[재테크] 경매로 건물주 되기

나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다
부비게이터(이동열) 지음 / 원앤원북스 / 2024년 11월

나는 20대 초반, 모델하우스에서 아르바이트를 하던 평범한 대학생이었다. 우연히 부동산을 접하게 되었고, ㄷ대한민국에서 부동산을 통해 부를 쌓은 사람들이 많다는 사실을 알게 되었다. 우리는 매일 수많은 정보에 노출되며, 부동산 정보도 예외가 아니다. 하지만 그 가운데 잘못된 정보들도 많았고, 초보자들은 잘못된 방향으로 투자에 나서기도 했다. 그래서 부동산과 경매를 좀 더 쉽게, 그리고 정확하게 전하고 싶었다. - ‘지은이의 말’ 중에서

책의 저자 부비게이터(이동열)은 20대 초반 모델하우스 아르바이트로 부동산 투자를 처음 접한 후 부동산 공부를 하면서 분양권 투자로 투자의 첫발을 내딛었다. 이후 경매를 배우며 40건이 넘는 경매 투자를 했으며, 2030세대의 부동산과 경매 투자를 돕는 멘토로도 활약 중이다.

총 4개 장으로 구성된 책은 인생을 바꾼 부동산 경메 투자, 쉬운 것부터 시작하는 경매, 부동산 투자의 본질(지역 분석의 모든 것), 2025년 부동산 시장 전망 순順으로 2030세대들을 위해 부동산과 경매의 첫걸음을 위험하지 않게 내딛을 수 있도록 설명하고 있다.

아파트 경매

하루에도 전국에서 수백 건의 경매가 진행되며, 1년간 대략 7만여 건이나 진행된다. 저자는 처음에 아파트 위주로 경매를 시작했다. 가장 쉽고 환금성도 뛰어났기 때문이다. 그래서 경매 투자 초보자들에게도 아파트 물건을 먼저 권유한다.

빌라나 오피스텔에 가급적 참여하지 않는 이유는 부동산 경기 냉각기엔 빌라나 오피스텔의 처분이 매우 어려워 환금성에 문제가 생길 수 있어서다. 물론 아파트말고도 큰돈을 벌 수 있는 케이스가 많다. 진입 장벽이 상대적으로 높은 공장 경매가 그러하다.

경메 투자는 하락장에서 큰 수익이 난다

통상적으로 주식 시장은 경기에 선행先行하는 곳이다. 즉 먼저 움직인다는 의미다. 이에 반해 부동산 시장은 후행後行한다. 그 중간 역할을 하는 곳이 바로 경매 시장인 셈이다. 하락장이 찾아오면 투자심리가 위축되어 그동안 많았던 경매 참여자들이 쏘옥 들어간다. 이리되면 참여자들의 감소로 인해 경매 낙찰가가 높지 않으므로 낙찰자는 상대적으로 수익률이 높아진다.

하락장에선 급매가보다 더 저렴하게 낙찰받을 수 있는 행운이 찾아오기도 하므로 짧은 기간에 황금을 캘 수 있는 분위기가 조성될 수도 있다. 단지 이 기간이 그리 오래가지 않는다. 돈이 되는 시장에 투자자들이 몰리기 십상이다. 시장이 반등하기 시작하면 또 낙찰가는 치열함으로 인해 상승하기 마련이다. 이는 투자의 순리이다.

(사진, 입찰과 시세 조사)

경매의 목적

경매의 목적은 낙찰이 아닌 수익을 내는 것이다. 낙찰에만 마음이 앞설 경우 실수를 저지를 수도 있다. 해당 물건의 시세 조사 없이 입찰가를 올리면서 따라가다간 아뿔사, 일반 매매가보다 비싸게 낙찰받을 위험이 있다. 무조건 낙찰받아야 한다는 조급증이 투자 실패를 초래할 수도 있다.

입찰 시 자주 하는 실수들

입찰보증금 미달

다른 법원에서 입찰 참여

도장 날인 누락(입찰표에 2번, 보증금 봉투와 입찰 봉투에 4번)

시세 파악하기

저렴한 가격의 기준은 무엇일까? 이에 저자는 전고점 대비 약 30% 하락한 가격을 제시한다. 최근 하락장에서는 40% 이상 떨어진 단지도 있었지만, 일반적으로 전고점에서 30% 정도 하락한 시점이 매수에 적합한 기회가 될 수 있다고 판단한다.

부동산 시장의 수요와 공급 분석도 중요하지만, 전고점 대비 가격의 저렴함을 기준으로 삼아 시기를 판단하는 것이 중요하다. 강남 아파트도 건물도 마찬가지다. 언젠가 가격이 조정되거나 보합이 온다. 그러다가 상승 에너지를 비축하고 다시 올라가는 것이다.

(사진, 경매 진행 과정)

법원의 경매개시결정(매각 준비)

배당요구 종료기일 결정 및 신청

매각기일(입찰일)

매각허가결정

잔금 납부와 소유권 이전등기

배당(채권자에게 지급)

적은 투자금으로 높은 수익률을

투자금이 적게 들어간다고 해서 반드시 좋은 투자가 되는 것은 아니다. 진정한 좋은 투자는 적은 투자금으로 높은 수익률을 안정적으로 실현할 수 있는 것이다. 매수는 누구나 할 수 있지만, 매도는 원하는 대로 이루어지지 않는다. 언제나 다양한 플랜을 준비하고 최악의 상황까지 대비하는 자세가 필요하다.

2025년 부동산 시장의 전망

부동산 시장의 미래를 예측하기 위해서는 금리, 시장 유동성, 그리고 정부의 규제와 완화라는 세 가지 주요 요소를 살펴봐야 한다. 이 세 가지 요인이 어떻게 작용하는지에 따라 시장 심리가 달라지며, 이는 곧 가격의 등락으로 이어지게 된다.

만약 금리가 인하되는 방향으로 진행된다면 부동산 시장에서 가장 큰 변수가 될 것이다. 기준금리를 찔끔 인하한다면 대출금리엔 가산금리가 반영되므로 그 효과가 크지 않을 것이다. 하지만 금리가 점진적으로 계속 인하될 경우 부동산 시장 전체에 온기溫氣가 퍼질 것이다.

(사진, 전국 아파트 매매가격 추이)

지난 40년간 아파트 가격은 중간에 하락 구간이 있었지만 결국엔 우상향의 모습을 보였다. 다만 하락 구간에 처할 경우 투자 결정을 망설일 수밖에 없을 것이다. 투자 목적의 경매 참여자라면 자신만의 원칙을 세우고 경매에 참여해야 할 것이다.

#재테크 #부동산투자 #경매로건물주가되었다 #부비게이터 #이동열 #원앤원북스