˝10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석˝

부동산 투자의 정석 - 10년 후에도 변하지 않을
김원철 지음 / 알키 / 2016년 12월

"부동산 투자의 정석"

2007년에 나온 "부동산 투자의 정석" 책은 많은 인기로 품절 되어 구입을 하지 못하였는데 이번 새로 집필된 책은 바로 신청 하였다. 전세 레버리지와 미분양 아파트, 뜨고 있는 주택을 선택하는 방법 그리고 정부의 정책에 맞게 투자를 해야 하는 알찬 노하우가 담겨져 있다.

종자돈을 모으기 위해 현재의 삶을 너무 가난하게 살지 말라고 당부를 한다. 부로 가는 길이 좀 늦더라도 궁핍한 삶은 나중에 후회 할 수 있으니, 공부를 많이 하여 기회를 잘 잡는 쪽으로 발향을 트는 것이 좋다고 한다.

1. 전세 레버리지

---> 이 책에서 가장 많이 강조를 하는 내용

---> 딱 3,000만원씩 4년간 투자

---> 2년마다 2,000 ~ 3,000만원씩 전세가격이 오르는 지역

---> 갭투자의 책 처럼, 매매가격과  전세가격의 차이가 적을 때 구입

---> 조급하게 생각하지 말고 긴 마라톤을 한다고 생각을 하고 접근

---> 갭투자와의 차이점 : 전세레버리지는 꾸준히 전세가격이 상승, 갭투자는 매매가격이 상승하는 물건

2. 핵심 부동산

---> 리스크에 강하다. 어떤 상황에도 덜 무너지고, 설령 무너진다 해도 빠르게 회복한다.

---> 장기적으로 볼때 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

---> 대세가 주택인지 아파트인지 그리고 조망이 향인지 남향인지, 소형인지 대형인지의 주택 흐름 트랜드를 잘 읽어야 한다. 

---> 5가지: New아파트, 역세권, 강남권, 임대료, 소형 이 다섯가지 키워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌우 할 핵심 키워드이다.

3. 경기 부양

---> 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 꺼꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 사용하기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 한다.

---> 기회는 정부가 부동산 부양 카드를 꺼내 들었다면 들어가는 싯점이다. 그러니 부동산 경기가 하락하고 장기화 되는 건 장기침체의 시작이 아니라 투자자 입장에서 "기회가 오고 있음을 감지" 해야 한다.

---> 뉴스테이(New Stay - 기업형 임대주택)도 정부에서 내 놓은 경기부양의 일환이다.

       눈치 빠른 사람들은 벌써 감지 함.

---> 정부는 어떤 때는 주택을 구입하는 것을 애국자라로 했다가 어떤 때는 다주택자를 서민을 골탕먹이는 죄인으로 취급을 하는 양면성을 띠기도 한다.

4. 부자의 마인드

---> 평소에 준비를 함.

---> 근면.성실.긍정적인마인드

---> "위기가 왔다" : 그들에게는 돈이 있었다.

---> 위기 예: 1997년 IMF, 2003년 카드대란, 2008년 금융위기, 2012년 유럽발 위기

---> 위기에 대비 한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르느 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.

5. 투자 싯점의 정의

---> 투자는 때를 기다려야 한다.

---> 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.(여기서 공부는 당연히)

---> 투자는 불황의 끝자락 쯤이다.

---> 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자 할 수 있는 자금은 반드시 준비하라.

---> 부동산 불황 3년이 지났으며 미분양 물량이 사상 최대로 증가 할 때

---> 경매 낙찰가가 최저수준, 전세가율이 최고치로 오를 때

---> 폐업하는 중개업소가 속출하고, 정부의부동산 활성화 대책이 등장 할 때

6. 고수의 눈에 들어오는 물건들

---> 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산 : 성장성이 있어야 함.

---> 원룸 중에서 개별로 된 다세대의 물건에 관심 : 싸게 나올 때 구입 1호실씩 구입

---> 경매로 전세가 수준에 낙찰 받을 수 있는 아파트나 빌라

---> 분양가 수준이 주변 시세와 비슷한 아파트 분양권(보통 분양권이 20%정도 비쌈)

---> 임대 수익율이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

---> 불황이 오면 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다.

