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한국의 빌딩 부자들 - 맨손으로 시작한 그들은 어떻게 빌딩부자가 되었을까
배준형 지음 / 라온북 / 2015년 6월
평점 :
품절
<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>
맨손으로 시작한 그들은 어떻게 빌딩부자가 되었을까?
사실 나도 이 질문이 가장 궁금했다.
한국의 빌딩 부자들.
백준형 지음에 라온북에서 펴냈다.
이 책은 부제가 좀 많다.
100억 빌딩부자들만 알고 있는 빌딩투자의 비밀
평범한 당신이 빌딩을 사는 비법, 이 책에 있다.
일단 출판사는 적절한 부제를 잘 담아서 표지에 실어준 듯 싶다.
이 책을 보는 순간 누구나 부자가 되고 싶어 책을 집어들테니 말이다.
책은 배준형이란 분을 알아야 한다.
왜냐하면 그가 이 책에서 뭘 말하려고하는지는 그의 이력들이 바로 바로 책의 신뢰성을 높여주기 때문이다.
그는 부동산 컨설팅회사 (주)리얼티코리아 빌딩사업부 수석팀장이다.
약 10년 동안 3천명이 넘는 빌딩부자들과 함께 빌딩거래를 성사시켰다.
현재 한양대학교 공공정책대학원 5기 석사과정을 밟고 있다.
(그냥 내 생각-그의 경력이라면 명지대 부동산학과를 다녀야하는거 아닌가? 박사까지...ㅠㅠ)
여기에 2년간 미국, 캐나다 등지에서 빌딩시장을 경험하고, 국민, 우리 신항 등 금융권 WM사업부와 협업했다.
암튼, WM이 뭔지 찾았더니 '웰스매니지먼트(Wealth Management)'-부유층 고객을 상대하는 컨설턴트의 멤버십.
결국 빌딩을 투자할 수 있는 부자들을 관리하는 은행권팀과 함께 일했다는 이야기.
책은 전체 5장으로 구성됐다.
1장은 대한민국 상위 1% 부자, 그들은 누구인가?
2장은 빌딩투자의 6가지 유형
3장 빌딩투자의 실패와 함정! 알아야 대비한다
4장 빌딩가치 10배 높이기
5장 빌딩투자! 트렌드에 맞춰 움직여라
중간 중간 스타들의 빌딩투자 챕터가 6개나 실려있다.
빌딩투자의 정석을 보여주듯 저자는 본인의 경험담을 이야기한다.
자신의 빌딩투자업계에 첫 발을 들이기 까지의 이야기부터,
지금까지 겪여온 빌딩투자에 관한 자신의 경험담을 풀어낸다.
각 장에서 보는바와 같이 빌딩투자의 유형부터, 누가 왜 사는지, 어떻게 사는지와 함께 투자시의 유의점 등을 이야기한다.
난 그가 왜 굳이 연예인 빌딩투자를 이니셜로 했는지 잘 모르겠다.
누가 왜 여기에 투자하고 어떻게 개발해서 수익을 거둬들이는지,
왜 투자했고, 자금은 얼마나 빌렸는지를 알려주고 있다.
(그런데 굳이 왜 실명을 거론하지 못했을까?)
암튼, 저자는 30억 빌딩투자 임동진 사장부터 홍금식 회장(150억), 이병관 원장(160억), 이상의 회장(200억), 김우진 이사(5천억 빌딩부자)들의 실제 사례를 언급한다. 저자는 좀 남다르다. 그는 차입 레버리지(Leverage) 방식의 활용과 효율적인 입차업종(M.D) 구성으로 일반 투자자 역시 빌딩투자에 합류할 수 있다고 이야기한다.
그의 말이 맞다.
하지만 그의 말에는 조금 함정이 있다. 나 같은 서민(?)의 생각으로는 빌딩부자는 꿈같다는 느낌이다.
일반 투자자를 이야기했지만, 모든 사람이 다 레버리지를 운용할 자격을 갖추지 못했다는 점이다.
은행 역시 신용도에 따른 대출금리와 대출여부를 결정하기 때문이다.
두번째 이유는 투자 자본이다. 빌딩투자의 최소는 얼마일까?
