알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략

알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략 - 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지
박명균 지음 / 경이로움 / 2024년 3월

부동산 조세 제도는 최근에 너무 많은 변화를 거듭해서 너무너무 복잡하다.

법과 세금은 원래 복잡한데 개정이 잦았고, 적용 시점도 적용 조건도 그때 그때 달라지니 참 어렵다.

부동산 투자에 있어서 세금을 잘 아는 것은 매우 중요하다고 한다.

앞으로는 이익이 남지만 뒤로는 세금 때문에 수익이 확 감소할 수 있기 때문이다.

수익을 계산하는데 세금을 반드시 고려해야 하고 미리 과세를 비하고 대응해야 한다.

2024년에 출간되어 최신 부동산 세법을 적용한 부동산 세금 책을 읽었다.

세무사 시험에 합격한 후 국세청에서 10여년을 근무한 국세청 출신 세무사가 쓴 책이다.

수험 공부와 일 경험 모두를 갖춘 세무 전문가가 쓴 책이다.

세금을 왜 알아야 하는가부터 시작해서 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지 부동산과 관련된 세금 제도를 잘 정리해 준 책이다.

책 제목에는 절세 전략이라고 쓰여져 있는데 절세 방법도 알려주고 있지만 부동산 세금 분야에서 꼭 알아야 할 부동산세의 정석을 보여주는 책이라 생각된다.

책을 읽으면서 부동산 세금 전반을 학습할 수 있었다.

특히 궁금했던 취득세, 양도소득세, 증여세를 이해하는데 도움이 되었다.

세금 제도와 규정을 알려주면서 중간중간에 사례 설명을 해준다.

사례가 아주 많지는 않았지만 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주는 사례들이 곳곳에 있는 점이 좋았다.

최신 세법을 반영한 책이고 이 책을 읽으면서 알고 있어야 할 몇 가지 세금 지식을 확인하고 얻었다.

배우자 증여세 공제는 6억원 까지 가능하다.

8억원이 아파트를 배우자에게 증여하면 증여세 3천만원을 내야하지만 아파트 가격이 6억원 아래로 떨어지면 세금을 내지 않고 배우자에게 증여할 수 있다.(p.48)

세법은 자산 가격 상승 속도에 비해서 느리게 변한다.

2003년에 자녀에게 3억원 아파트를 증여했을 때 증여세가 4천만원이었는데, 20년이 흘러 아파트 가격이 30억원이 되면 증여세는 10억2천만원이 된다.(p.60)

취득세율

개인 조정대상지역 1주택·일시적2주택 : 1∼3%, 2주택 : 8%, 3주택 이상 : 12%

개인 비조정대상지역 2주택이하 : 1∼3%, 3주택 : 8%, 4주택 이상 : 12%

법인 주택수 무관 : 12%

취득세 개정안은 발표되었는데 아직 국회를 통과하지를 못했고, 취득세 개정안이 통과되면 다음과 같다.

개정안 통과시 취득세율

개인 조정대상지역 1주택 : 1∼3%, 2주택 : 1∼3%, 3주택 이상 : 6%

개인 비조정대상지역 1주택 : 1∼3%, 2주택 : 1∼3%, 3주택 : 4%, 4주택 이상 : 6%

법인 6%

자금조달계획서에 대한 내용이 자세하다.

국세청 출신 세무사라는 것을 확실히 보여주는 내용이었다.

자금조달계획서 작성법이 있고, 자금조달계획서가 잘못되었을 경우 받게 될 세무조사에 대한 내용도 있다.

가족간 차입금에 대해서도 자세히 말해주고 있다.

차용증이 없는 과세가 안 된 경우도 있고, 차용증이 있지만 과세가 된 경우도 있다.

국세청의 PCI시스템(소득지출분석시스템)을 소개하고, 국세청의 자금출처조사에 대한 설명도 해주었다.

이러한 국세청의 세무조사 및 과세를 예방하는 방법이 설명되어 있고 사례 설명도 있다.

종합부동산세에서 1세대가 보유한 주택 수가 2채 이상이더라도 1주택으로 적용해주는 경우가 있다.

