지를 말한다. 도시계획 등 토지이용계획 때문에 공지로 된 토지는 공한지가 아니다. 토지투기에 따른 공한지문제가 말썽이 일자 공한지에 대해서는 고율의 토지보유세를 과하고 있으나 과세기술상 어려운 점이 많다. 반면, 대하여 휴한지는 농토의 비옥도 회복을 위하여 휴경하고 있는 것을 말하므로 공한지와는 다르다.

[공인중개사] 용어해설 (1) 가격~계획단위개발

가격과 가치

부동산가격은 부동산의 가치를 화폐로 표시한 금액이고 부동산가치란 미래이익을 현재로 환원한 현재가치이다.  가격을 이해하기 위해서는 먼저 가치개념을 파악해야 한다. 상품은 소비자에게 효용을 제공하고 있는데 이를 효용가치라 한다. 그리고 그 효용을 얻기 위해서는 그 상품을 사야 하는데 그때 거래되는 가치가 있다. 이를 아담 스미스(Aadam Smith)는 사용가치와 교환가치라 표현했다. 해당 상품이 소비자에게 제공하는 효용을 사용가치라 하고 매매관계에서 거래되는 가치를 교환가치라 한다. 이 교환가치가 화폐가 등장하면서 금액으로 표시되었고 이 금액이 곧 시장가격, 즉, 우리가 말하는 가격이 된다. 따라서 가격의 정의는 재화의 가치를 화폐로 표시한 금액이다.  부동산학에서는 가격개념을 가치와 구분해서 이해해야 한다. 부동산은 내구성의 재화이다. 내구성의 재화는 그 상품의 효용가치가 미래까지 연결된다. 따라서 내구성의 재화의 가치란 미래이익을 현재화한 값이 된다. 그런데 그 미래이익을 정확하게 파악하기 어렵기 때문에 현실시장에서 거래되는 금액인 가격은 가치와 일치하기 어렵게 된다. 따라서 부동산가격은 실제 지불된 금액을 의미하고 부동산의 가치란 미래이익에 대한 현재가치이다. 

가격변동률

부동산의 가격은 시간의 흐름과 함께 변동하게 되는데 일정기간 동안 발생한 가격의 변동분을 가격변동율이라 한다.   거래사례의 부동산 가격과 평가시점의 부동산 가격간에 인플레 등의 요인으로 가격수준이 달라질 경우 그 가격수준의 변동정도를 말한다.

가격수준

가격수준이란 일정 지역 내 존재하는 유사부동산의 평균적인 가격이다. 부동산은 각기 개별적인 재화이므로 유사부동산이라도 가격은 각기 다르게 형성된다. 즉, 부동산의 가격은 일반재화의 가격과 달리 일물일가(一物一價)의 법칙이 적용되지 않는다. 우리가 상품의 가격을 구할 때는 유사물건의 가격과 비교해서 구하는 경우(비교방식이라 한다.)가 많다. 그런데 일반경제시장과 달리 부동산시장은 지역시장이므로 동일 시장지역 내에 존재하는 부동산간에만 가격이 동일해지는 경향이 있다. 그리고 가격이 동일해지는 경향이 있을 뿐이지 동일가격은 존재하지 않는다. 따라서 해당지역의 유사부동산의 가격이 어느 정도 형성되었는지를 파악해서 대상부동산의 가격산정의 기초로 활용해야 한다. 대상부동산의 가격산정의 기초가 되는 주변지역 부동산의 가격을 가격수준이라고 한다.

가격수준조정저당

이자율을 변화시켜 인플레위험에 대처하는 것이 아니라, 예상된 인플레율에 따라 정기적으로 저당가격수준을 조정하는 방식으로 매기(매년 또는 매월)마다 대출 잔액에 인플레이션율을 곱한 금액을 대출 잔액에 증액시켜 대출금 상환액을 다시 계산하는 방식이다.

가격시점

감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜로 물건의 가격조사를 완료한 일자를 말한다.  부동산가격에 영향을 주는 요인(가격형성요인)이 끊임없이 변하므로 부동산의 가격도 항시 변하게 된다. 따라서 평가를 할 때는 기준일이 언제인가가 중요한데 이 기준일이 가격시점이다. 가격시점에서 평가액을 결정한 날이 중요한 것이 아니라 언제를 기준으로 했느냐가 중요하다. 이를 테면 오늘을 기준으로 가격조사를 완료했다면 평가액결정을 내일하든 모레하든 그 가격은 오늘 가격이 된다. 그 사이에도 가격은 변할 수 있기 때문이다. 따라서 가격시점은 평가보고서를 작성한 날이 아니라 가격조사를 완료한 일이 된다.

가능조소득

투자부동산으로부터 얻을 수 있는 최대한의 임대료 수입을 의미하며 임대료에 임대면적을 곱해서 산정한다.

