odstone님의 서재

나는 부모에게 금전적 도움을 받은 적이 별로 없다. 20세 때부터 워낙 없이 시작했기 때문에 소액 투자라 차근차근 종잣돈을 불렸다. 그중 토지 투자에 대한 방법과 사례를 이 책에 담았다. 돈이 있어야 투자한다는 밀은 반은 맞지만 반은 틀린 말이다. 돈보다 중요한 것은 하고자 하는 의지와 열정이다. - ‘서문’ 중에서

책의 저자 안영태는 가난한 탓에 대학 진학을 포기하고 생업 전선에 뛰어들어 N잡을 해봐도 소득은 고작 월 200만 원 수준이었다. 이후 그는 부동산 경매를 시작으로 부동산에 대해 눈을 뜨기 시작, 이제 18년 차 베테랑 부동산 투자자로 변신한 인물이다.

책은 총 6개 장으로 구성되어 ‘토지 투자에서 답을 찾다’, ‘다양한 사례로 보는 소액 토지 투자1, 2’, ‘제대로 확인하고 투자하라’, ‘돈 되는 땅은 따로 있다’, ‘단타가 가능한 소액 투자’ 등의 주제로 저자 자신의 경험과 노하우를 펼쳐 나간다. 하고자 하는 의지와 열정에 불타는 초보 투자자들에게 큰 힘이 될 듯하다.

1장(토지 투자에서 답을 찾다)

토지 투자의 장점과 오해, 그리고 편견에 대해 다룬다. 저자는 경매 투자에 참여하면서 부동산의 속성에 대해 나름 경험과 노하우가 쌓이면서 주택 투자에서 상가 투자를 거쳐서 최종 토지 투자로 눈을 돌렸다고 술회한다.

주택 경매의 단점

경쟁이 치열하다

경쟁이 치열해 낙찰가가 높아 수익이 낮다

감가상각이 존재한다 

다주택자가 되면 세금 면에서 불리하다 

이어서 상가 투자에 주력했는데 가장 큰 단점이 공실空室이었다. 주택이든 상가든 간에 임대가 되지 않아 공실이 생길 수 있지만 상가의 경우는 1년 넘게 임대가 안 나가는 경우도 발생해 애물단지로 전락하고 만다. 이런 단점 때문에 토지 투자가 답이라고 판단했던 것이다.

한국부동산원 자료에 따르면 토지 가격은 장기간 우상향했음을 알 수 있다. 물론 지역별로 차이가 있으나 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 토지 시장은 큰 침체기 없이 꾸준히 상승했다. 지가 변동률을 보면 토지는 다른 부동산 상품에 비해 안정적이며, 시황에 따라 정체는 있어도 하락하는 경우는 극히 드물었다.

2&3장(다양한 사례로 보는 소액 토지 투자 1,2)

토지 투자는 소액으로도 얼마든지 가능하다. 자수성가한 수백억 자산가들도 처음부터 돈이 많아서 땅부자가 된 것은 아니라 여윳돈이 생기면 틈틈이 토지를 구매해서 현재의 부富를 이룬 것이다. 즉 중요한 건 돈이 아니라 마음가짐과 안목이다.

주변 도로보다 약 70cm 정도 푹 꺼진 시골 토지를 단독낙찰(179평, 854만 원)받아 해당 토지에 ‘토지매매’란 팻말을 꽂아두자, 문의 전화를 많이 받았지만 매각가 평당 10만원은 너무 비싸다는 반응이었다. 이후 지역 사랑방 신문에 광고를 올렸지만 ‘푹 꺼진 땅’이 문제란 반응을 보였다. 이에 저자는 절토切土가 필요한 토지주에게 연락해 자신의 꺼진 땅에 버려도 된다고 연락했다. 흙을 버리는데도 돈이 들기 때문에 비용들이지 않고 버릴 수 있으므로 저자의 제안은 주효했다. 아래 사진을 보면 바뀐 모습이 역력하다.

(사진, 푹 꺼진 땅)

급매(2억 3천만 원)로 나온 제주 중문관광단지의 땅(51평)을 성공적인 가격 흥정으로 1억 9,500만 원에 취득한 저자(제주 출신)는 잡종지로 판단해 시청에서 취득세율(4.6%)을 높게 책정하려 하자, 굴착기를 빌려 땅을 농지처럼 갈아 엎은 뒤 낮은 취득세율(3.4%)로 적용받아 200만 원을 절감했다. 워낙 위치가 좋고 네모 반듯하며 2차선 도로 옆의 땅이라서 혹시나 하는 마음으로 여러 곳에 매물로 올렸더니 등기권리증이 집에 도착하기도 전에 짭잘한 수익을 남기고 팔 수 있었다. 인터넷에 달린 많은 댓글을 보고 선듯 투자에 나섰던 저자는 제주도 땅이라서 그만큼 자신이 있었던 것 같다. 

