부동산 경매 특수물건의 기적

부동산 경매 특수물건의 기적 - 수익 실현 사례로 보는 부동산 특수물건 경매의 기술
박쌤(박대원) 지음 / 아라크네 / 2025년 2월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

부동산 경매는 가치 있는 부동산을 가장 저렴하고 합리적으로 매수할 수 있는 방법이다. 하지만 각종 법률적 지식이 함께 병행되어야 하는만큼 쉽게 접근할 수 없어 보인다. 그 중에서도 특수물건 경매라고 불리는 영역은 경매 중에서도 가장 난이도가 높다고 알려져 있다. 그래서 경쟁이 높은 경매 중에서도 블루오션으로 불린다. 경매를 처음 공부하기 시작한 나에게는 그런 면이 더 마음에 들었다.

경매 공부를 시작하고 아직 입찰의 경험은 없지만 어려워 보이는 특수물건의 경매에 흥미가 갔다. 법정지상권, 지분 경매, 유치권, 가장임차인, 선순위 가처분 및 가등기 등 우리가 쉽게 접하지 못한 특수물건에 대한 경매는 문제를 풀어가는 마음으로 접근하면 재미있을 듯 하다.

필자는 실무에서 1,000여 개의 경매 물건에 입찰한 경험이 있다. 그 중에서 특수물건과 관련된 39개의 사례를 모아 소개한다. 평소 쉽게 접할 수 있는 것보다 희귀한 사례들이 많아서 많이 배울 수 있다. 특히 다른 책들과 달리 법률적 지식보다는 실무에서 활용가능한 실무지식 위주로 설명하고 있어 이해하기가 수월한 편이다.

보통의 경매가 권리분석, 시세조사, 입찰, 명도, 현금화의 과정을 거친다면, 특수물건의 경우에는 사건분석, 전략구상, 협상의 단계를 거친다고 말한다. 일반 물건보다 특수물건은 전략이 매우 중요한 포인트라 말할 수 있다. 여기에 다른 시각으로 접근하는 방법과 소송 등의 방법으로 풀어내는 스킬을 더한다면 특수물건 경매의 도사가 될 것이라 생각한다.

내가 공부했던 주제 중 가장 어려웠던 것이 바로 '가장임차인'이다. 아직 실제 입찰 경험은 없지만 꼭 도전해 보고 싶은 분야이다. 가장임차인에서 확인해야 할 사항은 대항력과 임대차계약서이다. 대항력이 있는 경우라도 실제 확정일자가 문제가 없는지 확인해야 하며, 임대차 성립과 전입 및 점유의 3가지 조건이 충족되는지 확인해야 한다. 그리고 이 세 가지 조건이 충족된 후 바로 대항력이 발생하는 것이 아니라 다음날 0시부터 발생한다는 사실이 핵심이다.

금융기관은 대출을 해주기 전에 선순위 권리분석을 하기 때문에 임대차 계약서의 존재 여부 등을 확인하기 위해서는 근저당을 설정한 금융기관에 문의하는 것이 좋다. 임차인을 만나서 다양한 질문을 통해 가장임차인은 아닌지 분석하는 것이 좋다. 실제 사례를 통해 분석해보니 쉽게 이해가 되었다. 하지만 결코 쉬운 것은 아니다. 좀더 공부하고 실제 사례를 경험하는 것이 중요할 것으로 보인다.