부동산 경매 특수물건의 기적

부동산 경매 특수물건의 기적 - 수익 실현 사례로 보는 부동산 특수물건 경매의 기술
박쌤(박대원) 지음 / 아라크네 / 2025년 2월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

부동산 경매는 가치 있는 부동산을 가장 저렴하고 합리적으로 매수할 수 있는 방법이다. 하지만 각종 법률적 지식이 함께 병행되어야 하는만큼 쉽게 접근할 수 없어 보인다. 그 중에서도 특수물건 경매라고 불리는 영역은 경매 중에서도 가장 난이도가 높다고 알려져 있다. 그래서 경쟁이 높은 경매 중에서도 블루오션으로 불린다. 경매를 처음 공부하기 시작한 나에게는 그런 면이 더 마음에 들었다.

경매 공부를 시작하고 아직 입찰의 경험은 없지만 어려워 보이는 특수물건의 경매에 흥미가 갔다. 법정지상권, 지분 경매, 유치권, 가장임차인, 선순위 가처분 및 가등기 등 우리가 쉽게 접하지 못한 특수물건에 대한 경매는 문제를 풀어가는 마음으로 접근하면 재미있을 듯 하다.

필자는 실무에서 1,000여 개의 경매 물건에 입찰한 경험이 있다. 그 중에서 특수물건과 관련된 39개의 사례를 모아 소개한다. 평소 쉽게 접할 수 있는 것보다 희귀한 사례들이 많아서 많이 배울 수 있다. 특히 다른 책들과 달리 법률적 지식보다는 실무에서 활용가능한 실무지식 위주로 설명하고 있어 이해하기가 수월한 편이다.

보통의 경매가 권리분석, 시세조사, 입찰, 명도, 현금화의 과정을 거친다면, 특수물건의 경우에는 사건분석, 전략구상, 협상의 단계를 거친다고 말한다. 일반 물건보다 특수물건은 전략이 매우 중요한 포인트라 말할 수 있다. 여기에 다른 시각으로 접근하는 방법과 소송 등의 방법으로 풀어내는 스킬을 더한다면 특수물건 경매의 도사가 될 것이라 생각한다.

내가 공부했던 주제 중 가장 어려웠던 것이 바로 '가장임차인'이다. 아직 실제 입찰 경험은 없지만 꼭 도전해 보고 싶은 분야이다. 가장임차인에서 확인해야 할 사항은 대항력과 임대차계약서이다. 대항력이 있는 경우라도 실제 확정일자가 문제가 없는지 확인해야 하며, 임대차 성립과 전입 및 점유의 3가지 조건이 충족되는지 확인해야 한다. 그리고 이 세 가지 조건이 충족된 후 바로 대항력이 발생하는 것이 아니라 다음날 0시부터 발생한다는 사실이 핵심이다.

금융기관은 대출을 해주기 전에 선순위 권리분석을 하기 때문에 임대차 계약서의 존재 여부 등을 확인하기 위해서는 근저당을 설정한 금융기관에 문의하는 것이 좋다. 임차인을 만나서 다양한 질문을 통해 가장임차인은 아닌지 분석하는 것이 좋다. 실제 사례를 통해 분석해보니 쉽게 이해가 되었다. 하지만 결코 쉬운 것은 아니다. 좀더 공부하고 실제 사례를 경험하는 것이 중요할 것으로 보인다.

티핑 포인트의 설계자들

티핑 포인트의 설계자들 - 빅 트렌드의 법칙과 소셜 엔지니어링의 비밀
말콤 글래드웰 지음, 김태훈 옮김 / 비즈니스북스 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

<티핑 포인트>는 2000년에 출간되어 전세계를 열광의 도가니로 몰아넣은 최고의 베스트셀러 중 하나이다. 코로나 기간을 거치면서 필자는 25년 전에 출간된 자신의 저서를 다시 읽게 되었고, 의문들이 생겼다. 그런 의문을 가지고 있을 때 출판사로부터 25년 개정판 제의를 받게 되었고, 필자는 개정판을 넘어 백지에 다시 쓰기로 결심한다. 이 책이 바로 25년 전 발간된 <티핑 포인트>의 최신 확장판 <티핑 포인트의 설계자들>이다.