가변이자율저당

인플레율에 따라 이자율을 변동시키는 방법의 하나로 차입자와 대출자 간에 사전에 합의된 인플레감응지수에 따라 이자율이 변화되는 저당을 말한다.

가치추계적 평가

대상부동산에 결부된 여러 가지 다양한 권익의 가치를 추계하는 것을 말한다. 소유권의 이전을 목적으로 하는 매매평가, 금융제공과 신용획득을 목적으로 하는 담보평가, 보상가치 추계를 위한 보상평가, 과세가치 추계를 위한 과세평가 등이 이에 해당한다.

간접공사비

건축비용을 추정할 때 설계감리비와 같은 직접공사비 이외의 공사비용을 말한다.

감가보상

토지구획정리사업시행 등의 결과 환지처분한 토지의 가격이 사업시행 전의 토지가격과 비교하여 낮을 경우에는 시행자인 행정청이 그 가격의 차이를 보상하는 것을 감가보상이라 한다.

감가상각

감가상각이란 회계에서 사용되는 개념이며 감가수정이란 평가에서 사용되는 개념이다. 회계처리할 때 소모재의 경우 시간의 경과와 함께 가치가 하락하므로 가치감소분을 공제해서 자본을 회수하게 되는데 이를 감가상각이라고 한다. 이 감가상각분은 비용으로 계상되어 소득세 계산시 공제혜택을 주고 있다. 감가상각은 감가수정과 구분해서 학습해야 한다.

감가상각비

고정자산의 구입취득에 소요된 금액을, 그것이 사용될 수 있는 기간에 걸쳐서 비용의 기간적 배분으로서 또는 투자자본의 회수로서 매 결산기마다 비용화하는 비용배분액 또는 투자자본의 회수액을 말한다.

감가수정

평가에서의 감가상각인 감가수정은 회계의 감가상각을 이용하여 실제가치손실분을 산정해서 부동산의 잔존가치를 구하는 데 사용된다. 감가수정은 부동산의 적정한 가격을 구하기 위하여 그 대상부동산의 재조달원가에서 물리적, 기능적, 경제적인 감가요인에 의한 감가액을 공제함으로써 해당 부동산의 경제적 가치를 적정화하는 절차를 말한다.

감가수정방법

감가수정에 있어서 내용년수를 표준으로 하는 상환기금법, 정액법, 정률법 중에서 그 대상건물에 적정한 방법에 따라 하여야 하나 이러한 방법으로 산출된 대상건물의 감가누계액이 적당하지 아니할 경우에는 관찰감가법으로 조정할 수 있다.

감가요인

소모자산의 경우 세월의 경과와 함께 가치가 하락하게 되는데 이러한 요인을 감가요인이라 한다. 부동산감정평가방법 중 원가방식의 원가법에 있어서는 재조달원가에서 감가수정을 한다. 이때의 감가요인은 세 요인으로 분류된다. 이들의 요인은 각각 독립된 것이 아니며 상호 관련되어 영향을 주면서 작용하고 있다.  ① 물리적 요인：부동산의 마멸 및 파손, 시간의 경과 또는 풍우 등의 자연적 작용에 의해 발생하는 노후화 및 지진, 화재 등의 우발적인 사건에 의해 생기는 손상 등 ② 기능적 요인：부동산의 기능적 진부화, 즉 건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족 및 능률의 저하 등 ③ 경제적 요인：부동산의 경제적 부적응, 즉 인근지역의 쇠퇴, 부동산과 그 부근의 환경과의 부적합, 부동산과 부근의 타부동산과의 비교에 있어서 시장성의 쇠퇴 등

감보율

토지구획정리사업으로 인하여 환지의 면적은 감소하는데 이 면적감소분을 감보라고 하며 감보분을 종전의 면적으로 나눈 값을 감보율이라 한다. 대체로 공공사업에 있어서 감보율을 30% 내지 70%로 한다.

감응도 분석

투자효과를 분석하는 모형의 투입요소(위험요소)가 변화함에 따라, 그 결과치(수익)가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법이다. 즉, 임대료, 영업비, 공실률, 감가상각법, 보유기간, 가치상승 등과 같이 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때, 투자에 대한 순현가나 내부수익율이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것을 말한다.

감정가액

평가대상인 물건의 경제적 가치를 일정시점을 기준으로 하여 화폐액으로 표시하는 것인데 여기에서는 부동산의 가격이나 사용료를 의미한다. 감정가액은 특정가격시점에서 당시의 조건이나 목적 등을 고려해서 산정한다.

감정평가

부동산의 시장가치를 산정하는 작업으로써 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산의 감정평가란 어느 부동산의 경제적 가치를 판정하고 이를 화폐액으로 표시하는 작업을 말한다.

