어느 복부인의 아파트 투자 성공기

나는 마트 대신 부동산에 간다
김유라 지음 / 한국경제신문 / 2016년 10월

공부로 내공을 쌓지 않으면 남의 말에 휩쓸리기도 쉽다. 누가 어느 아파트를 사서 돈을 벌었다는 말에, 주가나 금값이 오르고 있다는 뉴스에, 높은 수익률을 보장한다는 컨설팅업자의 권유에 팔랑귀가 된다. 부화뇌동하지 말고 우직하게 공부해야 한다. 자꾸만 조급해지는 마음을 공부로 다스려야 한다. 그래야 투자에 실패하지 않는다. 섣불리 투자에 뛰어들었다가 실패하면, 종잣돈부터 다시 모아야 하므로 성공에 이르기까지 오랜 시간이 걸린다. 어떤 이들은 한 번의 실패로 모든 의지를 잃어버리기도 한다. 실패하지 않기 위해, 다시는 돈을 잃지 않기 위해 지난 6년간 나는 쉬지 않고 공부했다. 경제라는 게 도대체 어떻게 돌아가는 것인지 공부했고, 종잣돈을 모으기 위해 절약하는 법을 배웠고, 적은 금액으로 투자하는 법과 비용을 절감하는 방법을 공부했다. 공부할 시간을 최대한 확보하기 위해 하루 24시간을 48시간처럼 사는 법을 연구했다. 그러면서 내 인생은 바뀌기 시작했다.- '프롤로그' 중에서

복부인 김유라의 아파트 투자 성공기

저자 김유라는 서른네 살, 아들 셋을 키우는 다둥이 엄마이자 외벌이 남편을 둔 전업주부다. 은행원이었지만 결혼을 하고 임신을 하면서 직장을 그만뒀다. 살림에 조금이라도 보태고자 멋모르고 시작한 펀드 투자로 큰돈을 잃었고, 엎친 데 덮친 격으로 살던 전셋집마저 값이 크게 오르면서 아이 셋을 데리고 쫓기듯 이사를 다녀야 했다. 그러다 문득 전세가가 미친 듯이 오르는 이유가 궁금해졌고, 자신의 삶을 좌지우지하는 경제에 대해 알아야겠다는 필요성을 느껴 독학으로 경제를 공부하기 시작했다.

 
그 결과 2010년 약 3천만 원으로 내 집 마련에 성공한 후, 6년 간 꾸준히 투자를 하면서 단 한 번의 실패도 없이 임대수익과 시세차익을 얻으며 아파트 15채를 보유하기에 이르렀다. '복부인'이라는 필명筆名으로 짠돌이 카페에 글을 쓰고, '선한 부자 프로젝트'라는 블로그를 운용하면서 주부들 사이에 부동산 투자 멘토로 알려지기 시작했다.

이 책에는 살림과 육아에 스물네 시간을 올인하던 생활 패턴을 바꾸고, 철저한 자기 관리 속에 끊임없이 공부하며 투자했던 저자의 생생한 재테크 성공기가 담겨 있다. 많은 정보를 어떻게 선별하고, 적은 돈으로 어디에 투자하며, 부동산 시장의 변화를 어떻게 감지하는지 등 부동산 투자 초보자라면 반드시 눈여겨보아야 할 이야기들로 가득하다.

저자는 2013년에 짠돌이 카페에서 개최한 '슈퍼짠 선발대회'에서 대상을 수상하기도 했다. 그녀의 투자 노하우와 절약 비결을 궁금해하는 사람들이 많아지면서, <아침마당>, <PD 수첩>, <쿨까당> 등의 TV 프로그램에도 출연했다. 현재 부동산 전문 강사와 저술가로 활동하고 있으며, 저서로 <돈이 모이는 생활의 법칙>(공저)이 있다.

금을 캐는 마음으로 정보를 캐라

부동산 경기가 실제로 어떻든 간에 부동산 투자는 사람들의 심리를 잘 읽어야 실패하지 않는다. 전문가가 어떻게 분석하고 뉴스에서 뭐라고 말하는지가 중요한 게 아니다. 사람들의 심리를 알면 현명한 투자를 할 수 있다. 이를테면 자신이 거주하고 있는 지역이 살기에 무척 좋아 사람들이 선호하는 곳인데도 매매가와 비슷한 금액에 전세를 사는 사람들이 많다. 집값이 떨어질 것이라는 얘기를 여기저기서 수도 없이 듣기 때문이다. 하지만 그런 세입자들이 많을수록 전세가가 폭등하고 매매가 역시 동반 상승한다.