이 책의 원제는 '티핑 포인트의 복수(Revenge of Tipping Point)'이다. 사회적 전염 현상에서 작은 일들이 큰 차이를 만들어 낼 수 있다는 것이 전작 <티핑 포인트>의 핵심 메시지였다. 하지만 거대한 베스트셀러가 된 전작을 다시 읽으면서 왜 제목을 '티핑 포인트의 복수'라고 지었을까?

전작에서는 우리의 작은 시도가 큰 차이를 만들어내 좋은 세상을 만드는 데 기여한다고 보았지만, 이번에는 우리가 더 나은 세상을 만들기 위해 사용한 도구가 오히려 우리를 해치는 데 사용될 수 있음을 전달하고자 한다. 코로나 시기에 미국에서 열린 청문회의 한 장면이 최근에 일어난 탄핵 국면에서의 대한민국을 잘 보여주는 것 같아 씁쓸하다.

포플러 그로브에서 학생들의 연쇄 자살 사건이 일어났다. 포플러 그로브는 학부모들이 생각하는 삶과 교육의 이상향이었다. 자살한 아이들도 대부분 밝고 외향적이며 성취욕이 강했다. 처음에는 흔하지 않은 특이사례로 시작되었다. 하지만 점점 전염병처럼 번져갔고, 결국에는 정상적인 일이 되어 버린 것이다.

필자는 포플러 그로브 사건의 핵심은 모노 처 때문이라 말한다. 전염병은 모노컬처를 좋아한다. 다양성을 부정하고 동일한 문화, 획일적인 행태들을 학부모들이 만들어낸 것이다. 학생들의 연쇄 자살 사건이 부모들의 의도는 아니었지만 그들의 선한 의도는 결국 비극을 만들어낸 것이다.

의사는 환자를 건강하게 하거나 살리려는 선한 의도를 가지고 있다. 하지만 그들의 선한 의도의 결과가 상황을 악화시키는 경우가 있다. 이를 '의원성 질병'이는 용어로 설명한다. 의도와 상관없이 의사의 치료가 더 나쁜 부작용을 초래하거나 간단한 수술이 환자를 죽음으로 내모는 경우를 말한다.

필자는 '티핑 포인트의 복수'가 이루어지는 전염의 주요 요소로 오버스토리, 슈퍼전파자, 집단비율을 제시한다. 책에서 다루는 사례와 증거들을 통해 3가지 요소를 검증해 나간다. 좋은 의도, 좋은 것들이 좋은 결과를 낳을 수 있다면 최선의 선택이겠지만 결과가 꼭 그렇지많은 않다는 것을 알게된다.

미국의 사례가 대부분이지만 인간이 살아가는 사회는 결국 동질성을 가지기 때문에 여러 사건에서 한국의 사회적 문제와 겹쳐지는 것은 어쩔 수 없다. 인간이 살아가는 사회적 문제의 상황에서 또 다른 해결책을 제시하는 필자의 혜안에 존경심을 느낀다.

브레인 해빗

브레인 해빗 - 우리가 몰랐던 뇌 속 성공의 사고 습관 10가지
필립 존 캠벨 지음, 이상훈 옮김 / FIKA(피카) / 2025년 2월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

1.4킬로그램 밖에 되지 않는 뇌는 사람들의 지능과 지혜를 판가름하는 중요한 기관이다. 뇌 과학은 뇌의 기능을 밝혀내고, 인간이 어떻게 잘 활용할 수 있는지를 다룬다. 많은 뇌 과학 저서가 언어를 기반으로 하는 마음 습관을 통해 습관을 바꾸는 방법을 알려준다. 사고 자체보다는 뇌를 우리가 원하는 대로 생각하도록 조정하려는 목적이다.

