알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략

알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략 - 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지
박명균 지음 / 경이로움 / 2024년 3월

부동산 조세 제도는 최근에 너무 많은 변화를 거듭해서 너무너무 복잡하다.

법과 세금은 원래 복잡한데 개정이 잦았고, 적용 시점도 적용 조건도 그때 그때 달라지니 참 어렵다.

부동산 투자에 있어서 세금을 잘 아는 것은 매우 중요하다고 한다.

앞으로는 이익이 남지만 뒤로는 세금 때문에 수익이 확 감소할 수 있기 때문이다.

수익을 계산하는데 세금을 반드시 고려해야 하고 미리 과세를 비하고 대응해야 한다.

2024년에 출간되어 최신 부동산 세법을 적용한 부동산 세금 책을 읽었다.

세무사 시험에 합격한 후 국세청에서 10여년을 근무한 국세청 출신 세무사가 쓴 책이다.

수험 공부와 일 경험 모두를 갖춘 세무 전문가가 쓴 책이다.

세금을 왜 알아야 하는가부터 시작해서 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지 부동산과 관련된 세금 제도를 잘 정리해 준 책이다.

책 제목에는 절세 전략이라고 쓰여져 있는데 절세 방법도 알려주고 있지만 부동산 세금 분야에서 꼭 알아야 할 부동산세의 정석을 보여주는 책이라 생각된다.

책을 읽으면서 부동산 세금 전반을 학습할 수 있었다.

특히 궁금했던 취득세, 양도소득세, 증여세를 이해하는데 도움이 되었다.

세금 제도와 규정을 알려주면서 중간중간에 사례 설명을 해준다.

사례가 아주 많지는 않았지만 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주는 사례들이 곳곳에 있는 점이 좋았다.

최신 세법을 반영한 책이고 이 책을 읽으면서 알고 있어야 할 몇 가지 세금 지식을 확인하고 얻었다.

배우자 증여세 공제는 6억원 까지 가능하다.

8억원이 아파트를 배우자에게 증여하면 증여세 3천만원을 내야하지만 아파트 가격이 6억원 아래로 떨어지면 세금을 내지 않고 배우자에게 증여할 수 있다.(p.48)

세법은 자산 가격 상승 속도에 비해서 느리게 변한다.

2003년에 자녀에게 3억원 아파트를 증여했을 때 증여세가 4천만원이었는데, 20년이 흘러 아파트 가격이 30억원이 되면 증여세는 10억2천만원이 된다.(p.60)

취득세율

개인 조정대상지역 1주택·일시적2주택 : 1∼3%, 2주택 : 8%, 3주택 이상 : 12%

개인 비조정대상지역 2주택이하 : 1∼3%, 3주택 : 8%, 4주택 이상 : 12%

법인 주택수 무관 : 12%

취득세 개정안은 발표되었는데 아직 국회를 통과하지를 못했고, 취득세 개정안이 통과되면 다음과 같다.

개정안 통과시 취득세율

개인 조정대상지역 1주택 : 1∼3%, 2주택 : 1∼3%, 3주택 이상 : 6%

개인 비조정대상지역 1주택 : 1∼3%, 2주택 : 1∼3%, 3주택 : 4%, 4주택 이상 : 6%

법인 6%

자금조달계획서에 대한 내용이 자세하다.

국세청 출신 세무사라는 것을 확실히 보여주는 내용이었다.

자금조달계획서 작성법이 있고, 자금조달계획서가 잘못되었을 경우 받게 될 세무조사에 대한 내용도 있다.

가족간 차입금에 대해서도 자세히 말해주고 있다.

차용증이 없는 과세가 안 된 경우도 있고, 차용증이 있지만 과세가 된 경우도 있다.

국세청의 PCI시스템(소득지출분석시스템)을 소개하고, 국세청의 자금출처조사에 대한 설명도 해주었다.

이러한 국세청의 세무조사 및 과세를 예방하는 방법이 설명되어 있고 사례 설명도 있다.

종합부동산세에서 1세대가 보유한 주택 수가 2채 이상이더라도 1주택으로 적용해주는 경우가 있다.

