고객점유 마케팅전략

소비자를 중심으로 소비자의 심리를 이해하고 마케팅을 하는 고객지향적 마케팅 기법으로 소비자의 구매의사결정과정의 각 단계를 파악해서 마케팅효과를 극대화하는 것을 말한다.

 

고정이자율 저당

고정이자율은 대출기간 동안 시중금리가 아무리 큰 폭으로 변하더라도 이자율이 변하지 않는 것을 의미하며 고정이자율 저당은 전체 대출기간 동안 동일한 이자율이 적용되는 저당방식을 말한다. 계약조건이 고정이자율일 때 인플레율이 심화되면 대출기관의 실질이자율은 하락해서 대출자는 인플레로 인한 위험이 발생한다.

 

고정자산

단기간 내에 현금화하는 유동자산에 대립되는 개념으로서, 기업이 장기간 사용할 것을 목적으로 소유한 자산이다.

 

공간균배의 원리

상업입지에서 경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균등하게 나누어 입지하는데 시장이 좁고 수요의 탄력성이 적은 경우는 중심부 입지, 시장이 넓고 수요의 탄력성이 큰 경우는 분산입지가 이루어진다는 이론이다.

 

공공임대보유

공영개발의 한 방법으로 개발한 토지를 분양하지 않고 임대하는 사업을 말한다. 분양하지 않고 임대함으로써 분양으로 인해 발생할 수 있는 토지이용자의 부담을 줄여주고 저소득층의 주거안정에 도움을 줄 뿐만 아니라 개발이익 발생시 임대료를 통해 회수할 수 있는 장점이 있는 반면 임대료를 통해서 사업비용이 회수되므로 사업주체측면에서는 비용회수가 늦어진다는 단점이 있다.

 

공공임대주택정책

저소득층을 보호하기 위하여 국가 또는 공공기관이 시장임대료보다 낮은 수준으로 임대주택을 직접 공급하여 제공하는 정책을 말한다. 공공이 임대주택을 직접 공급하게 되면 임대주택시장이 사적시장과 공공시장으로 분리되게 된다. 단기에는 공공주택에 대한 수요가 증가되므로 사적시장에 있는 주택수요가 감소하고 임대료가 하락하여 공공시장과 사적시장의 주택임차인 모두 혜택을 보게 되지만 장기적으로 사적시장의 임대인이 임대주택공급을 줄임으로써 사적시장의 임대료는 원래 수준으로 다시 상승하게 되어 결국 공공시장의 공공임대주택의 임차인만이 혜택을 누리게 되며 사회 전체적인 임대주택량은 변함이 없게 된다.

 

공급

일정기간 동안에 어떤 재화를 일정 가격이 되면 기꺼이 팔려고 하는 욕구를 말하며 부동산에서는 부동산을 임대 또는 매도하려는 욕구를 말한다. 부동산은 소유와 이용이 분리되는 내구재이므로 자가시장의 공급은 매도, 임대차시장의 공급은 임대가 된다.

 

공급곡선

각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려고 하고, 또한 할 수 있는 공급량을 서로 연결한 곡선을 말하며 가격과 공급량은 비례하므로 공급곡선은 우상향하는 형태로 나타난다

 

공급량 변화

공급 곡선 상에서 해당상품의 가격 또는 임대료가 변함에 따라 공급량이 변하는 것을 뜻한다. 공급량의 변화는 공급곡선상에서 움직이게 된다.

 

공급법칙

다른 조건이 일정할 경우 가격이 높아지면 부동산 공급이 증가하고 가격이 낮아지면 공급량이 감소한다는 법칙을 말하는 것으로 가격과 공급량은 비례한다.

 

공급변화와 공급량변화

공급변화란 가격이외 다른 요인들의 변화에 의한 공급량의 변화를 말하며 공급결정요인이 변함에 따라 공급곡선 자체가 이동하는 것을 의미한다. 공급량변화는 가격의 변화에 따라 공급량이 변하는 것을 말하며 공급곡선상에서 이동한다.

 

공급의 탄력성

가격이 오르면 공급량이 증가하고 가격이 내리면 공급량이 감소하는데, 이렇게 가격이 변할 때 공급량이 얼마나 변하는가를 파악하는 것을 말한다. 즉, 부동산 가격 또는 임대료의 변화율에 대한 공급량의 변화율의 정도를 의미한다.

 

공동개발

토지소유자와 개발업자(건설회사, 사업시행자, 자금조달자)가 공동으로 부동산을 개발하여 이익을 추구하는 개발형태를 말한다.

 

공동화현상(도넛현상)

도심지역 내의 지가급등, 각종 공해로 인하여 주민들이 도시외곽으로 진출하게 되면 외곽은 밀집되지만 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 상주인구가 줄어 도심이 텅 비게 되는 현상이다. 이러한 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상을 나타내는데 이를 직주접근 또는 회귀현상이라고 한다.