커뮤니티, 강의, 책 이 세 가지로 저자는 고3 수험생보다 더 독하게 공부했다. 투자의 세계에서 정보와 지식에 뒤처지는 것은 돈을 잃는 가장 쉬운 길이고 내 가족의 미래를 위협하는 무서운 일이다. 공짜로 이루어지는 것은 없다. 이처럼 금을 캐는 마음으로 부동산 투자에 관련된 유익한 정보를 캐라.

돈을 아끼다 맞이한 기회

저자는 절약이야말로 돈을 버는 확실한 방법이라고 생각한다. 하기사 세계적인 주식투자가 워렌 버핏도 최상의 재테크는 바로 절약이라고 말했다. 흥청망청 써버린다면 많이 벌어봤자 말짱 헛것이다. 절약은 돈을 버는 방법 가운데 리스크가 없는 유일한 방법이기도 하다. 모든 투자에는 위험이 따르지만 절약에는 위험이 존재하지 않는다.

구두쇠의 삶에는 분명 즐거움과 보람이 있다. 주부들은 알 것이다. 같은 물건을 싸게 샀을 때나 써야 할 돈인 줄 알았는데 안 써도 되는 방법을 알아냈을 때 등 돈이 굳었을 때 느끼는 즐거움을 말이다. 돈은 쓰는 재미만 있는 게 아니다. 안 쓰는 재미도 있다. 한 달 한 달 저축액이 늘어나는 것을 지켜보는 보람도 있다.

아이들이 있기에 더 철저히 절약할 수 있기도 했다. 아직 어려서 돈 들어갈 데가 적었고, 아이들이 있기에 미래를 보면서 절약 의지를 불태울 수 있었다. 더 아낄 방법이 없을까 싶어 늘 머리를 굴렸고, 절약의 고수들에게 비법을 전수받기 위해 짠돌이 카페에 매일같이 출석했다.

좋은 집이란 여자가 살기 좋은 집이다

저자는 아파트에만 투자한다. 여자가 가장 살고 싶어 하는 집이 아파트이기 때문이다. 어느 가정이든 집에 대한 결정권은 여자에게 있다. 남자는 저녁에 들어와서 아침에 나가면 그뿐, 집에서 가장 많은 시간을 보내는 사람은 역시 살림을 사는 아내, 즉 여자다.

부부가 같이 집을 보러 다닐 때 계약이 성사되는 집은 남자가 마음에 들어 하는 집일까, 아니면 여자가 마음에 들어 하는 집일까? 열에 아홉은 후자다. 예컨대 남자는 지하철역이 가까워서 마음에 든다고 하는데 여자는 아이가 다닐 초등학교가 멀어서 싫다고 한다면, 그 집은 계약이 되지 않는다. 반대로 남자는 직장이 멀어져서 싫다고 하는데 여자는 아이를 봐줄 친정이 가깝다고 좋아한다면, 그 집은 계약이 된다. 아이가 없어도 마찬가지다. 신혼부부든 중년부부든 집을 선택하는 데는 여자의 입김이 절대적으로 작용한다. 집이라는 공간의 주인은 여자다. 그래서 리모델링이나 인테리어도 여자의 취향에 따라 이루어진다.

매수할 때 이미 매도를 생각해라

요즘은 전세가가 워낙 높아 비교적 소액으로 아파트를 살 수 있다. 매수는 쉽다. 그렇다면 매도도 쉬울까? 살 때부터 팔 때를 생각해야 한다. 아무리 가격이 오르면 뭐하나, 자신이 팔 타이밍에 사는 사람이 없다면 아무 소용이 없다. 그렇잖아도 주식투자보다 환금성이 떨어지는 게 바로 부동산투자란 사실을 명심해야 한다. 

집은, 사는 건 정말 쉽다. 경매로 집을 산다면 최고가를 적어내 낙찰받으면 그만이다. 그러나 그것은 경매의 목표가 아니다. 부동산 투자의 목표는 매수가 아니라 적절한 매도다. 그래서 매수 시점에 매도시점과 매도 예상 가격을 모두 결정해야 한다. 매도 시점도 모르겠고 가격도 예측할 수 없다면 그 부동산은 매수해서는 안 된다. 모르겠다는 건 내공이 부족하거나 그 부동산이 가치가 없거나, 둘 중 하나다. 어쩌면 둘 다일 수도 있다.

그렇다면 잘 팔릴 아파트는 어떻게 알아낼 수 있을까? 우선 그동안의 거래량을 보면 된다. 특히 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지를 살펴봐야 한다. 호황기, 상승기에는 물건이 귀하니 비인기층도 잘 팔리기 때문이다. 국토교통부 실거래가 사이트를 참고하면 어느 층수가 거래가 잘되는지 정도는 알 수 있다. 공부를 철저하게 해야만 투자에 성공할 수 있다.