(1) 본인이 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 소유한 경우

(2) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 대체취득해 일시적 2주택이 된 경우 과세일 기준일(6/1) 기준으로 새로운 주택을 취득한 지 3년을 경과하지 않은 경우

(3) 상속받은 주택

(4) 지방에 소재한 공시가격 3억원 이하의 저가주택 1채

(5) 주택공급 활성화 및 부동산 시장안정지원을 목적으로 2024.1.10∼2025.12.31에 취득한 소형신축주택 또는 준공 후 미분양 주택(수도권, 비수도권에 따른 조건 있음)

양도세 비과세 조건

(1) 거주자인 1세대가 양도일에 국내의 1주택을 2년이상 보유 후 양도

(2) 2017.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에서 2년 이상 거주

(3) 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 초과하는 부분에 대해서 과세

양도가액이 12억원을 초과하면 12억원이 차지하는 비율이 비과세가 되고, 나머지 금액은 과세가 된다.

책에서는 구체적인 숫자를 넣어서 예시로 설명해주었다.

양도가액이 15억원이고 취득가액이 10억원이어서 5억원의 양도차익이 발생하면 5억원 중 12억원을 초과하는 비율(20%)만큼은 과세가 되고 반대 비율(80%)는 비과세가 되어서 양도차익 중 1억원은 과세, 4억원은 비과세가 된다고 한다.(P.146)

세금 제도만으로 이해하기 어려운 내용을 사례와 숫자를 넣어서 설명해주는 점이 좋았다.

구체적인 금액을 넣어서 예시를 보여주니 이해하는데 도움이 되었다.

일반인들이 궁금해할 수 있는 내용들을 총망라하여 잘 정리해 준 책이다.

세대분리에 대해서도 궁금했는데 이 책에 잘 설명되어 있다.

별도 세대는 아래 요건 중 어느 하나라도 충족하면 별도세대로 볼 수 있다.

(1) 나이가 30세 이상인 경우

(2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

(3) 19세 이상 30세 미만일 때 12개월간 경상적·반복적 소득이 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상인 경우

2024년 기준 1인가구의 중위소득은 월 222만 8445원이다.

1인가구 중위소득 40%(12개월)는 2024년 기준 1,069만 6536원이다.

분양권·입주권을 취득했는데 건축이 지연되어서 3년 넘게 건물이 완공되지 않았을 때 종전주택 양도 비과세를 적용받을 수 있는 특례 조건이 있었다.

다음 요건을 갖추면 3년 이후에 종전 주택을 양도했을 때 비과세를 적용받는다.(P.183)

(1) 준공 후 3년 내 신규주택으로 이사해 1년 이상 거주할 것

(2) 준공 전 또는 준공 이후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

세금 없이 현금 5억원을 증여가 가능하다는 것을 설명해주는데 창업자금증여특례였다.

조건이 많아서 진짜 창업을 하는 경우가 아니면 적용 받기는 어려울 것 같다.

증여세, 상속세에 관한 흔한 오해 10가지를 설명해주었다.

부모와 자식 간의 교육비, 용돈, 생활비는 증여세 비과세 대상이라고 한다.

부부간의 생활비도 증여세 비과세 대상이다.

책 마지막에는 부록으로 부동산 세금 조견표를 넣어주었다.

취득세, 상속세, 증여세, 양도소득세를 표로 정리해 놓았다.

금전대차계약서 양식과 차용금액 최소이자율, 증여세 계산표, 양도세 계산표를 부록으로 넣어주었다.

전체적으로 세금 제도를 잘 설명해주고 알려주는 책이다.

물론, 이 책에 나오는 세금 제도를 잘 활용할 수 있다는 것은 그만큼 재산이 많거나 소득이 많아야 한다.

평소 궁금했던 내용들이 잘 정리되어 있고, 알아야 할 내용들을 배울 수 있는 책이다.

