마흔, 나는 경제적 자유를 얻었다

마흔, 나는 경제적 자유를 얻었다 - 영끌족과 40대에 은퇴를 꿈꾸는 파이어족에게 꼭 필요한 투자 이야기
현영호 지음 / 슬로디미디어 / 2022년 12월

마흔, 나는 경제적 자유를 얻었다.

요즘 출간되는 재테크 관련 책을 보면 파이어족 내용이 많이 나온다. 시간과 돈 즉 경제로부터 자유를 얻은 사람들이다. 그러나 이게 이루기 쉽지 않다는 것을 모두 알고 있지만 직장 생활이나 자영업을 하는 사람들의 최종 목표 이기에 모두 열심히 달린다.

여기 저자 현형호님도 일찍 깨우친 듯 하다. 대기업 종합상사 (지금으로 보면 트레이딩 인터네셔널회사)에 15년 정도 근무를 하면서 약간의 인맥 즉 연줄에 의해 중국 주제원으로 이동을 한 것이 좋은 기회를 잡은 셈이다. 

회사 조직에서 보면 각 회사마다 운영 제도들이 많이 있다. 책에 설명된 종합상사의 경우  캔미팅, SKMS등은 좋은 툴이나 효과는 있는지 검정이 잘 안되며 일종의 회식이나 단합 대회 정도로 생각을 하는 사람이 많은 듯 하다. 

부동산 투자에서 가장 먼저 파악을 해야 하는 것이 자신이 어떤 투자의 성향인지 확인을 해야 한다. 기대하는 투자 수익률이 적더라도 안정적인 투자를 원하는지 아니면 공격적인 투자를 원하는지 투자를 해보고 검정 후 투자에 임해야 스트레스를 받지 않고 길게 갈 수 있다. 책의 저자는 투자 성향이 공격적이지 않고 안정적인 것을 좋아하여 주식이 아닌 부동산을 선택한 것 같다.

부동산의 물건은 임자가 정해져 있는 경우가 많다. 인가가 없는 물건이라도 누구에게는 꼭 필요한 물건이 될 수 있다는 이야기며, 강원도에 여러 조건을 만족하는 토지를 투자 해 놓았는데, 좋은 가격(매수 가격 2배 정도) 매매가 들어왔지만, 욕심이 좀 앞서 기회를 놓쳤다.

하늘의 천사가 캐나다까지 달려와 계약서를 작성해 주며 좋은 가격이라고 안내를 해 주는데, 그 천사의 말을 귀담아 듣지 않아 기회가 사라진 셈이다. 다음 기회는 긴 긴 시간으로 이어진다. 항상 전문가의 말을 흘려 듣지 말고 챙기고 지금까지 살아온 경험과 지식을 모아 검정을 해 보는 것도 좋은 투자의 생각이다.

부동산의 미래 가치는 아무도 모른다. 그러나 발전 가능성과 유동 인구의 변화 등 관련된 데이터를 수집 예측을 할 수 있기에 어느 정도 미래 가치는 가늠할 수 있다. 터무니 없이 높은 가격을 고수 하다 보면 매도의 기회는 사라지고 만다.

부동산을 매수 하는 사람에게 꼭대기의 가격을 고수하기 보다는 최고가 90%수준으로 매도를 하면 매수 하는 사람도 10%의 기회 비용이 살아 있으니 서로 좋은 거래의 가격으로 생각되고 이런 기회를 자주 갖다 보면 노하우가 하나 하나 쌓인다.

저자는 파이어족이 되어 살고 싶은 지역을 제주도, 강원도 등을 정하여 1~2년 정도 살아보고 재미를 느껴 보는 것을 선호하고 무엇이 마음에 들지 않으면 바로 다른 곳으로 이동을 하면 된다고 한다.

부동산은 주식처럼 항상 열려 있고 누구나 동일한 기회가 주어지지만, 그 기회를 잡는 사람과 그냥 보내는 사람만 존재할 뿐이다. 그럼 잡은 사람과 놓치는 사람은 어떤 사람일까 ? 