유치권을 주장하는 토지의 경우 어느 정도 주의가 필요하다. 저자는 강원도 평창에 위치한 토지에 관심을 갖고 현장답사를 나갔다. 향후 개통될 평창역과 2km 정도 떨어진 곳이라 전원주택부지로 안성맞춤이란 판단이 섰기 때문이다. 그런데, 현장에 가보니 토목공사대금 1.6억에 대해 유치권을 행사 중이었다. 유치권이란 채권자가 발생한 채권을 변제받을 때까지 해당 물건의 반환을 거절할 수 있는 권리다. 또한 유치권자가 채권 회수를 위해 목적물을 경매할 수도 있다. 

유치권 행사 요건 중 가장 중요한 것은 '점유占有'를 해야 한다. 즉 아무나 출입할 수 없도록 필요한 조치를 해야 하므로 통상 펜스를 치고 열쇠로 잠근다. 하지만 저자가 현장 답사를 갔더니 유치권 물건이라고 표시되어 있을지라도 펜스기 띄엄띄엄 설치, 컨테이너 박스 한 개 갖다 놓은 게 전부였기에 해당 토지에 출입하는 데 전혀 문제가 없었다. 이런 상태론 유치권자가 낙찰자에게 대항할 수 없다는 대법원 판례까지 있었다. 이에 영월지원의 입찰에 참여했다. 결관는 단독입찰로 8,680만 원에 낙찰받았다. 2년 넘게 보유하다가 이 땅 인근의 토지주에게 1억 2,500만 원에 팔았다.

4장(제대로 확인하고 투자하라)

이 장에서는 수요 있는 땅을 찾는 방법, 되도록 피해야 하는 땅에 대해 이야기한다. 즉 수요가 있는 토지가 비싸게 팔리며, 폭 좁은 땅은 개발이 어렵고, 맹지盲地인 듯 헷갈리는 땅은 추가 부지 매입이 필요할 수 있으며, 축사나 묘지가 있는 토지는 안 팔린다는 점에 유념해야 한다고 조언한다.

역시 개발 가능성에 초점이 모아지는데, 저자는 제주도 산방산 근처 185평 경매 토지에 대해 설명한다. 감정가가 3,240만 원이라 문제가 있는 땅인지 의심마저 들었을 정도로 평당 18만 원이라면 너무도 싼 각격이었다.

(사진, 제주도 산방산 근처 경매 토지)

우선 지도로 위치를 확인해 보니 길이 붙어 있고, 토지 모양도 나쁘지 않았다. 그런데, 지적도를 살폈더니 해당 토지 옆으로 파란색 실선이 지나가는 것이 보였다. ‘하천구역’ 여부를 확인하니 해당 토지 90% 이상이 하천구역에 해당된다는 것을 알 수 있었다. 하천구역은 개발이 불가능하기 때문에 이런 토지는 피해야 한다.

5장(돈 되는 땅은 따로 있다)

남들이 외면한 토지, 즉 틈새시장에서 수익을 거둔 방법을 다룬다. 일번적으로 맹지는 투자자들에게 외면받는다. 출입이 곤란하기 때문이며, 이를 보완하려면 추가로 부지를 매입해야 하는 자금 소요가 발생하기 때문이다. 하지만 발상의 전환을 통해 수익을 거둘 수 있었던 사례를 저자는 소개한다. 

또 제주도에 위치한 땅이다. 제주도에 부동산 붐이 일었던 시기였는데, 정상적인 토지는 감정가 대비 2~5배 가격 이상으로 낙찰되곤 했다. 이에 저자는 유찰이 잦은 맹지 위주로 물건을 분석하고 연구했다.

생각을 달리하면 맹지일지라도 누군가에겐 꼭 필요한 땅일 수도 있다. 즉 맹지 주변의 땅을 소유한 사람에겐 해당될 수 있다. 또 맹지를 사서 주변 토지주와 협의해 도로와 연결된 부분만 일부 매수하는 방법도 있다. 이에 저자는 제주도 삼달리에 위치한 해수욕장 근처 맹지와 묘지가 있는 맹지의 사례를 설명한다.6장(단타가 가능한 소액 토지)환금성이 좋은 토지 요건과 관련 사례, 엑시트 노하우를 소개한다. 

단타短打 가능 물건

단타 가능 지분토지(남에게 반드시 필요한 적정 가격 토지)

단타 가능 소액 도로道路

단타 가능 소액 농지農地

단타 가능 소액 건물建物

환금성이 좋은 토지 요건도 있다. 즉 땅에 건물이 있는 경우, 지목地目이 도로인 경우, 주변 토지주에게 꼭 필요한 경우 등이 잘 필릴 수 있다. 또 아파트 건설 부지 내의 알박기 토지도 환금성이 좋다.

참고로 저자는 단타를 위한 투자 원칙을 소개한다. 투자 원칙은 원금 보존, 투자한 순간 이익이 나는 것, 높은 원금 회수율, 높은 환금성 등이다. 이런 투자 원칙에 부합하는 토지라면 실패 확률이 낮을 듯하다.

소액 토지는 틈새시장이다

소액 토지가 황금을 낳는 투자 수단이 되려면 많은 지식과 경험이 축적되어야 가능할 것이다. 당장 투자 실행에 나서기 보다는 먼저 다양한 성공 사례들을 배우고 숙지한 후 나름 자신감이 생길 경우 자신만의 투자원칙을 세우고 소액 투자에 나서면 좋을 것 같다. 초보 투자자들에게 책의 일독을 권한다.

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