나지
건물 등 지상물이 없는 토지로서 토지상에 건축물이 존재하지 않음으로 인해 토지의 이용가치 측면에서 최유효이용할 수 있고 자유로운 이용?수익?처분이 가능하며 따라서 시장성이 높은 토지를 말한다.
내구재
재화를 분류하는 방법의 하나로, 장기간 사용함에 따라 그 사용으로부터 얻어지는 편익의 흐름이 서서히 소모되어 가는 재화를 내구재, 단기의 사용으로 소모되어 버리는 것을 비내구재라고 한다. 그 효용이 오랫동안 지속되는 재화로써 부동산은 대표적인 내구재라 할 수 있다.
내부수익률
투자에 대한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 투자사업의 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다. 요구수익률과 달리 투자안 내부에서 발생하는 투자대안 자체의 수익률인 기대수익률을 의미한다.
내부수익률법
투자에 대한 내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법으로 순현가가 아닌 내부수익률을 투자결정의 준거로 하는 투자분석 기법이다. 내부수익률이 요구수익률 이상이면 투자안을 채택하고 내부수익률이 요구수익률에 미치지 못할 경우에는 투자를 기각하는 방법으로 의사결정을 한다.
내용년수
감가상각자산의 수명을 말하는 것으로 건축물 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한을 의미한다. 감가수정방법으로 사용되는 내용년수는 물리적 내용년수와 경제적 내용년수가 있는데 경제적인 잔존내용년수에 중점을 둔다.
노선가
각종 도로의 교통상태와 도로의 위치나 상태에 따라 보편적 효용을 기초로 하여 각종 도로에 표준적 등급을 매겨 그 등급에 따라 각종 도로에 접해 있는 토지의 가격을 말한다.
노선가식 평가법
특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여 표준획지와 노선가를 결정하고 이를 기초로 같은 가로에 연해 있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법을 말한다.
농지
농경지 등으로 이용되고 있는 토지로 전(田), 답(畓), 과(果樹園)로 분류된다.
뉴타운
대도시 주변에 계획적으로 건설되는 대규모의 주택단지를 말한다. 출근자들이 야간에 잠만을 자기 위한 교외도시인 베드타운과는 달리 종합적으로 소도시가 형성될 수 있는 도시기능을 구비한 도시이다.
다계층 채권
주택저당채권의 일종으로 주택저당을 담보로 만기와 이자율을 다양화한 금융상품이다. 주택융자의 대주(貸主)인 저축 대부조합이나 상업은행 등이 같은 이율의 융자를 일정액 이상 모았다가 증권화하여 발행한다. 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 각 그룹마다 융자상환의 금리부분과 원본부분을 일정한 비율로 나누어 상환기간, 이율이 다른 여러 종류의 채권으로 바꾸어 발행한다. 통상적인 대부?채권 담보증권은 금리변동에 의한 차환(借換)이나, 채무자의 사망 등에 의해 기간 전에 상환되어 버리는 일이 있는데, 그 상환의 불확실함을 개량하고자 한 상품이다.
다중회귀분석
2개 이상의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다. 단순회귀분석과 비교학습한다.
다핵도시와 단핵도시
단핵도시란 도심하나를 축으로 도시가 형성된 형태이고 다핵도시는 도심과 여러 부도심의 형태로 발전된 도시이다.
다핵심이론
해리스와 울만에 의해 발전된 도시구조이론으로 한 도시의 토지이용배치는 동심원구조설이나 선형이론설과 같이 도시가 성장하면 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵을 형성하면서 성장한다는 이론이다. 도시가 성장하면 하나의 중심으로 도시기능을 담당하기 어려우므로 도시가 성장할수록 여러 개의 전문화된 핵심이 형성된다.
단위비교법
(평)이나 (제곱미터) 등의 단위를 기준으로 재조달원가를 산정하는 방법이다. 단위비교법은 사용하기 간편하고 시간과 비용이 적게 소요되며 산출된 비용의 검증도 용이하여 실무에서 가장 많이 사용된다.
담보신탁
금융기관으로부터 부동산을 담보로 직접 대출받기 어려운 경우에 위탁자가 부동산을 신탁회사에 신탁하면 신탁회사는 부동산가치에 해당하는 수익증권을 위탁자에게 발급하고 위탁자가 이를 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받는 것을 말한다.