항상 부동산에 관심을 가지고 준비된 사람이 잡는 사람이고, 그냥 보내는 사람은 월급에 의존하거나 하기 싫은 일은 귀찮아서 안 하는 사람이다. 그러니 준비된 사람으로 거듭나야 한다. 세상에 노력 없이 그냥 흘러 들어오는 부는 없는 것이다.

투자를 하려고 하니 돈이 없다는 후배에게 책의 저자가 전하는 말.

"세상에 아버지 돈처럼 여기지는 눈 먼 돈은 없고 공짜도 없으니 하루라도 젊을 때 좀 더 열심히 노력하여 부자 아버지가 되도록 해 보자."

1. 은퇴자의 생활비는 얼마 정도가 필요할까?

 -  월 250 ~ 300만 원 정도 --> 6~7억 원 

2. 귀농을 하였다면,

 - 월 150 ~ 200만 원 정도 --> 3~4억 원 정도 있으면 되지 않을까. 

3. 요즘은 왜 사람들이 파이어족이 되려고 할까?

 - 편안하게 먹고 살기 위해서

 - 남들보다 좋은 집과 좋은 차를 타기 위해서

 - 출퇴근 하지 않는 삶을 살고 싶어서

 - 보기 싫은 직장 상사를 안 봐도 되니

과거 한보그룹의 정태수 회장이 자주 사용했던 "운칠기삼" 의 이야기가 있다. 성공을 위해선 운이 70%, 기술이 30% 인 셈인데, 이 책에서는 "운구기일" 이라고 표현을 해 놓았다. 운이 90%, 기술이 10% 로 즉 운이 있어야 성공을 할 수 있다고 하는데, 너무 높은 수치가 아닐까?

책 여백이 많고 내용도 간결하여 2시간 정도 투자를 하면 마지막 책장을 넘길 수 있다. 저자는 남들보다 기회를 잘 잡은 운(70%)이 있었으나 30%의 노력은 높이 평가를 해 줘야 한다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 네가 더 부자가 되면 좋겠어

네가 더 부자가 되면 좋겠어 - 러브나애나의 가장 친절한 재테크 수업
유현정 지음 / 애드앤미디어 / 2022년 12월

부로 가는 길을 너무 쉽게 생각하면 큰 오산이다. 자본주의 사회는 부익부 빈익빈이 확실하게 구분이 되며 한번 대표이사는 영원한 대표가 많다.

네가 더 부자가 되면 좋겠어

네가 더 부자가 되면 좋겠어 - 러브나애나의 가장 친절한 재테크 수업
유현정 지음 / 애드앤미디어 / 2022년 12월

네가 더 부자가 되면 좋겠어

이 책은 멘토 형식으로 저자는 동생뻘인 제나에게 자기의 경험담을 시간이 날 때 마다 커피숍이나 건사한 호텔 식당에서 가르쳐 주며 어렵지 않고 쉽게 책장이 넘어간다. 항상 부로 가는 책에 소개되는 인물이 있다. 부자 아빠 가난한 아빠 책의 저자 일본인 로보트기요사카로 가난한 사람은 아무리 노력을 해도 가난해지고 부자 집에서 태어나면 멍청해도 부자가 된다.는 진리를 가르쳐 주는 사람이다.

유현정 저자가 독자에게 던지는 메세지는 그냥 부자 말고 정서와 물질적 풍요 두 가지 모두를 가진 행복한 부자가 되어야 한다고 주장하며 부를 지키는 것이 아니라 나누는 사람이 되어야 진정한 부자라고 일침을 가한다.

자본주의에 대해 궁금한 점이 있으면 오래전에 방송한 EBS 타큐프라임의 자본주의를 보면 답을 찾을 수 있다. 자본주의는 냉정하며 부익부 빈익빈을 확실하게 체험을 할 수 있도록 해 주는 사회이다. 