하지만 이 책은 기존의 접근 방법을 정면으로 뒤집는다. 언어에 기반한 마음 습관이 아니라 사고 자체를 바꾸는 것에 초점을 맞춘다. 인간의 사고는 바꾸는 것이 가능하며, 뇌가 고성능 영역에서 쉽게 작동할 수 있도록 인지적 통달 상태에 도달하는 것이 가능하다고 말한다.

뇌과학과 같은 전문적인 영역은 이해하기가 어렵고, 공감이 가기 쉽지 않다. 필자는 타고난 이야기꾼으로서 과학을 이야기로 풀어내는 걸 좋아한다. 책은 전체적으로 뇌에 관한 커다란 스토리로 이루어져 있고, 각 스토리마다 적절한 비유와 예시를 곁들인다. 흑과 백으로 나누는 인생보다는 중간 지대인 회색이 있음을 받아들이는 생각의 유연성도 같이 강조한다.

필자는 뇌과학에서 사용되는 보편적인 용어들을 최대한 자제하고 있다. 전문가들끼리는 통용되는 단어가 일반인들에게는 이해하기 어려운 경우가 많다. 필자는 전문용어 대신 자신만의 용어로 풀어서 설명한다. 또한 자신이 뇌과학의 이해를 위해 고안해낸 별도의 프레임도 설명하기 때문에 색다른 개념이 많이 등장한다.

책은 총 6개의 부분으로 나뉘어서 1부는 최신 뇌과학 관련 흐름을 설명하고 2부~5부에서는 필자의 사고과정을 뒷받침하는 '잠재의식의 성공을 떠받치는 네 가지 기둥'의 각 기둥을 상세하게 설명한다. 주의력 통제, 복잡한 문제해결, 전략x계획x실행, 사회적 리더십 등이 네 가지 핵심 기둥으로 잠재의식의 사고 습관을 상세하게 설명한다.

마지막으로 6부에서는 우리는 잘 모르지만 뇌가 가진 잠재력을 최적으로 발휘하게 하는 방법을 다룬다. 뇌과학에 관한 용어들은 일반인 입장에서 어렵다. 필자는 최대한 그런 용어들을 배제하고 쉽게 비유와 스토리를 통해 자세하고 재미있게 설명하려고 노력한다. 다른 뇌과학 책에 비해 사례들이 많이 나와서 이해하기 쉽고 재미있다.

필자는 두히그의 습관 루프 모델을 참고하여 잠재의식의 사고 습관 모델을 만들었다. 잠재의식의 사고 습관이 작동하는 기제를 신호, 잠재의식의 루틴, 결과로 설명한다. 이는 두히그의 신호, 루틴, 보상에 대응하는 용어들이다. 이 모델에 따라 잠재의식의 성공을 떠받치는 네 가지 기둥을 만들어 냈다.

주의력을 통제를 위한 집중적 사고, 복잡한 문제해결을 위한 분석적 사고, 혁신적 사고, 개념적 사고, 전략x계획x실행을 위한 전략적 사고, 추상적 사고, 운영적 사고, 마지막으로 사회적 리더십을 위한 비언어적 사고, 균형감 사고, 직관적 사고 등이 네 가지 기둥을 떠받치고 있다.

이어지는 2부~5부에서는 네 가지 기둥에 대한 자세한 설명과 해석, 실행 방안 등이 제시되어 있다. 뇌과학과 더불어 잠재의식의 사고방식을 변화시키고 싶은 사람이라면 꼭 읽어보면 좋을 듯 하다.

스위트 스팟

스위트 스팟 - 인생의 숨은 기회를 찾는 9가지 통찰
샘 리처드 지음, 김수민 옮김 / 북플레저 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

정말 오랜만에 인생책을 만났다. 20~30대에 이 책을 만나 깨달음을 얻었다면 꽤 멋진 인생을 만들어갈 수 있었을 것 같다. 인생은 영웅의 여정처럼 우리가 만들어가는 기쁨과 고난으로 가득한 대서사시임을 알려주는 책이다. 스위트 스팟(Sweet Spot)은 원래 인생의 최고로 좋은 시기, 그런 상태 등을 나타내는 말이다.