책꽂이에 잘 꽂아두고 궁금한 점이 있을 때마다 다시 펼쳐서 읽어봐야겠다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

가장 쉬운 독학 부동산 경매 첫걸음

가장 쉬운 독학 새벽하늘 부동산 경매 첫걸음
새벽하늘(김태훈) 지음 / 동양북스(동양문고) / 2024년 3월

부동산 투자를 해야 하는데 방향과 방법이 아직도 미정이다.

이 책 저 책 읽으면서 방향과 방법을 찾고는 있는데 큰 돈이 들어가다보니 그게 도무지 쉽지가 않다.

새벽하늘님이 쓰신 부동산 경매 첫걸음 책을 읽었다.

독학용으로 쓴 책이라서 쉽게 설명해 준 입문자용 경매 가이드북이다.

책이 술술 읽히도록 쉽게 쓰여져 있는 점이 좋았다.

멘토와 멘티의 대화를 통해서 설명해주는 직접 상담과 강의를 듣는 느낌을 주는 점도 좋았다.

입문자용 책이지만 경매에 대한 자세한 설명과 많은 사례가 있는 점이 좋았다.

책 제목에 저자의 닉네임 앞에 경매 멘토라는 명칭이 붙은 것이 아주 당연하고 자연스럽다는 것을 책을 읽으면서 느끼게 되었다.

책 추천사에 리치고 김기원 대표의 추천글이 있어서 이 책에 대한 첫인상은 더 좋았다.

책 내용 중에 리치고 경매 사이트에 대한 설명이 있다.

추천사를 써준 사람들이 유명인사들이다.

청울림 다꿈스쿨 대표, 이현정 즐거운경매 대표, 월용이 월용청약연구소 소장, 고상철 미스터홈즈 대표, 송도부자 뉴빌드 대표, 별부자 세무사, 칼리오페 라니에디자인 대표께서 추천사를 썼다.

오랜만에 다시 경매책을 읽었는데 경매 전반에 대한 내용을 다시 학습할 수 있었다.

설명이 워낙 잘 되어 있어서 이해하기도 쉽고 공부하기도 편했다.

경매 용어에 대한 설명도 잘 되어 있다.

등기부등본 = 등기사항전부증명서

임의경매 = 채무 부동산에 근저당을 설정했다면 아무런 절차 없이 바로 경매 신청 가능

강제경매 = 차용증을 받고 소송을 하고 채무자 소유 부동산을 찾아서 경매 신청한 경우

대한민국 법원 법원경매정보 - 빠른물건검색 - 용도별 물건정보

저자는 경매를 할인카드에 비유했다.

제과점에서 빵을 살 때 제휴 할인카드를 사용해서 할인을 받는 것처럼 부동산에서 경매가 할인카드 역할을 한다는 것이다.

부동산 경매를 배우면 부동산 평생 할인카드를 받는 것이라고 경매를 극찬했다.

책에서는 경매용어부터 시작해서 권리분석, 경매 실전 입찰, 명도까지 경매 전반을 잘 설명해주고 있다.

사례는 처음부터 끝까지 설명을 할 때마다 빠짐없이 여러번 나오니 사례를 간접경험하기도 좋았다.

권리 분석 세 가지 = 등기부상 권리 분석, 임차인(점유자) 권리 분석, 매각물건명세서 상 권리 분석

말소 = 낙찰 후 등기부상 권리가 지워지는 것

'근저당은 자기 자신도 말소되면서 그 아래에 있는 권리까지 모조리 말소시키는 역할을 한다.(p.70)'

책에는 임차인이 경매를 당하는 사례를 예시로 들어서 더 실감나게 경매를 설명해주었다.

소설 같은 이야기로 보여주지만 실제 있을 수 있고 실제로 일어나는 논픽션 사례이다.

책에서는 리치고 경매 사이트를 추천했다.

아파트 경매 투자에 최적화되어 있는 사이트가 리치고 사이트라고 한다.

이 책 구매자에게는 리치고 경매 2개월 무료 이용권이 제공되었다.

많은 사례들, 경매에 필요한 양식들, 설명에 사용된 많은 이미지와 표들이 경매 공부에 도움이 되었다.

