˝10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석˝

부동산 투자의 정석 - 10년 후에도 변하지 않을
김원철 지음 / 알키 / 2016년 12월

"부동산 투자의 정석"

2007년에 나온 "부동산 투자의 정석" 책은 많은 인기로 품절 되어 구입을 하지 못하였는데 이번 새로 집필된 책은 바로 신청 하였다. 전세 레버리지와 미분양 아파트, 뜨고 있는 주택을 선택하는 방법 그리고 정부의 정책에 맞게 투자를 해야 하는 알찬 노하우가 담겨져 있다.

종자돈을 모으기 위해 현재의 삶을 너무 가난하게 살지 말라고 당부를 한다. 부로 가는 길이 좀 늦더라도 궁핍한 삶은 나중에 후회 할 수 있으니, 공부를 많이 하여 기회를 잘 잡는 쪽으로 발향을 트는 것이 좋다고 한다.

1. 전세 레버리지

---> 이 책에서 가장 많이 강조를 하는 내용

---> 딱 3,000만원씩 4년간 투자

---> 2년마다 2,000 ~ 3,000만원씩 전세가격이 오르는 지역

---> 갭투자의 책 처럼, 매매가격과  전세가격의 차이가 적을 때 구입

---> 조급하게 생각하지 말고 긴 마라톤을 한다고 생각을 하고 접근

---> 갭투자와의 차이점 : 전세레버리지는 꾸준히 전세가격이 상승, 갭투자는 매매가격이 상승하는 물건

2. 핵심 부동산

---> 리스크에 강하다. 어떤 상황에도 덜 무너지고, 설령 무너진다 해도 빠르게 회복한다.

---> 장기적으로 볼때 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

---> 대세가 주택인지 아파트인지 그리고 조망이 향인지 남향인지, 소형인지 대형인지의 주택 흐름 트랜드를 잘 읽어야 한다. 

---> 5가지: New아파트, 역세권, 강남권, 임대료, 소형 이 다섯가지 키워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌우 할 핵심 키워드이다.

3. 경기 부양

---> 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 꺼꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 사용하기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 한다.

---> 기회는 정부가 부동산 부양 카드를 꺼내 들었다면 들어가는 싯점이다. 그러니 부동산 경기가 하락하고 장기화 되는 건 장기침체의 시작이 아니라 투자자 입장에서 "기회가 오고 있음을 감지" 해야 한다.

---> 뉴스테이(New Stay - 기업형 임대주택)도 정부에서 내 놓은 경기부양의 일환이다.

       눈치 빠른 사람들은 벌써 감지 함.

---> 정부는 어떤 때는 주택을 구입하는 것을 애국자라로 했다가 어떤 때는 다주택자를 서민을 골탕먹이는 죄인으로 취급을 하는 양면성을 띠기도 한다.

4. 부자의 마인드

---> 평소에 준비를 함.

---> 근면.성실.긍정적인마인드

---> "위기가 왔다" : 그들에게는 돈이 있었다.

---> 위기 예: 1997년 IMF, 2003년 카드대란, 2008년 금융위기, 2012년 유럽발 위기

---> 위기에 대비 한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르느 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.

5. 투자 싯점의 정의

---> 투자는 때를 기다려야 한다.

---> 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.(여기서 공부는 당연히)

---> 투자는 불황의 끝자락 쯤이다.

---> 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자 할 수 있는 자금은 반드시 준비하라.

---> 부동산 불황 3년이 지났으며 미분양 물량이 사상 최대로 증가 할 때

---> 경매 낙찰가가 최저수준, 전세가율이 최고치로 오를 때

---> 폐업하는 중개업소가 속출하고, 정부의부동산 활성화 대책이 등장 할 때

6. 고수의 눈에 들어오는 물건들

---> 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산 : 성장성이 있어야 함.

---> 원룸 중에서 개별로 된 다세대의 물건에 관심 : 싸게 나올 때 구입 1호실씩 구입

---> 경매로 전세가 수준에 낙찰 받을 수 있는 아파트나 빌라

---> 분양가 수준이 주변 시세와 비슷한 아파트 분양권(보통 분양권이 20%정도 비쌈)

---> 임대 수익율이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

---> 불황이 오면 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다.

       (이점을 노려야 한다)

7. 단독주택 및 오피스텔에 관심 가질것

---> 주택은 주변 상권이 발달되면서 상가주택으로 바뀌는 곳

---> 주변에 교통시설이나 편의시설이 생기면서 해당지역이 발달되어 원룸 또는 투룸형의 임대사업을 하기 용의한 주택으로  변신 한 곳

---> 자역이 재개발되거나 건물이 재건축되어 새롭게 태어나는 곳

---> 오피스텔은 30~50m2  가작 적당함

---> 결국 투자라고 하는 건 성장성이 있는 대상에 베팅하는 일인데 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 보는게 맞다.

---> 2004년 부터 기계식 주차에서 자주식 주차로, 집중난방에서 개별난방으로

---> 오피스텔 임대는 10년으로 생각하고 오래된 것은 매도하고 성장성이 있는 오피스텔로 갈아 타는 것이 좋다.

8. 맺음말

투자의 정석처럼, 부자로 가는 길은 늘 준비된 사람에게 열려 있으며, 꾸준한 관심과 노력이 더해져서 경제로 부터 자유를 얻는 것 같다. 지금 현재의 삶도 매우 중요하니 너무 투자에 올인을 하지 말고 시간이 좀 걸리지만 투자에 대한 끈을 놓지 않고 꾸준히 마라톤처럼 달라다 보면 부가 가까이 오리라 믿어 봅니다.

감사합니다.(제네시스드림)