[재테크.부동산] 월급쟁이의 재테크 분투기

큰돈은 없지만 부동산 투자는 하고 싶은 월급쟁이에게
안상구(구짱) 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

이 책은 월급쟁이, 즉 직장인을 위한 부동산 투자서다. 흙수저 월급쟁이가 17년 동안 왜 부동산 공부를 했고, 언제, 어디서, 어떻게 투자했는지를 기록한 책이다. 월급쟁이라면 부동산 투자 노하우를 익혀 회사를 그만두겠다는 생각은 하지 말기 바란다. - ‘프롤로그’ 중에서

책의 저자 안상구는 학창 시절 전셋집이 경매로 넘어가는 바람에 보증금 3천만 원을 모두 날렸던 아픈 경험을 딛고 본격적으로 부동산 공부를 시작, 이후 투자에 나선 끝에 여러 차례 성공을 거두었다고 한다. 지금도 회사원 생활과 부동산 투자를 병행하면서 고려청자가 되려고 온힘을 다해 노력중이다.

총 5장으로 구성된 책은 1장(월급만으로는 미래를 대비할 수 없다)에선 평범한 월급쟁이가 부동산 투자를 해야 하는 이유를 설명하며, 2장(월급쟁이를 위한 부동산 투자의 첫걸음)에선 부동산 투자를 위한 기초적인 사항들을 알려주고, 3장(실전 부동산 투자 노하우)에선 신도시 투자, 아파트 매매, 임대업과 관련한 저자의 노하우를 소개하며, 4장(실전 토지 노하우)에선 토지 매매의 이점 및 토지 임장 시 주의할 점을 제시한다. 마지막으로 5장(종잣돈에 따른 단계별 투자 노하우)에선 종잣돈의 액수에 따라 어떤 투자를 해야 하는지 소개한다.

투자에 나서기 전 명심해야 할 내용

부동산 투자를 결심했다면 반드시 명심해야 할 게 있다. 소위 ‘초심자 행운’ 탓에 초반 투자에선 종종 성공하는 경우가 많다. 그렇다고 해서 이를 자신의 숨겨진 능력으로 착각하고 본격적인 전업투자자로 나서려고 다니던 직장을 때려치우는 사람들이 있다.

이는 매우 무모한 행동이며 위험하기까지 한 일이다. 왜냐하면 직장을 그만두고 전업투자에 매달린다고 더 큰 수익을 거둘 수 있다는 비례 관계가 결코 성립하지 않기 때문이다. 전업투자에 올인하려면 최소한 자신의 기존 월급보다 2배 이상의 수익을 꾸준히 달성할 수 있는 파이프라인이 구축된 후에나 고민할 사안인 것이다. 내 주변에도 다니던 증권회사를 그만두고 전업투자자로 변신했다가 그나마 가지고 있던 아파트까지 날려먹는 후배들이 제법 있었다.

꼬박꼬박 매월 수령하는 월급은 가장 기본적인 생활비로 사용된다. 전업투자자도 마찬가지다. 제일 먼저 해야 할 일이 매월 생활비를 마련하는 일이다. 그래서 느긋하게 보유하지 못하고 조금 올랐다고 팔고, 심지어 손해를 보면서까지 투자자산을 던진다. 주식투자에 비해 부동산투자는 환금성이 낮기 때문에 더욱 주의해야 할 사항이다.

전세 레버리지와 갭투자

사회초년생들은 주택을 마련하려고 ‘전세 레버리지’나 ‘대출 레버리지’를 적극 활용한다. 여기서 ‘전세 레버리지’란 말 그대로 전세보증금을 지렛대로 활용하는 것으로 전세를 끼고 주택(아파트)를 매입하는 형태를 가르킨다. 여기에 부동산 투자의 개념이 개입되면 이런 형태로 여러 채를 매입하는 ‘갭투자’가 된다.

전세가비율이 높을 경우 이같은 갭투자를 노려볼 만하다. 물론 세심한 분석을 거친 끝에 향후 집값 상승이 예상될 경우 나서야 할 것이다. 최근에 사회적 이슈가 된 역전세와 같은 현상이 생긴다면 오히려 전세금 중 일부를 되돌려줘야 할 상황에 처해진다. 종잣돈이 부족해서 이같은 투자법을 활용했는데 마른 하늘에 날벼락을 맞은 셈이 된다.

전세(4억 원)를 끼고 5억 원짜리 아파트를 갭투자로 매수하면 실투자금은 1억 원이지만 5억 원의 부동산을 운영·관리하는 것과 같다. 같은 돈을 다른 투자처에 넣었다면 운영자산은 자기자본인 1억 원이었을 것이다. 이처럼 레버리지를 잘 활용하면 운영자산이 커져 수익을 극대화시킬 수 있다.

실전 부동산 투자

이 파트가 어쩌면 이 책의 하이라이트가 아닐까 싶다. 저자는 아파트 공사 현장에서 건축기사로 일한 적(2006년)이 있는데, 당시 아파트 전용면적은 중대형 위주로 구성, 즉 85·129·155평방미터가 대세였다. 이와 관련 30대는 30평대, 40대는 40평대, 50대는 40평대를 사야 한다는 우스갯소리가 있을 정도였다.