필자는 스위트 스팟을 다르게 정의한다. 우리가 인생을 살아가면서 일을 만들어 가는 데, 그 과정에서 우리에게 일어나는 일을 어떻게 받아들이는가의 균형을 맞추는 것을 스위트 스팟이라고 말한다. 우리가 살아가면서 일어나는 일과 그리고 그것을 얼마나 잘 받아들이는지에 대한 태도를 말한다. 즉 인생에서 수많은 선택을 하고, 그 과정에서 그 결과를 얼마나 잘 받아들이는가에 대한 이야기이다.

우리의 인생에서 가장 중요한 것은 어느 쪽으로도 치우치지 않는 균형에 있음을 강조한다. 동양 철학에서 강조하는 '중용'에 가까운 상태라 할 수 있다. 이렇게 보면 동서양의 고금에 일관되게 통하는 것들이 있는 것 같다. 인간 관계에서 가장 중요한 가르침은 '인간 관계는 난로를 대하듯 하라'는 것이다. 너무 가까워서도, 너무 멀어서도 안된다는 가르침이다. 필자는 이런 상태를 스위트 스팟이라 한다.

인생에서 균형을 찾는 것이 가장 중요하며, 스위트 스팟은 어떤 상태처럼 멈춰 있지 않고 끊임없이 변화하는 것이라 말한다. 여러가지 요인으로 인하여 계속 변하고 그 변화에 적응하면서 성장하고 균형을 맞추는 과정인 것이다. 이런 균형을 잘 맞추기 위해서는 먼저 나 자신의 강점과 약점을 잘 알아야 한다. 그렇게 실패를 수도 없이 경험할 테지만 그 실패를 잘 받아들여 배우는 것이 중요할 것이다.

우리의 인생에 있어서 완성된 상태는 없다고 생각한다. 매일 일어나는 일을 잘 받아들이고, 유연하게 대처할 줄 알아야 한다. 고난과 기쁨이 우리를 성장하게 만들고 인생을 풍요롭게 만든다. 누구에게나 고난과 기쁨을 주는 일들이 일어난다. 하지만 이에 대한 우리의 대처가 인생을 전혀 다른 방향으로 이끌어가기도 한다. 결국 필자가 말하는 것처럼 우리에게 일어나는 일들과 조화를 잘 이루고, 잘 받아들이는 자세가 중요한 시점이다.

필자는 40여년 동안 제자들을 가르치면서 그들의 삶을 통해 스위트 스팟에 대한 통찰을 깨닫는다. 자신조차 아직 살아가고 있는 인생이며, 이 책은 올바른 인생의 방향을 알려주는 지침서는 아니라고 말한다. 이 책을 통해 우리의 인생의 균형을 맞추기 위한 조언을 건넨다. 호기심, 자기 발견, 자신감, 편견, 길 바꾸기, 리더십, 관계, 자산 관리, 끝까지 하는 힘 등의 주제를 통해 그의 인생 지혜를 들어보면 좋을 듯 하다.

우리는 각자의 인생을 살고 있고, 여전히 그 삶에는 긴장과 갈등이 존재한다. 지금 가는 길이 언제나 나에게 최선의 길이었는지 확신할 수 없고, 항상 '가지 않은 길'에 대한 미련은 남는다. 인생의 단계에 상관없이 인간은 누구나 스스로가 잘 가고 있는지, 어떻게 살아야 하는지 끊임없이 질문한다. 이 책이 그 질문에 대한 정답은 아니지만 하나의 해결책이 될 수 있을 것이라 생각한다.

헌법 필사

헌법 필사 - 대한민국 국민이라면 일생에 한 번 헌법을 필사하자
유나 편집부 지음 / 유나 / 2025년 2월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

2024년 12월 3일, 21세기 최초의 비상계엄이 선포되었다. 20세기에는 민주화가 진행되는 시기였고, 아직 권력이 안정되지 않은 시기였기에 그럴 수 있었다. 하지만 세계 10위의 경제대국으로 선진국의 반열에 들어선 21세기에 대한민국에 비상계엄이 선포된 것 자체가 말이 안된다고 생각한다.