       (이점을 노려야 한다)

7. 단독주택 및 오피스텔에 관심 가질것

---> 주택은 주변 상권이 발달되면서 상가주택으로 바뀌는 곳

---> 주변에 교통시설이나 편의시설이 생기면서 해당지역이 발달되어 원룸 또는 투룸형의 임대사업을 하기 용의한 주택으로  변신 한 곳

---> 자역이 재개발되거나 건물이 재건축되어 새롭게 태어나는 곳

---> 오피스텔은 30~50m2  가작 적당함

---> 결국 투자라고 하는 건 성장성이 있는 대상에 베팅하는 일인데 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 보는게 맞다.

---> 2004년 부터 기계식 주차에서 자주식 주차로, 집중난방에서 개별난방으로

---> 오피스텔 임대는 10년으로 생각하고 오래된 것은 매도하고 성장성이 있는 오피스텔로 갈아 타는 것이 좋다.

8. 맺음말

투자의 정석처럼, 부자로 가는 길은 늘 준비된 사람에게 열려 있으며, 꾸준한 관심과 노력이 더해져서 경제로 부터 자유를 얻는 것 같다. 지금 현재의 삶도 매우 중요하니 너무 투자에 올인을 하지 말고 시간이 좀 걸리지만 투자에 대한 끈을 놓지 않고 꾸준히 마라톤처럼 달라다 보면 부가 가까이 오리라 믿어 봅니다.

감사합니다.(제네시스드림)

[100자평] 부동산 투자의 정석

부동산 투자의 정석 - 10년 후에도 변하지 않을
김원철 지음 / 알키 / 2016년 12월

아직 책이 배달이 되지 않았는데, 100자평에 많은 사람들이 글을 남겨 놓았네요.
많은 기대가 됩니다.(감사합니다)

˝부동산 절세의 기술˝

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 11월

"투에이스의 부동산 절세의 기술"

부동산을 투자하다 보면 수익율이 매우 높아 보이지만, 세금을 내고 나면 별로 남는 것이 없어 보이는 경우가 허다하다. 이런 점을 간과 해서는 안되다는 것을 파악하여 세금에 대한 내용을 잘 설명된 책이다.

세금은 호랑이 보다 더 무서우며, 과거 사례로 영국의 창문세, 러시아의 수염세가 유명하다.

저자 김동우님은 25년간 은행에서 근무를 하다 IMF 때 은행을 나와 13년간 경매 및 저가의 빌라에 투자 성공한 케이스로 현재 부동산 세금에 대한 강의로 유명하다.

1. 세금 이건 피해 갈수 없는 족쇠나 마찬가지로 강도의 항목을 보면,

---> 중과세 > 일반과세 > 감면 > 면제 > 비과세

2. 세상에서 피해 갈 수 없는 2가지가 있다.

---> 죽음과 세금

3.가격에 따른 세금의 차이

---> 85m2 이하 6억원 이하 아파트 취득세(1.1%) = 660만원

---> 85m2 이하 6억원 초과 아파트 취득세(2.2%) = 1,320만원

4. 2006년부터 무조건 실거래 가격을 기준으로 세금을 매기고 있다. 과거에는 공시지가 표준액으로 세금을 매겼으며, 공시지가보다 거래가격이 낮을 경우에는 공시지가 기준으로 새금을 매김.

---> 이건 세금을 많이 겆기 위한 작전임.

---> 또한, 다운계약서를 막겠다는 취지임.

---> 경.공매에서는 낙찰 받은 금액 기준으로 세금을 매김

5. 세법에서 조합원 입주권은 주택수에 계산되는 반면, 분양권은 주택으로 보지 않고 부동산 권리로 본다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지는 주택으로 보지 않는다.

---> 분양권은 기준계약일이 아니라 잔금일이다.

6. 양도 소득세에 감면에 적용이 되는 필요경비

---> 발코니 확장비, 섀시공사, 바닥공사, 보일러 교체비용등으로 사람으로 치면 몸값을 올리는 성형수술과 같은 비용들

---> 형광등교체, 도배, 장판, 보일러수리등은 안된다. 이는 독감예방접종과 같은 이치이다.

7. 장기보유 특별공제

---> 3년 ~ 10년 (10% ~ 30% 까지 공제)

---> 세대분리는 기본적으로 30세 이상이 되어야 가능하나 30세 이하는 결혼을 하여 가정을 꾸렸거나 최저생계비 이상의 소득이 있으면 세대분리를 할 수 있다.

---> 배우자 사망하거나 이혼한 경우 단독세대 분리가능 단, 위장이혼은 비과세 특별 조사 대상이다.

8. 종합 소득세

---> 금융소득이 2,000만원이 넘거가는 금액은 종합소득세를 내야 한다.

