[서평]박원갑의 부동산 투자원칙

박원갑의 부동산 투자 원칙
박원갑 지음 / 한국경제신문 / 2017년 2월

<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>

박원갑의 부동산 투자원칙!

투자 심리를 활용한 노후 부동산의 성공법칙이란 부제가 붙었다.

저자인 박원갑 박사는 국내 대표적인 부동산시장 분석가로 알려져 있다.

세계일보, 문화일보, 중앙일보조인스랜드에서 부동산 담당기자로 활동한 경력이 있다.

스피드뱅크 부사장 겸 부동산연구소장, 부동산1번지 대표를 거쳐,

현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다.

이 책을 선택한 제일 큰 관심은 과연 이 시기에 무슨 부동산원칙을 세우라는 말인지 궁금했다.

미국의 시장안정화를 위한 금리인상이 단계적으로 이뤄지며, 전 세계적인 환율전쟁이 다시금 시작했다. 우방인 미국은 한국을 철강과 의류 반덤핑예비판정국이고, 환율조작국으로 분류하고 있다.

트럼프가 주도하는 미국은 자기에게 불리한 FTA를 재협상하고 싶어하며 보호무역주의로 돌아서고 있다. 우리나라는 미국의 서브프라임모기지사태를 교훈삼아, 적절하게 가계대출을 조절하고 있다.

경기침체의 마법사처럼 등장한 부동산처방이 결국 경제위기의 부메랑으로 돌아올 엄청난 사태를 방지하고자, 전전긍긍하던 끝에 내린 결론은 가계집단대출금지, 대출제한 등등 기존의 대출회수를 목적으로 신규대출을 막아보고자 노력중이다. 과연 우리나라 부동산 이대로 괜찮은걸까? 

이렇게 안개속 불안한 정세속에서 부동산 투자원칙을 어떻게 지키라는 말인가?

책으로 돌아와서,

박원갑 박사가 제시하는 책의 제일 마지막 장의 처방은 부동산 재설계다.

아는 지식을 10%만 실천해도 부자가 된다는 말이 있다. 참지식은 반드시 실행이 따라야 한다는 성현의 말씀을 잊지 말자. P260.

책은 참 폭 넓다. 그리고 내용은 알차다. 부동산의 단편을 보는게 아니라, 우리가 생각하는 아니 우리나라가 생각하는 부동산의 전체를 이야기한다. 부동산이란 아파트부터 다가구, 다세대주택, 점포겸용주택, 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 분야별 투자에 대한 저자의 생각을 정리해 놓았다. 

독자의 어려움, 글 읽는 수준의 힘겨운을 아는 저자는 친절하게 예문을 각 장에서 시작해 읽는 이의 고충을 조금이나마 헤아려준다. 사실 내가 겪는 부동산문제가 아니라면 이해하고 싶지만 이해되지 않는, 그런 문제가 있음을 시인안할수 없다. 꼬마빌딩을 구입할 여력도 없고, 당장 구입할 생각도 없고, 구입하고 싶은 생각만 아주 약간있을뿐인데, 40대 맞선보듯 하라는 챕터는 어렵게만 느껴질 뿐이다.

그저 많이 부족한 독자인 나는 저자의 폭 넓게 바라보는 부동산 견문과 높은 학식이 부러울 따름이다. 그리고 시황을 읽고 부동산의 많은 분야에서의 대응책과 원칙에 관하여 논하는 이야기는 참 많은 도움이 된다. 책을 몇 번을 꼽씹어 읽어봐도 체험적으로 다가오지 않는 부동산의 분야별 대응책들은 내가 겪어보지 못한 미개척지이기 때문이리라. 나와 직접 연관있는 아파트에 관해서라면 개똥철학이라도 펼쳐보이며 논하는 자리가 생겼을텐데, 그저 나의 부지런하지 못해 공부하지 못한, 미련함을 탓할 뿐이다.

이 책은 전체 5장으로 구성되어 있다.

월급 없이도 든든하게 살 수 있다면으로 시작하는 1장에서는 10년이 아닌 40년 포트폴리오를 구성하고, 투자공식 외우지 말고 생각하는 힘을 키우라고 한다.

2장부터는 나한테 맞는 투자법을 찾아라. 진득한 사람은 금융자산, 수시로 흔들리는 사람은 부동산이 답이라 말한다. 마치 물쓰듯 돈쓰는 이에게 대출이 저축과 같은 효과라 말하듯, 펄럭이는 종이귀라면 차라리 부동산이 답이라는 말(비환금성의 역설)이다. 진중하게 판단해 투자하는 금융자산의 성향이 아니라면 말이다.

3장은 흔들리지 않는 부동산 성공법칙, 4장은 실속 있는 맞춤형 전략, 5장은 노후 걱정없는 부동산 재설계를 끝으로 책은 마무리된다. 

사실, 나처럼 금융상품에 어둡고, 기민하게 반응하기엔 너무 늦어버린 독자라면 전 재산이나 다름없는 부동산이 답일련지 모른다. 게다가 펄럭이는 귀라면 더욱이 부동산처럼 다소 느린 환금성을 지닌 성격이 더 맞을련지도 모르겠다. 어차피 부동산은 주가에 일히일비하지 않고, 실물자산이라서 그냥 실제 내 집이려니하면 뭐, 손해보는 장사도 아닐꺼라 생각한다. 올라가봐야 파는 날 가서 아는 일이고, 내려가봐야 내 집이니 더 살면되는 게 아닌가. 

저자는 부동산과 금융자산에 대한 통섭의 관점으로 현금흐름이 잘 나오는지 여부에 따라 가치를 판단하라는 이야기다. 책 내용중에 중국 백묘흑묘이야기를 응용하듯 "검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 도니다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다"고 조언한다.

집에 관해서는 직장동료들에게서도 많은 조언과 참고될 정보를 얻는다. 특히 저자의 말처럼 갭투자를 실천해 대출로 월세를 상계하는 사례도 본다. 결국 세입자 관리는 투잡의 여건으로는 버겁다. 항상 좋은 세입자를 만나는 것도 아니고, 골치아픈 세입자는 투잡이 아니라 본업조차 어렵게 만들 수 있기 때문이다. 

저자 역시 이점을 지적한다. 물론 세금문제도 걸리고, 임대업이란게 시간과 재력이 뒷받침되지 못하면 애물단지처럼 건물주에게 또 다른 스트레스를 줄 뿐이라고 충고한다. 그래서 월세 중심의 부동산 재설계는 은퇴 1년 전후에 본격 시작하라는 설명이다. 주택 다운사이징, 주택연금 가입, 귀농귀촌, 전원생활은 가족, 특히 배우자와의 합의가 필요하고 충분한 사전검토가 반드시 필요하다고 강조한다.

자산재설계가 답이다. 시황에 따른 연속적인 실천이 담보되는 그런 자산관리말이다. 스스로의 자산지킴이 늘리기는 자신의 노력여하에 따라서, 고수익보다 보험의 개념으로 여유와 편안함을 가져줄 방법을 찾아 스트레스를 줄이고, 미래를 예측하는 힘을 기르라는 이야기는 깊이 와 닿는다.

투자성향에 따른 부동산의 전체 그림을 살펴보고 싶은 독자들에게 추천하고 싶다. 부동산의 전체 큰 그림속에 자신의 방향을 설정하고 싶을 때 곁에서 도움을 줄 수 있는 책이라 생각된다.

<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>