전체적으로 읽기 편하게 이해하기 쉽게 설명되어 있는 점이 좋았다.

"명도는 전혀 걱정할 필요가 없다. 지금껏 몇 백 건의 명도를 직접 해보고 수강생들의 명도를 수없이 지켜봤지만 명도가 안 되는 경우는 단 한 건도 없었다. 명도는 어차피 되는 거다. 조금 빨리 되거나 늦게 되는 것일 뿐이다. 절차만 제대로 알고 진행하면 어려운 게 아니다. 혹자는 경매의 꽃은 명도라고 하는데 당연히 그건 아니다. 경매의 꽃은 앞으로 오를 만한 부동산을 지금 시세보다 충분히 싸게 사는 것이다.(p.273)"

저자는 명도에 대해서 너무 걱정하지 말라고 했다.

명도는 절차대로 진행하면 다 잘 된다고 말했다

경매 전반을 공부한 느낌이다.

그리고 경매에 대해서 장점을 확실히 알려주고 경매에 대해서 자신감을 키워주는 책이다.

경매를 배우고 싶은 사람들이 읽으면 좋을 책이다.

경매를 더 알아보고, 리치고 경매 사이트를 활용해봐야겠다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

착! 붙는 중국어 독학 첫걸음

착! 붙는 중국어 독학 첫걸음 - 발음부터 회화를 입에 착! HSK 시험까지 한 번에 착!, 개정판 ㅣ 착! 붙는 외국어 시리즈
허은진.츠징위 지음 / 시사중국어사(시사에듀케이션) / 2024년 3월

나는 대만 여행을 좋아한다.

한국에서 가깝고, 겨울에 가면 따뜻하고, 자유여행이 가능하고, 물가도 부담스럽지 않고, 한국과는 다른 느낌을 주는 대만이 좋아서 대만 여행을 좋아한다.

아직 2번 밖에는 가보지 않았고, 다녀온 도시는 타이베이, 화롄, 가오슝, 컨딩 뿐이지만 앞으로 겨울마다 대만에 여행을 하고 싶은 것이 내 계획이고 대만 곳곳의 여러 도시를 여행하는 것이 내 버킷리스트이다.

대만 여행에 관심과 애정이 있으니 중국어를 배우고 싶은 마음이 있다.

해외 여행을 할 때 그 나라의 언어를 자유롭게 구사할 수 있다는 여행의 편리성과 재미는 더욱 높아질 것이다.

구글 번역기가 있기는 하지만 그래도 말로 직접 소통하는 것은 따라올 수는 없다.

중국어를 어떻게 공부할까?

외국어 교육 전문인 시사중국어사에서 중국어 독학 책을 출간했다.

독학을 강조한 듯 책 제목에 '착! 붙는'이라는 말이 쓰여져 있고, '독학 첫걸음'이라는 말도 제목에 있다.

이 책은 인기 중국어 학습책이다.

초판이 2015년에 발간되어서 무려 30쇄가 발행되었고, 2024년에 개정판을 발간했다.

30쇄라니 엄청난 인기를 얻은 중국어 학습책이다.

책 맨 앞에 부록으로 간체자쓰기가 있다.

HSK1급 필수 어휘 쓰기를 연습할 수 있도록 구성이 되어있다.

간체자쓰기 책은 분권할 수 있도록 제본되어 있어서 떼어내서 사용하기에 좋다.

한 글자 한 글자마다 쓰는 순서까지 잘 표시해두어서 쓰기 연습에 좋다.

4주 완성 플랜을 제시해서 4주 만에 중국어 독학을 완성할 수 있도록 구성하고 있다.

책의 활용법도 자세하게 알려주고 있다.

중국어 학습책 전문가에 의해서 만들어진 책이고, 왜 이 책이 그렇게 인기가 있었는지는 책 페이지를 넘길 때마다 실감할 수 있다.

이 책의 내용을 가르쳐주고 학습에 도움을 주는 동영상도 있고, 팟캐스트도 있고, 유튜브 영상도 있다.

EBS 반디 외국어 프로그램에도 학습용 콘텐츠가 올라와 있다.

