[서평] 나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다

나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다 - 총 1200채 경매 성공! 400채 '0원경매'의 부동산 신화!
김덕문 지음 / 오투오(O2O) / 2015년 8월

<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>

서울에 주택 277채 개인이 보유

http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=182030

최근 뉴스에서 본 기사에서 개인사업자가 가진 주택수가 무려 277채라고 한다.

기사중에서-->서울 시내에 총 277채의 집을 가지고 있는 개인 사업자가 있는 것으로 조사돼 그 수익 구조에 관심이 쏠리고 있다. 서울의 높은 전세가율을 바탕으로 전세를 끼고 주택을 매입한 후, 레버리지 효과를 통해 수익을 극대화 하는 방법을 사용하는 것으로 분석된다.<--

그런데, 최근 이 보다 더한 분의 책이 나왔다.

무려 4백채를 공짜로.....1200채를 경매로 낙찰받고, 

그 가운데 1/3을 공짜로 구입하신 스토리가 담긴 책이다.

총 1200채 경매 성공, 400채 '0원 경재'의 부동산 신화!!

나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다.

부동산에 미친 남자, 김덕문 지음.

출판사 020에서 펴냈다.

사실 경매라는 방법을 통해서 집을 구입하는 것은 소수의 전문가들의 영역인 듯 보였다.

지난 1997년 IMF를 통해 대량실직때, 대기업들은 다수의 빌딩과 토지를 경매로 헐값에 매매했다는 기사를 본 적 있다.

물론, 이때 역시 유동성 자금이 풍부한 일부 개인들은 경매처분되는 아파트와 빌라, 토지 등 부동산을 집중적으로 사들여 큰 시세차익을 남겼다는 이야기도 들었다.

그런데 최근 일반인들에게도 경매가 재테크의 수단으로 인기를 얻으며, 관련 정보들이 집중적으로 소개되고 있다.

왕비의 재테크, 서른의 아파트, 연봉보다 높은 매매차익 등 수 많은 재테크의 한 방법으로 경매를 통한 부동산 재테크가 인기를 끌었다. 

그리고 다시 요즘 0% 금리라는 초유의 저금리 현상으로 인해, 전세품귀 현상이다.

이젠 매매가의 90%에 육박하는 전세금이라니, 차라리 매매를 해 보겠다는 사람들에게는 경매를 통한 차익실현이 큰 재테크로 다가올 것이다.

게다가, 이 책처럼 무려 400채를 공짜로 구입했다니,.....

경매를 통해 1200건 낙찰도 꿈과 같은 이야기지만, 그 자본력이 겨우 0원이라니...

나도 한번 도전해 볼까를 생각하며 책장을 넘겨봤다.

'돈 한 푼 안들이고 집 만드는 비결'은 좀 많이 앞서가는 표현이고,

사실 일정금액(낙찰보증금이라도) 이상을 가지고, 레버리지(경매)대출을 통한 소유권 이전완료후, 다시 매매(리모델링, 전세, 월세)를 통한 투자금회수까지의 전체 흐름이 바로 공짜경매의 방법이다.

저자는 기존의 경매비법들을 좀 달리 해석했다.

남들이 하지 않는 블루오션을 개척했다는 점이 중요했다.

특히, 남다른 현장감각!

결코 이론서, 책상에서는 알 수 없는 현장의 상황에 따라 투자를 결정하는 프로인셈이다.

그는 자신이 경매 부동산에 미쳤다고 이야기할 만큰 정말 부동산 투자를 사랑하는 인생이다.

어쩌면, 김덕만 대표만이 할 수 있는 방법일지도 모른다.

일종의 부동산 '현장감각'은 10여년의 긴 세월동안 부동산에 매달린, 그의 노하우가 담겨있기 때문이다. 책에서 소개하는 것은 빙산의 일각일지도 모른다.

청개구리 투자는 일종의 모험일지도 모른다.

경매관련 도서에는 위험한 낙찰이라고 말리는 물건이라고 소개될지도 모르겠다.

햇빛이 없는 반지하 습기많은 빌라를 당신이라면 구입하겠는가?

매연에 이주노동자가 자주 왕래하는 공장단지라면?

미분양된 오피스텔, 주상복합, 오래된 다가구주택을 경매참가하겠는가?

저자는 다르다.

이런 물건을 다 역발상으로 바꿔 경매를 통해 낙찰받고,

리모델링과 주변 상황에 맞춰 다시 매매하는 비법을 알려주는 책이다.

일단, 청개구리 경매의 기본은 반전카드가 반드시 있어야 한다.

예를 들어 반지하라도 역세권이라든지, 언덕지형이라 햇살이 잘 들어온다던지,

공장근처라도 수요자가 몰리는 지역이라든지, 최신 리모델링으로 분위기를 반전시키는 비법이 있어야 한다.

저자는 경매의 기초부터 하나 하나 사진과 함께 설명을 곁들어 나간다.

경매물건의 임장부터 명도를 위한 자신만의 노하우, 그리고 힘든 명도의 진행도 알려준다.

물론 이 책의 핵심은 실전경매다.

저자는 자신이 낙찰받은 물건에 대한 상세한 설명을 사진과 함께 풀어서 이야기한다.

임장에서 집 주변을 살피며, 대략적인 구조를 파악하는 방법부터,

특수물건 파악하는 법, 업무 밀집지역인지 현장 확인과 원룸과 투룸 임대, 상권파악과 우량 임차인 들이는 법까지 다양한 노하우를 알려준다.

빌라부터 아파트, 상가 및 공장, 단독과 다가구주택 공략까지를 각 파트별로 설명하면서 신의 한수라는 노하우를 콕콕 집어주면 소개한다.

특히 신의 한 수는 경매낙찰자의 역량에 따라 가치가 어떻게 변할 수 있는지를 살펴볼 수 있는 좋은 기회가 될 듯 싶다.

저자 '역시 절대 실수하지 마세요'라며 단독과 다가구경매의 문제점을 짚어준다.

낙찰후 활용 및 자금계획을 충분히 세워두고 입찰하고, 사실 다가구의 경우 경매(레버리지)대출이 쉽지 않을 수 있음을 이야기한다. 절대 명심할 부분이다.

책의 마지막은 0원 경매가 보이는 우수지역을 소개하며 끝을 맺는다. 서울 시내뿐만 아니라 주변지역에서 경매를 통해 충분히 '0원 경매'를 할 수 있는, 유망한 지역을 소개하고 있다.

'누구나 다 할 수 있다면 결코 시작하지 않았다'는 누군가의 말 처럼,

김덕만 대표 역시 처음부터 400채를 0원으로 구입하자는 목표는 없었을 것이다.

1200건의 경매낙찰을 통해, 그 만의 노하우로 0원 경매를 할 수 있었던 것이다.

그의 이런 노력들을 모아 청개구리 경매법을 만들었고, 세상에 알려지며 책으로 나온것이다.

부동산에 관심이 많은 독자의 한 사람으로, 이 책을 통해 현장의 중요성과 물건의 수요에 따른 경매에 관한 자금흐름을 철저히 준비해야 함을 다시금 느꼈다.

최근 경매에 관심있는 독자라면 꼭 읽어봐야 할 좋은 정보를 가득 담은 도서라고 생각된다.

<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>