멘티인 제나에게 재테크 관련 책을 읽게 하고 부동산 투자에 대한 내용을 설명하는 형식이 언젠가 이런 형식의 책을 읽어 본 기억이 난다 항상 멘토가 공부를 해야 하는 내용을 전달해 주고 다음에 만날 때 숙제를 준 내용을 확인 후 다시 다음 숙제를 내어 주는 반복된 내용으로 진행 되는 책이다.

차를 처분 지하철을 타고 출퇴근, 추천해 주는 책을 읽고, 유튜브 재테크로 금융 지식을 높이는 기본기를 쌓으면서 투자금을 모아 나가고 캐시플로우 게임인 부루마블 게임을 하면서 현금 흐름이 얼마나 중요한지 체험도 한다.

투자금 3천만원이 모이면 이제 슬슬 실전에 준비를 하며 1억 내외의 빌라 또는 오피스텔을 투자할 수 있는 기회가 온 것이다. 경매나 급매를 선택 최대한 실 거래 가격보다 싸게 사는 전략을 구사하여 임차인을 남들보다 쉽게 구하는 전략이 무엇보다 중요하다.

저자는 지하 방에서 종자돈 3천만원을 모아 지금은 30억 원의 자산을 불렸다고 하는데, 이 30억 원이 부채가 없는 자산인지 궁금해 진다. 요즘에는 부채를 모두 넣어서  자산이라고 홍보를 하니 필터링이 꼭 필요해 보인다.

투자의 습관으로는 목표치를 정확히 적어 놓고 실행에 옮기는 것이 현명하다. 아파트로 치면 45평, 매매 가격은 10억 원, 방은 4개, 화장실은 2개, 학교는 걸어서 10분 이내, 그리고 인프라로 병원 마트는 가까운 거리에 있는지 등이 중요하다.

이렇듯 부로 가는 길은 절대 평탄하지 않음을 이 책에서 잘 표현을 해 놓았다. 누구나 부자가 될 수 있는 시험을 칠 수 있지만, 그 시험에서 패스를 하는 사람은 100명 중에서 4명임을 잊자 말아야 한다. 감사합니다. (제네시스 드림)

부동산 변곡점이 왔다

부동산 변곡점이 왔다 - 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2022년 12월

부동산 변곡점이 왔다

부동산 투자 이거 만만하지 않는 것 같다. 올해 초까지 매우 잘 나갔는데, 금리가 상승하니 바로 꼬리를 내리는 형국이다. 저자 삼토시님은 내년쯤 조정이 올 것이라고 예측을 하였는데, 좀 빗나가버렸다.

최근 뉴스에 빌라왕이 자주 나온다. 빌라를 수백 채를 소유하고 있는 사람이며 자기 자본으로 빌라를 구입하는 것이 아니라 전세금을 받아 투자를 하는 사례로 전세금을 되돌려 받기가 어려운 무 자본 갭투자인 셈이다. 이렇게 개인이 집을 많이 등기를 할 때 관할 등기소에서는 부도가 나지 않는지 한번쯤 이슈를 해야 하지 않을까 ?

변곡점을 네이버에 물어보니 굴곡의 방향이 바뀌는 자리를 나타내는 곡선 위의 점이라고 표현을 해 놓았다. 그러니까 부동산으로 보면 상승이나 하락의 포인트가 아닐까. 이 포인트를 잘 잡는 사람이 고수 즉 스승으로 평가를 받는다.

부동산 투자의 중요성을 보면 투자 금을 한방에 몰빵하면 현금이 없어 다음 투자를 해야 하는데 자본이 없어 못하는 경우가 많다. 1억 원의 자본이 있으면 4~5 천 만원 나눠서 투자를 하며 갭투자의 대상 물건은 저층, 탑층, 동향의 물건을 선택 매매 가격을 10%정도 낮게 구입을 하는 것이 좋고 투자는 계속되어야 하기에 현금 바닥이 나지 않도록 잘 관리 해야 한다.