발음부터 시작해서 하나하나 자세하게 설명해주고 있다.

책은 독학용 초보 책으로서는 매우 두꺼운데 그래서 많은 양을 담고 있다.

발음 편에는 내용 설명이 있고, 문제풀기도 있어서 학습 내용을 확인할 수 있게 구성되어 있다.

문제가 상당히 많이 구성되어 있다.

회화 부분은 핵심주제와 핵심어법을 제시하고, 생활중국어 표현사례를 설명해주었다.

그리고, 자주 쓰는 표현의 의미와 확장된 사용법도 친절하게 알려주고 있따.

생활중국어를 표현만 알려주는 것이 아니라 어법을 많이 설명해주어서 중국어를 체계적으로 학습할 수 있도록 구성된 점이 이 책이 가진 특징이고 장점이라는 생각이 들었다.

전문가와 전문회사가 만든 책은 역시나 다르다는 것을 이 책이 보여준다.

중국문화 엿보기 코너를 통해서 중국의 생활과 문화를 보여주는 설명이 있는 점도 좋다.

회화를 설명하는 부분에도 간체자쓰기가 구성이 되어 있다.

회화, 어법, 쓰기 모두를 학습할 수 있도록 구성된 책이다.

회화 편에서도 문제가 많이 편성되어 있다.

그림보며 말하기, 확장 문형 배우기, 실전 엽습이 있다.

30쇄나 발간된 이유를 책을 보면서 알 수 있었고, 이 책이 중국어 학습에 충분한 가이드와 교재 역할을 하겠다는 생각이 들었다.

코로나19 팬데믹으로 해외 여행을 못가서 대만 여행을 다녀온 지가 몇 년이 되었다.

대만에 가서 따뜻한 날씨와 대만의 문화를 즐기고 싶다.

올해 연말 겨울에는 대만에 꼭 가야겠고, 대만 여행을 하기 전에 이 책으로 중국어를 공부해야겠다.

중국어를 공부하고 싶은 사람에게 이 책이 적합할 것 같다.

좋은 중국어 학습 책이다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

장사고수 31명이 꼽은 자영업 트렌드 2024

MK에디션 자영업 트렌드 2024 - 장사고수 31명이 꼽은
매경이코노미.창톡 장사고수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 2월

이제 진짜 인생2막을 시작할 때가 다가오고 있다.

인생2막은 결국은 자영업 창업이다.

회사에서 버틸 수 있을 때까지는 회사원 신분을 유지하며 일하고, 회사에 다니면서 부업으로 창업할 것을 찾고 있다.

그래서 창업 아이템, 상권, 입지 등에 대해서 관심을 갖고 있다.

어떤 자영업이 유망하고 어떤 아이템이 트렌드에 부합할까?

시대도 변하고, 사람도 변하고, 자영업도 변한다.

변화에 잘 대응해야 살아남을 수 있고, 수익을 얻을 수 있다.

매일경제신문사에서 자영업 트렌드를 분석한 책을 출간했다.

이 책에는 무려 서른 한 명의 장사고수가 등장하여 자영업 트렌드를 설명해주고 있다.

일단 이 책은 내용이 매우 많다.

한 페이지를 좌우 2단으로 분할하여 작은글씨체로 자영업 트렌드를 자세하게 알려주고 있다.

책 구성과 내용이 마치 연구보고서를 읽은 것 같았다.

업종 트렌드, 상권 트렌드, 마케팅 트렌드, 운영 노하우, 글로벌 트렌드를 대제목으로 하여 자영업 트렌드를 설명해주고 있다.

나에게 가장 관심을 끌은 것은 '多점포' 트렌드이다.

다점포라는 것은 매장을 여러 개 운영하는 투자형 점주가 선택한 브랜드이다.

한 사람이 운영하는 점포 수가 많은 브랜드는 검증이 됐다고 보는 것이다.

다점포율을 조사 자료가 있었고, 다점포에 대한 분석과 해석이 매우 흥미로웠다.

2023년 다점포 조사 결과를 보면 전년 대비 하락했다고 한다.

