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알기 쉬운 기초 경매 - 부자 경매의 시작 ㅣ 알기 쉬운 경매
김인성 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 10월
평점 :
요즘은 경매를 통해 좋은 부동산을 보다 싸게 매입하여 재테크에 활용하는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 베테랑 공인중개사이자 건설업자, 인기 강연자이기도 한 저자는 일단 독자가 경매에 대해 아무것도 모르는 초심자라고 가정하고 "그저 볼 줄 알고 읽을 줄만 알아도 경매는 할 수 있다"며 생기초부터 차근차근 알아 듣기 쉽게 이 책에서 가르칩니다.
실제로 경매에 뛰어드는 사람들이 많으나, 모든 분야가 다 그렇지만 그 중에서 실제로 성공하는 사람은 극히 드뭅니다. 저자는 경매로 돈 버는 사람들의 공통점을 다음과 같이 요약합니다.
1) 선별검색을 통해 시간을 최소로 줄이면서 원하는 알짜 물건을 찾아낸다.
2) 기다릴 줄 알며, 무리한 고가 낙찰을 하지 않는다.
3) 곁눈질 않고 내 목적에 맞는 물건에만 집중한다.
4) 나만의 원칙이 있다.
5) 상환 등 자금 운용 계획을 사전에 철저히 세운다. (p58)
이 다섯 가지 원칙이 모두 필수적이지만 저는 특히 2)와 5)를 마음에 새겨야 한다고 느꼈습니다. 과거에는 고수, 전문가(?)들만 참여해서 고가 낙찰이 없었으나 현재는 서투른 분들도 많다 보니 경매를 통해 취득하는 보람이 없을 정도입니다. 또 경매로 소유권만 확보했다고 다가 아니라 기존 임차인을 퇴거시키고 목적에 맞게 정비를 하려면 돈이 따로 많이 드는데 90~100%에 낙찰을 받으면 남는 게 아니라 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 고가낙찰자에게는 오히려 노련한(?) 퇴거 대상자가 위로를 건넨다고 하니 이게 웃어야 할지 어쩔지 모를 일이죠.
또 경매를 통한 방법뿐 아니라 모든 재테크, 투자는 주먹구구가 되어서는 안 됩니다. 100% 내 자금만으로는 일이 안 되니 어느 정도 대출을 받아야할지 꼼꼼하게 계획을 세워야 하고 언제쯤 얼마만큼 상환을 할지, 혹시 이런저런 자금 유입이 뜻대로 안 될 경우 플랜B를 어떻게 가동할지 다 마련된 바가 있어야 합니다. 이게 안 되면 불의타를 맞고 좌초한다 해도 놀라울 게 없습니다. 비즈니스란, 무슨 장난이 아니며, 수억에서 수십억이 오가는 부동산 취득이 어느 정도 업이 된다면 이건 분명히 비즈니스의 일종입니다.
당장 돈도 없는데 경매에 참여하는 분도 있습니다. 아니 이게 말이 되나 싶지만 심지어 빌린 돈도 없는데 어떻게 참여를 하느냐, 책 p67에서는 보증보험을 통해 아주 적은 돈만으로도 일단 참여는 할 수 있는 방법을 가르쳐 줍니다. 물론 지금 당장에만 돈이 없을 뿐 나중에 확실한 조달 방법이 생길 때에나 가능한 방법입니다.
경매에 참여할 때는 그저 지인들 따라 무작정 나서는 식이 되어서는 결코 안 되며, 공부를 한 후 과연 이 부동산에서 비전이 발견되는지 확고한 기준에 따라 꼼꼼히 따져 봐야 합니다. 책 p92에서는 현황조사서를, 필수로 따져 봐야 하는 서류들 중 하나로 듭니다(이것 외에도 많습니다). 이 서류는 임차인의 현황, 확정일자, 보증금, 나아가 이런저런 유치권 등이 걸렸는지 한눈에 볼 수 있다는 점에서 중요합니다.
아무래도 부동산이라 함은 그 본질과 핵심 정보를 "등기부"에서 알아 볼 수 있습니다. 두말하면 잔소리죠. 책의 섹션 2에서 아주 자세히 설명되며 사실 권리 분석은 이 모든 과정 중 가장 중요하다고 하겠습니다. 책에서는 앞 섹션 1의 말미에서 거론한 여러 서류, 즉 매각물건명세서, 현황보고서, 감정평가서 등의 실제 예를 들며 우리가 해당 물건에 대해 알아볼 때 어떤 점을 특히 주의해서(모든 점에 주의해야 하지만) 봐야 하는지 알기 쉽게 가르쳐 줍니다. 이런 서류는 몇 번 해 보면 익숙해지지만 처음 하는 분들에게는 헉! 하고 뭔가 무서운 느낌마저 들며 분명 한국말로 된 내용인데 아무것도 눈에 들어오지 않는 막막함의 대상이기도 합니다. 책을 보며 아 이렇게 생겼구나, 이 부분은 이런 정보를 담았구나 하고 하나하나 익혀 나가면 되겠습니다.