그러나 2008년 금융위기 이후 상황이 많이 변했다. 아파트 단지 청약은 중소형 평형이 대형에 비해 더 많은 인기를 끌기 시작했다. 말하자면 소비자들의 니즈가 실속형 추구로 바뀌는 경향이 나타났다. 이는 아파트 실거래가에도 영향을 미쳤다. 중소형이 대형보다 비싸게 팔렸다.

그렇다면 현재는 어떠한가? 매년 1~2인 가구가 늘어나는 추세를 간과해선 안 된다. 정부에서도 이를 이미 인지하고 있기에 주택 공급정책에 이를 반영하고 있어서 고시원, 다가구주택, 오피스텔, 소형아파트 등 1인 거주 중심의 소형주택 활성화에 중점을 두고 있다. 그럼에도 늘어나는 수요에 비해 공급은 턱없이 부족한 실정이다.

(사진, 가구원수별 가구 현황)

아파트투자에 나서기 위해선 수요 증가가 예상되는 조짐을 파악하는 게 중요하다. 즉 인구가 늘어나는 도시를 선별해야 한다. 100여 개가 넘는 크고 작은 도시 중에는 꾸준히 인구가 증가하는 도시와 감소하는 도시가 있기 때문이다. 한 예로 서울시는 2009년 3월부터 꾸준히 감소, 2016년 6월엔 1천만 명 선도 붕괴되었다. 이는 공급량은 적은 반면 시세는 지속적으로 증가함에 따라 전세조차 구하기 힘들어 상대적으로 주거비용이 싼 수도권으로 이주를 택한 탓이다.

바록 수도권에 거주할지라도 서울로 출퇴근하는 직장인들이 많다. 이들에게 가장 매력을 끄는 요인은 무엇일까? 그렇다. 출퇴근에 소요되는 시간을 대폭 줄여주는 지하철일 것이다. 그래서 최근에 나타난 두드러진 현상으로 ‘역세권 투자’를 예로 들 수 있다. 또한 업체도 ‘부동산 개발은 길 따라 진행한다’고 할 수 있다. 따라서, 부동산 투자자라면 길은 바로 부동산의 가치를 판단하는 중요한 요소임을 깨달아야 한다.

(사진, GTX 예정노선)

정부는 지난 25일 GTX노선을 지방까지 연결하는 GTX 2기 청사진을 발표했다. 발표된 노선도는 아래와 같다. 아마도 지역주민들의 의견을 수렴하는 과정에서 또 로선이 변경될 수도 있을 것 같다.

(사진, GTX 2기)

신도시의 투자 타이밍

정부의주택 공급정책에는 늘 신도사 공급 계획이 포함된다. 정부 주도로 공급 예정지를 확보하여 대규모로 아파트 분양 계획을 수립한다. 신도시에 투자를 계획한다면 먼저 신도시 개발을 단계적으로 구분할 줄 알아야 한다. 통상 신도시 개발은 당초 계획보다 지연된다. 이는 교통, 학교, 공원 등 관련 인프라 구축이 지체되기 때문이다. 그래서 신도시가 완성되려면 최소 10년 이상 길게는 20년까지 걸린다.

초기~ 토지 보상과 택지 조성(문화재 조사)

성장~ 신도시가 제자리를 잡아간다

성숙~ 상업시설, 문화시설의 완성

(사진, 신도시 성장 과정)

투자는 리스크를 안고 감행하는 행위이므로 신도시 투자란 바로 시설물 지연의 리스크를 감수한다는 뜻이다. 이미 성숙한 도시에는 이같은 리스크가 없다. 이처럼 신도시 투자는 이미 조성된 도시보다 많은 리스크를 갖고 있지만, 계획처럼 잘 성장해서 리스크가 해소된다면 선점先占에 따른 시세차익을 얻을 수 있다. 이것이 바로 ‘투자와 리스크 감수’ 간의 함수 관계이다. 새삼스럽게 ‘아는 것만큼 보인다’는 말이 떠오른다.

(사진, 뒷표지)

이밖에도 책은 도시 발전용 가용지가 절대 부족한 서울시의 향후 주택건설 가능지를 주목하고, 10년 후에 840% 오른 농지農地를 빗대며 부동산 투자는 장기적 안목으로 접근해야 함을 강조한다. 마지막으로 투자 행태는 종잣돈의 규모에 따라 단계별 투자법(월급으로 시작하는 소액 투자, 전세 레버리지를 활용한 아파트 투자, 재임대를 통한 수익 창출, 신규 아파트 청약, 단독주택 투자, 토지 투자, 노후대비용 수익형부동산 투자 등)이 필요함을 강조하며 ‘갭투자’의 위험성을 환기시킨다. 부동산 투자에 관심있는 모든 분들에게 일독을 권한다.

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