다점포율이 오른 브랜드는 다이소, 노브랜드버거, 맘스터치, 롯데리아, 하남돼지집, 파리바게뜨, 뚜레쥬르, 양키캔들, 교촌치긴으로 이렇게 8개만 다점포율이 올랐다고 한다.

책에 국내 주요 프랜차이즈 다점포율 현황이 나온다.

2023년 기준 GS25의 경우 다점포수가 약 3800개이고, CU는 2804개이고, 파파존스는 111개이고, 도미노피자는 123개이고, 메가커피는 820개이고, 이디야는 207개이고, 베스킨라빈스는 68개이고, BBQ치킨은 296개이고, 다이소는 76개, 인생네컷은 250개, 고봉민김밥은 76개, 하남돼지집은 46개이다.

한 사람이 여러 개를 창업하는 현황을 이 책을 보고서 알게 되면서 그것을 처음 접한 나는 새로운 세계를 보는 느낌이 들었다.

창업을 하려면 막연하게 생각할 것이 절대 아니고, 여러 데이터, 통계자료, 분석자료를 보고 선택해야 한다는 것을 느꼈다.

이 책을 읽으면서 다점포에 대한 내용이 가장 흥미롭고 유익했다.

파리바게뜨, 메가커피, 본죽, 샐러디 12개 점포를 운영하는 양덕우 점주의 인터뷰 기사도 실려있었다.

여러 브랜드에서 다점포를 운영하는 이유를 계절별 매출 변동을 보완하기 위한 것이라고 했다.

업종 다각화로 리스크를 분산하는 것이다.

다점포는 장사가 아니라 사업이었다.

2024년 각광 받는 자영업 업종은 1인샤브, 국밥, 칼국수, 라멘집이라고 한다.

하이볼이라는 저도주 시장도 계속 유행할 것으로 전망했는데, 카페 창업에 대해서는 부정적으로 보았다.

경쟁력 없는 카페는 이제 퇴출될 것이라고 보았다.

외식시장에서 뜨는 창업 아이템도 알려주고, 지는 창업아이템도 알려준다.

무한리필 고깃집, 무한리필 샤브샤브, 요리주점, 초저가주점, 일본식식당은 뜰 것으로 전망했다.

'무한'과 '초저가'라는 말이 등장하는 것을 보니 가성비와 저가격 시장이 대세인 것 같다.

책은 한 명의 전문가의 의견이 아니라 서른 한 명의 전문가가 각자가 칼럼을 쓰듯 의견을 제시하고 있기 때문에 이 책에 나온 내용이 완벽하다고는 할 수 없다.

모든 투자가 그런 듯 선택은 선택자의 몫이고, 정보는 정보일 뿐이다.

그래도 이 책에서 서른 한 명의 의견을 들을 수 있다는 점이 매우 흥미롭고 유익하다.

편의점 시장, 카페 시장, 디저트 시장, 숙박업 시장을 분석하고 전망한 내용도 흥미롭다.

포쉬텔은 Posh+Hostel의 합성어라고 하는데 화려하면서 값싼 숙박실을 말한다.

포쉬텔 시장이 성장하고 있고, 캡슐호텔 시장도 커지고 있다고 한다.

가성비를 중시하는 문화와 혼여(혼자여행)의 영향이라고 한다.

상권 분석에서는 계속 뜰 상권으로 성수 상권을 지목했다.

성수 상권은 앞으로도 계속 잘 될 것 같다고 전망했다.

홍대 상권은 평일에는 하난하고, 주말에는 사람이 많은 주 2일 상권으로 바뀌고 있다고 한다.

광장시장에 대한 분석의 글도 있었다.

지방상권으로는 부산 광안리, 울산, 제주, 전주, 대전, 천안을 분석했다.

그 지역에 자영업 창업을 계획하는 사람이 생각하고 준비해야 할 핵심 내용도 설명해주었다.

내용이 참으로 많고 방대한 책이다.

배달, 숏폼, 주방로봇, 주방자동화, 공동창업, 인테리어, 정부지원금 등 자영업의 모든 것을 다루고 있다.