감정평가사

부동산의 가치를 평가하는 전문가를 말한다. 정평가사시험은 제1차와 제2차로 구분해서 시행되고 감정평가법인, 감정평가사무소, 감정평가협의회, 감정평가업무를 지도 또는 감독하는 기관, 국유재산을 관리하는 기관, 과세시가표준액을 조사하거나 결정하는 업무를 수행하거나 지도감독하는 기관 등에서 5년 이상 감정평가에 관한 업무에 종사한 자는 1차시험은 면제된다.

감채기금계수

미래에 일정액을 만들기 위해 매기에 적립해야 할 금액을 구하는 데에 사용되는 금융계수이다. 현실에서는 적금액을 산정하는 데 사용된다. 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수이다. 연금의 내가계수는 현실에서 적금을 불입할 때 말기에 얻게 될 적금 총액을 구할 때 사용한다면 감채기금계수는 말기의 총액은 알고 있을 때 매기에 적립할 적금액을 구할 때 사용된다.

강성 효율적 시장

모든 정보(공표된 정보뿐만 아니라 공표되지 않은 정보)가 시장가치에 반영되어 있는 시장을 말한다. 강성 효율적 시장은 모든 정보가 완전하게 부동산의 가치에 반영되어 있다고 가정하므로 어떠한 정보로도 초과이윤은 존재하지 않게 된다. 효율적 시장은 약성, 준강성, 강성효율적 시장이 있으므로 비교학습해야 한다.

개발권양도제도

문화재나 자연환경을 보존하기 위해 주변지역의 이용을 규제함에 따라 그 지역의 토지소유자가 받게 되는 불이익을 개발권을 발급해서 보상해주는 제도로서 특정지역에 있는 토지의 소유주에게 개발권을 행사하지 못하게 하는 대신 다른 지역에서 그 개발권을 행사하게 하는 제도를 말한다.

개발부담금

택지개발, 공업단지, 산업기지, 도심재개발, 온천개발, 골프장, 스키장 조성 등 28종의 개발사업으로 사업시행자에게 생긴 이익을 부담금으로 징수하는 제도를 말한다. 개발부담금의 산정은 개발사업이 완료된 시점의 지가에서 개발사업이 착수된 시점의 지가와 개발에 소요된 비용, 그리고 그 기간 중의 정상지가상승분을 공제한 금액의 일정분(초기는 50%, 현재 25%)을 곱하여 산정한다.

개발손실

개발사업의 시행 등으로 인하여 사업시행자 또는 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액의 감소분 또는 재산상의 손실을 말한다.

개발신탁(토지신탁)

부동산신탁의 하나로 위탁자가 수탁자인 부동산신탁회사에 부동산의 소유권을 이전하면 수탁자인 부동산신탁회사가 신탁된 토지를 개발해서 임대 또는 분양을 하고 그 수익을 위탁자인 토지 소유자에게 돌려주는 방식을 말한다. 동산 개발신탁은 크게 분양형 토지신탁과 임대형 토지신탁으로 구분된다. 분양형 토지신탁은 개발을 완료한 후 신축건물을 분양해 단기에 수익을 회수하는 방식인 반면, 임대형 토지신탁은 신축건물을 신탁회사에서 임대, 관리하면서 장기적이고 고정적인 수입을 확보하는 방식으로 신탁기간은 최소 5년이다.  

개발이익

개발사업의 시행 등으로 인하여 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.

개발이익환수제도

개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회 경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 발생되는 개발이익을 사업시행자 또는 토지소유자로부터 환수하는 제도이다. 개발이익환수제도라는 성격을 갖는 조세로는 재산세?종합토지세 및 도시계획세, 토지형질변경에 대한 간주취득세, 양도소득세가 있으며, 비조세적인 것으로는 개발부담금제, 토지구획정리사업에 있어서의 감보율, 토지형질변경허가에 있어서의 공공용지부담, 수익자부담금제, 국공유토지임대제, 공영개발제 등이 있다.

개별공시지가

세금이나 부담금 산정기준으로 사용하기 위하여 평가된 개개의 토지가격이다. 개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 지가비준표를 활용하여 시장?군수?구청장이 산정한다.

개별분석

대상부동산의 가격형성에 영향을 미치는 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 최유효사용을 파악하고 대상부동산의 가격을 결정하는 작업을 말한다. 부동산은 개별성의 재화이므로 지역분석만으로 대상부동산의 가격을 구체화할 수 없다. 따라서 대상부동산의 가격을 산정하기 위해서는 개별분석이 필요하다. 개별분석은 지역분석과 비교학습해야 한다. 지역분석은 해당지역 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이다.