대출의 마법을 일으켜라

저자는 자신이 보유한 아파트의 수익률을 수시로 계산하고, 이에 따라 매도 시점을 판단한다. 수익률을 계산하는 데에는 대출 부분이 반드시 포함된다. 따라서 대출에 대해 정확히 이해하고 있어야 매도 시점을 제대로 잡을 수 있다.

대출을 잘 이용하는 것은 훌륭한 능력이다. 이 능력이 있어야 돈이 없어도 투자를 할 수 있다. 우리 같은 서민들이 비교적 소액으로 투자를 할 수 있는 것은 바로 대출이 있기 때문 아닌가. 그런데도 많은 사람이 대출을 두려워한다.

두려워해야 할 것은 오히려 대출이 전혀 없는 것이다. 알다시피 대기업, 중소기업, 공기업, 정부, 심지어 은행마저 자기자본 비율이 매우 낮다. 자본가들은 빚을 잘 이용한다. 자본주의 시스템 자체가 대출로 돌아가고 있다는 것을 인지해야 한다. 내가 은행에 1억 원을 예금하면, 은행은 그 돈을 기업이나 다른 사람에게 빌려주고 나에게 주는 예금이자보다 많은 대출이자를 받는다. 대출을 받은 기업은 투자를 해서 이 사회에 돈이 돌게 한다. 대출은 돈을 만들어낸다. 이를 이해한다면 대출이 더는 두렵지 않을 것이다.

전세투자, 2년의 법칙

임대차는 계약기간이 기본적으로 2년이기 때문에 저자는 투자기간을 2년으로 잡는다. 세입자가 들어오면 2년 동안은 내보낼 수 없고, 그녀의 투자 원칙 가운데 하나가 실거주자가 매수할 수 있는 아파트를 사는 것이기 때문이다. 임대차 계약기간이 남아 세입자가 살고 있는 상황이라면 그 집을 매수한 사람이 들어와 살 수가 없다. 이런 때는 상대를 투자자로만 한정해야 하는데, 그렇게 해서는 좋은 가격을 받기 어렵다.

그래서 투자를 할 때는 2년 후 시장이 어떻게 변화할지 미리 점검하고 접근한다. 2년 후를 예측하는 방법은 어렵지 않다. 주변에 신규로 분양하는 아파트가 있는지, 있다면 분양이 완료된 세대수는 얼마인지, 내년과 내후년에 입주하는 물량은 어느 정도인지 알아보면 된다. 신규 아파트의 분양이 시작되면 분양권에 프리미엄이 붙어 활황이 되거나, 아니면 그 반대로 고분양가 논란이 일면서 외면을 받아 미분양이 생긴다. 두 경우 모두 가까운 곳에 있는 기존 아파트의 가격 상승에 일시적인 악재로 작용한다.

전세 헤지, 시간에 투자하라

인플레이션으로 화폐가치가 떨어져도 이를 상쇄할 수 있는 투자 대상은 무엇일까? 저자는 그것을 부동산으로 봤다. 사람이 금이나 주식은 없어도 얼마든지 살 수 있지만, 집 없이 사는 사람은 없다. 밀가루와 설탕 가격이 아무리 오른다 한들 집에 쌓아놓고 보관할 순 없는 노릇이다. 그래서 그녀는 부동산에만 투자한다. 그리고 이것이 '전세 헤지'라고 생각한다.

어떤 회사가 수출을 하고 대금을 후불로 받는다면, 회사에 들어오는 돈은 환율의 영향을 받는다. 환율이 변동함에 따라 이익을 볼 수도 있지만, 손실을 볼 수도 있다. 또 어떤 사람이 해외 주식을 사서 상당한 수익률을 올렸다고 하더라도, 환율이 불리한 쪽으로 변동했다면 투자의 의미가 사라져버린다. 이런 위험을 방지하기 위해 환율을 미리 고정하는 방법을 쓸 수 있다. 달러가 1,000원이 되든 2,000원이 되든 처음에 정한 환율을 적용하기로 하는 것이다. 전세 투자도 같은 원리의 방식으로 할 수 있다.

부자의 꿈을 위하여

경제적 자유를 누리려고 저자는 독서를 시작했다. 책 속에서 그 답을 찾기 위해서 말이다. 가난해도 행복해지는 법을 배울 수 있다고 생각했다. '책만 읽는 바보'라는 말이 있다. 단순히 책만 읽을 뿐 책이 가르쳐주는 교훈을 몸소 실천하지 않는 사람들이 이런 부류일 것이다. 저자는 달랐다. 3천만 원으로 실제 투자에 나섰고, 마침내 6년 만에 아파트 15채를 보유할 수 있었다. 이젠, 우리들 차례이다.