대치원가
가격시점 현재에서 대상부동산과 동일한 효용(유용성)을 갖는 부동산을 신축하여 대치하는 원가를 말한다. 재생산비용으로 구하는 것이 불가능하거나 낙후된 물건의 재조달원가 산정에 주로 사용된다. 대치원가란 동일한 효용의 개념이므로 이미 기능저하에 따른 가치손실을 내포하고 있으므로 대치원가에서 감가를 공제해서 가치를 구할 때 기능적 감가는 다시 하지 않는다.
도넛현상
도심 공동화 현상을 말한다. 도심지의 땅값이 급등하고 공해로 인해 주거공간으로 부적합하게 되면 주민들은 도시 외곽지역으로 옮겨 간다. 도심엔 공공기관이나 상업시설만 남고 일반주택은 사라져 밤엔 텅 비게 된다. 이같이 도심이 도넛모양처럼 공동화하는 현상을 말한다.
도시개발
기성도시의 주변에 인구 및 산업 등을 조절하고 정비하여 기성도시의 확장이나 신도시를 건설하는 것을 말한다.
도시회춘화현상
도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중 고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말한다.
도심고동
대도시에서 도심의 업무중심지구와 교외의 주거지구 간에 출퇴근시간에 통근?통학하는 자들의 유동성을 말한다.
독립평가
부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우, 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산(나지)으로 보고 평가하는 것이다. 건물의 철거를 조건부로 하는 경우가 여기에 해당된다. 우리나라의 표준지 평가가 여기에 해당되며 건부지를 나지로 상정하므로 건부감가를 고려하지 않는다.
독립변수
결과에 영향을 미치는 원인되는 변수로 종속변수를 설명하는 변수이다. 독립변수에 따라 종속변수가 영향을 받게 된다. 회귀분석을 통한 평가에서는 주택이나 토지가 갖고 있는 개별특성들을 말한다. 예컨대 회귀분석을 통해 상권 부지의 예상매출액을 추정할 경우 교통, 경쟁상태, 소비자의 소득수준이나 기호 등 매출액에 영향을 줄 수 있는 다양한 요인들을 독립변수라 한다.
독점경쟁시장
제품의 독특성이나 제품에 대한 정보의 불완전성에 의해 매도자가 시장에 내어놓은 제품 양을 변화시킴으로써 시장가격에 영향을 줄 수 있는 시장을 말한다.
동심원이론
버제스에 의해 발전된 도시구조이론으로 도시가 외곽으로 확장되어 가는데 있어 중심지에서 원형으로 커져간다는 이론이다. 도시는 안쪽에서부터 중심업무지대(CBD：Central Business District), 천이지대, 근로자 주거지역, 고급주택지역, 교외통근권역으로 분화되어 중심지에서 외곽으로 원을 그리면서 성장하게 된다는 이론이다. 하지만 모든 도시가 원형처럼 커져갈 수는 없기 때문에 최소마찰비용이나 선형이론 등이 나타나게 된다.
동일수급권
부동산감정평가에 있어서 일반적으로 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 동일수급권은 대체관계가 작용할 수 있는 지역적 한계를 나타내는 것으로 인근지역은 물론 인근지역과 상관관계에 있는 유사지역을 포함함과 아울러 보통의 경우에는 인근지역의 주변에 존재하면서 인근지역과 다른 용도성을 갖는 용도적 지역을 포함한 광범위한 지역을 포함한다.
리츠
투자자들로부터 자금을 영입받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다. 부동산 투자를 전문으로 하는 일종의 뮤추얼펀드이다. 리츠의 설립형태는 회사형과 신탁형이 있다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으며 신탁형은 수익증권을 발행하는 형식을 띤다. 회사형은 투자자에게 일정 기간 단위로 배당을 하며 주식시장에 상장해 주식을 사고 팔 수 있는 반면 신탁형은 상장이 금지된다. 부동산 개발사업이나 임대, 주택저당채권(MBS) 등에 투자해 수익을 올린다. 리츠는 일반인도 소액자금으로 부동산에 간접투자할 수 있고 주식형태로 거래되기 때문에 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높아지게 된다.
레버리지효과
지렛대 효과 참조
맹지
유하고 있는 토지가 주변의 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 공도에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말하는 것으로 건축법상 건축허가를 받지 못한다.
모기지
금융거래에 있어서 차입자가 대출자에게 부동산을 담보로 제공하는 경우 담보물에 설정되는 저당권이나 저당증서 혹은 이러한 저당금융제도를 모기지라 한다. 실제에 있어서 모기지는 무보증의 신용대출에 대립되는 개념으로서 부동산담보대출이라는 의미로 받아들여지고 있다. 주택금융기관이 주택구입자에게 구입주택(부동산)을 담보로 대출한 후 이 대출채권을 근거로 증권을 발행하는 전 과정을 통틀어 모기지시장이라고 하는데 이 시장은 대출이 일어나는 1차시장(발행시장)과 이를 근거로 채권이 발행되어 유통되는 2차시장(유통시장)으로 분류할 수 있다.
모기지 대출
은행이 대출 실행시 담보물인 부동산에 저당권(mortgage)을 설정하고 이를 근거로 대출재원을 조달하여 자금을 대출하는 것을 말한다. 일반적인 대출이 만기도래까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출시 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행?유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수 있다는 특징이 있다.
무작위적 변동
예기치 못한 사태(정부정책, 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등)로 인해 초래되는 경기변동 현상을 말한다.
무위험률
위험이 전혀 없는 안전한 투자대안의 수익률로 순수 시간가치에 대한 대가를 의미한다. 무위험률은 일반적으로 국공채수익률이나 정기예금이자율을 지칭하는데 신용의 제한이나 화폐의 수급, 투자율과 같은 일반경제 상황에 의해 결정된다.
물리적 투자결합법
토지환원이율과 건물환원이율을 가중평균하여 복합부동산의 종합환원이율을 구하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 저당과 지분으로 이루어지는 투자관행에 따라 실제 투자자가 투자를 할 때 토지와 건물을 나누어 파악한다는 것은 현실에 맞지 않다는 이유에서 비판을 받고 있다.
미불용지
이미 공공사업용지로 편입되어 공공사업이 진행 중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 공공사업 편입 당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사 토지의 정상시가를 감안하여 평가보상한다. 그러나 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.
미성숙지
택지가 성숙하기까지 상당한 기간, 비용이 소요되는 토지를 말한다.