 

공매

법률의 규정에 의하여 공공기관이 금전채권의 회수를 위해서 목적물을 처분하는 강제집행방법이다. 공매는 민사소송법상의 공매와 국세징수법상의 공매의 두 가지가 있다.

 

공시지가

건설교통부장관이 조사 평가하여 매년 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 표준지의 단위면적당 가격이다. 이는 일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

 

공실(空室) 등에 의한 손실 상당액

건물이 신축되어 임대되기까지의 공실, 중도해약 또는 계약만료에서 신규계약을 체결할 때? 까지 공실 등에 대한 손실금액을 말한다.

 

공실률

아파트나 임대 빌딩 등에 있어 그 건물 전체의 임대면적에 대한 공실의 비율을 말한다.

 

공영개발

적주체에 의해 부동산개발을 말한다. 주로 택지개발에 사용되어 지가상승을 억제하고 토지투기를 방지하기 위해 시행되며 개발이익의 환수가 쉬운 반면, 용지취득에 따른 보상문제가 야기된다는 단점이 있다.

 

공익평가

평가의 결과가 공익에 쓰이는 평가를 말한다.

 

공익비 및 부가사용료

공익비란 부동산의 공용부분에 소요되는 공용부분 관리비 등 공용부분에 지불되는 비용을 말한다. 공익비에는 공용부분의 수도광열비, 공용부분의 위생비, 공용설비비, 공용안전관리비 등의 비용이 있다. 부가사용료란 건물 및 부지의 일부 임대시에 통상 전용부분에 관계되는 가스료?전기료?수도료?난방비?냉방비?환기료 등 차주가 직접적으로 공급자에게 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것을 말한다. 부가사용료는 임료와는 별도로 취급하여야 한다. 그러나 실비상당액을 초과하여 지불된 금액에 대해서는 실질임료로 감안하여야 할 것이다.

 

공인평가

국가 또는 공공단체로부터 자격을 부여받은 개인이 감정평가의 주체가 되는 제도로 우리나라의 감정평가사, 미국 및 일본의 감정사 등을 예로 들 수 있다.

 

공적공중권

사적 공중권 이상의 공중공간에 대해 공익을 목적으로 사용되는 공간이다. 공적공중권은 항공기의 통행이나 전파의 발착 등에 주로 이용되며 공적공중권을 활용하는 방안으로 개발권양도제도가 있고 우리나라의 경우 도심의 녹지공간 확보와 문화재 보호 등을 위해 용적율 인센티브제도 등이 활용되고 있다.

 

공적평가

국가기관이나 공공기관이 감정평가의 주체가 되어 감정평가를 수행하는 것을 말한다.

 

공제방식

복합부동산의 거래가격에서 대상부동산과 다른 유형 부분의 가격을 공제해서 대상부동산과 같은 유형부분의 가격을 구하는 방법이다. 부동산감정평가 방식인 비교방식의 거례사례비교법에서 대상물건과 일치하는 부분의 가격을 사례로 선택하는 배분법에 의해 부동산 가격을 구하는 방법 중의 하나이다. 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 경우, 비교가 용이해지도록 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출하여 사례로 선택하는 것을 배분법이라 하는데 배분법에는 비율방식과 공제방식이 있다.

 

공조공과

대상물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금을 말한다. 국가 또는 지방자치단체가 그 경비를 충당하기 위하여 국민으로부터 강제적으로 징수하는 세금 등을 말하는데, 이때 공조란 국세 또는 지방세를 말하고 공과란 세금 이외의 각종 공법상의 수수료 등을 말한다. 부동산감정평가에 있어서 공조공과는 일반적으로 필요제경비 등에 포함된다.

 

공중권

토지의 지상에 대한 권리를 말한다. 공중에 대한 토지소유권은 무한정 인정되는 것은 아니므로 사적 공중권과 공적 공중권으로 구분된다. 사적 공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 토지의 상층공간을 수평으로 구획하여 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말하며 공적공중권이란 공익을 위하여 사용되는 범위이다.

 

공중분할

공중공간을 획지로 분할하는 것을 말한다.

 

공중임대차

공중획지에 대한 임대차를 말한다. 공중공간의 일부 또는 전부에 대해 임대차가 가능하다

 

공중획지

공중분할에 의해 분할된 획지로써 공중공간의 일부를 가로 또는 세로로 구획한 공간을 말한다.

 

공지

건축법상의 건폐율 제한 때문에 건축이 불가능한 토지를 말한다.

 

공한지

도시 내의 택지 중에 투기목적으로 지가상승만을 기대해서 장기간 방치되고 있는 택지를 말한다. 도시계획 등 토지이용계획 때문에 공지로 된 토지는 공한지가 아니다. 토지투기에 따른 공한지문제가 말썽이 일자 공한지에 대해서는 고율의 토지보유세를 과하고 있으나 과세기술상 어려운 점이 많다. 반면, 대하여 휴한지는 농토의 비옥도 회복을 위하여 휴경하고 있는 것을 말하므로 공한지와는 다르다.


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