˝부동산 절세의 기술˝

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 11월

"투에이스의 부동산 절세의 기술"

부동산을 투자하다 보면 수익율이 매우 높아 보이지만, 세금을 내고 나면 별로 남는 것이 없어 보이는 경우가 허다하다. 이런 점을 간과 해서는 안되다는 것을 파악하여 세금에 대한 내용을 잘 설명된 책이다.

세금은 호랑이 보다 더 무서우며, 과거 사례로 영국의 창문세, 러시아의 수염세가 유명하다.

저자 김동우님은 25년간 은행에서 근무를 하다 IMF 때 은행을 나와 13년간 경매 및 저가의 빌라에 투자 성공한 케이스로 현재 부동산 세금에 대한 강의로 유명하다.

1. 세금 이건 피해 갈수 없는 족쇠나 마찬가지로 강도의 항목을 보면,

---> 중과세 > 일반과세 > 감면 > 면제 > 비과세

2. 세상에서 피해 갈 수 없는 2가지가 있다.

---> 죽음과 세금

3.가격에 따른 세금의 차이

---> 85m2 이하 6억원 이하 아파트 취득세(1.1%) = 660만원

---> 85m2 이하 6억원 초과 아파트 취득세(2.2%) = 1,320만원

4. 2006년부터 무조건 실거래 가격을 기준으로 세금을 매기고 있다. 과거에는 공시지가 표준액으로 세금을 매겼으며, 공시지가보다 거래가격이 낮을 경우에는 공시지가 기준으로 새금을 매김.

---> 이건 세금을 많이 겆기 위한 작전임.

---> 또한, 다운계약서를 막겠다는 취지임.

---> 경.공매에서는 낙찰 받은 금액 기준으로 세금을 매김

5. 세법에서 조합원 입주권은 주택수에 계산되는 반면, 분양권은 주택으로 보지 않고 부동산 권리로 본다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지는 주택으로 보지 않는다.

---> 분양권은 기준계약일이 아니라 잔금일이다.

6. 양도 소득세에 감면에 적용이 되는 필요경비

---> 발코니 확장비, 섀시공사, 바닥공사, 보일러 교체비용등으로 사람으로 치면 몸값을 올리는 성형수술과 같은 비용들

---> 형광등교체, 도배, 장판, 보일러수리등은 안된다. 이는 독감예방접종과 같은 이치이다.

7. 장기보유 특별공제

---> 3년 ~ 10년 (10% ~ 30% 까지 공제)

---> 세대분리는 기본적으로 30세 이상이 되어야 가능하나 30세 이하는 결혼을 하여 가정을 꾸렸거나 최저생계비 이상의 소득이 있으면 세대분리를 할 수 있다.

---> 배우자 사망하거나 이혼한 경우 단독세대 분리가능 단, 위장이혼은 비과세 특별 조사 대상이다.

8. 종합 소득세

---> 금융소득이 2,000만원이 넘거가는 금액은 종합소득세를 내야 한다.

---> 주택임대소득 2,000만원 이하의 경우는 2016년까지는 비과세 였지만, 2017년 부터 분리과세를 통해 14%를 매긴다고 국회에 상정중이다.

---> 상가 임대소득은 2,000만원을 넘든 안넘든 전체가 종합소득에 포함이 된다.

---> 퇴직금은 분리과세를 매긴다, (6%)

---> 양도소득세는 종합소득세에 과세를 하지 않고 양도소득세로 갈음한다.

9. 주택임대소득

---> 1가구 1주택 임대 : 비과세

---> 2가구 주택 월세 : 과세

---> 3가구 올 전세는 : 비과세이며 3억 초과부에 한하여 과세

---> 전세 임대 수입 계산: 전세금 = (전세보증금 - 3억원) X 60% X 정기예금 이자율 1.8%

---> 계약파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까 ? " 기타소득을 내야 한다 (6 ~38%)

10. 맺음말

부동산의 세금은 정책의 변화에 따라 수시로 바뀌며, 늘 정부의 부동산 동향을 주시하고 있어야 세금으로 인한 피해를 사전에 막을 수가 있다.

이렇게 부동산 세금부분에 대하여 초보도 쉽게 알 수 있도록 책을 집필한 저자님께 아낌없는 박수를 보낸다.

저자의 인맥관리 10계명에서 기억에 남는 하나를 적어본다.

---> 하루에 세 번 참고, 세 번 웃고, 세 번 칭찬하라.

감사합니다.(제네시스드림)