부동산 투자는 기다림이 수익을 안겨 주기에 조급함이 있으면 실패할 확률이 높다. 투자는 평생을 한다고 생각하고 여유 있게 접근을 하는 것이 스트레스를 받지 않고 꾸준히 하는 사람이 최후의 승자가 된다.

부동산은 10년마다 큰 변화의 흐름을 보인다. IMF, 벤처열풍, 스마트폰등장, 로봇산업AI 로 주거 환경에도 많은 변화를 예고 하고 있으니 늘 공부하고, 정보를 얻고, 나를 바꾸어 나가야 한다. 

부동산은 물과 같아서 언제나 낮은 곳으로 파고드는 속성이 있으며, 매매 가격이 오르지 않으면 전세 가격이 오르고, 수도권이 오르지 않으면 지방이 오르고, 차익형 부동산이 오르지 않으면 수익형 부동산이 오른다. 변화의 속성에 맞는 선택을 하는 현명한 시야를 갖도록 노력을 해야 한다.

자본주의 사회에서 가장 큰 피해자는 아마도 지금까지 자본주의를 인정하지 못하는 사람일 것이다. 즉 부동산을 거주의 수단으로 생각하는 사람이야말로 어찌 보면 가장 큰 피해자가 될 수 있다는 뜻이다.

부자는 내가 일을 하는 것이 아니라 자본이 일을 하게 만드는 것이며, 부동산 투자는 늦은 시기란 없어 보인다. 소비에 집중했던 시간에 투자를 하고, 대중이 가는 길과 다른 길을 가고자 노력을 해야 한다.

이제 우리나라도 일본처럼 도쿄지역 외에는 인기가 없는 그런 시대가 오지 않을까 하는 염려가 앞선다. 서울 지역 외 변두리 슬림화가 되어 사람이 살지 않은 빈 집이 속출하면 이거 망하는 거 맞지요? 

격동하는 시기에 부동산 변곡점이 왔다. 책을 낸 저자님께 추운 겨울 따뜻한 아메리카노 한잔 보내 드리고 싶다. 감사합니다.(제네시스 드림)

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다
정규범(경장인) 지음 / 마인드셋 / 2022년 11월

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다

자본주의 사회에서 부자로 가려면 직장인은 월급 만으로 절대 안된다. 반드시 자본 투자를 병행을 해야 하며 그 중 부동산 투자가 70% 이상으로 큰 몫을 하고 있다. 저자가 독자들에게 강조를 하고 있는 것은 투자 없이 회사만 다니면 먹고 사는데 지장이 없으나 회사를 관두게 되면 막막하니 어떻게 하든 투자를 하여 월급 이외의 수입을 만들어야 한다고 주장한다.

회사를 다니며 5년 투자를 하여 빌라 4채, 오피스텔12채, 아파트 3채를 장만 총 재산이 50억 원을 만들었으며 그 중 순 자산이 10억 원 이라고 하니 부채의 비율이 80% 수준이다. 이거 지금 같이 금리가 높을 때 자산의 월세보다 은행의 이자가 높아 보인다. 

저자의 부동산 부채 비율이 좀 높아 은행 대출 금리가 낮을 때는 괜찮은데, 지금 같이 담보 대출 금리가 5% 넘어 갈 때는 대출 비중을 줄이는 것이 현명하다. 높은 금리에 지금 어떻게 버티고 있는지 매우 궁금하다.

진정한 부동산 투자 고수들은 지금 같이 부동산이 하락을 하고 있을 때 적극 관심을 갖고 투자에 나서며 그 동안 관심을 두었던 동네 물건이 생각했던 가격대가 오면 바로 사냥에 나선다.

정글의 사자처럼 절대 자기 지역에 들어온 먹잇감을 놓치는 일이 없다. 그래서 기업의 수장이나 고수들은 동물의 왕국을 즐겨 본다. 그리고 회사를 다니면서 부동산 투자나 경매에 참가 하는 일을 절대 표시 나게 해서는 안된다.