일본 트렌드로 도쿄, 오사카를 알려주고, 중국 신유통 현장에 대한 글도 있다.

다방면을 다루고 있어서 내용의 깊이가 낮을 것도 같지만 실제로는 그렇지가 않다.

한 편 한 편이 전문가 칼럼처럼 구성이 되어 있다.

자영업 창업을 계획중이고 준비중이라면 이 책은 한 번 읽어보고 시작을 해야할 것 같다는 생각이 들 정도로 내용이 참 좋았다.

자영업 창업을 생각하고 있는 나에게도 많은 자극과 지식을 주었다.

좋은 책이라는 생각이 읽을수록 들었고, 제대로 분석하고 제대로 의견을 제시하는 책이다.

한 권의 책으로 서른 한 명의 전문가를 만날 수 있다는 점이 이 책의 가장 큰 장점인 것 같다.

무인 창업에 대해서 궁금했는데 그 내용은 적었고, 주로 음식점 창업에 대한 내용이 많았는데 내 관심 분야는 아니라서 살짝 아쉽기는 했지만, 자영업 전체 시장에 대한 안목을 넓히는데는 분명 도움을 준 책이다.

자영업 준비자들에게 매우 유익한 책이라 생각하고, 예비 자영업자에게 추천하는 책이다.

※ 책콩카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀 - 한 권으로 끝내는 감정평가의 모든 것
권자영 지음 / 슬로디미디어 / 2024년 3월

부동산 투자에 관심을 갖게 되면 감정평가라는 단어를 많이 보고 듣게 된다.

부동산 감정평가는 감정평가사에 의해서 이루어진다.

요즘 부동산투자 유튜브에 자주 등장하는 감정평가사가 있는데, 감정평가사가 바라보는 부동산 시장에 대해서 의견을 듣다보니 감정평가사에 대해서 호기심이 생겼다.

이런 나의 호기심을 충족시켜주려는 듯 감정평가사가 쓴 부동산에 대한 책이 새로 출간이 되어서 읽어보았다.

이 책은 2005년에 감정평가사 시험에 합격하여 무려 20년차인 감정평가사사 쓴 책이다.

일반인을 위해서 쓴 감정평가사와 감정평가에 대한 책이다.

책 맨 처음에는 '작가와의 인터뷰 7문 7답'을 실어서 이 책이 의도하는 바를 알려주고, 감정평가사의 직업에 대해서 알려준다.

감정평가사라는 직업의 특징을 알려주고, 감정평가사 시험 준비에 대해서도 알려준다.

감정평가사 시험 준비는 1차는 하우패스, 2차는 박문각을 추천한다는 말도 있었다.

1차시험과 2차시험 대비 전략에 대해서도 알려준다.

감정평가사 합격시에 진출할 수 있는 분야도 알려주어서 감정평가사 직업 소개 책으로서의 역할도 하는 책이다.

감정평가사라는 직업에 대해서 알려주고, 부동산 감정평가 방법을 알려준다.

감정평가라는 말을 많이 들어서 어떤 것인지 대충은 알고 있지만 구체적인 감정평가의 속내용을 모르는 사람들에게 감정평가에 대한 상식과 지식을 늘려주는 책이다.

감정평가 업무는 공적 분양 감정평가와 사적 분야 감정평가로 나누어진다.

공적 분야 감정평가의 대표적인 것에는 표준지공시지 선정 및 조사가 있고, 보상평가가 있고, 국공유지 매가 평가 및 조성용지 분양 평가, 경매 및 소송 평가가 있다.

감정평가의 원리와 기준에 대해서 설명해주는 부분은 부동산 감정평가를 이해하는데 도움을 준다.

예상의 원리, 변동의 원리, 수요와 공급의 원리, 경쟁의 원리, 대체의 원리, 기회비요의 원리를 통해서 부동산 감정평가가 이루어진다.

지극히 경제성을 기반으로 한 경제적인 분석과 판단에 따라서 감정평가액이 결정된다고 할 수 있다.