---> 주택임대소득 2,000만원 이하의 경우는 2016년까지는 비과세 였지만, 2017년 부터 분리과세를 통해 14%를 매긴다고 국회에 상정중이다.

---> 상가 임대소득은 2,000만원을 넘든 안넘든 전체가 종합소득에 포함이 된다.

---> 퇴직금은 분리과세를 매긴다, (6%)

---> 양도소득세는 종합소득세에 과세를 하지 않고 양도소득세로 갈음한다.

9. 주택임대소득

---> 1가구 1주택 임대 : 비과세

---> 2가구 주택 월세 : 과세

---> 3가구 올 전세는 : 비과세이며 3억 초과부에 한하여 과세

---> 전세 임대 수입 계산: 전세금 = (전세보증금 - 3억원) X 60% X 정기예금 이자율 1.8%

---> 계약파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까 ? " 기타소득을 내야 한다 (6 ~38%)

10. 맺음말

부동산의 세금은 정책의 변화에 따라 수시로 바뀌며, 늘 정부의 부동산 동향을 주시하고 있어야 세금으로 인한 피해를 사전에 막을 수가 있다.

이렇게 부동산 세금부분에 대하여 초보도 쉽게 알 수 있도록 책을 집필한 저자님께 아낌없는 박수를 보낸다.

저자의 인맥관리 10계명에서 기억에 남는 하나를 적어본다.

---> 하루에 세 번 참고, 세 번 웃고, 세 번 칭찬하라.

감사합니다.(제네시스드림)

[100자평] 투에이스의 부동산 절세의 기술

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 11월

부동산 절세의 기술 배달이 기다려지네요.

400억의 부채를 안고 아버지의 사업을 승계

어느 날 400억 원의 빚을 진 남자
유자와 쓰요시 지음, 정세영 옮김 / 한빛비즈 / 2016년 10월

"어느날 400억원의 빚을 진 남자"

기린맥주 회사에서 잘 나가던 샐러리맨이 갑자기 아버지의 죽음으로 부채가 많은 아버지의 사업을 승계하여 어려움을 겪으며 긴 16년의 세월 동안 부채를 상환해 나가는 실화의 내용이다.

1. 저자 : 유자와 쓰요시

--> 아버지가 빚 독촉에 쓰러져 사망하여 아들인 저자가 부채 400억원의 33개의 요식업인 이자카야 사업을 물려받음.(이자카야 : 선술집, 주점, 대폿집)

--> 33개 매장을 매각하여 14개의 매장으로 줄이고 부채를 상환 경상이익으로 올려 놓는다.

--> 매장에서 사건사고 : 광우병, 노로바이러스로 인한 식중독, 요리사의 죽음 및 화재사고로 영업에 막대한 손실이 이어지지만, 잘 극복.

--> 초기에는 주방장인 요리사에게 많이 휘둘리지만, 시간이 지나면서 대화로 풀어 나가는데, 많은 부채로 인한 압박감은 여전히 남아 직원들 근무에 신경을 곤두 세운다.

--> 지은이가가 좋아하는 글귀는 "아침이 오지 않는 밤은 없다"

한국에 이와 비슷한 김영삼대통령의 "닭 목을 비틀어도 새벽은 온다."가 갑자기 생각난다.

2. 일본의 금융

--> 일본도 우리나라와 별반 다르지 않아 보인다. 우리나라 1금융은 대출이 매우 까다롭고 담보를 제공하여도 카드 가입 및 적금을 강요하고 매월 일정금액을 상환하라고 한다.(일명 꺽기)

--> 지은이의 아버지도 1금융 지점장의 빚 독촉에 쓰러져 일어나지 못함.

--> 반면 제2금융은 그래도 대출고객에게 압력을 행사 하지 않으며 사업이 잘 되어라고 조언도 해주며 저자의 어려운 상황을 이해하며 도움을 주고 유순한 편이다.

--> 고객의 돈인 예금으로 예대마진으로 먹고 살면서...

3. 맺음말

사업에 대한 노하우가 많이 가미된 책으로 개인 사업을 하는 분들이 읽어보면 많은 도움이 되리라 생각이 된다. 책의 저자도 사업을 하는 아버지의 도움을 전혀 받지 못한 상태에서 시작하여 시행착오를 많이 겪으면서 시간이 걸리지만 하나 하나 해답을 찾아 나간다.

감사합니다.(제네시스드림)