회사 업무 이외에 일을 하는 것을 위에 어른들이 좋아 하지 않으며 또 동료들도 고운 시선으로 보지 않고 삐딱하게 본다. 회사 일이나 열심히 하지 이러면서, 그러니 부동산 투자로 돈을 벌었다고 절대 떠벌리면 안된다. 사람들은 머슴처럼 일하고 월급은 쥐꼬리 만하게 주니 이거 하루 빨리 때려 치우고 부동산 투자를 하여 돈을 벌고 싶지만 그게 그렇게 만만하지 않다.

돈을 쓰는 입장(고객, 회사), 돈을 받는 입장(직원)의 입장은 하늘과 땅 차이다. 고객 즉 소비자의 입장에서는 불평 불만을 큰 소리로 이야기 할 수 있지만, 돈을 받는 입장에서는 입도 벙긋 하지 못한다. 이게 월급쟁이의 현실이다.

평범하게 살고 싶으면 평범한 사람들과 함께하고 그들과 어울리면 되지만, 부자가 되고 싶으면 그들과 어울려서는 답이 없다. 그렇기에 주변에 잘 살펴보고 부를 이룬 사람을 친구로 삼으면 최고다.

부를 이룬 사람이 없으면 전문가의 강연을 신청하여 듣거나 재테크 책을 읽고  실행을 옮기면서 조금씩 노하우를 쌓아 나가면 되니 염려를 하지 않아도 된다. 내 돈이 부족하면 은행 레버리지를 사용하면 된다고 하는데, 이도 시기에 맞게 잘 선택을 해야 한다. 대출 금리가 높을 때는 역 마진이 될 수기 있으니 말이다.

경매 물건 구매의 장점은 가치를 높일 수 있는 기회 있고 그 기회가 내부 인테리어로 돈을 투자하여 깔끔하게 꾸며 놓으면 그 값어치를 하기 때문이다. 인테리어가 안된 집은 임대가 잘 안되며 인기가 없다.

인테리어 비용은 낙찰 가액의 5% 정도가 적당해 보인다. 너무 많은 금액을 투자하면 좋겠지만 경매를 하는 것이 돈을 많이 남기는 것이 목적이 아닌가. 그리고 경매를 진행하다 머리가 아픈게 이사를 가지 않고 버티는 점유자다.

이 때는 내용 증명을 보내 혼을 내 줘야 한다. 좀 야비하지만 점유자의 약점(?)을 최대한 이용한 글을 작성하여 보내면 좋다. 직장인 인 경우 웬만한 합의가 이루어지지 않으면 모든 비용을 청구하여 급여에 대해 가압류를 하겠다고 하면 매우 효과적이다.(너무 하는 것이 아니냐고? 경매 시장에 사사로운 인정을 찾으면 수익을 안겨주지 않는다)

내용 증명을 등기로 보내면 본인에게 직접 송달되어야 하기에 전달이 잘 안된다. 일반 우편으로 보내 백 마디의 말보다 한마디 문장이 더 정확한 게 현실이다. 대화로 풀면 되지 않느냐고 하겠지만, 그것은 순진한 착각이다.

경매의 마지막 단계를 명도라고 하는데, 이것 때문에 힘들고 겁나서 경매를 두려워 하는 사람이 많다. 그러나 조급해 할 필요는 없다. 경매는 일반 부동산 매매가 아닌 법원에서 진행을 하기에 안심을 해도 된다. 세상이 어수선하니 점유자를 쉽게 믿지 말고 처음에는 좀 낯설지만 자주 부딪혀보면 직장의 독사 같은 상사보다는 낫다는 것을 체험하게 될 것이다.

이렇게 직장인들은 위한 부동산 경매 책을 내준 저자에게 따듯한 아메리카노 보내 드리고 싶다. 감사합니다. (제네시스 드림)