부동산의 성격에 따라서 감정평가의 기준은 달라지기도 한다.

공통사항은 크기이지만, 성격이 주거용인지 상업용인지 공업용인지에 따라서 감정평가의 고려사항은 달라진다.

주거용 부동산의 핵심 고려 사항은 다음과 같다.

인근 상가(마트, 백화점)와의 거리 및 편의성 / 유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서 거리 및 편의성 / 조망, 경관, 일조, 통풍 여부 / 상수도, 하수도, 도시가스 등 공급 처리 시설 상태 / 변전소, 가스탱크, 오수처리장 등 위험 및 혐오시설 유무, 특별고압선 등과의 거리이다.

상업용 부동산의 핵심고려 사항은 다음과 같다.

상가 용도가 고객 유동성과 적합한지 여부 / 도심지, 상업시설, 업무시설과의 접근성 / 배후지의 크기, 상가 성숙도 / 건물 관리 상태, 설비의 유무 / 단지 내 주차의 편리성 / 건물 전체 공실률, 임대료 수준, 임대 비율 / 층별, 위치별, 향별 효용 / 주 출입구와의 거리 / 에스컬레이터 및 엘리베이터와의 거리 / 전유 부분의 면적 및 대지권의 크기

감정평가에도 트렌드가 반영이 된다.

지식산업센터를 예로 들었는데, 과거에는 제조업 중심이었기에 구로구와 금천구가 지식산업센터의 중심이었다면, 초근에는 서비스산업과 4차산업을 중심으로 한 젊은 연령대의 고급 인력이 선호하는 성동구가 지식산업센터의 메카가 되었다는 것이다.

감정평가사가 바라보는 부동산 시장에 대한 관점이 책 곳곳에 있고, 일반인을 위해서 쓰여진 책이기 때문에 부동산 감정 전문가가 생각하는 부동산 시장의 이슈에 대한 생각을 엿볼 수 있는 점이 이 책이 가진 장점이라 생각한다.

부동산 어플로는 '스마트국토정보'를 추천했다.

많은 어플이 있지만 국토교통부에서 만든 '스마트국토정보'가 부동산에 대해서 가장 잘 나와 있다고 말한다.

부동산 어플의 원씽은 스마크국토정보라고 말할 정도로 이 앱을 추천했다.

나도 이 앱을 많이 사용해야겠다는 생각이 들었다.

아파트, 상가, 숙박시설, 개발후보지, 오피스, 물류창고의 가치 평가에 대한 의견도 들을 수 있다.

감정평가사가 어떻게 감정평가를 하는 가를 배우면서 독자 스스로 관심있는 부동산 매물에 대한 셀프 평가 감각을 높일 수 있도록 유도해주는 것 같다.

책을 읽어보니 감정평가를 할 때는 고려할 요소가 참으로 많다는 생각이 들었다.

감정평가사는 다방면에 지식과 경험이 많아야 함을 느꼈다.

감정평가를 잘 받는 방법을 제시했는데, 적극적으로 자료를 제시하고, 전문 분야의 감정평가사를 선택하고, 감정평가사에게 납품 기한을 충분히 주고, 감정평가사와 신뢰 관계를 잘 형성할 것을 조언했다.

일반인을 대상으로 책을 썼기에 책을 읽는 내내 전문스럽기 보다는 일반적인 내용을 읽기 쉽게 기술한 책이라는 인상을 받았다.

감정평가 업무의 기초 상식을 배운 기분이다.

그리고, 감정평가사의 특징과 장점을 알게되었다.

감정평가사도 좋은 직업이라는 생각이 들었다.

전문직이라는 장점이 있고, 부동산 및 동산의 가치평가는 인류와 영원히 함께 가는 존재이기에 그 존재감과 가치는 영원할 것이라는 생각이 들었다.

부동산감정평가와 감정평가사라는 직업에 관심이 있는 사람들에게 좋을 것 같다.

특히, 감정평가사 직업에 관심이 있는 사람에게 추천한다.

부동산 투자를 공부하려는 사람들에게도 유용한 책이라 생각한다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.