비상계엄은 말그대로 전시, 내란 등에 준하는 비상사태에 한하여 국민의 기본권을 제한하기 위해 선포되는 것이다. 2024년 12월까지 대한민국은 어디에서도 전시같은 상황은 벌어지지 않았다. 법조인이 아니더라도 일반인들조차 무언가 잘못 되었음을 알 수 있는 상황이었다. 이후 이어지는 대통령의 궤변으로 인해 답답해하는 국민들은 헌법으로 눈을 돌렸다.

과연 대통령의 비상계엄 선포는 대한민국 헌법이 천명하는 기본원리에 맞는 것인가? 대통령의 통치 행위로 보아야 하는가? 아니면 대한민국 헌법 위반으로 보아야 하는가? 우연인지는 몰라도 나는 2023년 10월부터 죽기 전에 반드시 헌법은 알아야 한다는 생각이 들어서 헌법을 공부하고 있었다. 필사도 좋지만 시간을 조금 길게 잡고 130개 조항을 통째로 외우는 도전을 하고 있었다.

그렇게 2024년 12월 3일 비상계엄이 선포되고, 갑자기 헌법 제77조 계엄에 대한 조문이 번뜩 떠올랐다. 과연 이 비상계엄이 헌법에 규정되어 있는 절차를 지켰는지 살펴보았다. 법 전문가가 아닌 나조차도 비상계엄 선포 후 국회에 지체없이 통고하지 않은 것은 헌법에 위배되는 행위임을 알 수 있었다. 그렇게 나의 헌법에 대한 관심은 커져만 갔다.

이제는 헌법책이 집에 1권, 차에 1권 있다. 내가 이 책을 선택한 것은 필사를 할 수 있는 노트 형식이고 들고 다니기 편한 두께이기 때문이다. 필사도 하고, 암기도 하고, 헌법이 내 일상이 되어 버렸다. 헌법을 알게 된 것은 좋은 일이지만 굳이 국가 비상사태와 같은 상황은 더 이상 경험하고 싶지 않다.

헌법은 총 130개의 조문으로 이루어져 있고, 파트는 총 10개다. 헌법 전문을 시작으로 1조부터 9조까지 총강, 10조부터 39조까지 국민의 권리와 의무, 40조부터 65조까지 국회, 66조부터 100조까지 정부, 101조부터 110조까지 법원, 111조부터 113조까지 헌법재판소, 114조부터 116조까지 선거관리, 117조부터 118조까지 지방자치, 119조부터 127조까지 경제, 128조부터 130조까지 헌법개정을 다룬다.

전체 130조를 한 번은 모두 외웠고, 지금은 망각의 시간을 가지고 있다. 조금씩 잊혀지고 있고 각 조문별로 다시 외우고 있다. 한 번에 욕심 부리지 않고, 읽고 외우고 망각하기를 반복하는 자연스러운 과정을 거치고 있다. 2025년이 아직 8개월이 남아 있기 때문에 이런 자연스러운 과정을 거치면서 완벽하게 암기할 것으로 보인다.

헌법이 내 몸에 체화되면 세상을 바라보는 시각이 좀더 달라질 것으로 생각한다. 대한민국 국민이라면 우리가 살고 있는 나라에서 제대로 살아가야 한다. 그래서 우리는 대한민국 모든 법의 기초가 되는 헌법을 최소 1번은 읽어보고, 기회가 되면 필사를 꼭 해야 한다. 좀 더 욕심을 부린다면 조항 몇 개 정도는 외워두면 좋을 것 같다. 그것도 힘들면 대한민국 헌법 제1조 정도는 외워두자.

대한민국 헌법

제1조

1. 대한민국은 민주공화국이다.

2. 대한민국의 주권은 국민에게 있고, 모든 권력은 국민으로부터 나온다.