특히 말소기준권리에 대해 잘 알아야 괜한 점에 헷갈리지 않고 목표한 바에 집중할 수 있겠습니다. 이 점은 민사집행법 91조에서 명정하는 사항인데 책에서 우리 경매 참여자들만을 위한 내용만 잘 추려서 가르쳐 주네요. "소제"라는 말이 눈에 띄는데 정말 아주아주아주 나이 많은 노인분들이 청소라는 뜻으로 이 말을 쓰기도 합니다. 민사집행절차에서는 물론 다른 뜻인데 "낙찰로 인해 후순위권리를 전부 소멸"시키는 결과를 가리킵니다. p118이하에서 세 가지 점에 특히 역점을 두고 독자의 주의를 촉구하네요.
집합건물의 경우 특히 이 건물이 어떤 "대지권" 위에 서 있는지 살피는 게 중요하다고 합니다(p134). 특히 저자는 전세권, 지상권, 임차권 등도 이런 대지(사용)권이 될 수 있지만, 현실에서 그런 경우는 거의 없다고 요약합니다(물론 드물게나마 있기는 있습니다). 그러면 무엇 위에 선 건물인가. 우리 법제는 토지에 건물이 부합하는 식이 아니라 따로 대장을 만들어 완전 별개의 소유권으로 다룹니다. 그러니 취득시효 등 아주 드문 경우를 제외하면 권원 없이 땅 위에 건물만 덩그러니 가질 수가 없죠. 심지어 전세권, 지상권 등 제한물권을 쓰는 경우도 드물다는 겁니다. 혹시나 대지권 등기가 없다, 이러면 이거 큰일나는 수가 있으니 반드시 꼼꼼하게 조사를 해야 한다는 게 결론입니다. 땅 임자가 어디서 나타나 철거를 요구하면 답이 없는 거죠.
토지별도등기(p154)라는 것도 심심찮게 나타나 낙찰자를 괴롭게 만듭니다. 원래 이런 건 대장과 등기부를 통해 알아 보면 그만이지만(또 건물 취득자의 책임이지만) 법원은 혹시나 해서 이런 걸 미리 경고해 주죠. 집합건물 신축 시 건물보존등기, 대지권 등기(법적 용어가 아니라 실무상 쓰는 말입니다)를 경료하게 되는데, 이때 기존 설정 등기는 다 말소 신청을 하는 게 원칙입니다. 이때 법원에서는 별도등기를 표시하며, 취득자는 이런 부분에 반드시 유념하여 해결을 해야 합니다. 또 별 신경 쓸 필요 없는 별도등기로서 공익적 목적 구분 지상권 같은 게 있다고 책에서는 일러 줍니다.
전세권이나 대항력 있는 임차권(소액임차권 제외)의 경우 순위가 중요합니다. 이 책에서 누누이 강조하는 "밀소기준권리"의 날짜보다 늦은 후순위권리들은 매각결정과 함께 소멸하기 때문에(p167) 별 문제가 안 됩니다. 문제는 선순위 권리들입니다. 순위는 그 성립한 날짜로 결정됩니다.
전세권자나 임차인이 횅사할 수 있는 대항력의 경우 일반매매는 내가 먼저 확정일자를 갖췄을 경우 매수인에 대해 얼마든지 행사할 수 있지만(이걸 위해 만든 거죠), 경매는 그렇지 않다고 책에서 특히 강조합니다. 주임법은 아예 이 경우에 해당사항이 없다고 합니다. 여기서도 "말소기준권리"가 중요하며, 임차인의 경우 경매는 이처럼 불의의 변수가 있으니 주의해야 하겠고, 반대로 낙찰자의 경우 저 권리 기준으로 임차인이 더 선순위이면 반환해야 할 보증금을 다 인수해야 한다는 겁니다(기존 임차인의 보증금을 자신이 반환해야 합니다).
"확정일자를 받으면 보증금을 지킬 줄 알았는데...."(p215) 항상 법은, 다른 수많은 사람들의 권리도 함께 규율하기 때문에, 나나 내 주변만 살펴서는 전혀 생각지도 못했던 타격을 받을 수 있습니다. 그러나 일정 금액 이하로 정한 소액보증금의 경우 무조건 최우선순위이므로 책임재산이 허용하는 한 전액 변제가 가능합니다. 얼마부터가 소액인지는 p219에 지자체별로 다른 규율에 따른 금액이 나와 있으므로 참고해야 하겠습니다. 이는 경매낙찰자의 경우도 마찬가지이며 얼마부터 낙찰자인 내가 책임지고 돌려줘야 하는지 반드시 살펴야 합니다.
이 모든 걸 다 알아야만 경매(참여)를 할 수 있나? 몰라도 되는 것 아닌가? 원칙적으로 아무 생각 없이 어깨너머로 따라하는 건 투기고, 반대로 자기 책임 하에 모든 계획을 세워 행동하는 건 투자입니다. 그러나, 그러나 책에서는 "정 하기 싫으면 최소한 이 정도는 알고 참여하든지 하자"며 이런 분들을 위해 "최소 버전" 정도를 따로 또 일러 줍니다. 아무리 그렇다고 해도, 우리 독자들은 원칙대로 공부를 하고 재테크에 나서야 하겠습니다. 사실 이 책도 제 생각에는 최소 볼륨입니다. 이 정도는 (좀 힘들어도) 공부를 해야겠죠.
*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다.