일단 단위는 아무리 못해도 억으로 시작해야하지 않을까?
과연 이 책을 집어든 몇 명이나 저자에게 연락해서 빌딩투자를 시작할 수 있을까?
2015년 2년이 지났으니 벌써 그 이상의 자산가들이 늘었다는 이야기다.
저자 역시 빌딩투자의 6가지 유형에서 설명하듯 대부분의 투자자는 불신지심이 아닐까?
천하무적이야 충분한 자금력에서 나오는 자신감이고,
주도면밀이 신중한 투자자라면 천하태평 역시 상속형 금수저부자들이고, 절대믿음 역시 급부자.
부화뇌동이 좀 아쉽지만 나름 투자자이니 뭐....실패하겠지만.
실패의 사례는 참 현실적이다.
세상에 그 정도를 모르다니 싶겠지만, 빌딩투자를 완벽히 안다는 건 어불성설일지도 모르겠다.
게다가 레버리지 투자였다면, 정말 투자한 빌딩의 공실이 생긴다는 건 어쩌면 마이너스의 시작이기때문이다.
물권변동. 소유권은 임차권보다 우선이다. 새로운 주인과 새롭게 계약을 맺어야한다.
물권은 항상 채권에 우선하고, 기존 임대차 계약을 깬다.
즉, 신규계약전엔 반드시 보증금 반환의무를 가진다.
두번째, 취득세 중과-요건 건물용도가 위락시설임을 몰랐기에 생긴문제라서...
이행강제금 부과는 위법건축물로 시정명령 후 원상복구 이행에 따른거니,
사실 빌딩뿐만 아니라 다세대단독건물 역시 이런경우가 비일비재하니 충분히 알만하다.
지구단위계획구역으로 지정된 곳에서는 사유재산인 개인소유 건물도 신축, 증축, 개축, 용도변경이 불가하다.
즉, 건물매입 전 건물의 토지이용계획 확인을 먼저 반드시 해야 한다.
신축할 용도로 매입할 사항이 아니라면 괜찮겠지만 말이다.
상가임대차보호법은 지난해 개정입법되어 지난 5월 13일 공표됐다. 5년간 임대차 계약갱신요구권이 발생된다.
상권의 변동 역시 감안해야한다. 내가 직접 발로 뛴 곳이라지만, 돌다리도 두들기는 심정으로 유심히 살펴봐야 한다.
자 그럼, 빌딩투자가들은 어떻게 자신의 부를 더욱 높일까?
빌딩을 구입하는 데 그치지 않고, 신축하든지, 원룸형 다가구주택 임대업, 비지니스 호델, 밸루업(리모델링), 수익형 모텔투자로 방향을 바꿀 수도 있다. 이런 응용력이 갖춰지지 않고서는 힘든게 바로 빌딩투자업이다.
마지막으로 저자는 유망 빌딩투자 지역을 추천한다.
홍대, 이태원, 9호선 라인, 명동, 신사동, 강남...뭐 이미 알고 있듯이 있는 사람들의 투자 각축전이 벌어지는 곳이다.
신흥지역은 아무래도 이미 꽉꽉 들어찬 가격에 수익성이야 뭐 아는 사람 다 아는 빌딩에선 힘든 게 요즘 세태다.
특히 경기에 민감하거나, 메르스처럼 요우커(중국 관광객) 10만을 취소시킨 날벼락같은 경기침체기엔 더욱 심하다.
빌딩투자. 섣불리 해도 안되고, 할 수도 없고, 꾸준히 살펴봐야 할 투자법이다.
특히 한 순간에 잘못된 판단으로 거금을, 일생일대의 가장 큰 투자가 될 수도 있는 문제를 간과해서는 안된다.
어쩌면, 주번에서 절대 볼 수 없을지 모를 이야기를 이 책에서 듣고 있는지도 모르겠다.
왜냐하면 빌딩투자자를 만나본적도, 이야기를 나눈적도 없기 때문이다.
첫 페이지에서처럼 무모한 저자보다야, 이 책으로 접하는 빌딩투자의 이야기가 훨씬 흥미롭게 다가오는 이유다.
<<이 글은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 것입니다>>