개별성

물리적인 측면에서 부동산은 동일한 것이 없다는 특성으로 비대체성 또는 이질성이라고도 한다. 부동산의 이러한 특성 때문에 부동산현상이나 활동이 개별화되는 것이며 부동산가격이 개별적으로 형성되어 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

갱지

나지의 한 형태로 지상에 건축물이 없는 토지로 공법적 규제는 받지만 사법상의 일체의 제약을 받지 않는 토지이다.

거래사례

비교방식으로 대상부동산의 가치를 구하기 위해서 사용되는 실제 매매된 사례를 말한다. 거래사례는 거래가격은 물론 거래의 시기 및 지급방법 등 거래에 관련되는 모든 사항이 파악되어야 한다.

거래사례비교법

부동산감정평가에 있어서 비교방식으로 가격을 구하는 방법으로 다수의 거래사례를 수집하여 적절한 사례를 선택하고 대상부동산과 동일성 또는 유사성 있는 거래사례와 비교하여 이에 사정보정과 시점수정을 하며 또한 지역요인과 개별요인을 비교해서 대상부동산의 가격을 구하는 방법이다

거미집 모형

부동산시장에서 수요와 공급의 시차 때문에 발생하는 가격파동현상을 말하는 것으로 단기간에 수요가 급증할 경우 즉각적인 공급의 증가가 불가능하여 가격과 임대료가 폭등하는 수요초과 현상과 그 후에 공급된 부동산은 분양이나 임대가 되지 않아 가격이 침체되는 공급초과 현상이 반복하는 현상을 뜻한다. 이 현상을 그래프로 나타내면 마치 거미집처럼 보이기 때문에 이를 거미집모형이라 한다.

건물잔여법

부동산감정평가 방식 중 수익방식에서 사용되는 잔여법의 하나로 복합부동산의 순수익에서 토지의 순수익을 공제해서 건물에 귀속되는 순수익을 구하고 이를 환원하여 건물의 가치를 구하는 방법이다

건부감가

건부지의 경우 나지가격에 비해 가격이 낮은 정도를 말한다. 건물이 택지 또는 주위 환경에 부적당하게 건축되어 있기 때문에 경제적 측면에서 철거가 마땅한 경우에 건물이 존재함으로써 건부지의 이용가치는 나지에 비해 떨어지게 된다. 건축물의 제한 정도만큼 토지이용에 제약이 따르므로 건부지 가격이 나지 가격보다 낮은 지가 수준을 보이게 된다.

건부증가

지상에 건축물이 있음으로 인하여 나지에 비해 건부지 가격이 높게 나타나는 현상을 말한다. 건부증가는 개발제한 구역 등 건축이 제한되는 지역 또는 보상지역에서 건축물이 있음으로 인해 건부지 가격이 나지 가격보다 더 높게 평가된다.

건부지

건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지이다. 건부지는 나지와 대응되는 개념으로 건부감가 또는 건부증가가 발생한다.

건축대부

부동산을 건설하는 공급자에게 제공되는 대부의 일종으로 토지를 소유한 개발업자나 건설업자가 필요한 구조물을 건축하고자 할 때 건축자금을 공급해주는 것을 말한다.

결손준비금

대손상각 또는 대손준비금이라고도 하며 임대 기간 중에 임차인의 임료지불 불이행 등으로 인해 발생되는 임대인의 손실에 대한 위험부담을 전보하기 위한 계상된 준비금이다.

경기순환

경제활동의 상승(확장) 과정과 하강(수축) 과정을 되풀이하는 변동을 경기변동이라고 하며, 보통 4개의 국면이 순환하는 데서 경기순환이라고도 한다. 경기의 국면은 불황(depres- sion), 회복(recovery), 호황(prosperity), 후퇴(recession)의 네 가지로 구분하는 것이 보통이다

경비

필요제경비 참조

경쟁의원칙

부동산 가격 결정원칙의 하나로 초과이윤은 경쟁을 야기하고 경쟁은 초과이윤을 감소 또는 소멸시키는 과정에서 가격이 결정된다는 원칙으로 대체 관계에 있는 부동산들이 상호 경쟁에 의해 수급이 조절되고 가격이 형성되는 것을 말한다.

경제성분석

최종투자결정을 위해 시장분석을 통해 미래수익과 비용을 추계하여 수익성이 있는지 경제적 타당성을 분석하는 것을 말한다.

계절적 변동

일년 중 계절에 따라 부동산의 경기가 변동하는 형태를 말한다. 부동산의 경우 봄?가을 이사철을 주기로 나타나기도 한다.

계획단위개발

미국에서 교외의 주거단지를 만드는 데 주로 사용되는 방법으로 지역주민에게 상업시설이나 교육시설 등을 제공하는 데 있어 전체적인 개발계획은 개발업자가 수립하도록 하고 전체적인 밀도와 기반시설을 기준으로 인허가를 통해 토지이용을 조절하는 정책수단이다.