(1) 본인이 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 소유한 경우

(2) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 대체취득해 일시적 2주택이 된 경우 과세일 기준일(6/1) 기준으로 새로운 주택을 취득한 지 3년을 경과하지 않은 경우

(3) 상속받은 주택

(4) 지방에 소재한 공시가격 3억원 이하의 저가주택 1채

(5) 주택공급 활성화 및 부동산 시장안정지원을 목적으로 2024.1.10∼2025.12.31에 취득한 소형신축주택 또는 준공 후 미분양 주택(수도권, 비수도권에 따른 조건 있음)

양도세 비과세 조건

(1) 거주자인 1세대가 양도일에 국내의 1주택을 2년이상 보유 후 양도

(2) 2017.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에서 2년 이상 거주

(3) 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 초과하는 부분에 대해서 과세

양도가액이 12억원을 초과하면 12억원이 차지하는 비율이 비과세가 되고, 나머지 금액은 과세가 된다.

책에서는 구체적인 숫자를 넣어서 예시로 설명해주었다.

양도가액이 15억원이고 취득가액이 10억원이어서 5억원의 양도차익이 발생하면 5억원 중 12억원을 초과하는 비율(20%)만큼은 과세가 되고 반대 비율(80%)는 비과세가 되어서 양도차익 중 1억원은 과세, 4억원은 비과세가 된다고 한다.(P.146)

세금 제도만으로 이해하기 어려운 내용을 사례와 숫자를 넣어서 설명해주는 점이 좋았다.

구체적인 금액을 넣어서 예시를 보여주니 이해하는데 도움이 되었다.

일반인들이 궁금해할 수 있는 내용들을 총망라하여 잘 정리해 준 책이다.

세대분리에 대해서도 궁금했는데 이 책에 잘 설명되어 있다.

별도 세대는 아래 요건 중 어느 하나라도 충족하면 별도세대로 볼 수 있다.

(1) 나이가 30세 이상인 경우

(2) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

(3) 19세 이상 30세 미만일 때 12개월간 경상적·반복적 소득이 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상인 경우

2024년 기준 1인가구의 중위소득은 월 222만 8445원이다.

1인가구 중위소득 40%(12개월)는 2024년 기준 1,069만 6536원이다.

분양권·입주권을 취득했는데 건축이 지연되어서 3년 넘게 건물이 완공되지 않았을 때 종전주택 양도 비과세를 적용받을 수 있는 특례 조건이 있었다.

다음 요건을 갖추면 3년 이후에 종전 주택을 양도했을 때 비과세를 적용받는다.(P.183)

(1) 준공 후 3년 내 신규주택으로 이사해 1년 이상 거주할 것

(2) 준공 전 또는 준공 이후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

세금 없이 현금 5억원을 증여가 가능하다는 것을 설명해주는데 창업자금증여특례였다.

조건이 많아서 진짜 창업을 하는 경우가 아니면 적용 받기는 어려울 것 같다.

증여세, 상속세에 관한 흔한 오해 10가지를 설명해주었다.

부모와 자식 간의 교육비, 용돈, 생활비는 증여세 비과세 대상이라고 한다.

부부간의 생활비도 증여세 비과세 대상이다.

책 마지막에는 부록으로 부동산 세금 조견표를 넣어주었다.

취득세, 상속세, 증여세, 양도소득세를 표로 정리해 놓았다.

금전대차계약서 양식과 차용금액 최소이자율, 증여세 계산표, 양도세 계산표를 부록으로 넣어주었다.

전체적으로 세금 제도를 잘 설명해주고 알려주는 책이다.

물론, 이 책에 나오는 세금 제도를 잘 활용할 수 있다는 것은 그만큼 재산이 많거나 소득이 많아야 한다.

평소 궁금했던 내용들이 잘 정리되어 있고, 알아야 할 내용들을 배울 수 있는 책이다.

책꽂이에 잘 꽂아두고 궁금한 점이 있을 때마다 다시 펼쳐서 읽어봐야겠다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.