[부동산]직장인 왕과장의 내 집 짓기

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다 - 노후까지 책임지는 내 집 짓기 프로젝트
왕과장 지음 / 원앤원북스 / 2024년 6월

부동산 투자와 신축의 고수가 될 목적으로 시작한 여정은 아니었습니다. 오히려 현장에서 땀 흘리며 일하는 사람들과의 대화에서 제 이야기의 진정성을 찾았습니다. 이 책이 완벽한 것은 아닙니다. 하지만 기술적인 지식을 넘어서 신축을 통해 꿈을 실현하는 과정을 가감 없이 담았습니다. - ‘프롤로그’ 중에서

저자 왕과장은 대학에서 경영학을 전공한 후 국내 항공회사 정비사로 25년 넘게 근무중인 직장인으로, 은퇴 후 거주할 집을 구하다가 차라리 내 집을 짓자고 방향을 바꾼 직장인이자 건물주다. 그는 현재 자신의 경험을 바탕으로 신축 강의와 컨설팅을 하고 있다.

책은 다섯 개 파트로 구성되어, ‘집을 짓기로 결심하다’, ‘내 집 짓기, 어떻게 준비할까?’, ‘공사, 시작만 하면 될 줄 알았다’, ‘공사 과정보다 공사 후’, ‘연달아 신축 두 채, 그 과정에서 얻은 것’ 순으로 내 집 짓기 프로젝트 이야기가 펼쳐진다.

구축 투자보다는 신축 투자

저자는 기존 주택을 매입하기보다는 새로 집을 짓는 신축 투자가 더 좋다고 말한다. 그 이유는 무엇보다 본인이 직접 입지를 정할 수 있다는 것과 골치 아픈 물건을 황금 입지로 바꿀 수 있는 매력이 있음을 강조한다.

하지만 신축이 좋다고 단정적으로 말할 순 없다. 이는 저자의 경험에 따른 판단이란 점을 감안해야 한다. 사실 새로 집을 짓는 신축 과정이 그렇게 쉬울 리가 있을까. 더구나 건축에 전혀 문외한이라면 더욱 그럴 것이다.

신축 투자의 장점

대출~ 토지 감정가의 80%, 신축공사금액의 70% 이상 은행대출

현금흐름~ 단기 매매 전까지 꾸준히 발생(임차인의 월세)

세제 혜택~ 취득세·재산세 감면, 종합부동산세 합산배제

신축 마진~ 건축주가 얻게 되는 신축 이윤

신축 과정

구축 매수 전에 계획설계를 받아 수익률을 검토한 후 매수한다.

매수 후 시공사를 선정, 구축을 철거한 후 측량을 한다.

에어컨 냉기배관·배수, 전기코드·배선 등을 미리 정해 골조공사

(사진, 전기선과 통신선 정리)

외부 작업이 완성될 즈음 내부 공사에 집중해야 한다. 보일러 배관 공사 및 바닥 마무리, 가구 배치 및 가전 등이 바로 그것이다.

(사진, 신축 포인트)

내부 공사를 마치고 주차장 바닥과 건물 앞 도로까지 포장이 완료되면 준공 준비와 임대를 위한 홍보 전략을 수립한다.

준공이 나면 등기소에서 취득세를 납부하고 건축물 등기를 한다. 대부분 법무사에게 의뢰하지만 건축주가 직접 준비하면 얻는 게 많다. 즉 비용 정리와 정산, 복기인데 갑자기 발생한 비용이나 민원 비용 등을 절대로 놓치지 않게 된다.

신축하기 전에 목적과 방향성을 강조한 이유도 바로 세금과 관련이 깊다. 신축만 하면 돈 되는 시절은 저물었다. 어떻게 신축에 대해 절세할 것인지 미리 계획이 되어 있어야 신축 과정에서, 그리고 세금 납부와 등기 치는 시점에서 전략적으로 움직일 수 있다. 신축하면서 고민하면 늦는다.

건설 현장의 용어들

건축주가 직접 현장에서 필요한 자재들을 옮기면 업자들은 불편하다. 마치 감시당하는 기분이 들어서다. 공사장 인부들은 건축주가 얼마나 많이 알고 있는지 은근히 시험해본다. 이때 그들은 현장 용어를 사용하면서 질문들을 던진다.

“사장님, 여기 몇 전 내릴까요?”

“여기 아시바 좀 더 가져다 주세요”

‘전’은 센티미터를 의미한다. ‘아시바’는 일본어로 발판이나 작업대를 의미하는 ‘足場(족장: 비계)’에서 유래했다. 아시바, 즉 비계는 건축 현장에서 작업자들이 높은 곳에서 안전하게 작업할 수 있도록 설치하는 임시 구조물을 가리킨다.

두 번째 신축을 통해 깨달은 점

신축 공정을 한번 경험하고 나니 선무당이 되었다. 만만해 보이기 시작했다. 부동산에서 던져준 물건이 첫 현장에서 킥보드로 이삼십분 정도 걸리는 거리라서 기대감을 갖고 그 현장 주위를 맴돌았다. 미운 얼굴도 자꾸 보면 예쁘게 보이는 법, 저자는 무리인 줄 알면서 덜컥 매수 계약을 했다.

계약금 10%만 내고 공사 시작하기

(사진, 181쪽)

여러 채를 매입 임대하는 방식을 위해 갭투자를 하는 것처럼, 위와 같은 방법으로 여러 개 현장을 최대한 빨리 진행하면 뭔가 이루어질 것 같아 보인다. 은행의 공사비 대출이 공사비 전액까지 가능하다면 해피한 일이겠지만 결코 이런 일은 생길 수가 없다.

그럼에도 건축주들이 이런 방식으로 일을 벌이는 데는 다 그만한 이유가 있다. 업자들에게 시공비와 각종 공사대금을 지급해야 하는데 분양이 안 된다면 돈을 집행할 방안이 없으므로 그 현장을 빌미로 시공사와 인부들을 계속 끌고가는 시나리오를 택하는 것이다.

주의해야 할 점

예산 부족

시공사 선택 오류

허가 및 규제의 미숙지

계획의 비현실성

커뮤니케이션의 실패

하지 말아야 할 것들

가성비의 유혹~ 최저 견적만으로 시작

타인에게 기대려는 마음을 버려라

현장 관계자에게 모두 일임하지 마라

지불 계획에 어긋나는 선결제는 그만

뒤통수 치는 건축주가 되지 말자

“분양이 완료되면 잔금을 지불하겠습니다”라는 한마디로 여러 현장을 연이어 공사를 진행하고 시공사의 공사비를 완벽하게 결제하지 않은 채 사라져 버리는 건축주들이 실제로 존재한다. 때로는 4~5개 현장을 이런 식으로 연속으로 신축하다가 자취를 감추기도 한다.

인연에 휘둘리지 마라

신축 전략은 처음부터 결정하라

레버리지를 활용하되 대비하라

컨설팅만 믿지 마라

혼자서 하려고 하지 마라

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