단기와 장기
단기란 신규공급을 증가시킬 수 없는 짧은 기간이며 장기란 신규공급을 증가시킬 수 있을 정도의 긴 시간을 말한다. 부동산은 단기에 공급량을 증가시킬 수 없으므로 주택시장을 분석할 때는 단기와 장기를 구분해서 파악하여야 하는데 단기에 주택량은 고정되어 있고 장기적으로 주택량은 증가한다. 단기는 저량의 개념으로 파악되며 장기는 유량의 개념이다. 부동산시장에서 단기를 파악하는 이유는 부동산이 내구재이고 공급하는 데 필요한 가용생산요소가 상대적으로 제한되어 있어 공급되는 시간이 많이 걸리기 때문이다. 부동산은 내구재이므로 과거의 공급량도 현재까지 존재하고 있고 공급하는 데 있어 수요에 적응하기 어려운 시차가 발생하기 때문에 단기의 개념을 파악할 필요성이 있는 것이다.
단기공급곡선과 장기공급곡선
부동산의 단기공급곡선은 경사도가 급한 데 비해 장기공급곡선은 상대적으로 완만하다. 부동산 단기공급곡선은 완전수직으로 표현되는데, 이는 수요가 증가할 때 공급이 즉각적으로 늘어날 수 없는 부동산의 특성 때문이다. 이에 비해 부동산 장기공급곡선은 우상향하는데 인구나 소득의 증가로 인해 수요가 증가하면 가격이 상승하고 가격이 상승하면 단기에 공급은 제한되지만 장기적으로 공급은 늘어나게 되기 때문이다.
단순회귀분석
한 개의 독립변수를 사용해서 종속변수의 변화를 추정하는 회귀분석방법을 말한다
대부비율
융자비율 또는 저당비율이라고도 하며 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다. 대부비율이 높을수록 부동산수요는 증가하고 대부비율이 낮을수록 부동산수요는 감소하게 된다. 대부비율이 높으면 대출기관의 경우 채무불이행시 원금을 회수하기 어렵다.
대상부동산의 확인
부동산은 공부상의 것과 실제상의 것이 다르기 때문에 평가하기 위해서는 직접 현장에 나가서 조사할 필요가 있다. 이를 대상부동산 확인이라 한다. 부동산을 감정평가하려면 합리적?현실적인 판단에 의하여 일정한 절차들이 필요한데, 대상부동산의 확인은 처리계획의 책정을 한 뒤 자료모집 및 정리에 앞서서 이루어져야 할 절차이다. 대상부동산의 확인이란 평가 대상부동산에 대해서 그 내용을 명확히 하는 것이고 이는 대상부동산의 물적확인과 권리확인으로 나누어진다. 물적확인에 있어서는 토지에 대해서는 소재?지번?수량 등을, 건물에 대해서는 이상 외에 구조?용도 등을 실제로 확인해야 한다. 권리확인에 있어서는 당해 부동산에 관한 모든 권리관계를 명확하게 확인함으로써 감정평가대상이 된 권리의 존부?내용을 확인자료를 사용해서 대조해야 한다.
대지
하나의 건축물 또는 하나의 건축물과 이에 부속되는 건축물이 있는 일단의 토지의 범위를 말하는 것으로 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 대지에는 주택용?상업용?공장용 대지를 포함한다.
대체의 원칙
부동산가격은 다른 대체성을 지닌 부동산 또는 재화에 대한 투자가치와 상호 관련하여 형성된다는 부동산 가격 결정의 원칙을 말한다. 평가에서 대체는 동일수급권 내에서 이용가치가 유사한 물건 간에, 인근지역과 유사지역간에, 투자측면에서 다른 투자안과 대체관계가 성립하며 대체 관계에 있는 부동산 상호간 경쟁을 통해서 대상부동산의 수요와 공급에 영향을 미치므로 수요와 공급의 원칙, 경쟁의 원칙과 관련성을 갖는다. 세 방식 모두는 사례를 근거로 이루어진다는 점에서 세 방식 모두는 대체의 원칙을 기초로 하고 있다.
대체재
커피와 녹차처럼 서로 용도가 유사하여 비교 또는 경쟁관계에 있는 상품을 말한다. 대체관계에 있는 어떤 상품의 가격이 상승하면 다른 재화의 수요량은 증가하고 대체관계에 있는 한 상품의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요량은 감소하게 된다. 이렇듯 대체재의 경우에는 어떤 재화에 대한 수요가 다른 재화의 가격과 같은 방향으로 변화한다.
대체효과
어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 그 재화의 소비는 줄고 대체관계에 있는 다른 재화의 소비가 늘게 되는 현상이다.